211.1
Erforderlichkeit, Bedeutung

211.1.1
Zweck der Sanierungssatzung

In der Sanierungssatzung werden gemäß § 142 förmlich festgelegt:

1. a)
   das Sanierungsgebiet (Nr. 202.10),
2. b)
   Ersatz- und Ergänzungsgebiete (Nr. 202.11),
3. c)
   das Sanierungsverfahren (Nr. 203).

211.1.2
Wirkungen

Mit dem Erlaß der Sanierungssatzung beginnt die Durchführung der Sanierung. Von diesem Zeitpunkt an übernimmt die Gemeinde eine gesteigerte Verantwortung für die Durchführung der Sanierung (Nr. 204.1.3). Zugleich werden folgende sanierungsrechtliche Regelungen anwendbar:

1. a)
   die Vorschriften über das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3,
2. b)
   die besonderen Vorschriften über die Enteignung nach § 87 Abs. 3 und § 88,
3. c)
   die Pflicht der Gemeinde zur Wiederveräußerung von Grundstücken nach § 89,
4. d)
   die Bestimmungen der §§ 144 und 145 über die Genehmigungspflicht von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen, soweit ihre Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,
5. e)
   die Vorschriften des § 51 Abs. 1 Satz 2 und des § 153 Abs. 5 über die Bodenordnung,
6. f)
   die Bestimmungen der §§ 153 bis 155 über die Preisprüfung der Gemeinde und die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen, soweit die Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,
7. g)
   die Vorschriften über die Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen nach §§ 182 bis 186.

211.2
Voraussetzungen

211.2.1
Verfahrensrechtliche Voraussetzung

Verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung ist der Abschluß der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210).

211.2.2
Materiellrechtliche Voraussetzungen

Materiellrechtlich müssen die Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gegeben sein. Die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Gebiets muß den gesetzlichen Anforderungen (Nr. 202) entsprechen.

Bei der Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets muß eine sanierungsrechtliche Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 (Nr. 208) stattgefunden haben.

211.3
Form und Inhalt der Sanierungssatzung

211.3.1
Notwendiger Inhalt

Ein bestimmter Wortlaut für die Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Erforderlich sind jedoch:

1. a)
   Angabe der Ermächtigungsgrundlage,
2. b)
   eindeutige Abgrenzung des Sanierungsgebiets gemäß § 142 Abs. 3 Satz 2 (Nr. 211.3.2),
3. c)
   Erklärung, daß das in der Satzung bezeichnete Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt ist,
4. d)
   bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren (Nr. 203.3):
   Ausschluß der §§ 153 bis 156,
5. e)
   bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren:
   Ausschluß von § 144 Abs. 1, von § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt, wenn die Anwendung der betreffenden Vorschrift nicht in Betracht kommen soll.

In der Satzung soll das Sanierungsgebiet mit einer Kurzbezeichnung (z.B. "Sanierungsgebiet Innenstadt") gekennzeichnet werden.

Muster für die Sanierungssatzung sind als Anlage abgedruckt.

211.3.2
Abgrenzung des Sanierungsgebiets

Das Sanierungsgebiet muß in der Sanierungssatzung eindeutig abgegrenzt werden, so daß die Übertragbarkeit der Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei möglich ist. Dies kann geschehen durch:

1. a)
   Aufzählung der einzelnen Grundstücke im Sanierungsgebiet mit ihrer katastertechnischen Bezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück),
2. b)
   zweifelsfreie Grenzbeschreibung,
3. c)
   zeichnerische Darstellung auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte oder
4. d)
   Kombination von zeichnerischer Darstellung und Beschreibung.

Erfolgt die Abgrenzung durch zeichnerische Darstellung in einer Karte, so muß diese zum Bestandteil der Satzung erklärt werden.

Sofern die Abgrenzung des Sanierungsgebiets nicht durch zeichnerische Darstellung in einer Karte erfolgt, kann zur Erläuterung der Satzung eine Karte mit den Grenzen des Sanierungsgebiets angefertigt werden. Es empfiehlt sich in diesem Falle aber nicht, diese Karte zum Bestandteil der Satzung zu erklären.

Eine der in Nr. 21.2.1 VV-BBauG genannten Stellen hat zu bescheinigen, daß die Übertragung der Grenzen in die Örtlichkeit möglich ist.

Neben der Satzung ist die Anfertigung eines Bestandsverzeichnisses in allen Fällen zu empfehlen. Dieses ist ohnehin erforderlich, wenn gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher eingetragen werden muß (Nr. 211.8.1) oder wenn im Sanierungsgebiet ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden soll.

211.3.3
Begründung, Bericht

Eine förmliche Begründung der Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Der Sanierungssatzung ist jedoch gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ein Bericht über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, beizufügen. Hierfür reicht im Regelfall der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.6.1) aus. Ist auf vorbereitende Untersuchungen verzichtet worden (Nr. 210.1.2), ist ein Bericht über die sonstigen Beurteilungsunterlagen i.S. von § 141 Abs. 2 erforderlich.

Der Bericht ist nicht Bestandteil der Satzung. Er ist dem Rat der Gemeinde bei den Beratungen über die Sanierungssatzung zur Kenntnis zu bringen.

211.3.4
Beschlußfassung

Für die Beschlußfassung über die Sanierungssatzung sind die Vorschriften der NGO (insbesondere § 40), der Hauptsatzung und der Geschäftsordnung des Rates maßgebend. Auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von § 39 Abs. 3 und § 26 NGO wird besonders hingewiesen.

211.4
Anzeige der Sanierungssatzung

211.4.1
Anzeigevorbehalt, Sonderaufsicht

Die Sanierungssatzung ist gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Sie unterliegt insoweit einer sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht.

211.4.2
Aufsichtsbehörde

Aufsichtsbehörde ist die Bezirksregierung.

211.4.3
Anzeigeverfahren

Die Gemeinde hat die von ihr beschlossene Sanierungssatzung mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 211.4.4) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Satzung über den Landkreis vor. Der Landkreis prüft die Unterlagen auf ihre Vollständigkeit. Er hat zu der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme auch als Kommunalaufsichtsbehörde Stellung zu nehmen und hierbei insbesondere darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls inwieweit die Gemeinde auf Grund ihrer Verwaltungs- und Finanzkraft in der Lage ist, die beabsichtigte Sanierung innerhalb eines absehbaren Zeitraums (Nr. 202.9) durchzuführen. Ferner soll der Landkreis darlegen, inwieweit er zur Unterstützung der Sanierungsmaßnahme bereit ist.

211.4.4
Form der Anzeige, erforderliche Unterlagen

Die Anzeige der Sanierungssatzung ist in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.

Der Anzeige sind folgende Unterlagen, in der nachstehenden Reihenfolge geordnet, in dreifacher Ausfertigung beizufügen:

1. a)
   Wortlaut der Sanierungssatzung,
2. b)
   Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen (Nr. 211.3.3),
3. c)
   Übersichtskarte auf der Grundlage der Deutschen Grundkarte 1:5.000 (DGK 5), die die Lage des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz- und Ergänzungsgebieten sowie des Untersuchungsbereichs erkennen läßt,
4. d)
   Karte mit den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz und Ergänzungsgebieten auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte,
5. e)
   beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Satzungsbeschluß des Rates,
6. f)
   beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Beschluß des Rates zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen,
7. g)
   Bekanntmachung des Beschlusses über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen,
8. h)
   Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange in tabellarischer Zusammenfassung entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster,
9. i)
   Übersicht über die Finanzlage der Gemeinde entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster.

211.4.5
Wirksamkeit der Anzeige, Rücknahme

Die Anzeige ist mit dem Eingang bei der nach Nr. 211.4.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam.

Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

Die Gemeinde kann die Anzeige jederzeit zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen.

211.5
Dauer der Prüfung

211.5.1
Prüfungsfrist

Für das Prüfungsverfahren gilt § 11 Abs. 3 entsprechend (§ 143 Abs. 1 Satz 2). Hiernach können Rechtsverletzungen nur innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.

211.5.2
Beginn der Frist

Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige bei der für die Prüfung zuständigen Aufsichtsbehörde; dies gilt auch, wenn die Anzeige gemäß Nr. 211.4.3 auf dem Dienstweg über den Landkreis vorgelegt wird. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend. Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.

Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.

211.6
Prüfung der Sanierungssatzung

211.6.1
Prüfungsmaßstab

Im Anzeigeverfahren ist die Sanierungssatzung darauf zu prüfen, ob die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorschriften eingehalten worden sind (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 und § 216). Eine über die Rechtskontrolle hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i.S. von § 127 Abs. 1 NGO) ist nicht zulässig.

Die Vorschriften der §§ 127 und 130 NGO sind bei der Ausübung der sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht nicht anzuwenden.

Die Prüfung erstreckt sich gemäß § 143 Abs. 1 Satz 3 auch auf die Frage, ob die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführbar ist (Nr. 202.9).

211.6.2
Prüfungsverfahren

Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.

Jede vorgelegte Satzung ist vollständig zu prüfen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.

Ist zur Finanzierung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme der Einsatz von Förderungsmitteln des Landes erforderlich, gibt die Aufsichtsbehörde eine Ausfertigung der Satzung mit den dazugehörenden Unterlagen und der Stellungnahme der Kommunalaufsichtsbehörde an den Sozialminister weiter.

211.7
Entscheidung der Aufsichtsbehörde

211.7.1
Bei fehlerfreien Sanierungssatzungen

Entspricht die Sanierungssatzung den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen.

Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, die Sanierungssatzung bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 Satz 2). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.

211.7.2
Geltendmachung von Rechtsverletzungen bei fehlerhaften Sanierungssatzungen

Widerspricht die Sanierungssatzung den Vorschriften des formellen und des materiellen Rechts, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen. Dies gilt auch, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.

Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.

211.7.3
Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Nebenbestimmungen

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit bestimmten Nebenbestimmungen i.S. von § 36 VwVfG versehen werden.

Eine Befristung (mit einem Endtermin) gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis zu einem bestimmten Zeitpunkt wegfällt, z.B. infolge Rechtsänderung.

Eine auflösende Bedingung gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis mit dem ungewissen Eintritt eines künftigen Ereignisses wegfällt.

Eine Verfügung mit Auflagen i.S. von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist nicht möglich, da Auflagen nur bei begünstigenden Verwaltungsakten in Betracht kommen.

211.7.4
Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Maßgaben

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen die Sanierungssatzung in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung der Satzung auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen im voraus verzichtet wird.

Die Maßgaben können sich z.B. auf die Abgrenzung des Sanierungsgebiets oder die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens beziehen.

Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.

211.7.5
Geltendmachung von Rechtsverletzungen für Teile der Sanierungssatzung

Bei einer Sanierungssatzung können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf einzelne Teile geltend gemacht werden.

Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn das Sanierungsgebiet zu groß abgegrenzt ist oder wenn Grundstücke einbezogen worden sind, die nicht einbezogen werden dürfen (Nr. 207.6.2). Die geltend gemachte Rechtsverletzung darf jedoch nicht so schwerwiegend sein, daß die Festlegung des gesamten Gebiets in Frage gestellt ist. Der verbleibende Rest muß für sich die Durchführung einer städtebaulichen Sanierung als Gesamtmaßnahme rechtfertigen.

Notwendig ist ein Beitrittsbeschluß der Gemeinde.

211.7.6
Form der Geltendmachung von Rechtsverletzungen

Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch (belastenden) Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen (§ 37 Abs. 2 VwVfG).

Durch formlose Rückgabe der Sanierungssatzung werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.

Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen (§ 211). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO und die Anfechtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht.

211.8
Bekanntmachung, Wirksamwerden

211.8.1
Bekanntmachung

Form und Inhalt der Bekanntmachung gemäß § 143 Abs. 2 richten sich nach der BekanntmachungsVO.

Ist eine Karte Bestandteil der Satzung (hierzu Nr. 211.3.2), so kann gemäß § 4 BekanntmachungsVO die Bekanntmachung dieses Teils der Satzung dadurch ersetzt werden, daß sie an einer bestimmten Stelle der Gemeindeverwaltung zu jedermanns Einsicht, während der Dienststunden ausgelegt wird. Die Anordnung der Ersatzbekanntmachung muß genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung enthalten und mit der Satzung veröffentlicht werden.

In der Bekanntmachung ist hinzuweisen auf:

1. a)
   die erfolgte Durchführung des Anzeigeverfahrens,
2. b)
   die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 153 bis 156, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird,
3. c)
   die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie die Rechtsfolgen (§ 215 Abs. 2).

211.8.2
Wirksamwerden

Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung gemäß § 143 Abs. 2 Satz 3 rechtsverbindlich.

Die hiervon abweichende Regelung in § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Sanierungssatzungen.

211.9
Benachrichtigungen, Mitteilungen

211.9.1
Mitteilung an das Grundbuchamt

Die Gemeinde hat gemäß § 143 Abs. 4 Satz 1 dem Grundbuchamt zum Zweck der Eintragung des Sanierungsvermerks eine beglaubigte Abschrift der rechtsverbindlichen Sanierungssatzung mitzuteilen. Der Mitteilung ist ein Verzeichnis beizufügen, in dem die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufgeführt sind; ein Muster ist als Anlage abgedruckt.

Eine Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn im vereinfachten Verfahren die Anwendung von § 144 Abs. 2 ausgeschlossen ist.

211.9.2
Benachrichtigung sonstiger Stellen

Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Sanierungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:

1. a)
   an den Sozialminister,
2. b)
   an die Bezirksregierung,
3. c)
   bei kreisangehörigen Gemeinden, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzen an den Landkreis,
4. d)
   an das Katasteramt zugleich für den Gutachterausschuß,
5. e)
   an das Finanzamt.

211.10
Wirksamkeitsvoraussetzungen

Die Vorschriften der §§ 214 und 215 über die Wirksamkeit von Satzungen gelten auch für Sanierungssatzungen.

Ist eine Sanierungssatzung bekanntgemacht worden, obwohl

• das Anzeigeverfahren nicht durchgeführt worden ist oder
• die Aufsichtsbehörde Rechtsverletzungen geltend gemacht hat,

so liegt ein Verfahrensfehler vor, der auch nach Ablauf der in § 215 Abs. 1 genannten Fristen nicht unbeachtlich wird (§ 214 Abs. 1 Nr. 3).

211.11
Änderung der Sanierungssatzung

211.11.1
Umfassende Änderung

Die Vorschriften über den Erlaß der Sanierungssatzung gelten auch für Änderungen.

211.11.2
Vereinfachte Änderung

Eine Änderung der Sanierungssatzung,

1. a)
   die nur eine geringfügige Änderung der Grenzen betrifft und
2. b)
   der nur unwesentliche Bedeutung zukommt,

bedarf keiner Anzeige, wenn die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zustimmen (§ 143 Abs. 3).

Werden für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt, so bedarf auch die vereinfachte Änderung der vorherigen Abstimmung mit der für die Förderung zuständigen Stelle. Eine nicht abgestimmte Änderung kann bei der Förderung nicht berücksichtigt werden.