Die Parteien streiten über die Frage, ob das Grundstück der Kläger im Sach- oder Ertragswertverfahren zu bewerten ist.

Die Kläger sind Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Jahre 1980 das ca. 24000 qm große Grundstück . in Hannover erwarb. Seinerzeit halte die Gesellschaft nur zwei Gesellschafter, die Hannover . AG (Klägerin zu 1)) und die . AG (Klägerin zu 2)), die die Geschäfte der Gesellschaft führte. Im Jahre 1984 trat als weitere Gesellschafterin die . AG (Klägerin zu 3)) bei. In den Jahren ab 1982 begann die Gesellschaft damit, auf dem Grundstück ein -; wie es in der Baubeschreibung des Architekten heißt -; Verwaltungsgebäude zu errichten. Der erste Bauabschnitt des Gebäudes wurde im Jahre 1984 bezugsfertig. Es hat vier Stockwerke über einer Tiefgarage. Im Erdgeschoß befindet sich der Empfangsbereich, eine Küche nebst Speiseraum und Cafeteria, Garderobenräume, eine Telefonzentrale. Postverteilerstelle, Bibliothek sowie diverse Konferenz- und Büroräume. Die Obergeschosse I bis III sind überwiegend mit Büroräumen ausgestattet. Im IV. Obergeschoß befindet sich die Chefetage. Hier sind die -; im Vergleich mit den Büroräumen in den unteren Etagen größeren -; Arbeitszimmer der Vorstandsmitglieder und ihrer Sekretariate nebst Sitzungssaal untergebracht. Auf dem Dach befindet sich eine überdachte Terrasse, die Treppenhäuser sind zum Dach hin mit Glaspyramiden abgeschlossen. Wegen der Einzelheiten der baulichen Gestaltung wird auf die Bauzeichnungen in der Einheitswertakte des Beklagten verwiesen. Wegen der Ausstattung des Gebäudes wird Bezug genommen auf die Baubeschreibung des Architekten Bl. 66 bis 72 der Einheitswertakten. Im Außenbereich befinden sich auf dem Grundstück neben diversen Grünflächen zwei Tennisplätze und ein Regenwasserrückhaltebecken. Nach Fertigstellung des ersten Bauabschnitts vermietete die Gesellschaft das gesamte Gebäude an ihre Gesellschafter Hannover . AG und Mieter die Räume inzwischen weitervermietet. Bei Klageerhebung im Juli 1990 wurde das Gebäude von der Gesellschaft genutzt, von ihren Gesellschaftern Hannover . AG und . AG, . vom V.a.G. und von der Professor Dr. . -; Professor . ist Vorsitzender des Aufsichtsrates des . V.a.G.

Nach Errichtung des ersten Bauabschnitts hat das Finanzamt nach vorheriger Besichtigung mit Bescheid vom 1. Juni 1988 eine Art-, Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1985 vorgenommen und darin das Grundstück als Geschäftsgrundstück mit einem im Sachwertverfahren errechneten Einheitswert von 5.928. 400 DM bewertet. Dagegen haben die Kläger nach erfolglosem Vorverfahren Klage erhoben, mit der sie sich gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens wenden. Sie sind der Ansicht, das errichtete Gebäude sei ein typisches Bürohaus im Sinne von Abschnitt (A) 16 Abs. 6 letzter Satz der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr). Es sei von der baulichen Gestaltung dazu bestimmt und geeignet, zu Bürozwecken vermietet zu werden. Belegt werde diese Bestimmung und Eignung durch die tatsächliche Verwendung, es sei vollständig vermietet. Nach seiner Konzeption und den baulichen Gegebenheiten sei es nicht auf spezifische Belange bestimmter Branchen abgestimmt. Es enthalte keine Ausstattungsmerkmale, die es als versicherungstypisch erscheinen ließen; So seien Schalterhallen. Kundendiensträume oder andere bauliche Einrichtungen zur Schadensschnellregulierung nicht vorhanden. Auf eine aufwendige Ausstattung, wie z. B. eine Klimaanlage, sei bewußt verzichtet worden. Die Außenanlagen seien entsprechend den vorgefundenen Gegebenheiten im üblichen Rahmen optisch ansprechend gestaltet. Das sei erforderlich, um Bürohäuser heute überhaupt vermieten zu können. Außerdem sei eine aufwendige Gestaltung kein Zuordnungskriterium für Geschäftsgrundstücke. Ausstattungs- und Gestaltungsmerkmale könnten vielleicht Aufschluß über die Anwendung des Sach- oder Ertragswertverfahrens bei Ein- und Zweifamilienhäusern geben, für die Abgrenzung der Bürohäuser von Grundstücken für Versicherungsunternehmen seien diese Kriterien untauglich. Wesentlich für die Einordnung des Gebäudes sei, daß die beiden Hauptnutzer als Rückversicherungsgesellschaften nicht auf dem typischerweise als Versicherungsgeschäft angesehen Markt der Erstversicherer tätig seien. Anders als bei herkömmlichen Versicherungsgesellschaften sei bei ihnen ein direkter Kontakt zum Kunden nicht vorhanden. Ein derartiges Geschäft könne von jedem beliebigen Büro aus geführt werden und bedürfe keiner besonders zugeschnittenen Räumlichkeiten. Außerdem sei es möglich, für das streitige Grundstück Vergleichsmieten zu ermitteln. So ein weiteres vergleichbares Gebäude eines ihrer Gesellschafter in Hannover . als Bürohaus im Ertragswertverfahren mit einem Mietwert von 5,50 DM/qm bewertet worden. Auf weitere Vergleichsobjekte auch außerhalb Hannovers sei im Vorverfahren hingewiesen worden.

Die Kläger beantragen,

Der Beklagte beantragt,

Er ist der Auffassung, daß es sich bei dem streitigen Grundstück um ein Grundstück für Versicherungsunternehmen im Sinne von Abschnitt 16 Abs. 6 BewRGr handele. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift sei ein Versicherungsgebäude ein Gebäude, das für Verwaltungszwecke einer oder mehrerer Versicherungen errichtet worden sei. Auf Publikumsverkehr oder Schalterhallen komme es nicht an. An diese Richtlinie sei er -; der Beklagte -; gebunden. Durch die Einordnung in diese Gruppe der Geschäftsgrundstücke folge ein Anscheinsbeweis für die Anwendung des Sachwertverfahrens. Um den Anschein zu entkräften, müsse nachweisbar dargelegt werden, daß im gesamten Bundesgebiet für die betreffende Grundstücksgruppe eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden seien. Daran fehle es hier schon deshalb, weil das Gebäude die bei der Ortsbesichtigung festgestellten Ausstattungsmerkmale aufweise, die einen Vergleich mit anderen Gebäuden nicht zuließen. Derart ausgestattete Gebäude seien jedenfalls am Hauptfeststellungsstichtag nicht vermietet gewesen. Daß solche Gebäude 20 Jahre später vermietet worden seien, stehe nicht entgegen. Entscheidend sei, daß für derartige Gebäude im Hauptfeststellungsstichtag eine übliche Miete nicht schätzbar sei.

Wegen des Vertrags der Parteien im übrigen wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze im Klageverfahren und im Vorverfahren verwiesen.