Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Dem Kläger steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht nach § 19 Abs. 1 BNotO, ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten zu.

I.

Der Beklagte hat keine ihm als Notar gegenüber einem anderen obliegende Amtspflicht verletzt, als er am 01.11.2013 den Grundstückskaufvertrag zwischen dem Kläger als Käufer und der Verkäuferin M. beurkundete, einen Vertrag, dessen Entwurf dem Kläger frühestens - wenn überhaupt, was der Kläger bestreitet - am Nachmittag des Vortages zur Verfügung gestellt worden sein kann. Das gilt sowohl mit Blick auf gegebenenfalls einzuhaltende gesetzliche Wartefristen (nachfolgend zu 1.) und die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens im Übrigen durch den Beklagten (2.) als auch in Anbetracht des von dem Kläger behaupteten Irrtums, einen Vorvertrag anstelle eines Kaufvertrages zu schließen (3.).

1.

Die in einem Beurkundungsverfahren zwischen Zurverfügungstellung des beabsichtigten Textes des Rechtsgeschäfts und der Beurkundung bei Verbraucherverträgen einzuhaltende Frist von im Regelfall zwei Wochen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG) war hier nicht zu wahren. Denn es handelt sich nicht um einen Verbrauchervertrag im Sinne der Vorschrift.

§ 17 Abs. 2a BeurkG regelt die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens, die letztlich der Einhaltung der notariellen Amtspflichten aus § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG dienen soll. Der Notar ist sowohl bei Verbraucherverträgen als auch bei anderen Verträgen gehalten, das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass die Einhaltung der Amtspflichten aus den beiden vorangehenden Absätzen gewährleistet ist (vgl. § 17 Abs. 2a Satz 1 BeurkG). Für Verbraucherverträge wird dies durch § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG dahin konkretisiert, der Notar solle darauf hinwirken, dass nicht nur die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden (Nr. 1, was hier unstreitig der Fall war), sondern auch „dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen“ (Nr. 2). Für den Fall der Beurkundung eines Verbrauchervertrages, der der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegt, soll „dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar (...) zur Verfügung gestellt werden“ (Abs. 2a Satz 2 aE.), und zwar „im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung“ (Abs. 2a Satz 3).

Der in Rede stehende Grundstückskaufvertrag unterfällt nicht den verschärften Anforderungen gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG. Ein Verbrauchervertrag liegt nur dann vor, wenn er zwischen einem Verbraucher im Sinne des § 13 BGB und einem Unternehmer im Sinne des § 14 BGB geschlossen wird, und zwar unabhängig davon, wer von ihnen auf Veräußerer- und Erwerberseite steht. Das entspricht der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB, die auch im vorliegenden Zusammenhang maßgebend ist (vgl. Winkler, Beurkundungsgesetz, 17. Auflage 2013, § 17 Rn. 82). Sowohl bei dem Kläger als auch bei der Verkäuferin M. handelte es sich bei Abschluss des am 01.11.2013 beurkundeten Kaufvertrags um Verbraucher im Sinne des Gesetzes, denn keiner von ihnen handelte in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit, keiner von ihnen war daher als Unternehmer nach § 14 BGB anzusehen.

Die oben im Tatbestand wiedergegebene, in § 12 des beurkundeten Vertrags enthaltene „Maklerklausel“ zugunsten der H. & H. Immobilien AG - einem Unternehmer im Sinne des § 14 BGB - führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Eine solche ließe sich allenfalls dann vertreten, wenn man einem unselbständigen Annex zum Hauptvertrag (der Maklerklausel) die Eignung zusprechen wollte, das Gepräge des Hauptvertrags, der zwischen zwei Verbrauchern ohne Beteiligung eines Unternehmers geschlossen wurde, zu beeinflussen. Das widerspräche allerdings dem Wortlaut des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, der für die Wartefrist von regelmäßig zwei Wochen allein daran anknüpft, dass es sich erstens um einen Verbrauchervertrag, also die von vornherein „ungleichgewichtige“ Konstellation Verbraucher/Unternehmer, einen „typisierten Fall struktureller Unterlegenheit“ (Winkler, a.a.O., § 17 Rn. 82), handelt, der zweitens der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterfällt. Im vorliegenden Fall ist es allein der Umstand, dass sich die Verkäuferin verpflichtete, ihr Eigentum am Grundstück zu übertragen, bzw. dass sich der Kläger spiegelbildlich verpflichtete, es zu erwerben (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), der die notarielle Beurkundungspflicht auslöste. In beiderlei Hinsicht handelt es sich um die Hauptvertragspflichten der beiden Vertragsparteien, die hier ausschließlich als Verbraucher handelten.

Mit der Übernahme der Maklerkosten durch den Kläger als Käufer hat das alles nichts zu tun. Die Beurkundung der Maklerklausel für sich genommen würde, da dies nicht nach § 311b BGB notwendig wäre, der zweiwöchigen Wartefrist nicht unterfallen. Unter diesen Umständen leuchtet auch nicht ein, wieso sie im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag unter Verbrauchern in der Lage sein sollte, die Wartefrist auszulösen. Zudem würde ein Makler selbst durch eine Maklerklausel, die ihm ein eigenes Forderungsrecht im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter verschafft, dadurch noch nicht zur Vertragspartei des Kaufvertrages. Hier ist es allerdings noch nicht einmal so, dass dem Makler ein eigenes Forderungsrecht zustand. Denn mit der oben zitierten Maklerklausel in § 12 verpflichtete sich der Kläger lediglich der Verkäuferin gegenüber dazu, den Provisionsanspruch des verkäuferseits beauftragen Maklerunternehmens zu erfüllen, ohne dass der H. & H. Immobilien ein eigenes Forderungsrecht gegen den Kläger zustehen sollte. Damit fehlt es in jeder Hinsicht an der Mindestvoraussetzung, um den Kaufvertrag unter Verbrauchern aufgrund einer Beteiligung des Maklers als Verbrauchervertrag im Sinne des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG qualifizieren zu können (Winkler, a.a.O., § 17 Rn. 156; a.A.: Grziwotz, ZfIR 2006, 189; 2010, 601, 603 und Suppliet, DNotZ 2012, 270, 284, jeweils zitiert nach Winkler, a.a.O., § 17 Rn. 98 mit Fn. 4 und Rn. 156 mit Fn. 1).

2.

Fehlt es nach alledem an einem Verbrauchervertrag im Sinne des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG, brauchte der Beklagte als Notar nicht nur die Wartefrist von im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung nicht einzuhalten, sondern hatte auch nicht darauf hinzuwirken, dass unter anderem der Kläger als Käufer und Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielt, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Es blieb allerdings bei der vom Vorliegen eines Verbrauchervertrags unabhängigen notariellen Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 1 BeurkG, das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass die Einhaltung der Pflichten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG gewährleistet ist.

Auch dieser Pflicht ist der Beklagte nach Überzeugung der Kammer jedoch in ausreichender Weise nachgekommen. Der Kläger ist dem durch die Anlage B1 belegten Vorbringen des Beklagten in der Klageerwiderung, er habe dem Makler J., der ihm am 30.10.2013 mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs und mit einer möglichst zeitnahen Beurkundung beauftragt hatte, am Nachmittag des 31.10.2013 auf elektronischem Wege per Email einen Vertragsentwurf zur Verfügung gestellt, verbunden mit der Bitte unter anderem um Weiterleitung an die Vertragsparteien, nicht mehr entgegengetreten. Der Kläger bestreitet lediglich, dass der Makler dieser Bitte entsprochen und ihm als Käufer ein Exemplar des Vertragsentwurfs ausgehändigt habe, wie es der Beklagte behauptet; bei seinem - des Klägers - Zusammentreffen mit der Verkäuferin im Objekt am 31.10.2013 sei der Makler J. jedenfalls nicht zugegen gewesen und habe ihm daher bei dieser Gelegenheit kein Entwurfsexemplar aushändigen können. Auch ansonsten sei dies vor dem Beurkundungstermin nicht geschehen. Das mag zutreffen; selbst dann hätte der Beklagte seinen Pflichten aber genügt, denn ob der Makler den Entwurf überhaupt und rechtzeitig an die Vertragsparteien weiterleitet, lag nicht mehr in seiner Einflusssphäre. Sollte dies - wie der Kläger behauptet - tatsächlich unterblieben sein, wäre dies zumindest dem Beklagten nicht als Pflichtverletzung anzulasten. Und solange er im Vorfeld auch nicht davon ausgehen musste, dass der Makler der Bitte um Weiterleitung möglicherweise nicht nachkommen würde, brauchte der Beklagte auch keine weiteren Vorkehrungen zu treffen, um sicherzustellen, dass der Vertragsentwurf beide Parteien auch tatsächlich erreicht. Anhaltspunkte für eine Befürchtung aus damaliger Sicht des Beklagten, der Makler könne die Weiterleitung des Entwurfs versäumen, hat der Kläger jedenfalls nicht dargetan. Seinem Vorbringen im Schriftsatz vom 01.12.2017, der Beklagte habe „auch beim besten Willen nicht davon ausgehen [können], dass der Zeuge J., dem er am Nachmittag des vorherigen Tages per Mail den Text übermittelt hatte, diesen weitergegeben hatte“, fehlt jede Substanz. Im Gegenteil wäre von dem Kläger aufzuzeigen gewesen, warum der Beklagte daran hätte zweifeln sollen, dass der Makler seiner Bitte um Weiterleitung nachkommt. Ob und wie sich schließlich ein Beteiligter, dem ein Vertragsentwurf durch das Notariat oder einen eingeschalteten Makler übermittelt wurde, anschließend mit dem Entwurf tatsächlich auseinandersetzt, ist allein seine Sache. Aus Sicht des Notars ist allein sicherzustellen, dass er Gelegenheit hierzu erhält. Das ist hier geschehen, auch wenn der Entwurfstext den Kläger vor dem Beurkundungstermin nicht mehr erreicht haben sollte.

Entgegenzutreten ist schließlich der Ansicht des Klägers, unter den von ihm vorgetragenen Umständen habe der Beklagte mit dem Satz

„Im Übrigen erklärten die Vertragsparteien, dass ihnen der Entwurf des nachstehenden Rechtsgeschäftes vor der heutigen Beurkundung zur Durchsicht und Prüfung ausgehändigt worden ist.“

eine Falschbeurkundung vorgenommen, weshalb auch unter diesem Gesichtspunkt eine Beweisaufnahme über die Behauptung des Klägers, den Vertragsentwurf vor der Beurkundung nicht erhalten zu haben, nicht durchzuführen war. Der Kläger hat bei Verlesung der Vorbemerkung, wonach die Vertragsparteien erklärten, der Entwurf des nachstehenden Rechtsgeschäfts sei ihnen vor der Beurkundung zur Durchsicht und Prüfung ausgehändigt worden, in der Sache nicht widersprochen, jedenfalls behauptet er dies nicht. Der wiederholt erhobene Vorwurf einer Falschbeurkundung liegt daher fern. Der beklagte Notar hat nicht etwa beurkundet, dass den Parteien ein Entwurf rechtzeitig vor der Beurkundung zur Durchsicht und Prüfung vorgelegen habe, was unter Umständen unzutreffend gewesen wäre, sondern beurkundet wurde nur eine entsprechende Erklärung der Vertragsparteien im Beurkundungstermin, und zwar eine Erklärung, der auch der Kläger während der Verlesung im Rahmen der Beurkundung offenbar nicht widersprochen hat.

3.

Soweit der Kläger behauptet, er sei bis zu seiner Unterschriftsleistung unter den Kaufvertrag davon ausgegangen, lediglich einen Vorvertrag zu schließen, mit dem er sich das Anrecht sichern würde, zu später Zeit einen Kaufvertrag über das begehrte Grundstück abzuschließen, hält die Kammer das unter den gegebenen Umständen für schlechterdings nicht glaubhaft. Der gesamte zu beurkundende Vertragstext ist den Anwesenden durch den Beklagten vorgelesen worden. Es besteht kein Zweifel daran (der Kaufvertrag ist im vorliegenden Verfahren von keiner der Parteien vorgelegt worden und die Akten des Rechtsstreits gegen die Verkäuferin waren für die Kammer bis zum Schluss der hiesigen mündlichen Verhandlung nicht greifbar, weshalb der genaue Vertragswortlaut der Kammer nicht bekannt ist), dass dazu auch eine Passage gehörte, aus der sich die Verpflichtung der Verkäuferin ergab, das Eigentum am Grundstück auf den Kläger zu übertragen und dass sich der Kläger im Gegenzug zur Zahlung eines Kaufpreises verpflichtete. Welchen Anlass der Kläger gehabt haben will, bis zum Schluss der Verlesung, die in seiner Gegenwart stattgefunden hat - und zwar dem eigenen Vortrag des Klägers zufolge in einem Lesetempo, das hinter dem sonst üblichen Lesetempo des Beklagten nach dessen eigenen Angaben zurückgeblieben sein soll -, davon auszugehen, er unterzeichne lediglich einen Vorvertrag, ist der Kammer aus dem Vortrag des Klägers bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht deutlich geworden. Wer der Verlesung des Vertragstextes durch einen Notar mit der in derartigen Angelegenheiten gebotenen Aufmerksamkeit folgt (sie war angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung des Geschäfts unabhängig davon geboten, ob der Kläger nun einen Vorvertrag oder einen Kaufvertrag erwartete), dem kann jedenfalls aufgrund der Verlesung nicht entgehen, worum es im Notartermin geht. Gesteigerte Aufmerksamkeit auf das gesprochene Wort ist in besonderem Maße geboten, wenn - wie es der Kläger behauptet - der Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin noch nicht übermittelt wurde, weil in diesem Fall nicht nur jede Möglichkeit einer Vorbefassung fehlt, sondern auch die Versuchung wegfällt, dem geschriebenen Wort vor Augen mehr Aufmerksamkeit zu schenken als dem gehörten.

Einer zumindest durchschnittlich aufmerksamen Vertragspartei, die einer Beurkundung persönlich beiwohnt, kann nicht ernsthaft verborgen bleiben, worum es geht. Sie mag zwar nicht jedes Detail verstehen und in vermeintlich nebensächlichen Punkten vor Rückfragen zurückgeschreckt sein; welche zentrale Vertragspflicht sich aus dem Verlesenen jedoch ergibt, darüber kann kein Irrtum entstehen oder aber zwar entstehen, aber nicht bis zum Ende der Beurkundung und Unterschriftsleistung bestehen bleiben. Der Kläger ist eine für die Kammer nachvollziehbare Erklärung schuldig geblieben, warum er seine jedenfalls in Vorfeld bestehende Vorstellung, es werde lediglich ein Vorvertrag zur Sicherung seines Zugriffsrechts auf das begehrte Objekt geschlossen, bis zum Schluss des Beurkundungsgeschehens behalten haben will und vor allem, aufgrund welcher Umstände dies für den Beklagten als beurkundenden Notar erkennbar gewesen sein soll.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1; 709 Satz 1 und 2 ZPO.