Der Antragsteller - der Flecken Hage - wendet sich als Nachbargemeinde gegen einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Antragsgegnerin (Stadt Norden) für ein Einkaufs- und Dienstleistungszentrum "Südlicher Stadteingang", das bei einer Geschossfläche von 26.600 m² auf etwa 7.700 m² Verkaufsflächen für einen Verbrauchermarkt mit etwa 4.050 m² und verschiedenen weiteren Einzelhandelsflächen mit etwa 3.650 m² aufweisen soll. Vorhabenträgerin ist die C. Bauunternehmung GmbH und Co. KG aus D..

Die Antragsgegnerin ist nach dem Landesraumordnungsprogramm in den Fassungen 1994 und 2008 ein (küstennahes) Mittelzentrum, das seinen Verflechtungsbereich nach Süden und Südosten hin gegen die Mittelzentren Emden (35 km) und Aurich (30 km) abzugrenzen hat. Das Gebiet des Antragstellers schließt östlich an das Gebiet der Antragsgegnerin an. Die Samtgemeinde Hage war in dem bis Mitte 2006 gültigen Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Aurich als Grundzentrum dargestellt (Nr. 1.2).

Der Antragsteller selbst zählte zum Zeitpunkt der Antragstellung 5.841 Einwohner; zur Samtgemeinde Hage gehören weitere Gemeinden mit (seinerzeit) 748, 453, 2.577 und 1.750 Einwohnern. Der Einzelhandel der Samtgemeinde konzentriert sich mit 57 Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von 17.737 m² im Bereich der Hauptstraße des Antragstellers. Größte Anbieter sind ein Combi-Verbrauchsmarkt mit etwa 2.044 m² Verkaufsfläche, ein EDEKA-Vollsortimenter mit etwa 2.900 m² Verkaufsfläche, die Discounter ALDI (743 m² Verkaufsfläche) und LIDL (798 m² Verkaufsfläche) sowie ein Baumarkt mit etwa 3.100 m² Verkaufsfläche.

Das Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Antragsgegnerin (Lademann & Partner, Dezember 2000) prognostizierte unter Punkt 7.2 einen tragfähigen Flächenrahmen bis zum Jahr 2010 von insgesamt etwa 61.000 bis 63.000 m². Damit verbleibe ein verdrängungsneutraler Netto-Expansionsrahmen für zusätzliche Ansiedlungen bzw. Erweiterungen bis zum Jahr 2010 von 3.500 bis 4.500 m² Verkaufsfläche. Diese solle dazu verwendet werden, mögliche Strukturdefizite innerhalb der Nahversorgung abzubauen und insbesondere qualitative Verbesserungen bzgl. der touristischen Angebote vorzunehmen. Von einer weiteren Entwicklung großflächigen Einzelhandels werde abgeraten. Das Hauptaugenmerk solle auf verbesserter Qualität anstatt erhöhter Quantität liegen. In diesem Zusammenhang werde Handlungsbedarf an der südlichen Stadtgrenze gesehen, wo eine Flächenarrondierung im Bereich der beiden Windmühlen sowohl die städtebauliche Situation als auch die Ausstrahlung des Einzelhandels in den Marktraum hinein verbessern könne. Einerseits benötige der Neue Weg als im Wesentlichen lineare Einkaufsachse einen markanten Pol, der die stadtauswärts abfallende Passantenfrequenz bis zu den Mühlen deutlich erhöhe. Andererseits sei festgestellt worden, dass Norden im ländlichen Bereich des Marktraumes nur unzulänglich präsent sei. Gerade das südöstlich entlang der Bundesstraße B 72 gelegene Einzugsgebiet könne so verbessert erschlossen werden.

Die Planung für das dort nun vorgesehene Zentrum wurde mit Aufstellungsbeschluss vom 24. Juni 2002 begonnen. Zeitlich parallel zum weiteren Verfahrensablauf entwickelte die Regionale Strukturkonferenz Ost-Friesland für die interkommunale Abstimmung das Instrument eines Moderationsverfahrens, für das 43 Kommunen - darunter die Beteiligten - am 26. Januar 2004 eine interkommunale Vereinbarung zur regionalen Einzelhandelskooperation abschlossen. Erstmals in der Praxis wurde das Moderationsverfahren für das hier streitige Planungsvorhaben angewandt (eingeleitet am 6. November 2003). Zugrunde lag ein "Verträglichkeitsgutachten mit Projektoptimierung" zum Projekt "Revitalisierung der Brache an der Mühle in Norden" vom März 2002, das einen privaten Vorhabensträger benannte und das Vorhaben als "ein knapp 9.000 qm großes Fachmarktzentrum mit integriertem SB-Warenhaus" beschrieb. Es ging davon aus, dass die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin im Jahr 2010 rund 25.000 betragen werde. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer habe 2001 bei 100,5 gelegen, also unter dem Durchschnitt der alten Bundesländer (103,2 %). Im regionalen Wettbewerb liege die Antragsgegnerin geringfügig unter dem Vergleichswert der Stadt Emden (101,8) und deutlich über den Werten der Landkreise Aurich (96,2) und Wittmund (95,6). Der Tourismus entwickle sich positiv. Da das Projekt der Versorgung der Bevölkerung im gesamten Verflechtungsraum des Mittelzentrums diene, wirkten sich das nur durchschnittliche Kaufkraftniveau und die stagnierende Bevölkerungsentwicklung nicht als limitierende Rahmenbedingungen aus.

Nach den Erhebungen zum vorangegangenen Einzelhandelskonzept vom Dezember 2000 habe die Antragsgegnerin im Januar 2000 über ein Einzelhandelsangebot über alle Branchen von rund 58.200 qm Verkaufsfläche verfügt (nahversorgungsrelevant: 16.650 qm; zentrenrelevant: 20.150 qm; nicht zentrenrelevant: 21.400 qm). Die Verkaufsflächendichte liege mit gut 2.330 qm im oberen Bereich vergleichbarer Mittelzentren, im Nahversorgungsbereich sogar im oberen Grenzbereich. Die Flächenproduktivität im nahversorgungsrelevanten Bereich liege deutlich über dem Bundesdurchschnitt, im zentrenrelevanten Bereich knapp darunter. Diese Befunde seien offenbar auf die Bedeutung der Stadt als Fremdenverkehrsort zurückzuführen.

In Bezug auf das Einzugsgebiet und das Nachfragepotential legte die Untersuchung eine Zoneneinteilung zugrunde, die über das Marktgebiet der Antragsgegnerin hinausstrahle (im Nordosten bis Neuharlingersiel, im Osten bis Aurich und im Süden bis Emden). Als Zone 1 wurden der Nahbereich mit 24.945 Einwohnern (Jahr 2000) und der Fernbereich mit den Zonen 2 (54.944 Einwohner, hierzu gehört der Antragsteller), 3a (25.642 Einwohner), 3 b (12.172 Einwohner) und 4 (117.069 Einwohner) definiert; hinzu kommt danach eine "Potenzialreserve" von 10 %. Prognostiziert wurden Marktanteile von 22 % in Zone 1 (16 % für nahversorgungsrelevante Sortimente und 40 % zentrenrelevante Sortimente) und von 8 % in Zone 2 (6 % für nahversorgungsrelevante Sortimente und 14 % zentrenrelevante Sortimente). Die Marktanteile seien allerdings nicht identisch mit den Umverteilungswirkungen, weil der Umsatz am Ort nur in Ausnahmefällen identisch mit der Nachfrage am Ort sei. Unter Berücksichtigung von Umverteilungs- und Kompensationseffekten sei bis zum Jahr 2010 eine Nachfrageverlagerung innerhalb des Stadtgebiets der Antragsgegnerin von ca. 11,5 % zu erwarten (12,2 % im Nahversorgungsbereich und 10.7 % im zentrenrelevanten Bereich). Mehr als unwesentliche Auswirkungen könnten danach nicht ausgeschlossen werden.

In raumordnungsrechtlicher Hinsicht werde sich das Einzugsgebiet des Vorhabens mit annähernd 9.000 qm Verkaufsfläche deutlich über den Verflechtungsbereich des Mittelzentrums hinaus erstrecken, der hier in etwa die Zonen 1 und 2 umfasse. Da die Marktanteile in den anderen Zonen aber deutlich unter 3 % lägen, widerspreche das Vorhaben nicht dem Kongruenzgebot.

In Bezug auf das Beeinträchtigungsverbot sei das Vorhaben in den zentralen Versorgungsbereich der Antragsgegnerin integriert. Das geplante Angebot könne sich im Periodischen Bedarf durch einen Verdrängungseffekt negativ auf die verbrauchernahe Versorgung auswirken, wenn nicht auch kleinere wohnnahe Anbieter angesiedelt würden. Die Situation der Umlandgemeinden betrachtete die Untersuchung nicht.

Als Folge der ersten Moderationsrunde vom 9. Dezember 2003 wurden vom gleichen Gutachter im Januar 2004 Ergänzungsberechnungen zu den Abschöpfungsquoten/ Umsatzverlagerung in den Umlandgemeinden vorgelegt, beschränkt auf die Zone 2. Diese Untersuchung berücksichtigte Abweichungen des Nachfragepotentials gegenüber März 2002 durch Migrationsbewegungen und Veränderungen der Alterspyramide. Für den Antragsteller prognostizierte es einen Marktanteil für das Vorhaben von 6,3 %. Die Umsatzumverteilung werde sich unter Berücksichtigung von Kompensationseffekten u.ä. mit 4,2 % ergeben. Auch für die anderen Gemeinden ergäben sich unkritische Werte im Bereich von 2,8 bis 5,7 % (Mittel 4,2 %).

Eine weitere Untersuchung vom März 2004 mit dem Titel "Marktbedeutung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Einzugsbereich des Mittelzentrums Norden" befasste sich mit der Marktposition ausgewählter großflächiger Einzelhandelsbetriebe in Hage und Marienhafe im Detail, darunter Edeka, Combi und Hagebaumarkt in Hage.

In der zweiten Moderationsrunde vom 22. April 2004 legte der Antragsteller einen "Plausibilitätscheck" der GfK PRISMA Institut für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co.KG vom 19. April 2004 vor, demzufolge das Einzugsgebiet erheblich zu groß angenommen worden sei; anstelle von 235.000 Menschen würden eher nur 100.000 Menschen angezogen. Das Nachfragevolumen werde rund 30 % niedriger liegen. Unter Berücksichtigung weiterer Umstände sei zu vermuten, dass die Umsatzvolumina und -quoten im Gebiet der Antragsgegnerin und der Region signifikant höher ausfallen würden als bisher ermittelt. Ohne weitergehende Detailanalysen sei eine Quantifizierung allerdings nicht möglich.

In einer Stellungnahme vom Juni 2004 verblieb der Gutachter Lademann & Partner bei seiner bisherigen Einschätzung und führte aus, die kritischen Anmerkungen hätten bei frühzeitiger Vorlage des "Plausibilitätschecks" in der Fachdiskussion leicht ausgeräumt werden können.

Die Antragsgegnerin beantragte bereits unter dem 27. April 2004 beim Landkreis Aurich die Durchführung eines Vereinfachten Raumordnungsverfahrens. In dessen Verlauf legten die Werbegemeinschaften Hage e.V. und "Kam mal nach Nörden" e.V. ein Gutachten der CIMA GmbH vom März 2005 zur Bewertung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des projektierten Dienstleistungs- und Einkaufszentrums am Südeingang der Stadt Norden unter besonderer Berücksichtigung der Belange der Raumordnung vor. Dieses hebt als Abweichung von den Lademann-Gutachten hervor, dass es aus der Dimensionierung des Vorhabens schlussfolgere, es werde ein marktübliches Fachmarktzentrum projektiert, das von den Touristenströmen profitieren könne, darüber hinaus jedoch keine überdurchschnittliche Reichweite realisieren werde. Der vorgesehene Standort sei zwar stadträumlich gut integriert, lasse aber strukturschwache Standortbereiche im Umfeld noch stärker als bisher unter Druck geraten. Die Distanz zwischen dem intakten Teil der Fußgängerzone "Neuer Weg" und dem Projektstandort sei zu groß, als dass unmittelbare Wechselbeziehungen zwischen beiden Standortbereichen realisiert werden könnten. Das Marktgebiet werde nur das Stadtgebiet der Antragsgegnerin und den Kerneinzugsbereich des Mittelzentrums umfassen sowie einen ergänzenden projektrelevanten Einzugsbereich, allerdings mit einem Bevölkerungspotenzial von maximal 132.053 Einwohnern, das sich wegen der Überschneidungen mit den Einzugsbereichen benachbarter Mittelzentren auf 115.000 Einwohner reduziere. Ohne diesen ergänzenden Einzugsbereich verblieben nur 81.600 Einwohner. Nehme man das Einzelhandelsentwicklungskonzept von 2000 als Handlungsmaxime, lasse sich daraus kein akuter Handlungsbedarf zur Realisierung eines Fachmarktzentrums mit 9.600 m² Verkaufsfläche ableiten.

Bezogen auf die Samtgemeinde Hage, in der sich der Einzelhandel auf den Antragsteller konzentriere, verteilten sich die Umsätze wie folgt:

Für den Antragsteller sei in der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren eine Umsatzverlagerung in Höhe von 8,8 % zu erwarten. Sie liege nur unter 10 %, weil das Nahversorgungsangebot in den letzten Jahren ausgebaut und konzentriert worden sei. Für den im Ortszentrum gelegenen SEBI Edeka Markt könne die Umsatzverlagerung das "Aus" bedeuten. Im Sortimentsbündel "Bekleidung, Sport, Schuhe, Textilien" sei für den Antragsteller eine Umsatzverlagerung von 12,5 % zu erwarten. Damit und wegen Umsatzverlagerungen in Marienhafe und Greetsiel sei die Regionalverträglichkeit in Frage gestellt. Die Nahversorgungsfunktion werde deutlich belastet, gefährdet und in ihrer Attraktivität deutlich geschwächt.

Auch hierzu nahm Lademann & Partner im Mai 2005 Stellung.

Mit Schreiben vom 8. Juni 2005 hörte der Landkreis Aurich die Antragsgegnerin zu dem vorläufigen Ergebnis an, dass das Vorhaben in den Umlandgemeinden, aber auch im Stadtgebiet selbst die ausgeglichenen Versorgungsstrukturen oder deren Verwirklichung sowie die verbrauchernahe Versorgung wesentlich beeinträchtigen werde, weil die Versorgungsfunktion im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente ohnehin schon übererfüllt werde.

Nach weiterem intensiven Meinungsaustausch schlug das Ministerium für den ländlichen Raum, Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz einen Kompromiss vor. Daraufhin erging die abschließende Landesplanerische Feststellung des Landkreises Aurich vom 29. Dezember 2005 dahin, dass das geplante Einkaufszentrum mit den Zielen und Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar sei, wenn es "gemäß diesem Kompromissvorschlag" wie folgt in den Verkaufsflächen abgeändert werde:

• SB-Warenhaus Verkaufsfläche bis zu 4.050 m², davon bis zu 2.100 m² Food-Sortiment und bis zu 350 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen)

• Fachmärkte/-geschäfte und sonstige Läden bis zu 3.650 m² Verkaufsfläche, davon bis zu 650 m² Food-Sortiment und bis zu 400 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen)

In seiner Begründung legte es die Gutachten von Lademann & Partner und der CIMA Stadtmarketing zugrunde, also prognostizierte Kaufkraftabflüsse für den Antragsteller von 4,2 % (Lademann) bzw. 8,8 % (CIMA), die sich durch die Verkleinerung des Projektes entsprechend verringern würden. Beurteilungsgrundlage sei das Landesraumordnungsprogramm 2002 mit den in C 1.6 Ziffer 03 und 04 formulierten Zielen der Raumordnung.

Für den Bereich des aperiodischen Bedarfs hätten die Umlandgemeinden entgegen der Auffassung des CIMA-Gutachtens die zu erwartenden Umsatzverlagerungen hinzunehmen, da es nicht Aufgabe eines Grundzentrums sei, Güter des langfristigen Bedarfs vorzuhalten. In der Innenstadt der Antragsgegnerin werde es zwar zu Verdrängungen mit weiteren Leerständen kommen; dies sei jedoch ein städtebaulich zu lösendes Problem.

In Bezug auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente sei das Vorhaben städtebaulich integriert, liege nämlich am Rand des Kernbereichs der Innenstadt mit Fußgängerzone, und in das ÖPNV-Netz eingebunden, nämlich dem Bahnhof und dem Zentralen Omnibus Bahnhof benachbart. Auch unter Berücksichtigung innerstädtischer Verdrängungseffekte bleibe die Versorgungsstruktur insgesamt ausgeglichen.

Gegenüber den Umlandgemeinden werde nicht gegen das Kongruenzgebot verstoßen. Auch wenn dort bereits ausreichende Versorgungseinrichtungen vorhanden seien, genössen diese keinen Konkurrenzschutz. Erst wenn die Sicherheit einer flächendeckenden Grundversorgung der Bevölkerung gefährdet sei, sei dies mit den Vorgaben der Raumordnung unvereinbar. Das vorgesehene Einkaufszentrum mit seinem Warensortiment sei eine Einrichtung, die dem Mittelzentrumscharakter entspreche, zumal hier auch der Faktor "Tourismus" zu berücksichtigen sei.

Das Beeinträchtigungsverbot werde nicht verletzt, weil keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Umlandgemeinden zu erwarten seien. Dies komme erst bei Kaufkraftabflüssen ab 10 % in Betracht. Entgegen den Ansätzen der Gutachten Lademann und CIMA sei dabei nicht auf die zentralen Orte abzustellen, sondern auf die zentralen Orte zuzüglich ihres jeweiligen Verflechtungsbereichs, der (seinerzeit) nach dem Regionalen Raumordnungsprogramm und dem Entwurf des neuen Regionalen Raumordnungsprogramms der jeweiligen Samtgemeinde entspreche. Danach werde auch nach dem CIMA-Gutachten eine Kaufkraftverlagerung von maximal 6,7 % eintreten.

Bei einer entsprechenden Aktualisierung der Projektbezogenen Verträglichkeitsuntersuchung im März 2006 kamen Lademann & Partner zu dem Ergebnis, im Bereich der Antragsgegnerin sei für den zentrenrelevanten Sortimentsbereich eine Verdrängungsquote von 9 % zu erwarten, im nahversorgungsrelevanten (periodischen) Bereich von 12,6 %.

Auf Eingabe der Antragsgegnerin änderte das Ministerium für den ländlichen Raum, Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz mit Weisung vom 9. März 2006 die Landesplanerische Feststellung vom 19. Dezember 2005 zu verschiedenen Punkten, u.a. mit der Festschreibung

• Verbrauchermarkt bis zu 4.050 m² Verkaufsfläche, davon bis zu 2.430 m² Food-Sortiment und bis zu 350 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen)

• Fachmärkte/-geschäfte und sonstige Läden bis zu 3.650 m² Verkaufsfläche, davon bis zu 650 m² Food-Sortiment und bis zu 590 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen).

Zeitlich überlappend fand im Planungsverfahren die Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) sowie die Beteiligung der Fachbehörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) statt. Am 4. Dezember 2003 beschloss der Rat über den Entwurf und die öffentliche Auslegung der Planung, die vom 14. Mai 2004 bis zum 14. Juni 2004 stattfand (§ 3 Abs. 2 BauGB).

Eine zweite öffentliche Auslegung mit geändertem, nämlich gemäß Raumordnungsverfahren reduzierten Entwurf folgte vom 20. März 2006 bis 21. April 2006 unter Beteiligung der Fachbehörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde in der Zeit vom 12. Juni 2006 bis zum 26. Juni 2006 zusammen mit einer Skizze eines Vorhabendurchführungsvertrages (Stand: 8. Juni 2006) ausgelegt, der - gemessen an seinem Inhaltsverzeichnis - noch lückenhaft war. Als Anlagen folgten eine Karte mit dem Geltungsbereich, eine knappe Beschreibung des Vorhabens sowie verschiedene Pläne und der Entwurf textlicher Festsetzungen.

Im Planungsverlauf wurden zu den oben genannten noch folgende weitere Fachgutachten zugrunde gelegt:

• Konzept zur verkehrlichen Erschließung (Planungsgem. E., November 2002)

• Ergänzung zur Verkehrsuntersuchung (Planungsgem. E., Juni 2003)

• Lärmschutzgutachten (Büro F., März 2006)

• Ergänzung der Verkehrsuntersuchung (Planungsgem. E., März 2006)

• Ergänzung des Lärmschutzgutachtens (Büro F., Mai 2006)

• Ergänzung des Lärmschutzgutachtens (Büro F., März 2007)

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss den Bebauungsplan als Satzung am 11. Juli 2006. Am gleichen Tag schloss die Antragsgegnerin mit der Vorhabenträgerin einen Vorhabendurchführungsvertrag. Auszugsweise heißt es darin:

"§ 1

Der Vorhabenträger wird Eigentümer folgender Flurstücke: ...

Es ist beabsichtigt, die auf den genannten Flurstücken befindlichen Gebäude abzubrechen, ausgenommen der "Weerda-Mühle" (Sondergebiet 2) und auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ein Einkaufs- und Dienstleistungszentrum zu errichten.

§ 2

Der Vorhabenträger hat einen Vorhaben- und Erschließungsvertrag vorgelegt, in dem das Projekt näher beschrieben ist. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan einschließlich des Vorhaben- und Erschließungsplanes für das Einkaufs- und Dienstleistungszentrum trägt die Bezeichnung 130 V "Südlicher Stadteingang" und ist diesem Vertrag beigefügt (Anlage 1).

...

§ 4

Der Vorhabenträger verpflichtet sich, nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit der Durchführung des Vorhabens zu beginnen. Die Finanzierung muss sichergestellt sein.

...

§ 5

Der Vorhabenträger verpflichtet sich ferner,

1.
das im Vorhaben- und Erschließungsplan beschriebene Bauvorhaben innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren (vom Zeitpunkt der Wirksamkeit dieses Vertrages an gerechnet) fertig zu stellen. Ausgenommen von dieser Durchführungspflicht ist das im östlichen Plangebiet als Bestandteil des Gesamtprojektes vorgesehene Verwaltungsgebäude. Diesbezüglich besteht eine Durchführungsoption; eine schnellstmögliche Verwirklichung sollte jedoch angestrebt werden.

Aus wichtigem Grund kann diese Frist verlängert werden. Die Verlängerung bedarf der Zustimmung der Stadt Norden.

2.
die unter Ziffer 1 genannte Bauverpflichtung im Falle des Grundstücksverkaufs an den Käufer des Grundstücks weiterzugeben,

3.
die dem Bauvorhaben dienenden Flurstücke zu einem Baugrundstück zu vereinigen,

4.
bezüglich der Höhe des Gebäudes - richtet sich jeweils nach der Höhe des Punktes über der gewachsenen Geländeoberfläche - zu den Grenzen des Baugrundstücks den bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstand einzuhalten; gegebenenfalls durch Beibringung einer entsprechenden Grenzabstandsbaulast,

5.
zur Übernahme sämtlicher durch das Vorhaben entstehenden Kosten (wie z.B. Kosten für die Planung, das Verfahren, den Grunderwerb und die Investition),

6.
Das Gestaltungskonzept spätestens bis zur Inbetriebnahme des Objektes zu verwirklichen,

7.
mit dem Eigentümer der Weerda-Mühle hinsichtlich der Außenanlagengestaltung eine integrierende Gesamtlösung anzustreben,

8.
sich zusammen mit den bestehenden Gewerbetreibenden für ein gesamtstädtisches Marketingkonzept einzusetzen und ein solches gemeinsam zu betreiben und

9.
das vorgelegte Nutzungskonzept gemäß § 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) durchzuführen und zu gliedern.

...

§ 13

Eine Kompensation durch Ausgleichs-, Ersatz- und Minimierungsmaßnahmen auf Kosten des Vorhabenträgers ist entsprechend Kapitel 2.4.2 "Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen" des Umweltberichtes zum Bebauungsplan Nr. 130 V vorzunehmen.

Die Umsetzung des erforderlichen Kompensationsbedarfs erfolgt auf der Fläche Gemarkung Osteel Flur 1 Flurstück 91/2."

Am 23. November 2006 beschloss der Verwaltungsausschuss die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens zur Behebung von Fehlern (§ 214 Abs. 4 BauGB). Hierzu wurden eine Umweltprüfung durchgeführt, ein Scopingverfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB (28. November 2006 bis 15. Dezember 2006) und die Beteiligungsverfahren nach den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB (29. Januar 2007 bis 2. März 2007). Auf Grund von Stellungnahmen der Deutschen Bahn AG und des Landkreises Aurich wurde das Lärmschutzgutachten um eine Untersuchung der Lärmvorbelastung infolge von Schienenverkehrslärm auf der Bahnstrecke Norddeich-Emden ergänzt.

Der Antragsteller erhob unter 1. März 2007 Einwendungen.

Unter dem 27. Juni 2007 schlossen der Vorhabenträger und die Antragsgegnerin einen Änderungsvertrag hinsichtlich der Durchführungsverpflichtung aus dem vorgenannten Vertrag. Nach Hinweis auf das ergänzende Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB heißt es darin weiter:

"Es war beabsichtigt, der Vorhabenträgerin eine Ausführungsfrist von mindestens 3 Jahren zur Verfügung zu stellen. Um den Sinn und Zweck dieser Regelung zu erreichen, wird der Beginn der Ausführungsfrist mit erfolgreichem Abschluss des Heilungsverfahrens und der Rechtswirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 130 V festgesetzt."

In seiner Sitzung vom 27. Juni 2007 beschloss der Rat der Antragsgegnerin:

1. 1.

   Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 130 V der Stadt Norden mit Stand vom Januar 2007 wird beschlossen.

2. 2.

   Die Verwaltung wird beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB (öffentliche Auslegung) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 2 BauGB durchzuführen.

3. 3.

   Die Stellungnahme zu den in den Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB sowie gem. § 4 Abs. 2 BauGB und in der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB vorgebrachten Stellungnahmen und der Abwägungsvorschlag der Verwaltung dazu (s. Anlage 5) werden beschlossen.

4. 4.

   Dem in der Anlage 6 beigefügten Entwurf eines Durchführungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 130 V der Stadt Norden wird zugestimmt.

5. 5.

   Der Rat der Stadt Norden beschließt mit Rückwirkung nach Beratung der eingegangenen Stellungnahmen aufgrund § 214 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 10 Abs. 1 BauGB, § 12 BauGB und § 40 der Niedersächsischen Gemeindeordnung (NGO) den Vorhaben- und Erschließungsplan und vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 130 V "Südlicher Stadteingang" nach der Plandarstellung von Juni 2007 als Satzung sowie die Begründung einschließlich Umweltbericht mit Stand von Juni 2007 und die dazugehörigen Fachgutachten.

Der Bebauungsplan in seiner danach maßgeblichen Gestalt erfasst das Gebiet im Winkel zwischen Bahnhofstraße (B 72) im Südwesten und der Straße Im Horst im (Süd-)Osten, jenseits derer die Bahnstrecke Norddeich-Emden verläuft. Im Nord-Osten schließt er die Heerstraße ein, verläuft dann südlich von den Wohnhäusern an der Brückstraße bis zur Straße "In der Gnurre" und folgt dieser (nur im Bereich des Straßenverlaufs selbst) wiederum bis zur Ecke Brückstraße. Am südlichen Ende der Straße "In der Gnurre" beschreibt er einen Bogen bis zur Bahnhofstraße, die ihrerseits von der Einmündung der Heerstraße bis zur Kreuzung Dammstraße/Brückstraße einbezogen ist. Dieser Teil der Bahnhofstraße ist als Fußgängerzone festgesetzt. Eine weitere Verkehrsfläche findet sich im Nordosten eingangs der Heerstraße. Im Übrigen ist der weit überwiegende Flächenanteil als Sonstiges Sondergebiet 1: Einkaufs- und Dienstleistungszentrum festgesetzt, eine kleine Fläche als Sondergebiet 2: Mühle, diese zugleich als Einzelanlagen (unbewegliche Kulturdenkmale), die dem Denkmalschutz unterliegen. Das Maß der baulichen Nutzung ist für das Sondergebiet mit der Grundflächenzahl 0,8, außerdem "abweichende Bauweise" festgesetzt; die Geschosszahlen liegen zwischen 1 und 3 und die Höhenfestsetzungen zwischen 6 m und 12,50 m. Festgesetzt sind ferner eine Fläche für Stellplätze sowie für Einfahrten und Einfahrtsbereiche. Der zu bebauende Bereich ist durch Baugrenzen und Baulinien strukturiert. Im nordöstlichen Bereich bei festgesetzter Bebauung mit 10 bzw. 12,50 m Höhe ist neben der Stellplatzfläche eine Fläche für Nutzungsbeschränkungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen umgrenzt.

Die textlichen Festsetzungen lauten:

"1.
Art der baulichen Nutzung

(1)
Das Sonstige Sondergebiet SO 1 dient der Unterbringung eines Einkaufs- und Dienstleistungszentrums mit einer Verkaufsfläche von bis zu 7.700 m².

Zulässig sind:

- Ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche bis zu 4.050 m², davon bis zu 2.430 m² Food-Sortimente und bis zu 350 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen)

- Fachmärkte/Geschäfte und sonstige Läden mit einer Verkaufsfläche bis zu 3.650 m², davon bis zu 650 m² Food-Sortiment und bis zu 590 m² sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen)

- Einrichtungen und Gebäude für Büro und Verwaltung, Dienstleistungen, Gastronomie und Freizeit,

- ein Parkdeck.

(2)
Das sonstige Sondergebiet SO 2 dient der Sicherung, Erhaltung und Nutzung eines historischen Mühlengebäudes mit Außenanlagen.

2.
Maß der baulichen Nutzung

(1)
Die Flächen im Sonstigen Sondergebiet SO 1 dürfen bis zu 100 % versiegelt werden.

(2)
Die Gebäudehöhe wird auf die in der Planzeichnung gekennzeichneten Obergrenzen in den jeweiligen Abschnitten begrenzt. Eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhen ist zulässig für Brüstungselemente der Parkdecks und kleinere Aufbauten (Technik, Eingangsbereiche, Treppenhaus- und Aufzugsschächte etc.).

3.
Abweichende Bauweise

Innerhalb der abweichenden Bauweise sind Gebäudelängen über 50 m zulässig. Die Mindestgrenzabstände gemäß § 7 NBauO dürfen unterschritten werden.

4.
Flächen für Stellplätze

Innerhalb der gekennzeichneten Flächen für Stellplätze sind Einstellplätze für das Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig.

5.
Maßnahmen zum Lärmschutz

Bei dem in einer Fläche für Vorkehrungen zum Lärmschutz belegten Gebäudeteil im Nordosten sind innerhalb der zum Zufahrts- und Andienungsbereich ausgerichteten Fassadenseite Schallschutzfenster der Schallschutzklasse II einzubauen."

Nach der Begründung zum Bebauungsplan (S. 4) sind folgende Verkaufsflächen nach Sortimenten vorgesehen (ohne Dienstleister), wobei die Zuordnung der zentrenrelevanten Sortimente textformatierungsbedingt Unklarheiten aufweist:

Die Begründung geht auf Blatt 42 ff. auf Bedenken der Samtgemeinde Hage (Schreiben vom 4. Juni 2004) hinsichtlich der Tauglichkeit des 2002 erstellten Gutachtens ein, wonach das untersuchte Einzugsgebiet viel zu weiträumig sei. Dies nimmt die Begründung unter zusätzlichem Hinweis darauf, dass die Untersuchung 2006 an das reduzierte Vorhaben angepasst worden sei, grundsätzlich in Abrede. Es sei gerade Aufgabe eines solchen Gutachtens, die Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens innerhalb des raumordnerischen Verflechtungsraumes von Norden zu untersuchen, ggfs. auch darüber hinaus. Das widerspreche nicht dem Kongruenzgebot, weil letzteres nur eine Minimalausstattung sicherstellen solle; eine Überversorgung mache ein Vorhaben nicht unzulässig. Außerdem führe die Multifunktionalität des Projektes zu einer großräumigeren Umsatzherkunft.

Die weiteren Bedenken des Antragstellers werden in der Begründung auf Seiten 42 ff. wie folgt behandelt:

Die drei erforderlichen Elemente eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Durchführungsvertrag, Bebauungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan) seien nicht unvollständig. Die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplanes seien Bestandteil der Planunterlagen. Das Vorhaben sei in Anlage 2 in Form der Objektpläne mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten integriert. Zusätzlich gäben die Funktionspläne Aufschluss über die Nutzungseinheiten. Die Projektbeschreibung sei in Kapitel 2 "Beschreibung des Vorhabens" integriert. Der Anregung werde allerdings insoweit entsprochen, als die Unterlagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes gesondert zusammengestellt und noch einmal öffentlich ausgelegt würden. Ein Durchführungsvertrag mit entsprechender Frist werde abgeschlossen.

Die Festsetzungen für die Flächen, die außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes lägen, beruhten auf § 9 Abs. 1 BauGB und der Baunutzungsverordnung. Die Abgrenzung zwischen Flächen innerhalb und außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes ergebe sich aus Kapitel 3.4 "Planungsrechtliche Situation". Hiernach gehöre das Einkaufszentrum zum Vorhaben- und Erschließungsplan; die öffentliche Verkehrsfläche "Fußgängerzone" sei wie die nördliche Verkehrsfläche und die Mühle Arrondierungsfläche.

Die Objektpläne seien lesbar; außerdem habe die Möglichkeit bestanden, zusätzliche Informationen durch Nachfrage bei der Stadtverwaltung einzuholen.

Die Verfügbarkeit der Flächen sei gesichert.

Das Vorhaben sei durch die Bezeichnung des Sondergebiets "Einkaufs- und Dienstleistungszentrum" mit Festsetzungen zu den Verkaufsflächen und Branchen sowie die Eingrenzung der überbaubaren Flächen und differenzierte Höhen- und Geschossfestsetzung hinreichend bestimmt. Die Nutzungsfestsetzungen orientierten sich an der Baunutzungsverordnung und seien hinreichend konkret. Insbesondere der Begriff "Verbrauchermarkt" sei dem Europäischen Einzelhandelsinstitut zufolge exakt definiert (Handel aktuell, EHI, 2005 f.).

Das Abstimmungsgebot sei nicht verletzt. Es habe einen mehrjährigen und mehrstufigen Abstimmungsprozess gegeben (Moderationsverfahren zur interkommunalen Abstimmung, vereinfachtes Raumordnungsverfahren, Beteiligungsverfahren in der Bauleitplanung). Dass in einem solchen Prozess keine Einigung erzielt werde, mache die Planung nicht automatisch obsolet. Beim Moderationsverfahren habe bei 17 Ja- und 4 Nein-Stimmen im April 2004 kein Konsens erzielt werden können. Als Ergebnis des vereinfachten Raumordnungsverfahrens sei durch die landesplanerische Feststellung vom 29. Dezember 2005 und die Weisung vom 17. März 2006 festgestellt worden, dass das geplante Einkaufszentrum mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar sei, wenn die Verkaufsflächen gemäß dem Kompromissvorschlag des Nds. Ministeriums für den ländlichen Raum, Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz reduziert würden. Dementsprechend sei die Verkaufsfläche im Verbrauchermarkt von 5.000 m² auf 4.050 m² und bei den Fachmärkten/Fachgeschäften von 4.700 m² auf 3.650 m² reduziert worden. Dies entspreche den Maximalvorgaben der Landesplanerischen Feststellung des Landkreises Aurich.

Verkaufsflächen und Warensortiment entsprächen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Norden. Geringfügige Streuumsätze aus entfernteren Regionen träten in allen Mittel- und Oberzentren auf; sie seien vor dem Hintergrund einer freien Kaufentscheidung von Kunden weder zu verhindern noch marktuntypisch oder schädlich.

Der Standort sei städtebaulich integriert und gut angebunden. Es bestehe fußläufiger Anschluss an die Fußgängerzone; ein Zentraler Omnibusbahnhof mit Park and Ride-Parkplätzen werde eingerichtet. Die ÖPNV-Anbindung sei in idealtypischer Weise gesichert.

Die Versorgungsstrukturen der Stadt und der Umlandgemeinden würden nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Die Funktion des Mittelzentrums werde durch das Projekt erst zeit- und marktgerecht hergestellt. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung werde deutlich verbessert.

Das in der raumordnerischen Zielsetzung festgelegte Kongruenzgebot werde nicht verletzt. Das Marktgebiet decke sich weitgehend mit dem Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Norden. Begrenzt werde der Einzugsbereich durch die beiden benachbarten Mittelzentren Emden und Aurich. Die Besonderheit Nordens, nicht in der geografischen Mitte seines Verflechtungsbereichs zu liegen, teile Norden mit vielen zentralen Orten. Diese dezentrale Lage dürfe nicht dazu führen, dass das Norder Angebot so weit herabgestuft werden müsse, dass sie auf die nahe gelegenen Grundzentren keine Anziehungskraft mehr ausübten; sonst wäre die mittelzentrale Funktion des Ortes obsolet. Der Verflechtungsraum umfasse nach der Untersuchung aus dem Jahre 2000 etwa die Zonen 1 und 2 des Einzugsgebiets des Vorhabens; die Marktanteile in den Zonen 3a, 3b und 4 lägen unter 1 %.

Die Versorgungsdichte einiger der Nachbargemeinden gehe deutlich über deren raumordnerische Aufgabe hinaus. Ein derart hoher Versorgungsgrad habe als solcher keinen Anspruch auf Schutz. Eine mehr als unwesentliche Beeinträchtigung finde nicht statt.

Die zu erwartenden Umsatzverlagerungen lägen deutlich unter der nach dem Beeinträchtigungsverbot als kritisch anzusehenden Grenze. Das Verträglichkeitsgutachten von 2006 habe ergeben, dass lediglich die Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Norden einer kritischen Abwägung bedürften.

Die Berechnungen des CIMA-Gutachtens vom März 2005, wonach für den Antragsteller eine Umsatzverlagerung in der Warengruppe "Lebensmittel und Reformwaren" von 8,8 % zu erwarten sei, könnten nicht nachvollzogen werden. Selbst wenn sie in dieser Größenordnung einträte, würde dies nicht zu Strukturschädigungen führen.

Der Antragsteller hat unter dem 4. August 2006 Antrag auf Normenkontrolle gestellt und diesen nach Durchführung des ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB aufrechterhalten.

Er trägt vor:

Seine Antragsbefugnis ergebe sich aus § 2 Abs. 2 BauGB. Die vorgesehene Einzelhandelsfläche von 7.700 m² mache mehr als die Hälfte der in seinem eigenen Gebiet vorhandenen Einzelhandelsfläche aus. Damit seien gewichtige Auswirkungen der angegriffenen Planung auf die städtebauliche Entwicklung seines eigenen Gemeindegebiets zu erwarten.

Damit sei seiner Darlegungslast genügt. Soweit die Antragsgegnerin aus dem Beschluss des Senats vom 30.11.2005 (- 1 ME 172/05 -) etwas anderes herleite, verkenne sie, dass in jenem Verfahren nicht die Antragsbefugnis in Rede gestanden habe; die Beschwerde sei auf der Grundlage einer Begründetheitsprüfung zurückgewiesen worden. Schon die konträre Behandlung der Kaufkraftfrage durch die verschiedenen Gutachten zeige, dass eine Rechtsverletzung jedenfalls möglich sei. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin würden Waren des aperiodischen Bedarfes im Gebiet des Antragstellers auch nicht nur im Baumarkt angeboten. Es handele sich dabei um klassische zentrenrelevante und zentrumbildende Sortimente, die in nennenswertem Umfang auch in Geschäften in der Innenstadt vorhanden seien und nicht zum typischen Baumarktsortiment gehörten.

Die Verfahren für die ursprüngliche Änderung des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes wiesen Fehler auf. Die Hinweisbekanntmachung für die Veröffentlichung der jeweils zweiten Auslegung im "Kurier" vom 10. März 2006 habe nicht die erforderliche Anstoßwirkung gehabt, weil sie keine Hinweise auf den Geltungsbereich enthalten habe. Außerdem habe der Hinweis gefehlt, dass Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden könnten. Schließlich habe die Bekanntmachung dem § 10 Abs. 3 der Hauptsatzung widersprochen, wonach Bekanntmachungen dieser Art in den Zeitungen "Ostfriesischer Kurier" und "Ostfriesenzeitung" zu erfolgen hätten. Eine bloße "Hinweisbekanntmachung", wie sie § 10 Abs. 1 der Hauptsatzung zusätzlich zur Bekanntmachung von Satzungen u.a. im Amtsblatt vorsehe, reiche nicht aus, wenn darin nur auf den vollständigen Bekanntmachungstext einschließlich Übersichtsplan im Aushang des Rathauses und im Internet verwiesen werde.

Tatsächlich habe der Bekanntmachungstext auch nicht ausgehangen.

Inhaltlich werde der vorhabenbezogene Bebauungsplan den Vorgaben des § 12 BauGB nicht gerecht. Die danach erforderlichen drei Elemente - Durchführungsvertrag, Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan - seien hier zum Teil nicht vorhanden und im Übrigen nicht hinreichend aufeinander abgestimmt.

Für einen Vorhaben- und Erschließungsplan, der nach § 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauGB Wirksamkeitsvoraussetzung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sei, reiche es nicht aus, wenn die Gemeinde und der Vorhabenträger eine als Bebauungsplan bezeichnete Urkunde erstellten und parallel dazu einen Durchführungsvertrag schlössen. Hier enthalte die Begründung zum Bebauungsplan zwar als Anlage 2 "Abbildungen zum Vorhaben". Diese seien aber nach ihrer ausdrücklichen Bezeichnung nur als Bestandteil der Erläuterungen zu verstehen.

Dieser Fehler sei durch die erneute öffentliche Auslegung in der Zeit vom 12. Juni 2006 bis zum 26. Juni 2006 nicht geheilt. Offenbar sei schon deren Bekanntmachung fehlerhaft, weil hier kein Fall des vereinfachten Verfahrens im Sinne des § 13 Nr. 2 BauGB a.F. vorgelegen habe. Der Hinweis auf die Bekanntmachung sei auch erst weniger als eine Woche vor ihrem Beginn erfolgt.

Inhaltlich werde das, was als Vorhaben- und Erschließungsplan präsentiert werde, den Anforderungen des § 12 BauGB nicht gerecht. Aus § 1 des Entwurfs zum Durchführungsvertrag ergebe sich, dass der Vorhabenträger noch nicht Eigentümer der erforderlichen Grundstücke sei; er sei demnach nicht in der Lage, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen. Das "Vorhaben" selbst sei in wesentlichen Punkten nicht hinreichend bestimmt. Die insoweit maßgeblichen textlichen Festsetzungen ließen eine zu große Variationsbreite an Nutzungsmöglichkeiten zu. Darauf deuteten auch die Begriffe "Verbrauchermarkt" und "Fachmärkte/Geschäfte" statt des zuvor verwendeten Begriffs des SB-Marktes. Die Festsetzungen ermöglichten es schließlich auch, dass die Märkte zentrenrelevante Sortimente anböten, was ausweislich der Begründung nicht erwünscht sei und raumordnerisch nicht verträglich wäre. Lediglich für Food-Sortimente gebe es eine Beschränkung auf bis zu 2.430 m² und für sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente (Drogerie/Parfümerie, Tabakwaren, Blumen) auf bis zu 350 m².

Der Bebauungsplan widerspreche den Zielen der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB), namentlich den Festlegungen im Landesraumordnungsprogramm und im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Aurich. Wesentliche Ziele seien danach:

• Verkaufsflächen und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO müssten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes entsprechen.

• Eine Ausweisung neuer Flächen für den großflächigen Einzelhandel sowie die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten seien grds. an städtebaulich integrierten Standorten zulässig. Sie seien an das ÖPNV-Netz anzubinden.

• Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürften nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Hinsichtlich des Kongruenzgebotes sei zu beachten, dass sich die Stadt Norden im Randbereich des Kreisgebietes befinde und von den Verflechtungsbereichen der nahe liegenden Mittelzentren Emden und Aurich begrenzt werde. Zu berücksichtigen sei auch die Nachbarschaft der Grundzentren Dornum, Hage, Großheide, Brookmerland und Krummhörn. Schon das Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Antragsgegnerin (Dezember 2000) überschreite mit seiner Zoneneinteilung den Verflechtungsraum der Antragsgegnerin in Richtung auf die Verflechtungsräume von Aurich und Emden. Das gelte erst recht für die Verträglichkeitsuntersuchung aus dem Jahre 2002, die mit einem Einzugsgebiet von 234.772 Einwohnern das Gebiet der Städte Emden und Aurich mit einbeziehe.

Während die Marktgebietsbetrachtung im Einzelhandelsentwicklungskonzept einen verdrängungsneutralen Netto-Expansionsrahmen für zusätzliche Ansiedlungen bis zum Jahr 2010 in Höhe von 3.500 bis 4.500 m² Verkaufsfläche insgesamt und von 500 m² im nahversorgungsrelevanten Bereich sowie 1.500 m² im zentrenrelevanten Sortimentsbereich gesehen habe, komme die Verträglichkeitsuntersuchung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben auch mit den ursprünglich konzipierten Größenordnungen keine schädlichen Auswirkungen haben werde. Damit werde nicht einmal berücksichtigt, dass der in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept des gleichen Unternehmens aufgezeigte Entwicklungsrahmen bereits bis zum Jahr 2003 durch die an der Gewerbestraße errichteten Einzelhandelsvorhaben ausgeschöpft worden sei.

Auch das Beeinträchtigungsverbot werde verletzt. Innerstädtisch gingen die Gutachter und die Begründung davon aus, dass es zu Umsatzumlenkungseffekten von über 12 % kommen werde, bei denen es sich nach allgemeiner Auffassung um schädliche Auswirkungen handele.

Zu den Auswirkungen auf das Gebiet des Antragstellers habe das CIMA-Gutachten vom März 2005 eine zu erwartende Umsatzverlagerungswirkung von 8,8 % in der Warengruppe "Lebensmittel und Reformwaren" ergeben. Dies werde zu erheblichen Beeinträchtigungen führen und das Ende einiger Betriebe bedeuten. Entsprechendes gelte für den Sortimentsbereich "Bekleidung, Sport, Schuhe, Textilien", für den eine Umsatzverlagerung von 12,5 % prognostiziert werde. Das gelte auch nach Änderung der Planung fort. Tatsächlich liege insoweit ein kompletter Abwägungsausfall vor; die Antragsgegnerin hätte die Auswirkungen in diesem Sortimentsbereich gesondert berücksichtigen müssen.

Zugleich sei das interkommunale Abstimmungsgebot verletzt. Die Antragsgegnerin habe das CIMA-Gutachten bei ihrer Abwägungsentscheidung nicht hinreichend berücksichtigt.

Auch im ergänzenden Verfahren sei der Bebauungsplan verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Rat der Antragsgegnerin habe in seiner Sitzung vom 27. Juni 2007 den Planentwurf mit Stand vom Januar 2007 beschlossen und gleichzeitig die Verwaltung beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden durchzuführen. In der gleichen Sitzung habe er nach Beratung der eingegangenen Stellungnahmen den Vorhaben- und Erschließungsplan und vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 130 V mit Rückwirkung beschlossen. Tatsächlich habe das Beteiligungsverfahren bereits Anfang 2007 stattgefunden.

Es habe sich dabei offensichtlich nicht um ein ergänzendes Verfahren im Sinne des § 214 Abs. 4 BauGB gehandelt. Dieses sei nur anwendbar, wenn die Gemeinde selbst von der Unwirksamkeit des Satzungsbeschlusses ausgehe. Die Antragsgegnerin halte einen Fehler jedoch allenfalls für möglich.

Die Fehlerbehebung durch ein ergänzendes Verfahren sei nur in Grenzen möglich, die das Bundesverwaltungsgericht in zwei Urteilen vom 25. Mai 2000 aufgezeigt habe. Die Planung dürfe danach nicht in ihren Grundzügen modifiziert werden. Das sei hier aber der Fall, denn auch das Beteiligungsverfahren habe nachgeholt werden müssen. Es sei praktisch ein vollständig neues Planverfahren durchgeführt worden. Dann hätte aber auch das Verfahren entsprechend durchgeführt werden müssen. Insbesondere eine rückwirkende Inkraftsetzung sei bei der Neuaufstellung nicht möglich.

Auch in seiner neuen Fassung leide der Plan noch an den schon zuvor gerügten Mängeln.

Im Übrigen sei die Realisierung des Gesamtvorhabens fraglich, denn der Vorhabenträger sei noch nicht Eigentümer der Grundstücke. Die der Veräußerung der Grundstücke zugrunde liegenden Kaufverträge seien nichtig. Sie hätten sich überwiegend im Eigentum der Öffentlichen Hand befunden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf habe inzwischen entschieden (Fall Ahlhorn), dass ein Durchführungsvertrag zwischen einer Gemeinde und einem Investor eine Baukonzession darstelle, wenn der Investor das Grundstück erwerbe. Es hätte deshalb ein europaweites Vergabeverfahren vorgeschaltet werden müssen. Der EuGH habe entschieden, dass vergaberechtswidrige Verträge nach Europäischem Recht unter keinem Gesichtspunkt Bestandsschutz genössen, so dass die Verträge aufzuheben seien. Das erfasse auch den Durchführungsvertrag. Im Übrigen seien die Grundstücke teilweise unter ihrem Wert veräußert worden; das mache die Verträge wegen Verstoßes gegen europäisches Beihilferecht nichtig.

Inhaltlich leide der Bebauungsplan in seiner jüngsten Fassung an zusätzlichen Mängeln.

Die Beurteilung der Verkehrssituation entspreche nicht mehr den tatsächlichen Verhältnissen. Die Bundesstraße 72 sei baulich verändert worden, es seien neue Zufahrten im Bereich des Stadteingangs angelegt worden. Im Nahbereich des Vorhabens seien Pit-Stop und Burger-King angesiedelt, der Bahnhof, der Park and Ride-Parkplatz und der zentrale Omnibusbahnhof seien verlegt worden. Die Einschätzung, dass der Lkw-Verkehr, der den Stadtkern versorge, künftig die Umgehungsstraße nutzen werde, gehe deshalb fehl. Es sei damit zu rechnen, dass auch künftig 600 Lkw Norden über die B 72 (alt) und die Straße "Im Horst" anführen. Hinzu kämen täglich 120 An- und Abfahrten der Busse im zentralen Omnibusbahnhof. Mit dem Zusatzverkehr für das Einkaufszentrum sei die Belastbarkeit der Straßen offensichtlich überschritten.

Die zugrunde gelegten Lärmprognosen berücksichtigten nicht alle Lärmquellen; insbesondere der Einwand der Deutschen Bahn im Schreiben vom 10. Dezember 2006 werde nicht ausreichend berücksichtigt.

Eine Ermittlung der zu erwartenden Feinstaubbelastung habe nicht stattgefunden.

Der Antragsteller beantragt,

Die Antragsgegnerin beantragt,

Sie trägt vor:

Der Antrag sei unzulässig. Das interkommunale Abstimmungsgebot vermittele nicht gleichsam automatisch die Antragsbefugnis, sondern nur bei gewichtigen Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung oder die Entwicklung des eigenen Gemeindegebietes. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 30.11.2005 - 1 ME 172/05 -, NVwZ-RR 2007, 7) stelle eine prognostizierte Kaufkraftverlagerung von 10 % überhaupt erst einen Anhaltswert dafür dar, dass das interkommunale Abstimmungsgebot ausgelöst werden könne. Auf § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB könne sich eine Gemeinde nur berufen, wenn die Ziele der Raumordnung dieser Gemeinde gegenüber der Nachbargemeinde einen besonderen Versorgungsauftrag zugewiesen habe. Hier führe der Antragsteller zwar das CIMA-Gutachten dafür an, dass er im Bereich der Warengruppe Bekleidung, Sport, Schuhe und Textilien einen Umverteilungsverlust von 12,5 % und im Bereich der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren einen Umverteilungsverlust von 8,8 % erleide. Demgegenüber prognostiziere das Gutachten der Lademann & Partner GmbH für den Antragsgegner jedoch nur Kaufkraftverluste von 4,2 % (Ergänzungsgutachten März 2002 , Nr. 2.3.1.8.2). Die Unterschiede erklärten sich daraus, dass das CIMA-Gutachten ein anderes Vorhaben bewerte, nämlich die mit einer Verkaufsfläche von 9600 m². Inzwischen sei die Planung aber auf 7700 m² reduziert worden. Außerdem spreche die CIMA dem Vorhaben eine Fernwirkung über den "ersten Ring" hinaus ab, während das andere Gutachten solche Fernwirkungen jedenfalls infolge der Stärkung der Innenstadt der Antragsgegnerin begründet sehe, die von dem Vorhaben ausgehe. Im Ergebnis sei das CIMA-Gutachten nicht plausibel. Für den Bereich des periodischen Bedarfs habe es selbst noch auf der alten Planungsgrundlage einen Kaufkraftverlust von deutlich unter 10 % prognostiziert. Es werde nicht deutlich, auf wen sich höhere Kaufkraftverluste für den aperiodischen Bedarf erstrecken sollten. Der Einzelhandel in der Samtgemeinde Hage konzentriere sich auf den Antragsteller, bei dem entlang der Hauptstraße ein verhältnismäßig dichter Geschäftsbesatz vorliege. Kaufkraftbindung realisierten vor allem die leistungsstarken Nahversorgungsanbieter Aldi, Lidl, Kombi und Edeka. Darüber hinaus sei als "Magnet" der Hagebaumarkt relevant. Daraus gehe nicht hervor, dass der Antragsteller mit Anbietern des aperiodischen Bedarfs überhaupt nennenswert besetzt sei. Für das Sortimentsbündel "Bekleidung, Sport, Schuhe, Textilien" werde für den Antragsteller überhaupt nur ein Gesamtumsatz von 3,6 Mio EUR attestiert, so dass selbst ein geringer Kaufkraftabzug prozentual schon eine hohe Wirkung erreiche. Hinzu komme, dass sich der Antragsteller als Grundzentrum auf Funktionen berufe, für die er raumordnungsrechtlich keinen "Versorgungsauftrag" geltend machen könne. Leistungen des aperiodischen Bedarfs seien den Mittel- und Oberzentren zugewiesen.

Soweit das CIMA-Gutachten befürchte, auch bei nur 8,8 % Kaufkraftverlust könne der im Ortszentrum des Antragstellers gelegene Edeka-Markt aufgeben müssen, sei darauf hinzuweisen, dass die Nahversorgungsfunktionen (mit Aldi und Lidl) von zwei Discountern und (mit Kombi und Edeka) zwei "Sortimentern" erfüllt würden und für den ländlichen Raum eine sehr großzügige und damit wettbewerbsfähige Dimension aufwiesen. Zumal bei großzügigen Standortarealen und attraktiven Parkplatzangeboten könne kaum die Befürchtung begründet werden, die Existenz dieser Nahversorger sei in Frage gestellt.

Auch wenn der Senat in seinem Beschluss vom 27. November 2006 davon ausgehe, es sei unangemessen, mögliche Kaufkraftabflüsse bereits im Rahmen der Antragsbefugnis derart detailliert zu prüfen, wie es im Rahmen der sich erst anschließenden Begründetheitsprüfung angebracht sei, liege der Fall hier doch so eindeutig, dass der Senat sich mit einer Verneinung der Antragsbefugnis nicht in Widerspruch zu der genannten Entscheidung setzen werde.

Der Bebauungsplan sei im Übrigen nicht verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Bundes- wie landesrechtlich brauche der Rat selbst nur über die Satzung zu entscheiden. Dass die Auslegung des Planentwurfs vor einem Ratsbeschluss erfolgt sei, stelle deshalb keinen Mangel dar.

Das ergänzende Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB sei bereits dann zulässig, wenn nicht ohne weiteres von der "Rechtssicherheit" der Planung ausgegangen werden könne. Insoweit habe man Bedenken dahingehend ausräumen wollen, dass das Vorhaben im Vorhaben- und Erschließungsplan eventuell nicht hinreichend konkretisiert gewesen sei, dass der Durchführungsvertrag im Vorläuferverfahren nicht vollständig ausgelegt worden sei und dass eine unbedingte Ausführungsverpflichtung nicht Gegenstand des Durchführungsvertrages gewesen sei. Es sei zwar nicht sicher gewesen, dass diese Bedenken durchgegriffen hätte; hinreichend sei jedoch schon ein Fehlerverdacht.

Der Durchführung des ergänzenden Verfahrens habe auch der Umfang nicht entgegengestanden, in dem Verfahrensteile wiederholt worden seien. Die Änderung dürfe nur Grundzüge der Planung nicht berühren. Das sei hier nicht der Fall gewesen; inhaltlich sei gegenüber dem Ausgangsentwurf nichts verändert worden. Auch der Umweltbericht ändere daran nichts.

Eine konkrete Vorhabensbeschreibung liege vor. Der Bebauungsplan enthalte Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung. Insbesondere durch eine Kombination von Baugrenzen und Baulinien sei ein städtebaulicher Rahmen gezeichnet, der deutlich enger sei als bei üblichen Bebauungsplänen.

Der Bebauungsplan widerspreche nicht Zielen der Raumordnung. Es handele sich um einen städtebaulich integrierten Mittelzentrumsstandort; Beeinträchtigungen seien nicht zu befürchten.

Die Abwägung sei mit besonderer Sorgfalt erfolgt, wie sich aus der Planbegründung ergebe. Gerade der Umstand, dass die Verkaufsfläche "heruntergehandelt" worden sei, zeige die ungeschmälerte Abwägungsbereitschaft und -fähigkeit. Im Moderationsverfahren hätten sich die Nachbargemeinden überwiegend für das Vorhaben ausgesprochen.

Der Vorhabenträger sei Grundstückseigentümer bzw. Inhaber entsprechender Anwartschaften, wie in der mündlichen Verhandlung durch komplette Vorlage der Verträge habe deutlich gemacht werden können. Zweifel daran, dass der Vorhabenträger das Vorhaben ausführen könne, seien deshalb nicht begründet.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei der Grundstücksverkauf nicht ausschreibungspflichtig gewesen. Die "Ahlhorn"-Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf werde nicht allgemein akzeptiert; jüngst sei ihr die Vergabekammer mit Beschluss vom 5. März 2008 (69d VK 06/2008) entgegengetreten. Darauf komme es aber gar nicht an, weil jedenfalls die Nichtigkeitsfolge nicht eintrete, denn der Landkreis Aurich beabsichtige nicht, den Grundstückskaufvertrag rückabzuwickeln.

In europarechtlichem Sinne unzulässige Beihilfen seien mit der Grundstücksveräußerung nicht verbunden gewesen. Die Grundstücke im Plangebiet umfassten zu beseitigende Straßenflächen. Das belastete Aufbruchmaterial müsse entsorgt werden; die Pflicht hierzu habe der Vorhabenträger übernommen. Vor diesem Hintergrund sei die Gegenleistung angemessen.

Die Verkehrssituation sei erträglich. Der dem Vorhaben zuzurechnende Zu- und Abgangsverkehr unterschreite die Richtwerte erheblich (Anlage 3.6 des Lärmschutzgutachtens). Eine Richtwertüberschreitung sei lediglich an einem Punkt des zukünftigen Bürogebäudes zu besorgen, liege aber unterhalb der Wahrnehmungsschwelle.

Die stark belastete Bundesstraße 72 werde durch eine Ortsumgehung ersetzt, die noch im Jahre 2008 fertig gestellt werden solle. Erst diese Ortsumgehung schaffe die Möglichkeit für das streitige Vorhaben. Die künftige Verkehrsbelastung nach Fortfall der Durchfahrtsstraße werde erheblich geringer sein. Auch zur Feinstaubproblematik habe deshalb nichts weiter veranlasst werden müssen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.