Die Anfechtungsklage gegen die Ausübung des Vorkaufrechtes durch die Beklagte ist zulässig, aber unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig.

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das Vorkaufsrecht darf nach § 24 Abs. 3 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt; bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. Nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB i.V.m. § 446 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Schließlich kann nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB das Vorkaufsrecht nur binnen 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

Die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB liegen vor. Das streitbefangene Grundstück ist eine unbebaute Fläche im Außenbereich, für die in dem Flächennutzungsplan der Beklagten seit 1975 Wohnbaufläche dargestellt wird. Bereits anhand der vorgelegten Pläne und eines Luftbildes ist zweifellos erkennbar (und wird von den Beteiligten auch nicht in Frage gestellt), dass der ca. 80 - 100 m breite Grünstreifen zwischen dem Altdorf von J. und dem Neubaugebiet M. nicht zu der im Zusammenhang bebauten Ortslage von J. gehört, sondern Teil des Außenbereichs ist, der sich östlich davon fortsetzt; dafür spricht auch der Umstand, dass er sich (quasi als Keil zwischen den genannten Baugebieten) im Landschaftsschutzgebiet N. befindet.

Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 24 Abs. 3 S. 1 BauGB). Im Gegensatz zu einer Enteignung (§ 87 Abs. 1 BauGB spricht davon, dass das Wohl der Allgemeinheit sie erfordern muss) genügt es für die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden; es ist ausreichend, wenn das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird, lediglich der Erwerb zu Vorratszwecken ist nicht erlaubt (vgl. Stock in Ernst/Zinkhan-Bielenberg, BauGB, § 24, RN 64). Es genügt auch, wenn alsbald ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll, im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts muss ein Aufstellungsbeschluss noch nicht vorliegen (Stock, a.a.O., RN 77).

Aus dem Verwaltungsvorgang ergibt sich, dass gerade in dem Zeitraum, in dem die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts getroffen werden musste, eine Bebauung des Gebietes zwischen Altdorf J. und Siedlung M. (wieder) in den Blick der Bauverwaltung rückte, nachdem das "Gesamtkonzept" für die Siedlungsentwicklung in den Ortsteilen J., W., T. und U. V. bereits in einer öffentlichen Sitzung des Bau- und Planungsausschusses im Mai 2004 diskutiert wurde und sich - vorrangig erwogene - Baupläne im Bereich X. nicht verwirklichen ließen. So hielt der Stadtplaner Y. am 24.10.2006 in einem Vermerk folgendes fest: "Die Darstellung der Wohnbaufläche ist nach wie vor aktuell und entspricht den Entwicklungszielen der Stadt. Mit dem Instrument der Ausübung des Vorkaufsrechts kann die Stadt in die Lage versetzt werden, den Generationenwechsel im Ortsteil J. positiv zu begleiten und die dafür erforderlichen Flächenpotentiale, zumindest teilweise, bereit zu stellen. Andere Flächen in J. (z.B. im Bereich X.) sind derzeit nicht verfügbar. Aufgrund der zentralen Lage zwischen den Siedlungsbereichen Altdorf und M. ist die Fläche als Wohnbauland besonders geeignet. Die Vorteile für die Allgemeinheit infolge der Verwirklichung dieses Konzepts liegen auf der Hand. Die Stadt hat die Möglichkeit, (recht preiswerten) Grund und Boden für den Bau von Einfamilienhäusern zur Verfügung zu stellen, um die Ansiedlung junger Familien im Ortsteil J. zu fördern." Die konsequente Fortschreibung dieser Überlegungen, auf die die Beklagte unter Beifügung des Gesamtkonzeptes "Siedlungsentwicklung", Ortsteil J., vom 15.08.2007 hingewiesen hat, macht deutlich, dass die Planungen alsbald - durch Aufstellung eines Bebauungsplanes - verwirklicht werden sollen; das Konzept sieht derzeit vor, auf dem streitbefangenen Grundstück vier Parzellen und insgesamt in dem Gebiet 24 Baugrundstücke zu schaffen. Ob dieses Konzept letztlich insgesamt scheitert, weil andere Grundstückseigentümer nicht verkaufswillig sind (was der in der mündlichen Verhandlung anwesende Käufer behauptet, von der Beklagten jedoch bestritten wird), ist für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides unerheblich; denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Erlass des Widerspruchsbescheides.

Dass das Grundstück noch im Landschaftsschutzgebiet liegt, stellt kein Hindernis für eine spätere Bebauung dar, weil die Beklagte es als zuständige Behörde in der Hand hat, das Grundstück vor oder mit der Aufstellung des Bebauungsplanes aus dem Landschaftsschutzgebiet zu entlassen. Anhaltspunkte dafür, dass sich der Rat der Stadt dem Wunsch des Ortsrats J. und des Verwaltungsausschusses nicht anschließt, bestehen nicht. Unter dem Gesichtspunkt "Wohl der Allgemeinheit" ist das von der Klägerin neuerdings ins Spiel gebrachte Argument der Nacherbfolge bedeutungslos, denn als befreite Vorerbin konnte die Klägerin das Grundstück ohne weiteres veräußern (§§ 2113 Abs. 1, 2136 BGB); mit der Umtragung im Grundbuch wird der Nacherbenvermerk gelöscht. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Beklagte den Verwendungszweck des Grundstücks angegeben. Weitergehende Ermessenserwägungen als die von der Beklagten angestellten waren nicht angezeigt. Die Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB ist ebenfalls eingehalten.

Das Objekt des Vorkaufsrechts ist schließlich nicht infolge Nichtigkeit des Kaufvertrages weggefallen (vgl. zu dieser Frage allgemein Stock, a.a.O., RN 25).

Die Auflassung ist zunächst nicht (mit der sich aus § 139 BGB möglicherweise ergebenden Folge der Nichtigkeit des gesamten Vertrages) nichtig, weil die Klägerin das Grundstück unter Wert veräußert hat. § 2113 Abs. 2 BGB (von dessen Anwendung die Vorerbin nach § 2136 BGB nicht befreit werden kann) bestimmt, dass die unentgeltliche Verfügung des Vorerben über einem Erbschaftsgegenstand im Falle des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam ist, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde. Abgesehen davon, dass der Eintritt der Nacherbfolge - der nur geschieht, wenn die Klägerin wieder heiratet - derzeit nicht absehbar ist, kann auch nicht von einer (teilweisen) Unentgeltlichkeit der Verfügung über das streitbefangene Grundstück ausgegangen werden. Das ist nämlich nach ständiger Rechtsprechung der Zivilgerichte nur der Fall, wenn dem von dem Vorerben aufgegebenen Vermögenswert objektiv keine oder keine gleichwertige, in den Nachlass zu erbringende Gegenleistung gegenübersteht und der Vorerbe subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (vgl. Palandt- Edenhofer, BGB, 67. Auflage, § 2113, RN 10, mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Hier kann im Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon nicht davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis geringer war als der Verkehrswert des verkauften Grundstücksteils, weil es - wie ausgeführt - damals noch keine konkreten Planungsabsichten der Beklagten gab, die eine messbare Wertsteigerung des Grundstücks, für das bereits der Flächennutzungsplan von 1975 Wohnbaufläche darstellte, bewirkt hätten. Der von der Klägerin erzielte Kaufpreis von 12.000,00 EUR liegt eher über dem damaligen Verkehrswert des Grundstücks, den die Beklagte - unter Berücksichtigung des in J. für Grünfläche gezahlten Kaufpreises von 1,05 EUR pro qm - nur mit rund 3.000,00 EUR beziffert. Jedenfalls kann der Klägerin kein Schuldvorwurf gemacht werden, denn sie hat den damaligen Ortsbürgermeister, dem sie die erforderliche Sachkenntnis zutrauen durfte, zu Rate gezogen, der ihr ausdrücklich erklärt hat, sie könne das Grundstück nur als Ackerland verkaufen.

Der Kaufvertrag ist auch nicht (wiederum mit der sich aus § 139 BGB möglicherweise ergebenden Folge der Gesamtnichtigkeit) wegen eines Formmangels teilnichtig (§§ 311 b Abs. 1, 125 BGB), weil die von beiden Vertragspartnern für wesentlich gehaltene Nebenabrede, das zu verkaufende Grundstück dürfe auf alle Zeiten nicht bebaut werden, nicht beurkundet worden ist. Zwar erstreckt sich das Beurkundungserfordernis von Grundstückskaufverträgen auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (vgl. Palandt- Grüneberg, § 311 b, RN 25), und zwar unabhängig davon, ob es sich objektiv gesehen um eine wesentliche oder eine unwesentliche Abrede handelt. Ist der Vertrag unvollständig beurkundet, sind die nicht beurkundeten Abreden nichtig (Palandt-Grüneberg, a.a.O., RN 38). Die Gültigkeit des übrigen Vertrages richtet sich nach § 139 BGB; danach ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig und nicht anzunehmen ist, dass das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Hierfür ist entscheidend, welche Einschätzung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten; hatten die Parteien allerdings von vorneherein von der Teilnichtigkeit Kenntnis, liegt hinsichtlich dieses Teils regelmäßig kein Rechtsfolgewillen und daher kein Rechtsgeschäft vor (Palandt-Heinrichts, § 139, RN 14).

Die Klägerin und der Käufer waren sich (nach ihrem als richtig unterstellten Vortrag) darüber einig, dass der Käufer vertraglich verpflichtet sein sollte, das Grundstück auf alle Zeiten nicht zu bebauen. Da sie zum einen infolge der entsprechenden Aussage des damaligen Ortsbürgermeisters von einer rechtlichen Unbebaubarkeit nur für die kommenden 20 Jahre ausgingen und da zum anderen der Käufer schon bald das Grundstück weiter veräußern oder auf andere Weise das Eigentum daran verlieren konnte, musste die Abrede der Nichtbebauung - sollte sie in Zukunft wirksam durchgesetzt werden können - durch Eintragung eines Rechtes in das Grundbuch gesichert werden. Dadurch, dass die Vertragsparteien nicht nur auf die Eintragung eines solchen Sicherungsmittels, sondern auf die Beurkundung der Abrede überhaupt verzichtet haben, wird dokumentiert, dass ihnen der unbedingte Rechtsfolgewillen fehlte, dass vielmehr nur allgemein über dieses Thema gesprochen wurde. Dafür spricht auch, dass der Notar ausweislich von § 7 Nr. 3 der Vertragsurkunde darauf hingewiesen hat, dass die Urkunde alle Vereinbarungen der Erschienenden richtig enthalten muss.

Der Kaufvertrag ist schließlich nicht gemäß § 142 Abs. 1 BGB nichtig, weil er wegen eines Irrtums der Klägerin über eine verkehrswesentliche Eigenschaft nach § 119 Abs. 2 BGB wirksam angefochten worden ist. Zwar dürfte die spätere Bebaubarkeit eines Grundstücks als preisbestimmendes Element eine verkehrswesentliche Eigenschaft desselben darstellen, jedoch bestanden konkrete Planungsabsichten der Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages - wie ausgeführt - noch nicht. Jedenfalls ist eine Irrtumsanfechtung durch die Klägerin ausgeschlossen, weil der Käufer - wie er in der mündlichen Verhandlung erklärt hat - ebenfalls davon ausging, dass das Grundstück derzeit nicht bebaubar ist. Bei beiderseitigem Irrtum entfällt aber eine Irrtumsanfechtung; vielmehr sind die Vorschriften über das Fehlen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 2 BGB) anzuwenden, woraus unter Umständen ein Anpassungsverlangen resultiert (vgl. Palandt-Heinrichs/Ellenberger, § 119, RN 30). Schließlich wäre - worauf die Beklagte zutreffend hinweist - die Anfechtung nicht fristgerecht erfolgt. § 121 Abs. 1 S. 1 BGB verlangt, dass die Anfechtung in den Fällen der §§ 119 und 120 ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgt, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die Anfechtung muss nicht sofort erfolgen, vielmehr hat der Anfechtungsberechtigte eine nach den Umständen des Einzelfalles zu bemessende Prüf- und Überlegungsfrist und darf auch den Rat eines Rechtskundigen einholen; allerdings gilt in der Regel eine Obergrenze von 2 Wochen (Palandt-Heinrichs/Ellenberger, § 121, RN 3, mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Eine Verlängerung dieser Frist etwa im Hinblick auf die einmonatige Widerspruchsfrist scheidet hier aus. Beides hat nichts miteinander zu tun, denn die Anfechtung wäre gegenüber dem Vertragspartner zu erklären, der alsbald Gewissheit über den Bestand des Vertrages haben musste, während Widerspruch bei der Behörde eingelegt werden musste.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.