213.1
Allgemeines

213.1.1
Erforderlichkeit, Bedeutung

Die städtebauliche Planung ist für jede Sanierungsmaßnahme erforderlich. Dies ergibt sich aus dem Gebot der einheitlichen Vorbereitung in § 136 Abs. 1 und aus dem Wesen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme (Nr. 202.2.1).

Aufgabe der städtebaulichen Sanierungsplanung ist es, die Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets vorzubereiten und zu leiten. Die Planung ist dabei aus den Zielen und Zwecken der Sanierung zu entwickeln. Diese sind in räumlicher und sachlicher Hinsicht zu konkretisieren und erforderlichenfalls zu modifizieren.

213.1.2
Stufen und Formen der städtebaulichen Sanierungsplanung

Die städtebauliche Planung des Sanierungsgebiets kann schritt- und abschnittsweise vorgenommen werden, wenn dies im Hinblick auf die Größe des Sanierungsgebiets oder die Art der Sanierungsmaßnahme zweckmäßig erscheint. Es kommen, soweit erforderlich, folgende Planungsstufen in Betracht:

1. a)
   städtebauliche Gesamtkonzeption,
2. b)
   städtebaulicher Rahmenplan,
3. c)
   Durchführungspläne mit Einzelheiten der städtebaulichen und gestalterischen Zielsetzung,
4. d)
   Bebauungspläne,
5. e)
   Erhaltungssatzungen,
6. f)
   örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung nach § 56 NBauO.

213.2
Städtebauliche Gesamtkonzeption

Die städtebauliche Gesamtkonzeption ist die Umsetzung der Ziele und Zwecke der Sanierung in ein grobes, leitbildhaftes, graphisches oder schriftliches Konzept.

Das städtebauliche Gesamtkonzept zeigt die grobe Zielrichtung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung auf. Dabei sind die innerörtlichen Bezüge und Nutzungsstrukturen und die beabsichtigte nutzungsmäßige und funktionelle Bedeutung des Gebiets zu berücksichtigen.

213.3
Städtebaulicher Rahmenplan

213.3.1
Bedeutung, Wirkungen

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keine unmittelbaren Rechtswirkungen. Er ist jedoch im Rahmen der Sanierung von Bedeutung als Beurteilungsgrundlage für:

1. a)
   die weitere Vorbereitung und Durchführung der Sanierung,
2. b)
   die Beteiligung der Betroffenen und die Erörterung der Sanierung,
3. c)
   die Abstimmung mit anderen öffentlichen Aufgabenträgern und Bedarfsträgern,
4. d)
   die Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans,
5. e)
   die Aufstellung und Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht,
6. f)
   Entscheidungen nach §§ 144 und 145 als Ausformung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
7. g)
   die Entscheidung über den Abschluß der Sanierung nach § 162 bzw. § 163,
8. h)
   die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen,
9. i)
   die Zulassung von Vorhaben nach § 33,
10. j)
    die Zulassung von Vorhaben nach § 31 Abs. 2 Nr. 2,
11. k)
    den Erlaß von Erhaltungssatzungen nach § 172 und
12. l)
    die Anordnung von städtebaulichen Geboten nach §§ 175 bis 179.

213.3.2
Fortschreitende Planung

Der städtebauliche Rahmenplan ist ein Instrument gleitender, d.h. fortschreitender Planung. Er kann in den verschiedenen Phasen der Sanierung eine unterschiedliche Schärfe, Aussagekraft und Aussagedichte besitzen.

213.3.3
Planungsgebiet

Der städtebauliche Rahmenplan für eine Sanierungsmaßnahme soll das Gebiet erfassen, auf das sich die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme auswirken kann. Hierzu gehören:

1. a)
   das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet,
2. b)
   Ersatz- und Ergänzungsgebiete,
3. c)
   benachbarte Gebiete, soweit diese von der Sanierung betroffen sind,
4. d)
   benachbarte Gebiete, soweit von diesen Einwirkungen auf das Sanierungsgebiet ausgehen.

Es kann auch zweckmäßig sein, gebietliche Teilrahmenpläne zu entwickeln.

213.3.4
Inhalt im allgemeinen, Bestandteile

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keinen fest umrissenen Inhalt. Er wird vielmehr nach der jeweiligen Aufgabenstellung formuliert. Im Regelfall trifft der städtebauliche Rahmenplan Aussagen zu folgenden Teilaspekten, die jeweils gesondert auch in sachlichen Teilplänen dargestellt werden können:

• Bestandsanalyse, z.B. Nutzungen, Verkehr, Ökologie, Gestaltung,
• städtebauliches Planungskonzept,
• Durchführungsplanung.

213.3.5
Bestandsanalyse

Die Bestandsanalyse ist das Ergebnis der Bestandsaufnahme in graphischer oder schriftlicher Darstellung. Sie stellt die gegebene städtebauliche Situation dar und bewertet sie. Hierfür können von Bedeutung sein:

• Art und Maß der vorhandenen baulichen Nutzung,
• Ortsgrundriß mit Bauweise und Baustruktur,
• Erschließung der Grundstücke,
• Baudenkmale,
• Ortsbild,
• geschichtliche Entwicklung, z.B. Gebäudestil, historische Bedeutung,
• Erhaltungszustand von Gebäuden oder Gebäudegruppen sowie von Straßen und Plätzen,
• Einzugsbereiche von Verwaltungsstellen, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Geschäften sowie von Gaststätten,
• Grundstücksgrenzen,
• Fußwegverbindungen, Fußgängerdichte,
• ökologische Bestandsaufnahme, einschließlich der Beschreibung des gegenwärtigen Zustandes von Natur und Landschaft,
• Gebäude- und Grundrißstruktur,
• Sozialstruktur in bezug auf städtebauliche Auswirkungen,
• Verkehrsstruktur, z.B. Verkehrsdichte, Verkehrsarten, Wegeverbindungen,
• für den Naturschutz wertvolle Gegebenheiten.

Beizubehaltende Nutzungen, Verkehrslösungen, Umweltbelastungen und ortsbildwirksame Situationen werden als solche dargestellt.

213.3.6
Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept enthält Angaben über Art und Maß der künftigen baulichen und sonstigen Nutzung. Hierzu gehören in der Regel Aussagen über:

• Art und Maß der baulichen Nutzung, erforderlichenfalls geschoßweise gegliedert,
• Bauweise,
• Einrichtungen des Gemeinbedarfs, erforderlichenfalls in Verbindung mit sonstigen Nutzungsarten,
• Flächen für Versorgungsanlagen,
• öffentliche und private Frei- und Grünflächen,
• Wasserflächen,
• Flächen für Gemeinschaftsanlagen bestimmter Grundstücke, z.B. für Kinderspielplätze, Stellplätze und Garagen,
• Ortsbildgestaltung,
• ökologische Konzepte,
• Nutzungsverflechtungen,
• Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur.

213.3.6a
Umweltplan

Der Umweltplan stellt die ökologischen Zielsetzungen dar. Im einzelnen kann der Umweltplan folgende Aussagen enthalten:

• Lärmschutz der Gebäude, einschließlich ihrer Freiräume,
• ökologische Energieversorgung, einschließlich Maßnahmen zur Verminderung des Wasserverbrauchs,
• Wärmeschutz der Gebäude,
• Stadtklima,
• Grünflächen, ökologische Ausgleichsflächen, Renaturierungen und Ersatzmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft,
• Begrünung und Bepflanzung der Gebäude,
• Anlage von Verkehrsflächen, die ein umweltfreundliches Verkehrsverhalten der Bewohner initiieren,
• ökologische Erneuerung vorhandener Siedlungen und Gebäude,
• Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Schmutz- und Regenwasserentsorgung sowie Schaffung von Anreizen für eine getrennte Abfallsammlung wiederverwertbarer Stoffe,
• Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, und Maßnahmen für ihre Sanierung.

213.3.7
Verkehrsplan

Der Verkehrsplan stellt alle Verkehrsflächen und Verkehrsbeziehungen dar und verdeutlicht ihre Verflechtung. Dabei soll die vorrangige Bedeutung des öffentlichen Verkehrs gegenüber dem motorisierten Individualverkehr zum Ausdruck kommen. Im einzelnen kann der Verkehrsplan folgende Aussagen enthalten:

• Flächen und Beziehungen für den Fahrverkehr; hierzu zählen auch Fahrradverkehr und öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV),
• Flächen und Beziehungen für den Fußgängerverkehr, insbesondere Fußgängerzonen sowie verkehrsberuhigte Zonen,
• Flächen und Standorte für den ruhenden Verkehr (z.B. Parkhäuser, Tiefgaragen, Parkplätze, Stellplätze und Garagen),
• Erschließung der Grundstücke, insbesondere Zu- und Abfahrten,
• Anbindung des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs an die sonstigen Verkehrsbeziehungen,
• Kennzeichnungen besonders zu gestaltender Verkehrsanlagen,
• Maßnahmen, die zu einer intensiveren Benutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel (Fahrrad, ÖPNV) anregen.

213.3.8
Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan enthält die räumlich wirksamen gestalterischen Zielsetzungen. Zu diesem Zweck können dargestellt werden:

• landschaftliche Gegebenheiten (z.B. Höhenlinien, Steigungen, Böschungen, Geländebrüche, Wasserflächen),
• Stadtgrundriß, Dorfgrundriß,
• zu erhaltende Bauten, Straßen und Plätze,
• Grundflächen der Baukörper, Baumassen, Bauhöhen, Geschoßzahl,
• Dachaufsichten,
• Straßen- und Platzraumbildung, Raumkanten und sonstige raumbildende und raumbegrenzende Elemente,
• Raumbeziehungen, Durchblicke, Ausblicke,
• Raummöblierung, z.B. Brunnen, Denkmale, Anschlagsäulen, Telefonzellen,
• Oberflächen- und Bodenbeläge, z.B. Rasen, Erde, Kies, Pflaster, Asphalt, Beton,
• Vegetation (z.B. Bäume, Bepflanzungen),
• Straßenbeleuchtung, z.B. Leuchtentypen, Leuchtenanordnung, Art der Ausleuchtung,
• besondere Nutzungen von Gebäuden, Freiflächen und Platzflächen,
• zu erwartende Aktivitäten, z.B. Schaufensterattraktivität,
• ökologische Gestaltung,
• Fassadenabwicklungen,
• Farbgestaltungen,
• Hinweis- und Werbeschilder.

213.3.9
Durchführungsplan

Der Durchführungsplan trifft Aussagen über die anzustrebende Form der Verwirklichung geplanter Einzelmaßnahmen im Rahmen der Gesamtmaßnahme unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden oder in Aussicht genommenen Finanzierungsmittel. Die Reihenfolge der geplanten Einzelmaßnahmen wird aufgezeigt sowie die Abhängigkeit der Einzelmaßnahmen zueinander. In der Regel enthält der Durchführungsplan folgende Aussagen:

• Vorschlag zur Abgrenzung von Durchführungsabschnitten,
• Bezeichnung der Rangfolgen der einzelnen Durchführungsabschnitte,
• Zeit- und Maßnahmenplan für die einzelnen Durchführungsabschnitte unter Berücksichtigung der Kosten- und Finanzierungsübersicht (Nr. 214).

213.3.10
Form des Rahmenplans

Eine besondere Form für den städtebaulichen Rahmenplan ist nicht vorgeschrieben. Die Darstellung erfolgt zweckmäßigerweise durch Text und Zeichnung.

Für die zeichnerische Darstellung kommt entsprechend der Größe des Gebiets der Maßstab 1:1.000 oder 1:500 in Betracht, gegebenenfalls auch größere oder kleinere Maßstäbe.

213.3.11
Verfahren

Zum Verfahren gilt Nr. 212.4 entsprechend.

213.4
Bebauungsplan

Auch in Sanierungsgebieten bestimmt sich die Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 1 Abs. 3; hiernach sind Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

In Sanierungsgebieten besteht allerdings eine erhöhte Verantwortung der Gemeinde, für die zügige Durchführung zu sorgen (Nr. 202.9). Die Aufstellung von Bebauungsplänen kann aus diesem Grunde in Sanierungsgebieten besonders erforderlich sein, z.B. wenn die Mitwirkung der Betroffenen unzureichend ist und deshalb eine Enteignung oder die Anordnung von Geboten nach §§ 176 bis 179 in Betracht gezogen werden muß.

Bei der Prüfung der Erforderlichkeit i.S. von § 1 Abs. 3 sind die Ziele und Zwecke der Sanierung sowie eine städtebauliche Rahmenplanung zu berücksichtigen.