Gründe

I.

Die Klägerin ist gemäß Mietvertrag vom 27./30. April 2007 Vermieterin von Räumlichkeiten nebst Inventar zum Betrieb eines Fitness und Wellness Centrums in H. Der monatliche Mietzins beläuft sich seit August 2009 auf insgesamt 26.386,00 € (14.400,00 € Nettomiete, 7.773,11 € Nebenkostenvorauszahlung, 4.212,89 € Umsatzsteuer).

Die Klägerin hat mit Mahnbescheid vom 24. Februar 2012 zunächst Mietzins für den Zeitraum 31. Juli 2011 bis 6. Februar 2012 geltend gemacht.

Nach Widerspruch der Beklagten gegen den Mahnbescheid und nach Anspruchsbegründung vom 12. April 2012 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2012 - der Beklagten am 17. November 2012 zugestellt - die Klage erweitert und nunmehr auch Räumung, Zahlung des Mietzinses für den Zeitraum März 2012 bis Oktober 2012, zukünftige Zahlung des Mietzinses ab November 2012 bis zur Räumung geltend gemacht sowie einen Feststellungsantrag gestellt. Mit Schriftsatz vom 15. Januar 2013 - der Beklagten am 16. Januar 2013 zugestellt - hat sie die Klage hinsichtlich des Mietzinsanspruchs für den Zeitraum November 2012 bis Januar 2013 erneut erweitert. Der zuletzt geltend gemachte Zahlungsanspruch beläuft sich damit auf insgesamt 470.239,91 € nebst Zinsen.

Mit Schriftsatz vom 29. Mai 2013 hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig gewordene Mietforderungen bzw. Nutzungsentschädigungen in Höhe von 184.702,00 € (26.386,00 € x 7 Monate) Sicherheit nach § 283 a Abs. 1 ZPO zu leisten.

Das Landgericht Hannover hat mit Beschluss vom 18. Juli 2013 den Antrag der Klägerin zurückgewiesen. Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass eine Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht ergebe, dass die beantragte Sicherungsverfügung zur Abwendung besonderer Nachteile der Klägerin gerechtfertigt sei. Die alleinige Behauptung der Klägerin, sie sei in besonderem Maße auf die regelmäßigen Mietzahlungen angewiesen, da das Objekt fremdfinanziert sei, sei unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die streitgegenständlichen Mieteinnahmen nur 4 % der gesamten Mieteinnahmen aus dem Objekt ausmachen würden, nicht hinreichend substantiiert und wirtschaftlich nicht nachvollziehbar.

Die Klägerin hat gegen den ihr am 23. Juli 2013 zugestellten Beschluss mit Schriftsatz vom 6. August 2013 sofortige Beschwerde eingelegt und den Antrag auf eine Forderung von insgesamt 263.860,00 € (10 Monate) erweitert. Zur Begründung hat sie u.a. ausgeführt, dass das Landgericht den Begriff des "besonderen Nachteiles" zu eng ausgelegt habe. Es seien insoweit auch an einen gewerblichen Vermieter keine anderen bzw. höheren Anforderungen als an einen privaten Vermieter zu stellen. Besondere Nachteile seien daher gegeben, wenn der gewerbliche Vermieter in besondere Weise auf den Eingang der Mietzahlungen angewiesen sei, diese z.B. zur Darlehenstilgung benötige. Der Klägerin drohe eine Blockierung ihrer Einnahmen durch den Darlehensgeber, da sich die Klägerin in dem Darlehensvertrag verpflichtet habe, eine festgelegte Grenze des Schuldendienstdeckungsgrads (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) von 175 % nicht zu unterschreiten, d.h. die Mieteinnahmen müssten 175 % des zu leistenden Schuldendienstes betragen; aufgrund der Nichtzahlung der Beklagten lägen sie jedoch lediglich bei 172,63 % (bei Zahlung/Sicherheitsleistung hingegen bei 175,31 %). Durch Unterschreitung dieser Grenze befinde sich die Klägerin in dem sogenannten Cash Trap mit der Folge, dass die Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehenskosten der Klägerin nicht mehr zur freien Verfügung stünden, sondern durch den Darlehensgeber blockiert würden. Auch wenn die monatliche Miete der Beklagten lediglich 4 % der Gesamtmieteinnahmen der Klägerin ausmache, so könne auch eine Miete, die in Relation zur Gesamtmietfläche bzw. zu den Gesamtmieteinnahmen vergleichsweise niedrig sei, erhebliche wirtschaftliche Verluste hervorrufen. Vorliegend belaufe sich der gesamte Zahlungsrückstand, welcher ebenfalls bei der Abwägung zu berücksichtigen sei, auf mittlerweile 650.653,12 €, so dass bei einer zu befürchtenden Zahlungsunfähigkeit der Beklagten, welche sich aus der Einstellung der Zahlungen ergebe, der Forderungsausfall der Klägerin erheblich wäre. Die Mietzinseinnahmen seien die einzige Einnahmequelle der Klägerin, auf die sie zur Tilgung des (teilweise) fremdfinanzierten Kapitals angewiesen sei. Ohne die beantragte Sicherheit werde sie keine neue Liquidität zur Tilgung ihrer Verbindlichkeiten erhalten.

In der mündlichen Verhandlung vom 21. August 2013 hat der Klägervertreter dazu erklärt, dass er nicht sagen könne, für welche konkrete Periode der Cash Trap gegriffen habe. Er könne auch nicht sagen, ob die Klägerin z.B. noch Handwerkerrechnungen bezahlen könne.

Das Landgericht Hannover hat der sofortigen Beschwerde mit Beschluss vom 5. September 2013 nicht abgeholfen und zur Begründung u.a. ausgeführt, dass ein besonderer Nachteil für die Klägerin weiterhin nicht erkennbar sei, da nicht dargelegt sei, für welche konkreten Zeiträume die Mieteinnahmen tatsächlich blockiert gewesen seien und inwieweit die Klägerin eigenen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr habe nachkommen können. Die Klägerin habe auch abgelehnt, den Darlehensvertrag oder sonstige Unterlagen, aus denen sich der Cash Trap ergebe, vorzulegen.

Das Landgericht Hannover hat daneben durch ein am 5. September 2013 verkündetes Teilurteil der Räumungsklage stattgegeben.

II.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 283 a Abs. 1 Satz 3, 567 Abs. 1 Nr. 1, 569 ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige Beschwerde ist jedoch unbegründet.

Zu Recht hat das Landgericht den Antrag der Klägerin nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO auf Anordnung einer Sicherheitsleistung zurückgewiesen. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung und des Nichtabhilfebeschlusses wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

Nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ordnet das Prozessgericht, wenn eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden ist, auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.

Diese Vorschrift wurde durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (MietRÄndG) eingeführt und ist am 1. Mai 2013 - ohne besondere Übergangsvorschriften - in Kraft getreten. Die Regelung gilt daher auch für zu diesem Zeitpunkt schon anhängige Verfahren (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 283 a Rn. 2).

Die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO soll hierbei endgültige Forderungsausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten muss. Das soll den tatsächlichen Wert eines (später) in der Hauptsache ergehenden Zahlungstitels sichern und dem beklagten Mieter den Anreiz nehmen, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu missbrauchen (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 2, 15 und 27/28). Auch wenn Anlass des Gesetzes - auch - die Bekämpfung des sog. Mietnomadentums war (Gesetzesbegründung BT Drucksache 17/10485 Seite 1/2), ist § 283 a ZPO nicht auf den betrügerisch handelnden Mieter beschränkt (vgl. Schmidt-Futterer aaO. Rn. 3).

1. Es dürfen danach durch eine Anordnung nach § 283 a Abs. 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sondern auch auf die Räumungsklage (vgl. Schmidt-Futterer aaO. Rn. 14 m.w.N.). Die Sicherheit kann dabei nur für solche Ansprüche gefordert werden, die auch eingeklagt sind (vgl. BeckOK/Bacher, ZPO, Stand 15.07.2013, § 283 a Rn. 15 m.w.N.; Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2013 Anm. 1 III 2 b).

Die Rechtshängigkeit der Räumungsklage ist vorliegend gemäß § 261 Abs. 1 ZPO mit der Zustellung der Klagerweiterung gemäß Schriftsatz vom 26. Oktober 2012 am 17. November 2012 eingetreten; zugleich sind die Zahlungsansprüche für März 2012 bis Oktober 2012 sowie die ab November 2012 zukünftig fällig werden Nutzungsentschädigungsansprüche rechtshängig geworden. Als zu sichernde Forderungen kommen daher die Mieten bzw. Nutzungsentgelte ab Dezember 2012 bis September 2013, mithin10 Monate, in Betracht.

2. Daneben setzt die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO voraus, dass die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg hat, d.h. wenn dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Das Gericht hat insoweit nach dem Vortrag der Parteien und den eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang zu treffen. Eine hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn die Klage nach dieser prognostischen Würdigung ganz oder zum Teil Erfolg haben wird. (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 28, vgl. BeckOK aaO. Rn. 19 ff.).

Ob und in welchem Umfang dies vorliegend der Fall ist, kann dahinstehen, da die weitere Voraussetzung des Erlasses einer Sicherungsanordnung nicht gegeben ist (dazu sogleich unter II 3).

3. Eine Sicherungsanordnung ist nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO nur dann zu erlassen, wenn es nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Solche besonderen Nachteile für die Klägerin lassen sich vorliegend jedoch nicht feststellen.

Ein besonderer Nachteil für den Kläger als Vermieter ergibt sich nicht allein aus der zu erwartenden Dauer des Verfahrens und dem Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten. Vielmehr muss der Kläger konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. In die Interessenabwägung sind die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Kläger einzubeziehen. Für den Beklagen wird zu berücksichtigen sein, ob und welche Nachteile die Sicherheitsleistung für ihn bringen kann (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 28). Die Sicherungsanordnung dient dabei vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können, denn diese trifft die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Der Kläger muss also darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde, etwa weil er auf die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist. Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, reicht hingegen als Sicherungsinteresse nicht aus (vgl. Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/1045 Seite 46). Bei der Abwägung der Interessen soll danach berücksichtigt werden, ob der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen ist, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet (vgl. Gramlich, Mietrecht, 12. Auflage, § 283 a).

Die Sicherungsanordnung sichert dabei nur die Ansprüche, die nach Rechtshängigkeit fällig geworden sind. In die Interessenabwägung sind deshalb auch nur diejenigen Ansprüche einzubeziehen, die Gegenstand (dieses Teils) der Zahlungsklage sein können, nicht aber Interessen des Klägers, die andere Ansprüche betreffen, etwa vor Rechtshängigkeit rückständig gewordene Miete oder Nutzungsentschädigung. Die berücksichtigungsfähigen besonderen Nachteile müssen sich daher auf die zu sichernden Forderungen beziehen (vgl. Schmidt-Futterer aaO. Rn. 27 und 28; Börstinghaus aaO.). Bei dem gewerblichen Vermieter ist daher vor allem von Bedeutung, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz seines Unternehmens steht (vgl. BeckOK aaO. Rn. 28).

Die Klägerin hat vorliegend - auch mit dem weiteren Vortrag in der Beschwerdebegründung - nicht hinreichend konkret dargelegt und glaubhaft gemacht, dass ihr der Ausfall der zu sichernden Forderung in Höhe von 263.860,00 € besondere wirtschaftliche Nachteile, die über das allgemeine Zahlungsausfallrisiko bzw. Prozessrisiko hinausgehen, zufügen würde.

Auf die Höhe des gesamten behaupteten Zahlungsrückstands von 650.653,12 €, der zwei volle Jahresmieten übersteigt und daher als sehr hoch anzusehen ist, kommt es bei der Abwägung der beiderseitigen Parteiinteressen nicht maßgeblich an, da lediglich 40 % dieses gesamten Zahlungsrückstandes einer Sicherungsanordnung unterliegen würden.

Die Mieteinnahmen aus dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten machen 4 % der gesamten Mieteinnahmen der Klägerin aus dem Mietobjekt aus, d.h. die Klägerin verfügt neben der Nettomiete von 14.400,00 € über weitere Mietzinseinnahmen (netto) in Höhe von 345.600,00 € im Monat, so dass sie auf die Mieteinnahmen aus dem Vertrag mit der Beklagten wirtschaftlich nicht existentiell angewiesen ist. Die Klägerin hat insoweit auch nicht behauptet, dass ihr durch einen Forderungsausfall von über 260.000,00 € Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe. Insoweit ist die gewerblich tätige Klägerin, die aus der Vermietung verschiedener Räumlichkeiten der ihr gehörenden Immobilie Einnahmen erzielt und Darlehenszinsen bezahlen muss, auch nicht mit einem Vermieter zu vergleichen, der lediglich ein einziges Objekt vermietet und dafür Darlehenszinsen aufbringen muss und deshalb auf die Zahlungen seinen einzigen Mieters in weit höherem Maße angewiesen ist.

Die Klägerin hat zwar behauptet, dass sie sich durch die ausbleibenden Mieteinnahmen in einem sogenannten Cash Trap befindet, weil der mit ihrem Darlehensgeber vereinbarte Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio = DSCR) die vertraglich vereinbarte Quote von 175 % nicht erreicht, da die konkret erzielten Mieteinnahmen weniger als 175 % des zu leistenden Schuldendienstes betragen, nämlich 172,63 % statt 175,31 %. Dies hat grundsätzlich zur Folge, dass der Darlehensgeber die Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehenskosten blockieren kann.

Daraus lässt sich aber auch entnehmen, dass die Klägerin selbst bei Nichtzahlung der Beklagten immer noch über Mietzinseinnahmen verfügt, welche höher sind als die ihrerseits zu erbringende Tilgungsrate, so dass sie ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihrem Gläubiger erfüllen kann. Soweit damit ein Liquiditätsengpass der Klägerin verbunden sein sollte, so ist zu berücksichtigten, dass einem Liquiditätsengpass der Klägerin wegen Ausbleibens berechtigter Forderungen durch eine Sicherungsanordnung nicht abgeholfen werden könnte, weil die Klägerin über das Geld im Falle einer Sicherungsanordnung schlicht nicht verfügen könnte. Gemäß § 283 a Abs. 3 ZPO hat der Kläger erst nach Entscheidung der Hauptsache durch einen entsprechenden Ausspruch des Gerichts das Recht, sich aus der Sicherheit zu befriedigen, soweit er obsiegt hat (Schmidt-Futterer aaO. Rn. 29; BeckOK aaO. Rn. 55). Insoweit fehlt es an einer konkreten Darlegung der Klägerin, aus welchen Gründen ihr Darlehensgeber eine solche Sicherheit, die sich nicht auf die Mietzinsansprüche vor Rechtshängigkeit bezieht, überhaupt als ausreichend ansieht, um diese Sicherheit, deren Realisierbarkeit dann auch noch vom Prozessausgang abhängt, in seiner Prognose bezüglich der Einhaltung der DSCR zu berücksichtigen. Die Klägerin konnte auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 21. August 2013 auch nicht näher darlegen, für welche Periode und welcher Höhe konkret welche Einnahmen durch den Darlehensgeber blockiert wurden bzw. ob die Klägerin noch in der Lage ist, fällige Rechnungen zu begleichen. Eine Vorlage des Darlehensvertrages ist gleichfalls nicht erfolgt.

Die Klägerin hat ferner nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung von 263.860,00 € zu Größe und Umsatz ihres Unternehmens steht. Insoweit fehlt es an jedem Vortrag zu der Unternehmensstruktur, dem Gewinn und Verlust der Gesellschaft oder den finanziellen Verhältnissen der Gesellschafter.

Schlussendlich hat die Klägerin auch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass ihr überhaupt ein Zahlungsausfallrisiko wegen zu befürchtender Zahlungsunfähigkeit der Beklagten oder wegen drohender Vollstreckungsvereitelung droht. Zwar dürfte die vollständige Zahlungseinstellung häufig als Indiz für eine Zahlungsunfähigkeit anzusehen sein, die Beklagte hat vorliegend jedoch vorgetragen (Schriftsatz vom 13. Februar 2013, Bl. 176 d.A.) dass sie allein deshalb nicht zahle, um einen "Hebel" zu haben, damit die Klägerin die - streitigen - Mängel beseitige, eine Verschlechterung ihrer Vermögenslage sei hingegen nicht eingetreten.

Eine solche bloße Zahlungsunwilligkeit stellt aber keinen besonderen Nachteil im Sinne des § 283 a Abs. 1 ZPO dar, da sie durch Vollstreckung aus dem späteren Urteil behoben werden kann (vgl. Schmidt-Futterer aaO. Rn. 29; Börstinghaus aaO. Anm. 1 III 2 d).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, Nr. 1812 KV GKG.

Es bestand keine Veranlassung, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, da die Voraussetzungen nach § 574 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Beschwerdegerichts. Die Entscheidung beruht vielmehr auf den besonderen Umständen des Einzelfalles.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts folgt aus § 3 ZPO.

Der Wert einer Sicherheitsleistung bestimmt sich regelmäßig nach der Ausfallgefahr, welche mit einem Bruchteil der Hauptsache zu bewerten ist, soweit nicht wegen Zahlungsunfähigkeit des Gegners Uneinbringlichkeit droht (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 29. Aufl., § 3 Rn. 16 "Sicherheitsleistung"). Der Senat bewertet den Wert der Sicherungsanordnung vorliegend mit der Hälfte des Wertes der zu sichernden Forderung.