Die Klage ist zum Teil begründet. Der Einheitswert für das Einfamilienhaus des Kl. in H., H.-Weg 19, war von 79. 500 DM auf 69. 800 DM zu reduzieren.

Der festgesetzte Einheitswert ergibt sich aus § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG in Verbindung mit §§ 78 Satz 2, 79 Abs. 2, 80 BewG.

Nach diesen Vorschriften ist der Einheitswert von Einfamilienhäusern grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Grundlage dieser Wertermittlung ist die Jahresrohmiete, vervielfacht mit dem sich aus § 80 BewG ergebenden Vervielfältiger, der hier 13 beträgt. Soweit der Bekl. diesen Vervielfältiger rügt, ist der Einwand ungerechtfertigt. Es wird insoweit unter Hinweis auf § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG auf die zutreffenden Ausführungen des BekL. verwiesen.

Die Jahresrohmiete ist bei Gebäuden, die nach dem 01.01.1964 errichtet sind, grundsätzlich nach § 79 Abs. 2 BewG zu ermitteln, wonach die übliche Miete die Jahresrohmiete darstellt. Kann, wie im vorliegenden Fall, die übliche Miete nicht durch unmittelbaren Vergleich mit geeigneten vermieteten Objekten ermittelt werden, so muß sie auf andere weise geschätzt werden (Urteil des Bundesfinanzhofs -; BFH -; vom 19.12.1975 III R 6/75, BStBl II 1976, S. 238). Von der Rechtsprechung werden dabei die örtlichen Mietspiegel der Finanzämter als geeignete Grundlage für die Schätzung der üblichen Miete anerkannt (Rößler/Troll, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, § 79 Bewertungsgesetz, Rnd.-Ziff. 78 m.w.N.). Dabei geht jedoch die Rechtsprechung davon aus, daß die Mietspiegel aus einer Zusammenstellung von Rahmenmieten entstanden sind, die aus den regelmäßig gezahlten Mieten einer repräsentativen Zahl von vermieteten Wohngrundstücken unter Berücksichtigung der örtlichen Marktlage abgeleitet und mit Mieter-, Vermieter u. a. Verbänden sowie Organen des Wohnungsbaues abgestimmt sind. Diese Mietspiegel sollen nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen, Ausstattungsgruppen, Lage der Grundstücke sowie nach solchen Wohnraumgruppen gegliedert sein, für die am Hauptfeststellungszeitpunkt unterschiedliche Mietpreisregelungen bestanden haben. Der Mietspiegel des Bekl. weist die geforderte Unterscheidung nach Baujahrgruppen und Ausstattungsgruppen aus und nimmt auch unterschiedliche Mietpreisregelungen in sich auf. Für die im Mietspiegel ausgewiesene Miete für frei finanzierten nicht preisgebundenen Wohnraum mit guter Ausstattung (IV g) ist jedoch die Mietspiegelmiete, wie der BekL. selbst einräumt, nicht aus regelmäßig gezahlten Mieten einer repräsentativen Zahl von vermieteten Grundstücken abgeleitet worden. Insoweit scheidet die Mietspiegelgruppe IV g als Schätzungshilfsmittel für nicht preisgebundene Marktmiete aus, Urteil des Senats vom 27. August 1996 I 119/90, EFG 1997/8.

In Ermangelung eines für die frei finanzierte Marktmiete aussagekräftigen Mietspiegels hatte der Senat die übliche Miete anderweitig zu schätzen. Er hat sich dabei an die Grundsätze angelehnt, die der BFH in seinem Urteil vom 15. Oktober 1986 (II R 230/81, BStBl II 1987, 201) für die Ermittlung der Marktmiete nach Auslauf der Grundsteuervergünstigung entwickelt hat. Dort ist die Schätzung der üblichen Marktmiete durch Ansatz der üblichen Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum zuzüglich eines Zuschlags als zulässig anerkannt worden. Der Zuschlag hat dabei der Tatsache Rechnung zu tragen, daß nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung die nunmehr einsetzende Grundsteuerbelastung des Grundstücks regelmäßig zu einer Erhöhung der Rohmiete führt.

Entsprechend der Systematik des § 79 Abs. 3 BewG ist dabei nicht auf die tatsächliche Grundsteuerbelastung im Einzelfall abzustellen. Vielmehr ist sie pauschal für das gesamte Bewertungsgebiet einheitlich anzusetzen. Der Senat ist dabei der Ruffassung, daß diese Grundsätze nicht nur nach Auslauf einer Grundsteuervergünstigung sondern auch dann anzuwenden sind, wenn überhaupt keine Grundsteuervergünstigung gewährt worden ist. Entsprechend hat der Senat auf die im Mietspiegel ausgewiesene Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum (Mietspiegelspalte IV e) zurückgegriffen, da im Gegensatz zu Spalte IV g die in Gruppe IV e ausgewiesene Miete aus einer Vielzahl gezahlter Mieten für vergleichbare Objekte ermittelt worden ist, und hierauf einen Zuschlag von 12 % hinzugerechnet.

Das Ausmaß dieses Zuschlags entspricht dem Anteil, den der Gesetzgeber in § 79 Abs. 3 BewG bundesweit der Grundsteuerbelastung innerhalb der Ermittlung der Jahresrohmiete zuerkannt hat.

Hiergegen kann der Kl. nicht einwenden, daß nicht der Mietspiegel für die Stadt H. sondern der für die Gemeinde I. zugrundegelegt worden sei. Denn zum Hauptfeststellungszeitpunkt, auf den es entscheidend ankommt, gehörte das Grundstück des Kl. noch zur damals selbständigen Gemeinde I., so daß auch der Mietspiegel dieser Gemeinde der Einheitsbewertung zugrundezulegen war.

Hiernach ergibt sich für das Haus des Kl. ein Mietwert von 3,36 DM/qm. Die Spiegelmiete der Ausstattungsgruppe IV e beträgt Lt. Mietspiegel 3,00 DM der 12 %ige Zuschlag hierauf ergibt weitere 0,36 DM. Diese beiden Positionen zusammengerechnet ergeben den Mietwert von 3,36 DM/qm. Bei 121 qm Wohnfläche errechnet sich hieraus ein Jahreswert von 4. 878 DM. Hierzu ist noch die Jahresrohmiete für eine Garage in Höhe von  240 DM hinzuzurechnen, was S. 118 DM ergibt. Auf diesen Jahreswert sind 5 % für Schönheitsreparaturen aufzuschlagen, was weitere  255 DM ausmacht, so daß sich eine Jahresrohmiete von 5. 373 DM ergibt. Unter Anwendung des Vervielfältigers von 13 ergibt dies einen Grundstückswert von 69. 849 DM, abgerundet den erkannten Einheitswert in Höhe von 69. 800 DM.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

Die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus § 151 Abs. 3 in Verbindung mit § 155 FGO und den §§ 708, 710, 711 Zivilprozeßordnung.

Die Revision war nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zuzulassen.