Die Antragstellerin, die von dem Antragsgegner laufend Hilfe zum Lebensunterhalt erhält, hat zum 01. Dezember 1997 in W. in der H.-Straße eine im Jahr 1992 bezugsfertig gewordene Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, für die sie monatlich 332,34 Euro Kaltmiete zuzüglich 28,89 Euro Nebenkosten zu zahlen hat. Der Antragsgegner hat seine Zustimmung zu dem Abschluss des Mietvertrags nicht erteilt.

Die für den Antragsgegner handelnde Gemeinde W. berücksichtigt bei der Gewährung der Hilfe zum Lebensunterhalt nur die ihrer Ansicht nach sozialhilferechtlich angemessene Miete und zwar seit Januar 2002 in Höhe von 325,00 Euro zuzüglich Heizkosten.

Die Antragstellerin hat bei dem Verwaltungsgericht die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes beantragt mit dem Ziel, dass der Antragsgegner verpflichtet wird, Unterkunftskosten in Höhe von monatlich 361,32 Euro sowie die tatsächlich anfallenden Heizkosten zu übernehmen. Hinsichtlich der Heizkosten hat sich das Verfahren erledigt und ist mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 21. März 2002 eingestellt worden. Hinsichtlich der Unterkunftskosten hat das Verwaltungsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung mit demselben Beschluss abgelehnt. Wegen der Einzelheiten verweist der Senat auf die Gründe dieses Beschlusses.

Gegen diesen Beschluss, soweit er die Unterkunftskosten betrifft, wendet sich die Antragstellerin mit der Beschwerde vom 11. November 2002. Der Senat hat ihr für die beabsichtigte Beschwerde mit Beschluss vom 28. Oktober 2002 - 4 PA 153/02 - Prozesskostenhilfe bewilligt und ihren Prozessbevollmächtigten beigeordnet.

Die Beschwerde ist zulässig. Die Antragstellerin hat die Beschwerde zwar nicht innerhalb der schon im April 2002 abgelaufenen Beschwerdefrist erhoben. Ihr ist aber hinsichtlich der Frist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, da sie bis zur Entscheidung des Senats vom 28. Oktober 2002 über den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die beabsichtigte Beschwerde und die Beiordnung ihres Prozessbevollmächtigten ohne Verschulden außer Stande war, die Frist einzuhalten, und die versäumte Rechtshandlung (Einlegung der Beschwerde) innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses des Senats vom 28. Oktober 2002 nachgeholt hat (§ 60 Abs. 1 und 2 VwGO).

Die Beschwerde der Antragstellerin ist auch begründet.

Nach §§ 12, 22 BSHG i.V.m. § 3 Abs. 1 S. 3 RegelsatzVO ist der Antragsgegner hier, da er dem Abschluss des Mietvertrags nicht zugestimmt hat, nur zur Übernahme angemessener Aufwendungen für die Wohnung verpflichtet. Bei der Bestimmung der Angemessenheit der Wohnung kommt es nach der Rechtsprechung des Senats darauf an, ob die Aufwendungen für die Unterkunft angemessen oder unangemessen hoch sind. Die Größe der Wohnung kann dabei - neben anderen Faktoren wie z.B. Lage und Ausstattung der Wohnung - ein Faktor sein, der die Höhe der Aufwendungen maßgeblich beeinflusst, sie ist aber für sich genommen nicht ausschlaggebend (Senat, U. v. 9.11.1994 - 4 L

3979/93 -, V. n. b.).

Zur Ermittlung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft hält es der Senat nach wie vor für geboten, auf die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG zurückzugreifen. Nach Änderung der Tabelle in § 8 WoGG durch Art. 5 Nr. 8 des Gesetzes zur Änderung des WoGG und anderer Gesetze vom 22.12.1999 (BGBl. I S. 2671) zum 01.01.2001 berücksichtigt er dabei (wie nach seiner bisherigen Rechtsprechung) außer der jeweiligen Mietenstufe der Gemeinde und der Größe des Haushalts nunmehr auch (in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung) die Baualtersklasse und die Ausstattung der Wohnung. Hierzu hat er in seinem Beschluss vom 25.10.2001 – 4 MB 1798/01 – (FEVS 53, 218) u. a. ausgeführt:

"Nach Änderung der Tabelle in § 8 WoGG durch Art. 5 Nr. 8 des Gesetzes zur Änderung des WoGG und anderer Gesetze vom 22. Dezember 1999 (BGBl. I S. 2671) hält es der Senat jedoch nicht mehr für sachgerecht, für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft – jedenfalls in Ballungsgebieten – auf den Höchstbetrag nach der Tabelle zu § 8 WoGG (äußerste rechte Spalte) zurückzugreifen,  wenn  andere konkrete Anhaltspunkte für die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt fehlen. Die Werte der äußersten rechten Spalte hat der Senat bisher in ständiger Rechtsprechung als Anhaltspunkt für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft herangezogen mit der Begründung, der Wohnungsmarkt pflege – jedenfalls in Ballungsgebieten, in denen Wohnraum gerichtsbekannt sehr knapp und die Lage auf dem Wohnungsmarkt sehr angespannt sei – auf diese Werte durch Anpassung nach oben zu reagieren (vgl. Senat, Beschl. v. 12. Juli 1994, a. a. O.; Nds. OVG, 12. Sen., Urt. v. 12. Juni 1995 – 12 L 4635/94 -).

Die Anknüpfung an die Tabellenwerte der äußersten rechten Spalte zur Bestimmung der als sozialhilferechtlich angemessen anzuerkennenden Kosten der Unterkunft (beim Fehlen konkreter Anhaltspunkte für die Lage auf dem Wohnungsmarkt) ist jedoch nicht mehr gerechtfertigt, weil sich die Sachlage, die der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu Grunde lag, maßgeblich geändert hat. Zum einen ist nach Einschätzung des Senats, die auf Beobachtung des Wohnungsmarktes in den Gemeinden seines Zuständigkeitsbereichs und insbesondere auf Berichten der Medien über leerstehenden Wohnraum beruht, nicht – auch nicht in Ballungsgebieten – anzunehmen, dass Wohnraum nach wie vor knapp ist. Jedenfalls in dem anhängigen Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nimmt der Senat deshalb an, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Zeit nicht angespannt ist. Zum anderen lässt sich jedenfalls gegenwärtig noch nicht begründen, der Wohnungsmarkt habe durch Anpassung nach oben auf die geänderten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG reagiert. Die Annahme der Anpassung nach oben setzt eine gewisse Zeit der Beobachtung voraus. Jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem es um Unterkunftskosten ab Januar 2001 geht, ist nicht anzunehmen, dass der Wohnungsmarkt innerhalb der kurzen Zeit auf die neue Tabelle reagiert hat. Ob auch die neuen Tabellenwerte „marktprägende Kraft“ haben, muss sich erst noch zeigen. Damit sind wesentliche Voraussetzungen dafür entfallen, bei der Bestimmung der Angemessenheitsgrenze den jeweils äußersten rechten Wert der Tabelle zugrunde zu legen.

Der Senat hält es daher für sachgerecht, zur Bestimmung der Angemessenheit der Unterkunftskosten nunmehr an die konkreten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG anzuknüpfen, also (wie auch nach der bisherigen Rechtsprechung) an die jeweilige Mietenstufe und Haushaltsgröße sowie (in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung) an Baualtersklasse und Ausstattung der Wohnung. Für die Anknüpfung an die jeweiligen konkreten Werte der Tabelle spricht, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. Urt. v. 12. Nov. 1986 – 4 OVG A 163/84 -, ZfF 1987, 156, 157) die Werte der Tabelle als Richtwerte anzusehen sind, in denen sich jedenfalls annähernd widerspiegelt, wie der Gesetzgeber als eine Art Gutachter die Lage auf dem Wohnungsmarkt bewertet hat. Die Tabellenwerte können deshalb jedenfalls im Grundsatz (zu den Einschränkungen vgl. unten) beanspruchen, an der Wohnungsmarktwirklichkeit orientiert zu sein. Zwar führt die Heranziehung der jeweiligen konkreten Werte der Tabelle dazu, dass in einer Gemeinde eine einheitliche Angemessenheitsgrenze je nach Haushaltsgröße nicht mehr besteht, sondern dass die Grenze zusätzlich je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung differiert. Dies ist aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht als Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung anzusehen, sondern erklärt sich aus der auch von dem Baualter einer Wohnung abhängigen Miethöhe; wenn aber eine neuere Wohnung erfahrungsgemäß teurer ist als eine ältere, dann ist es auch mit dem Gleichheitssatz vereinbar, bei der sozialhilferechtlichen Bedarfsberechnung je nach Alter der Wohnung auch unterschiedliche Unterkunftskosten anzusetzen. ...

Der sich aus der Anwendung der Tabelle zu § 8 Abs. 1 WoGG ergebende Wert ist jedoch in gewissem Umfang anzupassen, weil er als solcher die jeweiligen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes noch nicht realitätsnah abbildet. Es ist nämlich zu bedenken, dass nach der Begründung des Gesetzgebers zur Änderung des Wohngeldgesetzes (vgl. BT-Drs. 14/1636, S. 184) die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung durch die Änderung der Tabelle nicht vollständig ausgeglichen worden ist, sondern im Durchschnitt nur etwa zur Hälfte. Um insoweit einen Ausgleich zu erreichen, müssen nach Auffassung des Senats die in der Tabelle aufgeführten Werte erhöht werden, denn nur die erhöhten Werte lassen jedenfalls annähernd darauf schließen, welche Unterkunftskosten sozialhilferechtlich angemessen sind. Der Senat hält einen einheitlichen Zuschlag von 10 Prozent auf die jeweiligen Werte der zum 1. Januar 2001 geänderten Tabelle für angemessen."

An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest (wie z. B. im Beschl. v. 22.11.2001 - 4 MA 3472/01; v. 15.10.2002 - 4 ME 310/02 -; v. 11.11.2002 - 4 ME 483/02 -).

Die Einwände des Verwaltungsgerichts geben nicht Anlass, anders zu entscheiden:

Das Verwaltungsgericht stellt zunächst darauf ab, dass sich – entgegen der Meinung des Senats – nach seiner Einschätzung der Wohnungsmarkt in seinem Zuständigkeitsbereich nicht entspannt habe. Darauf kommt es aber für die Entscheidung, in welcher Weise dann, wenn andere Erkenntnisse nicht vorliegen, auf die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG zurückgegriffen werden kann, nicht an. Das WoGG ist Bundesrecht und dementsprechend beziehen sich die Tabellenwerte auf die bundesweite Entwicklung. Eine nachgewiesene besondere regionale Entwicklung kann deshalb allenfalls dazu führen, dass für die betreffende Region eben eine Heranziehung der Tabellenwerte ausscheidet.

Das Verwaltungsgericht meint ferner, entsprechend der Tabelle zu § 8 WoGG auf die Bezugsfertigkeit des Wohnraums abzustellen verbiete sich, weil damit außer Acht gelassen werde, dass Altbauwohnungen abhängig von der Ortslage (Sozialstruktur, Verkehrsanbindung, Infrastruktur wie Kindergärten u.ä.) ebenso teuer sein könnten wie Neubauwohnungen in weniger attraktiven Ortslagen. Diese Beobachtung der Wohnungsmarktsituation mag für bestimmte Wohnlagen zutreffen, in denen dann allerdings auch Neubauwohnungen wieder entsprechend teurer als Altbauwohnungen zu sein pflegen (vom Sonderfall des aufwendig restaurierten und modernisierten Altbaus abgesehen), also auch das in der Tabelle zu § 8 WoGG angenommene Mietengefälle zwischen Neu- und Altbauten besteht. Zu Bestimmung der sozialhilferechtlich angemessenen Unterkunftskosten i. S. des § 1 RegelsatzVO sind aber nicht nur bestimmte Wohnlagen, sondern der gesamte Wohnungsmarkt in den Blick zu nehmen.

Gegen die von dem Senat für richtig gehaltene allgemeine Erhöhung der Tabellenwerte um 10 v. H. im Hinblick darauf, dass gemäß den Gesetzesmaterialien bei der letzten Neufassung der Tabelle die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung nicht vollständig ausgeglichen worden ist, sondern im Durchschnitt nur etwa zur Hälfte, spricht entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichts auch nicht, dass zum 01. Januar 2002 die Mietenstufen angepasst bzw. für viele Orte höhergesetzt worden sind. Damit ist der unterschiedlichen Mietenentwicklung in verschiedenen Orten Rechnung getragen worden, aber auch wieder nur auf der Grundlage von die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung nicht vollständig ausgleichenden Basiswerten (Tabellenwerten). Das lässt die Notwendigkeit einer Anpassung der Tabellenwerte unberührt.

Auch die Einwände des Antragsgegners greifen nicht durch:

Er meint zunächst, es sei jedenfalls für ab 1992 bezugsfertig gewordenen Wohnraum (äußerste rechte Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG) nicht gerechtfertigt, eine Erhöhung der Tabellenwerte um 10 v.H. vorzunehmen, weil allein die Höherstufung der Gemeinde W. in den Mietenstufen schon dazu geführt habe, dass höhere Tabellenwerte anzusetzen seien. Mit dieser Argumentation übergeht er aber, dass – wie gesagt – mit der Neueinstufung zwar der unterschiedlichen Mietenentwicklung in verschiedenen Orten Rechnung getragen worden ist, aber auch wieder nur auf der Grundlage von die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung nicht vollständig ausgleichenden Basiswerten (Tabellenwerten).

Der Antragsgegner meint weiter, es gebe ausweislich der Wohnungsangebote der letzten Wochen in den örtlichen Zeitungen durchaus die Möglichkeit, billigeren und damit – seiner Meinung nach – angemessenen Wohnraum zu mieten. Es geht im vorliegenden Verfahren aber nicht darum, ob die Antragstellerin billiger wohnen könnte. Hier kommt es darauf an, welche Unterkunftskosten in ihrer bestehenden Wohnsituation sozialhilferechtlich angemessen sind. Das ist aber nicht anhand der jüngsten Immobilienangebote in der örtlichen Zeitung, sondern anhand allgemein gültiger Kriterien zu entscheiden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn man das Vorbringen des Antragsgegners so versteht, dass er eine besondere, den Rückgriff auf die (korrigierten) Werte der Tabelle zu § 8 WoGG ausschließende Wohnungsmarktsituation in seinem Zuständigkeitsbereich geltend machen will. Zwar sind nach der Rechtsprechung des Senats die Beträge der Tabelle zu § 8 WoGG als Orientierungshilfe nur dann heranzuziehen, wenn ein geeigneter örtlicher Mietspiegel fehlt und andere greifbare Anhaltspunkte nicht vorliegen, um die sozialhilferechtliche Angemessenheit der Aufwendungen für eine Wohnung beurteilen zu können (z.B. Senat, B. v. 2.2.2000 - 4 M 131/00 -, V. n. b.). Hier gibt es einen örtlichen Mietspiegel nicht. Die von dem Antragsgegner vorgelegten, in der Presse veröffentlichten Wohnungsangebote bieten auch nicht einem Mietspiegel vergleichbare Anhaltspunkte für eine Feststellung der sozialhilferechtlichen Angemessenheit von Wohnraum. Sie enthalten beispielweise nur begrenzt Aussagen über Lage, Ausstattung und Zustand der angebotenen Wohnungen. Sie enthalten naturgemäß nicht Wohnungen, die nicht inseriert, sondern etwa über Makler oder Wohnungsbaugesellschaften unmittelbar vermietet werden. Auch die Gesamtschau der aktuellen Inserate berücksichtigt – anders als ein Mietenspiegel (§§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB) – nicht die Bestandsmieten und ergibt daher nur ein u. U. starken saisonalen Schwankungen unterworfenes Bild des Wohnungsangebots. Die von dem Antragsgegner vorgelegten Wohnungsangebote mögen ein Hilfsmittel sein bei der Beurteilung der Frage, ob für Sozialhilfeempfänger, die gegenwärtig die Wohnung wechseln wollen oder müssen, von den Kosten her geeigneter Wohnraum auf dem Wohnungsmarkt vorhanden ist. Für die allgemeine Bestimmung der sozialhilferechtlichen Angemessenheit von Unterkunftskosten sind sie allein aber im Gegensatz zu den – wie beschrieben korrigierten – Werten der Tabelle zu § 8 WoGG nicht geeignet.

Nach der von dem Senat für richtig gehaltenen Methode zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten ergibt sich für die Wohnung der Antragstellerin ein Höchstbetrag der Miete von 357,50 Euro monatlich einschließlich Nebenkosten ohne Heizung.