Die Antragsteller wollen verhindern, dass die Antragsgegnerin einen ihr gehörenden Geländestreifen, über den die Nutzer von insgesamt rund 18 bis 20 Wohngebäuden sowie eines Gartenbaubetriebs Zufahrt zur östlich davon verlaufenden Dorfstraße (Kreisstraße 31) nehmen, an die übrigen über diese Zuwegung erschlossenen, zum Kauf offenbar bereiten Wohngrundstückseigentümer übergibt, ohne zuvor für diesen Streifen zugunsten der Antragsteller eine Baulast bestellt zu haben, welche diesen, ohne dass sie ebenfalls zu den Übernehmern dieses Wegeteilstücks zählen müssten, die freie Zufahrt zur Dorfstraße auch weiterhin sichert.

Das im Aktivrubrum genannte Grundstück der Antragsteller (Flurstück 28/29, Flur 2 der Gemarkung E. -F.) ist mit einem Wohnhaus bestanden. Für dessen Errichtung hatte der Landkreis G. im Jahre 1983 eine Baugenehmigung erteilt. Dieses Haus ist Teil einer nicht überplanten Ansammlung von (im Wesentlichen: Wohn-) Gebäuden (nachfolgend "Weiler" genannt), deren es mehrere westlich und östlich der hier schnurgerade von Südwest nach Nordost verlaufenden Dorfstraße, der Kreisstraße 31/1 gibt. Die Grundstücke werden über eine Wegeparzelle erschlossen, die von der Dorfstraße nach Nordwesten abgeht. Sie beginnt mit dem Flurstück 28/31, welches nach den Eintragungen im Liegenschaftsbuch der Vermessungs- und Katasterverwaltung Niedersachsen im Eigentum von H. und I. J. steht. Diese sind in dem nachstehend vorzustellenden Vertragsentwurf als Eigentümer der ebenfalls in diesem "Weiler" gelegenen Grundstücke Dorfstraße 91 N und 91 P genannt. Diese Wegeparzelle führt an der südwestlichen Längsseite des Grundstücks der Antragsteller entlang, knickt zweimal nach Südwesten bzw. Südosten ab und endet als Sackgasse. An der Südspitze des Antragsteller-Grundstücks geht die Wegeparzelle 28/17 nach Nordosten ab. Diese gehört nach der gleichen Quelle einer Frau K. L.. Diese wird in dem noch vorzustellenden Vertragsentwurf als Nutzerin/Eigentümerin des ebenfalls dort gelegenen Grundstücks Dorfstraße 93A genannt; dieses liegt südöstlich des Grundstücks der Antragsteller nur durch diese Wegeparzelle getrennt.

Die Besonderheit (jedenfalls) der westlich der Dorfstraße aufgereihten, untereinander nicht durch Wege verbundenen Gebäudeansammlungen besteht in Folgendem:

Westlich parallel zum Straßenkörper der K 31/1 verläuft ein im Eigentum der Antragsgegnerin stehender Grünstreifen. Der wird mal Barbe, mal Berme genannt und trägt hier die Flurstücksnummer 63/6 derselben Flur und Gemarkung (Größe bislang: 3.545m²). Westlich grenzt daran ein Graben (sog. Moorkanal), der in der Höhe der hier interessierenden Gebäudeansammlung die Flurstücksnummer 68/4 trägt (Größe: 578m²). Dieser sich lang hinziehende Graben ist an den Stellen, an denen westlich davon die verschiedenen, miteinander nicht durch Wege verbundenen Gebäudeansammlungen stehen, mit Brücken versehen. Diese Brücken mussten in der Vergangenheit verschiedentlich erneuert werden. Wegen der Verschlechterung ihres Bauzustandes wurden zum Teil Gewichtsbeschränkungen angeordnet. Gegenstand eines vor dem Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht in den Jahren 2003/2004 zum Aktenzeichen 9 ME 95/03 geführten Eilverfahrens, welches beim Verwaltungsgericht seinen Ausgang genommen hatte (dortiges Az.: 2 B 334/02), war die Behauptung des Eigentümer eines weiter südlich ebenfalls westlich der Dorfstraße gelegenen Wohngrundstücks, die Antragsgegnerin sei öffentlich-rechtlich verpflichtet, eine wegen ihrer Schäden seinerzeit nur noch mit einer Gewichtsbeschränkung von 2 t und in einer Breite von maximal 2,50 m befahrbaren Plattenbrücke zu sanieren. Das war die dritte an dieser Stelle stehende Brücke gewesen und im Jahre 1960 von einer weiteren Anliegerin dieses Bereichs, einer Kirche, auf eigene Kosten errichtet worden. Der 9. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts verneinte mit dem Verwaltungsgericht einen solchen Anspruch und führte in seinem Beschluss vom 22. Juni 2004 (Vnb.) insbesondere folgendes aus:

Die Straße sowie die Brücke seien nicht für den öffentlichen Verkehr gewidmet. Es fehlten auch hinreichende Anhaltspunkte für die Annahme, dass die von der K 31/1 abzweigende Straße und die ihr dienende Brücke vor Inkrafttreten des Niedersächsischen Straßengesetzes konkludent für den öffentlichen Verkehr gewidmet worden sei oder es sich dabei um einen sog. alten Weg handele, der seit Menschengedenken, zumindest seit längerer Zeit im Bewusstsein und in der Annahme für den öffentlichen Verkehr genutzt werde, er sei für den öffentlichen Verkehr bestimmt. Im Anschluss daran führte der 9. Senat das Folgende aus:

"Der Antragsteller kann sein Begehren auch nicht mit Erfolg auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur sog. Verdichtung der Erschließungspflicht einer Gemeinde stützen. Hiernach kann sich die der Gemeinde nach § 123 Abs. 1 BauGB obliegende allgemeine Erschließungsaufgabe, auf deren Erfüllung nach § 123 Abs. 3 BauGB grundsätzlich kein Anspruch besteht, ausnahmsweise u.a. dann zu einer strikten, vom Bürger einklagbaren Pflicht auf Durchführung der die wegemäßige Erschließung betreffenden Maßnahmen verdichten, wenn eine Baugenehmigung mangels Sicherung der (wegemäßigen) Erschließung unter Verstoß gegen § 30 Abs. 1 BauGB erteilt worden ist. Dies findet seine Rechtfertigung in der Erwägung, dass eine Baugenehmigung, die nach Maßgabe des Landesrechts die Bauausführung freigibt, obwohl die Erschließung nicht gesichert ist, dazu beiträgt, einen rechtswidrigen Zustand herbeizuführen, sofern von ihr Gebrauch gemacht wird. Kommt es infolgedessen zu Unzuträglichkeiten, denen nur durch Erschließungsmaßnahmen abgeholfen werden kann, ist es der mitverantwortlichen Gemeinde verwehrt, sich auf den Standpunkt zurückzuziehen, es sei allein Sache des Betroffenen, das Problem der Erschließung zu lösen (BVerwG, Urteile v. 6.2.1985 - 8 C 44.84 - DVBl 1985, 623 [BVerwG 06.02.1985 - 8 C 44/84] = BauR 1985, 310 = KStZ 1985, 152; v. 11.11.1987 - 8 C 4.86 - BVerwGE 78, 266 = DÖV 1988, 379 = KStZ 1988, 92 = NSt-N 1988, 139; v. 3.5.1991 - 8 C 77.89 - BVerwGE 88, 166 = DVBl 1991, 1304 = NVwZ 1991, 1086 = ZfBR 1991, 227; u. v. 22.3.1999 - 4 B 10.99 - BRS 62 Nr. 173 = ZfBR 2000, 70 = BauR 2000, 247; Urt. d. Sen. v. 22.1.1999 - 9 L 6980/96 - NVwZ-RR 2000, 486 = NdsRpfl 1999, 273 = NSt-N 1999, 143). Im zur Entscheidung stehenden Fall sind indes die dem Antragsteller erteilten Baugenehmigungen nicht deshalb rechtswidrig, weil sein Grundstück im Zeitpunkt ihrer Erteilung in den Jahren 1993 (Wohnhaus) und 2001 (Gartenhaus) - wie in der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechung verlangt - tatsächlich nicht erschlossen war. Denn die - in erster Linie den Schwerlastverkehr (Müllfahrzeuge, Tanklastzüge, große Rettungsfahrzeuge) betreffende - Beschränkung des Kraftfahrzeugverkehrs über die streitgegenständliche Brücke durch den Landkreis Gifhorn erfolgte erst im Jahre 2002. Die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigungen ergibt sich vielmehr daraus, dass die Erschließung rechtlich nicht gesichert ist, weil entgegen § 5 Abs. 2 NBauO zugunsten des Grundstücks des Antragstellers bis heute keine Wegebaulast auf dem im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden Flurstück A. eingetragen worden ist, das der Antragsteller - ebenso wie die übrigen Anlieger im Baugebiet "Freikirche" - überqueren muss, um von seinem Grundstück aus über die Privatstraße und die Brücke zur Kreisstraße fahren zu können. Aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin die Bauaufsichtsbehörde hierauf im Baugenehmigungsverfahren nicht hingewiesen, sondern vielmehr angegeben hat, die Erschließung sei gesichert, lässt sich mithin nur eine Rechtspflicht der Antragsgegnerin ableiten, einem an sie herangetragenen Wunsch des Antragstellers - und anderer Anlieger im Baugebiet "Freikirche" - auf nachträgliche Einräumung der Wegebaulast zu entsprechen und dergestalt die rechtswidrigen Baugenehmigungen nachträglich zu "heilen". Ob sie hierzu auch gegen den Willen der Anlieger berechtigt wäre, weil die Grundstücke jenseits der Brücke nicht anderweitig erschlossen sind, bedarf hier keiner Entscheidung (zur "aufgedrängten" Baulast vgl.: Urt. d. Sen. v. 26.02.2002 - 9 LB 11/02 - n.v.; OVG Rh-Pf, Urt. v. 25.6.1985 - 6 A 54/84 - AS 19, 420, 424; VGH Bad-Württ., Urt. v. 20.6.1985 - 2 S 1029/84 - VBlBW 1986, 225).

Mit seinem Einwand, die Privatstraße jenseits der Brücke sei nach ihrem Gesamteindruck, insbesondere aufgrund ihrer Länge von über 130 m, zusammen mit der Brücke und der zwischen dieser und der Kreisstraße gelegenen Barbe nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine selbstständige Erschließungsanlage, verkennt der Antragsteller den rechtlichen Zusammenhang, in dem die in Bezug genommene Rechtsprechung steht. Denn diese beantwortet ausschließlich die Frage, ob im Einzelfall eine befahrbare Verkehrsanlage als (nur) mehr oder weniger große unselbständige Zufahrt (Stichweg) zu einer Erschließungsanlage oder als (schon) selbständige Anbaustraße zu qualifizieren ist. Bei dieser Abgrenzung ist ausschlaggebend abzustellen, auf den Gesamteindruck, den die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse einem unbefangenen Beobachter von der zu beurteilenden Anlage vermitteln, wobei neben der Ausdehnung der Anlage und der Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke vor allem dem Maß der Abhängigkeit zwischen ihr und der Straße, in die sie einmündet, Bedeutung zukommt ( Urteile v. 9.11.1984 - 8 C 77.83 - BVerwGE 70, 247 = NVwZ 1984, 346 = DVBl 1985, 297; v. 25.1.1985 - 8 C 106.83 -DVBl 1985, 621 = Buchholz 406.11 § 131 Nr. 59 = NVwZ 1985, 753; u. v. 23.6.1995 - 8 C 30.93 - KStZ 1996, 112 = ZMR 1995, 557). Bei Zugrundelegung dieser Kriterien ist nach dem Bundesverwaltungsgericht davon auszugehen, dass eine öffentliche, für das Befahren mit Kraftfahrzeugen aller Art vorgesehene, bis etwa 100 m lange und nicht verzweigte Sackgasse (Stichstraße), die eine ihrer Ausdehnung nach angemessene Anzahl von Grundstücken erschließt, regelmäßig als erschließungsrechtlich unselbständig zu qualifizieren ist, während eine derartige Sackgasse als selbständig zu beurteilen ist, wenn sie entweder länger als 100 m ist oder vor Erreichen dieser Länge (mehr oder weniger) rechtwinklig abknickt oder sich verzweigt. Einen Rechtssatz des Inhalts, dass bei Vorliegen der letztgenannten Voraussetzungen entgegen § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB eine nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmete Privatstraße zu einer (selbständigen) Erschließungsanlage wird, gibt es nicht."

Im Jahre 2004 fanden sich die Antragsgegnerin und die Eigentümer von insgesamt 15 (so § 2 des Vertragsentwurfs des Notars Dr. M. N. vom 30.09.2004) oder 16 (so wohl § 9 Abs. 3 des Vertragsentwurfs) der in diesem "Weiler" gelegenen Grundstücken mit dem Ziel zusammen, die Grundlage für die Übertragung des Geländestreifens (Teile aus der Berme/Barbe und dem Moorkanal) von der Antragsgegnerin zu schaffen, der erforderlich ist, um die Dorfstraße zu überqueren und auf die genannte Wegeparzelle 28/31 zu kommen. Der oben wiederholt in Bezug genommene, bisher nur im Entwurf vorliegende Vertrag bezeichnet die Antragsgegnerin als "Übergeber", diese Eigentümer als "Übernehmer". Seine Präambel lautet:

(1)

Die Urkundsbeteiligten folgern aus der Begründung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 22. Juni 2004, dass die Erschließung der Grundstücke der Übernehmer rechtlich nicht gesichert ist und demzufolge die insoweit erteilten Baugenehmigungen rechtswidrig seien.

Durch die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen soll die Erschließung dauerhaft gesichert und Rechtssicherheit geschaffen werden.

(2)

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die auf dem Grabengrundstück der Gemeinde D. befindliche Brücke als Teil der Zuwegung zu den Grundstücken der Übernehmer seinerzeit von den Eigentümern der dahinter liegenden Grundstücke errichtet und im Folgenden, soweit erforderlich, von den jeweiligen Eigentümern unterhalten wurde. Entsprechend ist die Brücke als in der Verantwortung der jeweiligen Grundstückseigentümer betrachtet worden.

Insofern dient dieser Vertrag auch der Schaffung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezüglich der Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht im Hinblick auf die genannte Brücke.

In § 2 überträgt der Übergeber 15 teilweise aus mehreren Personen bestehenden Parteien/"Übernehmern" je 1/15 der aus den Flurstücken 63/6 in einer Breite von 12 m (268m²) und aus dem Flurstück 68/4 in einer Größe von 41m² herauszumessenden Teilflächen. Es heißt dort: "Die Übernehmer vereinbaren, dass die Aufhebung der Gemeinschaft an dem erworbenen Grundbesitz nie verlangt werden darf und bewilligen und beantragen, in das Grundbuch als Belastung ihres jeweiligen Anteils an dem Grundbesitz zugunsten der jeweiligen Miteigentümer einzutragen, den Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen." In Absatz 4 des § 2 vereinbaren die Übernehmer, dass die beiden genannten Teilstücke zu einem einzigen Grundstück gem. § 890 BGB vereinigt werden. Nach § 3 gehen Besitz, Nutzen und Lasten, Gefahren und die Verkehrssicherungspflicht mit der Eintragung ins Grundbuch auf die Übernehmer über, soweit sie nicht schon übergegangen sind. Absatz 3 dieser Vereinbarung enthält eine Bestimmung zur Veränderung der ideellen Miteigentumsanteile. "Ziel dieser Regelung ist, dass die Lasten und Kosten zwischen den Eigentümern entsprechend ihrer Nutzung des Vertragsobjekts aufgeteilt werden." § 4 betrifft Haftung und Mängel, § 6 die Nutzung des Vertragsgrundstücks unter anderem wie folgt:

Die Übertragung der Vertragsgrundstücke (s. § 2 Abs. 1) von der Gemeinde D. an die Übernehmer dient den in der Präambel dieses Vertrages genannten Zwecken sowie der Anbindung der Grundstücke der Übernehmer an die K 31/1.

Die Übernehmer verpflichten sich zu einer Neu-Aufteilung der ideellen Miteigentumsanteile und Übertragung dementsprechender Anteile an erwerbsbereite Eigentümer, die künftig ihre Grundstücke über das vertragsgegenständliche Brückengrundstück erschließen und an die K 31/1 anbinden wollen, soweit die insoweit dazukommenden Eigentümer sich im gleichen Zuge dazu verpflichten, sich entsprechend der Höhe des zu erwerbenden Miteigentumsanteils an den Kosten der Errichtung, Unterhaltung, Instandhaltung, Pflege- und Verkehrssicherungspflicht der Wegegrundstücke einschließlich der Brücke zu beteiligen. Bei der Festlegung der Höhe des zu übertragenden Miteigentumsanteils ist § 3 zu beachten.

.....

(5)

Die Dorfstraße mit den beidseitigen Entwässerungsgräben und über 120 Brücken hat für das Straßendorf O. -F. Ortsbild prägenden Charakter. Um dieses einmalige Ortsbild zu bewahren und aufzuwerten, sollten die Übernehmer bei der nächsten erforderlichen Brückensanierung die Brücke architektonisch, ggf. nach historischen Vorlagen, besonders gestalten.

§ 7 lautet auszugsweise:

(1)
Das Vertragsgrundstück umfasst einen Teil der so genannten "Berme". Diese "Berme" grenzt unmittelbar an die Parzelle der K 31/1. Die vorhandene Kreisstraße 31/1 wurde seinerzeit als "Knüppeldamm" auf Moor gebaut und ist daher reparaturanfällig. Möglicherweise wird künftig einmal die K 31 sowie der Fuß- und Radweg in die Berme verlegt werden.

(2)
Sollte dies beschlossen werden, erteilen die Übernehmer bereits jetzt zu dieser Maßnahme unwiderruflich ihre Zustimmung und verpflichten sich, die davon betroffene Teilfläche des übertragenen Grundstücks an die Gemeinde bzw. an einen von dieser zu benennenden Dritten, insbesondere den künftigen Erschließungsträger der Straße, unentgeltlich zu übertragen. .....

§ 8 betrifft die Kosten und Steuern. Darin wird der Wert des zu übertragenden Grundstücks mit 1,-- EUR angegeben. In § 9 Abs. 3 des Entwurfs werden die Grundstücke angegeben, auf welche die Miteigentumsanteile gem. § 3 Abs. 5 GBO "gebucht" werden sollen.

Etwa im August 2005 beantragten die Antragsteller, ihnen eine Baugenehmigung zur Erweiterung des Wohnhauses um eine Wohneinheit und Errichtung von Garagen sowie eines Abstellraums zu erteilen. Das lehnte der Landkreis G. (wohl) unter Hinweis auf das von der Antragsgegnerin verweigerte Einvernehmen durch Bescheid vom 5. Juli 2006 ab. Der Widerspruch blieb erfolglos (Widerspruchsbescheid vom 30.7.2007). Über die zum Aktenzeichen 2 A 252/07 erhobene Verpflichtungsklage hat das Verwaltungsgericht noch nicht entschieden.

Auf den Eilantrag der Antragsteller vom 27. November 2007 hat das Verwaltungsgericht mit dem hier angegriffenen Beschluss folgende Anordnung getroffen:

Die Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die im Kaufvertragsentwurf des Notars Dr. M. P. vom 30.09.2004 (Grundstücksübertragungsvertrag für Dorfstraße 91 - 95 a) in § 1 zur Übertragung vorgesehenen Teile der Flurstücke 63/6 und 68/4, Flur 2, Gemarkung E. -F. bis zu einer Entscheidung des Gerichts im Verfahren 2 A 252/07 nicht zu veräußern ohne zuvor zu Lasten der zu veräußernden Flurstücksteile und zugunsten des Flurstücks 28/29, Flur 2, Gemarkung E. -F., eine Wegebaulast eingetragen zu haben.

Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht in dem angegriffenen Beschluss, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, insbesondere das Folgende ausgeführt:

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei anerkannt, dass abweichend von § 123 Abs. 3 BauGB ausnahmsweise ein Rechtsanspruch auf Erschließung bestehen könne. Ein solcher Ausnahmefall liege hier vor. Denn die Antragsgegnerin habe ihr Einvernehmen zu den Baugenehmigungen erteilt, mit denen die Gebäude dieses "Weilers" errichtet worden seien. Damit habe sie zwar nur zum Ausdruck bringen wollen, dass sie zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung die Erschließung als tatsächlich und rechtlich gesichert angesehen habe. Das habe aber bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht zugetroffen. Daran habe es gerade wegen der trennenden Wirkung der "Barbe/Berme" und des Moorkanals gefehlt. Zu Gunsten der Bauherren seien keine Wegebaulasten eingetragen gewesen. Aus Gründen der Folgenbeseitigung und des Vertrauensschutzes könnten die Antragsteller eine Korrektur des seinerzeit rechtswidrig erteilten Einvernehmens verlangen. Das habe der 9. Senat des Nds. Oberverwaltungsgericht in der oben auszugsweise zitierten Entscheidung vom 22. Juni 2004 - 9 ME 95/03 - mit seinen Ausführungen zum Unterschied von tatsächlicher und rechtlicher Erschließung anerkannt. Danach habe die Antragsgegnerin die Rechtspflicht getroffen, "einen an sie herangetragenen Wunsch ... auf nachträgliche Einräumung einer Wegebaulast zu entsprechen und dergestalt die rechtswidrige Baugenehmigung nachträglich zu 'heilen'." Es sei der Antragsgegnerin aus den Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes und der Folgenbeseitigung zuzumuten, die Erschließung durch Einräumung einer Wegebaulast auf eine sichere rechtliche Basis zu stellen. Das sei auch eilbedürftig. Denn die Antragsgegnerin sei bestrebt, Teile der Berme und des Moorkanals an die Anlieger dieses "Weilers" zu veräußern, ohne einen Miteigentumsanteil zurückzubehalten. Nach Vertragsabschluss und -durchführung wäre es ihr daher nicht mehr möglich, den Antragstellern eine Wegebaulast zu bestellen. Dass § 6 Abs. 1 des Vertragsentwurfs es den Antragstellern ermögliche, einen Miteigentumsanteil zu erwerben, ändere daran nichts. Denn mit der Übernahme eines solchen Anteils gehe auch die Pflicht einher, die Parzelle zu unter- sowie instandzuhalten, zu pflegen und die Verkehrssicherungspflicht auszuüben. Dazu bestehe derzeit eine Verpflichtung der Antragsteller nicht.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsgegnerin, zu deren Begründung sie insbesondere Folgendes geltend macht: Es bestehe keine Eilbedürftigkeit; seit 2004 liege der Vertragsentwurf vor, ohne dass es zu einem Abschluss gekommen sei. Die Antragsteller würden rechtzeitig von einem Vertragsschluss unterrichtet werden. Der Tenor der angegriffenen Entscheidung sei unverständlich; ein Zusammenhang zum Klageverfahren 2 A 252/07 sei nicht zu erkennen. Den Antragstellern sei im Hinblick auf dieses Verfahren in keiner Weise gedient, wenn dem Eilantrag stattgegeben würde. Die Streitigkeit sei, wie sie schon erstinstanzlich gerügt habe, zivilrechtlicher Natur und hätte vom Verwaltungsgericht daher nicht entschieden werden dürfen. Es existiere kein öffentlich-rechtlicher Anspruch, der die Antragsteller berechtigte, von ihr die Einräumung einer Wegebaulast zu verlangen. Weder das Verwaltungsgericht noch die Antragsteller hätten aufgezeigt, welche fortdauernden, als rechtswidrig einzustufende Folgen ihre frühere Erteilung des Einvernehmens denn noch heute habe. Erschlossen sei das Grundstück der Antragsteller schon - jedenfalls für die seinerzeit genehmigte Nutzung. Durch Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils könnten die Antragsteller in Einklang mit § 5 Abs. 2 NBauO ebenfalls baurechtmäßige Zustände herstellen. Einen Anspruch darauf, dies ohne Kosten und Pflichten zur Verkehrssicherung und Unterhaltung zu erhalten, stehe den Antragstellern nicht zu.

Die Antragsteller treten der Beschwerde entgegen.

Die Beschwerde hat Erfolg. Die wegen § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO auf die (rechtzeitig) geltend gemachten Beschwerdegründe zu beschränkende Prüfung ergibt, dass der Beschwerde stattzugeben ist.

Die Rüge, der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten sei nicht eröffnet, greift nicht durch. Sie ist zwar zulässig. Dabei kann der Senat unentschieden lassen, ob das Regelungsregime der §§ 17 f. GVG einschließlich der in § 17a GVG vorgesehenen Verweisungsmöglichkeit auch auf Eilverfahren zugeschnitten ist (zum Streitstand: vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, Komm. 66. Aufl. 2008, § 17a Rdnr. 4 mwN). Auch wenn man das bejahte (untrer Änderung seiner früheren Rechtsprechung nimmt das nunmehr beispielsweise das OVG Koblenz, B. v. 25.5.2005 - 7 B 10356/05 -, ZfBR 2005, 590 =DVBl. 2005, 988 dies an), wäre die Antragsgegnerin nicht gehindert, diese Rüge zu erheben. Denn die Sperrwirkung des § 17a Abs. 5 GVG griffe deshalb nicht ein, weil das Verwaltungsgericht die schon im Verfahren des ersten Rechtszuges erhobene, auf § 17a Abs. 3 Satz 2 GVG abzielende Rüge, der Rechtsweg sei nicht eröffnet, nicht zum Anlass genommen hatte, die nach dieser Rechtsauffassung dann gebotene Vorabentscheidung zu treffen. Die Sperrwirkung des § 17a Abs. 5 GVG greift nur dann ein, wenn das Gerichtsverfahren des ersten Rechtszuges in Einklang mit den vorstehenden Absätzen des § 17a GVG gestaltet worden war (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, aaO, §17a Rdnr. 20 mwN). Ist man hingegen der Auffassung, die §§ 17 f. GVG "passten" auf Eilverfahren nicht und seien dementsprechend in Eilverfahren nicht (einmal eingeschränkt) anzuwenden, dann gilt § 17a Abs. 5 GVG ohnedies nicht und kann daher der erstinstanzlich Unterlegene uneingeschränkt zur Begründung der Beschwerde geltend machen, der Rechtsweg sei gar nicht eröffnet gewesen.

Die damit zulässige Rüge ist aber nicht begründet. Es kommt auf die wahre Rechtsnatur des erhobenen Anspruchs an. Diese ist hier öffentlich-rechtlicher Natur ( § 40 Abs. 1 VwGO). Denn die Antragsteller sehen die Antragsgegnerin nicht (so sehr) in ihrer Stellung als Grundstückseigentümerin, sondern (hauptsächlich) als Trägerin öffentlicher Verwaltung, nämlich mit der Begründung zur Einräumung einer Wegebaulast verpflichtet, nur damit könne diese das Unrecht wieder gut machen, für das 1983 vom Landkreis G. genehmigte Vorhaben trotz fehlender rechtlicher Sicherung der Erschließung ihr Einvernehmen erteilt zu haben. Diese rechtswidrige Folge müsse die Antragsgegnerin als Trägerin öffentlicher Verwaltung, nicht also in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin der in Rede stehenden Flächen durch Bestellung einer Baulast für die Zukunft korrigieren. Ob dieser Anspruch besteht, ist keine Frage des Rechtswegs, sondern der Begründetheit des Antrages.

Für den Eilantrag besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis, obwohl mit der Bestellung der erstrebten Wegebaulast die Erschließung des Grundstücks nicht endgültig rechtlich gesichert ist. Mit einer Erfüllung des Anordnungsanspruchs hätten die Antragsteller zwar noch keine vollständige rechtliche Sicherung hinsichtlich der Nutzung der Wegeparzellen Nrn. 28/31 und 28/17 erreicht. Das raubt dem Antrag aber deshalb nicht das Rechtsschutzbedürfnis, weil das einen anderen Bereich der Wegestrecke betrifft. Diese steht im Eigentum hier nicht verfahrensbeteiligter, oben genannter Dritter. In diesem Eilverfahren können die Antragsteller nur gegenüber der Antragsgegnerin "weiterkommen". Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht nicht erst dann, wenn in dem in Rede stehenden Verfahren alle Fragen rechtlich ausreichend gesicherter Erschließung abschließend geklärt werden können.

An der Eilbedürftigkeit (Gefahr wesentlicher Erschwerung der Rechtsverfolgung im Sinne des § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO) dürfte es ebenfalls nicht fehlen. Denn es kann den Antragstellern nicht angesonnen werden, mit der Anrufung des Verwaltungsgerichts zuzuwarten, bis die im Vertragsentwurf vom 30. September 2004 aufgeführten Personen sich anschicken, einen Notarstermin zu vereinbaren. Selbst bei geräumiger Bestimmung eines Beurkundungstermines setzte dies die Antragsteller (und das Verwaltungsgericht) unter unzumutbaren Zeitdruck.

Die Beschwerde ist jedoch begründet, weil das Verwaltungsgericht zu Unrecht den Antragstellern ein im Sinne des § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO sicherungsfähiges Recht auf Eintragung einer Wegebaulast zuerkannt hat.

Wie bereits in der oben zitierten Eilentscheidung des 9. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 22. Juni 2004 - 9 ME 95/03 - (Vnb.) ausgeführt wurde, kann die Gemeinde in Ausnahme zum Grundsatz des § 123 Abs. 3 BauGB ("Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht.") doch verpflichtet sein, Maßnahmen zur insoweit noch defizitären Erschließung eines bebauten Grundstücks oder zu ihrer rechtlichen Sicherung zu ergreifen. Eine solche Pflicht kann sich aus dem Erlass eines Bebauungsplanes, der Anforderung von Vorausleistungen auf einen künftigen Erschließungsbetrag oder aus früherem Verwaltungshandeln ergeben, das zu anhaltend rechtswidrigen Folgen führt. Die ersten beiden Fälle scheiden hier ersichtlich aus. Als Anwendungsfälle der letzten Gruppe kommen namentlich die Erteilung einer Baugenehmigung oder des wegen unzureichend gesicherter Erschließung "eigentlich" rechtswidrigen Einvernehmens in Betracht (so schon BVerwG, Urt. v. 4. 10. 1974 - IV C 59.72 -, DVBl. 1975, 37). Allerdings führen der Erlass einer Baugenehmigung oder die Erteilung des dafür erforderlichen Einvernehmens - als Unterfall der Verpflichtung zu "treuem Verhalten" (§ 242 BGB) - nur dann bei der Gemeinde zu einer Aufgabenverdichtung, wenn "eine ohne hinreichend gesicherte Erschließung erteilte Baugenehmigung zum Entstehen eines rechtswidrigen Zustandes führt und sich daraus Unzuträglichkeiten ergeben, denen nur durch Erschließungsmaßnahmen abgeholfen werden kann, den daran mitverantwortlichen Behörden 'verwehrt' ist, 'es einfach bei dem sich so ergebenden Zustand bewenden zu lassen und sich auf den Standpunkt zurückzuziehen, dass es allein Sache des Betroffenen sei, mit diesem Zustand fertig zu werden'" (BVerwG, Urt. v. 11.11.1987 - 8 C 4.86 -, BRS 47 Nr. 105 unter Hinweis auf Urt. v. 21.2.1986 - 4 C 10.83 -, BRS 46 Nr. 106). Weil es sich aber um einen Unterfall des Grundsatzes, seinen Verpflichtungen treugerecht nachzukommen, handelt, scheidet ein Anspruch aus, wenn der Bauherr (oder sein Rechtsvorgänger) seine eigenen Verantwortlichkeiten vernachlässigt hat. Hatte sich dieser mit der Gemeinde darauf verständigt, für die Erschließung der Grundstücke reiche eine Privatstraße aus, dann ist es ihm (oder seinem Rechtsnachfolger) verwehrt, nunmehr der Gemeinde gegenüber die Beseitigung von Unzuträglichkeiten zu verlangen, die sich aus daraus resultierender unzureichender rechtlicher Sicherung der Erschließung ergeben (BVerwG, Urt. v. 11.11.1987 - 8 C 4.86 -, BRS 47 Nr. 105).

Vor diesem Hintergrund ist das Beschwerdevorbringen der Antragsgegnerin entgegen der Annahme der Antragsteller sehr wohl diskussionswürdig. Denn aus der Sachverhaltsschilderung im Beschluss des 9. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 22. Juni 2004 - 9 ME 95/03 - ergibt sich, dass jedenfalls in benachbarten "Weilern" seit langem, wenngleich zum Teil möglicherweise nur widerwillig geübter Brauch war, die Nachteile hinzunehmen, die sich aus der fehlenden Bereitschaft der Antragsgegnerin ergaben, die von der Dorfstraße abgehenden Anlagen für den öffentlichen Verkehr zu widmen und/oder für den baulichen Zustand der Brücken einzustehen. Wenn die Antragsteller unter diesem "Vorzeichen" sich dort angesiedelt haben, unterliegt es schon nicht unerheblichen Bedenken, ob sie aus der Erteilung des Einvernehmens für ein Vorhaben, bei dem es nicht nur hinsichtlich des jetzt in Rede stehenden Wege- und Brückenstücks, sondern möglicherweise auch hinsichtlich der Wegeparzellen an der rechtlichen Sicherung der Erschließung fehlte, einen Anspruch der Antragsgegnerin herleiten können, dann wenigstens hinsichtlich des hier in Rede stehenden "Brückenbereichs" für rechtlich klare Verhältnisse zu sorgen.

Der für die Stellung des Eilantrags maßgebliche Anlass ergibt sich zudem möglicherweise gerade nicht aus der Nutzung des 1983 genehmigten Vorhabens und Bestandes, sondern daraus, dass die Antragsteller diesen erweitern wollen und sich durch die (u. U. "erschließungsbedingte") Versagung des Einvernehmens daran gehindert sehen. Auch das Verwaltungsgericht hat in dem Tenor seiner Entscheidung einen Zusammenhang zum Klageverfahren 2 A 252/07 hergestellt. Dieses betrifft indes gerade nicht die Nutzung des 1983 genehmigten Bestandes, sondern einen Streit um die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, seine Erweiterung genehmigen zu lassen. Aus den vorstehend zitierten Entscheidungen ergibt sich aber, dass ein Anspruch auf Durchführung oder Ergreifung von "Erschließungsmaßnahmen" nur besteht, soweit sich aus dem wegen rechtswidriger Erteilung einer Baugenehmigung oder des dafür erforderlichen Einvernehmens "Unzuträglichkeiten" für das seinerzeit genehmigte Vorhaben ergeben. Auch daran scheint es hier zu fehlen. Dem Antragsvorbringen und der Beschwerdeerwiderung sind kaum Gesichtspunkte zu entnehmen, die Antragsgegnerin mache den Antragstellern das Recht streitig, den 1983 genehmigten Baubestand über die Berme und Brücke über den Moorkanal anfahren zu lassen. Da gerade in Anknüpfung an rechtswidrig erteilte Baugenehmigungen oder des gemeindlichen Einvernehmens der Zeitraum besonders lang zu bemessen ist, nach dessen Verstreichen erst dem Bürger ein Anspruch gegen die Gemeinde zuwachsen kann (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 28.10.1981 - 8 C 4.81 -, BRS 43 Nr. 6 =DVBl. 1982, 540), ergeben sich auch insoweit schon ganz erhebliche Zweifel am Vorliegen des behaupteten Sicherungsanspruchs.

Dieser besteht jedenfalls deshalb nicht, weil den Antragstellern der Weg offen steht, sich an den Vertragsbeziehungen zu beteiligen, die in dem Entwurf zu einem Übernahmevertrag des Notars Dr. M. N. vom 30. September 2004 skizziert worden sind.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergibt sich aus einem rechtswidrig erteilten Bauschein oder Einvernehmen keineswegs die Verpflichtung, uneingeschränkt alles zu unternehmen, was die Bauherrn oder ihre Rechtsnachfolger an Sicherungsmaßnahmen wünschen. Das Bundesverwaltungsgericht hat vielmehr den von den Antragstellern reklamierten Folgenbeseitigungsanspruch auf das beschränkt, "was unerlässlich ist, um das Eigentum überhaupt sachgerecht nutzen zu können. Ein Anspruch auf planmäßige 'volle' Erschließung lässt sich so nicht begründen" (BVerwG, Urt. v. 6.2.1985 - 8 C 44.84 -, BRS 44 Nr. 49 unter Hinweis auf Urt. v. 4. 10. 1974 - IV C 59.72 -,DVBl. 1975, 37, 38 li. Sp. und Urt. v. 28.10.1981 - 8 C 4.81 -, BVerwGE 64, 186). Diesen Anspruch auf Durchführung der "unerlässlichen Erschließungsmaßnahmen" erfüllt die Antragsgegnerin schon durch die Offerte, dem im Entwurf vom 30. September 2004 skizzierten Vertragsverhältnis beizutreten. Das reicht rechtlich aus. Allerdings verweist die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang wohl zu Unrecht auf § 5 Abs. 2 NBauO. Danach muss die Benutzung von Flächen, die nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind, über die das Baugrundstück aber erschlossen werden soll, für diesen Zweck durch Baulast oder Miteigentum gesichert sein; bei Wohngebäuden geringer Höhe mit nicht mehr als zwei Wohnungen genügt eine Sicherung durch Grunddienstbarkeit. Diese Vorschrift hatte auch der 9. Senat in seiner Eilentscheidung vom 22. Juni 2004 - 9 ME 95/03 - zitiert. Diese beschreibt indes in Fällen der hier vorliegenden Art die rechtliche Problematik nicht abschließend. Hier geht es um Zugänge, die von mehreren Grundstückseigentümern als Gemeinschaftsanlage geschaffen und unterhalten werden sollen. Hierfür hat die Niedersächsische Bauordnung die besondere Regelung des § 52 geschaffen (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, Komm. 8. Aufl. 2006, § 5 Rdnr. 15, § 52 Rdnr. 3). Deren Schaffung kann - eingestandenermaßen - auch (im Wesentlichen) im öffentlichen Interesse, nämlich darin liegen, die Gemeinde vor Kosten des Baus und der Unterhaltung zu bewahren (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, aaO, § 52 Rdnr. 3). § 52 Abs. 1 Satz 1 NBauO nennt als Beispiel für solche Gemeinschaftsanlagen ausdrücklich "nicht öffentliche Verkehrsanlagen sowie Anlagen für Wasserversorgung, Abwässer oder Abfälle". Voraussetzung für ihre Schaffung ist nur, dass sie zugleich mehreren Bauwerken dienen, die auf verschiedenen Bau-, den so genannten "beteiligten Grundstücken" stehen. All das ist hier erfüllt.

Die Erfüllung des auf das Unerlässliche beschränkten Sicherungsanspruchs "Erschließung" wird nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass die Bauaufsichtsbehörde nach § 52 Abs. 1 Satz 2 NBauO verlangen kann, dass die Beteiligung dieser Grundstücke und die zweckentsprechende Verwendung durch Baulast gesichert wird. Das ist keine Pflicht, welche die Antragsgegnerin als "Übergeber" träfe. Vielmehr sind/wären die Eigentümer der beteiligten Grundstück der Bauaufsichtsbehörde gegenüber dann verbunden, gemeinsam und mit bindender Wirkung für alle eine solche Baulast zu bestellen. Das ist also nicht das, was die Antragsteller hier wünschen. Diese möchten exklusiv für sich eine Wegebaulast bestellt sehen; was die übrigen im Vertragsentwurf genannten Eigentümer dort belegener Grundstücke betrifft, ist ihnen dies gleichgültig. Darauf kommt es für die Anwendung des § 52 Abs. 1 NBauO aber gerade nicht an.

Es kommt hinzu, dass die Bauaufsichtsbehörde das nur fordern kann, "soweit" dies "erforderlich" ist. Nicht erforderlich ist eine solche Sicherung insbesondere dann, wenn ein Interesse an der Zweckentfremdung des Grundstücks nach Lage der Dinge nicht besteht und die beteiligten Grundstücke vereinbaren, eine Aufhebung der Gemeinschaft ausschließen und dies ggf. grundbuchlich sichern lassen (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/ Schmaltz/Wiechert, aaO, § 52 Rdnr. 10). Just das ist nach dem Vertragsentwurf vom 30. September 2004 unter anderem in § 2 (1) und § 6 (1) vorgesehen.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin verpflichtet wäre, den Antragstellern die mit einer solchen Lösung verbundenen finanziellen Lasten zu ersparen. Die Antragsgegnerin hat gerade diese Frage in der Beschwerdebegründung aufgeworfen, woraus sich denn die Pflicht der Antragsgegnerin ergeben soll, den Antragstellern unentgeltlich eine Baulast zu bestellen, und dass dies in öffentlich-rechtlicher Weise geschehen müsse. Eine befriedigende Antwort hierauf haben die Antragsteller in der Beschwerdeerwiderung nicht gegeben. Mit einer solchen finanziellen Belastung würden nicht "alle Grenzen des bisher Dagewesenen und Denkbaren" überschritten (Seite 3 der Beschwerdeerwiderung vom 28.5.2008). Wie oben dargelegt, haben die Antragsteller - wenn überhaupt - Anspruch darauf, dass das für die rechtliche Sicherung der Erschließung "Unerlässliche" von der Antragsgegnerin veranlasst wird. Schon bisher hatte sich die Antragsgegnerin nicht an den Kosten beteiligt, die durch Herstellung, Wartung und Erneuerung der Brücken über den Moorkanal und die Maßnahmen an dem darüber führenden Weg verbunden waren. § 52 Abs. 1 NBauO bietet, wie dargelegt, gerade in Anerkennung dieses fiskalischen Interesses die rechtliche Möglichkeit, diesen Zustand tatsächlich beizubehalten, ohne das Interesse der Anlieger dieses "Weilers" rechtlich unangemessen hintan zu stellen. An der Unterhaltung der Privatstraße im Übrigen werden sich die Antragsteller aller Voraussicht nach auch beteiligen müssen.

Weder die rechtlichen noch die tatsächlich/finanziellen Interessen der Anlieger und damit der Antragsteller werden dadurch unangemessen behandelt, dass die Antragsgegnerin ihnen "nur" eine Beteiligungsmöglichkeit an dem unter dem 30. September 2004 in Aussicht genommenen, auf § 52 Abs. 1 NBauO abzielenden Vertragsverhältnis verschafft. Das hat für die Anlieger auch erhebliche Vorteile. Die zu einer Gemeinschaft zusammengeschlossenen Grundstückseigentümer können dann in wesentlichen Teilen den Mindeststandard bestimmen, der ihnen für die Erschließung ihrer Grundstücke ausreichen soll. Solange nicht ein gewisser Standard unterschritten wird, ist dagegen nichts einzuwenden. Unternimmt aber erst einmal die Gemeinde die Herstellung von Brücke und Straße, ist in aller Regel ein höherer und damit entsprechend kostspieligerer Zustand damit verbunden. Das gleicht in aller Regel zumindest aus (wenn der Saldo nicht noch zuungunsten der Anlieger schlechter ausfällt), dass im Falle der erstmaligen Herstellung nur 90% und bei Erneuerung (da reine Anliegerstraße) in aller Regel nur 70 oder 75% des finanziellen Aufwands umgelegt werden können. Zudem ist es den Gemeinden auch angesichts § 10 NStrG nicht verwehrt, das Kehren und Räumen der Straßen auf die Anlieger zu überwälzen.