Die Klage ist begründet.

Die Verluste aus dem vermieteten Mühlengebäude sind steuermindernd zu berücksichtigen. Es handelt sich bei der Dauervermietung des Gebäudes zu Wohnzwecken nicht um steuerlich unerhebliche "Liebhaberei".

Eine Berücksichtigung der Verluste aus der Vermietung der Mühle kann der Kläger allerdings nicht schon unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben beanspruchen. Im Einkommensteuerrecht gilt der Grundsatz der Abschnittsbesteuerung; jeder Veranlagungszeitraum ist für sich zu beurteilen; es gibt im Regelfall keine veranlagungszeitraumübergreifende Bindung an die rechtliche Beurteilung der Vorperiode. Ein Tatbestand, der ausnahmsweise zu einer Bindung der Finanzverwaltung im Hinblick auf die steuerliche Behandlung der Vermietungseinkünfte geführt haben könnte, etwa eine verbindliche Zusage, ist im Streitfall nicht ersichtlich. Die bloße Anerkennung von Verlusten im Veranlagungsverfahren bindet die Finanzbehörde auch dann nicht für die Zukunft, wenn sie die Verluste über mehrere Veranlagungszeiträume hinweg anerkannt hat. Der Einwand, dass die Verluste nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch weiterhin berücksichtigt werden müssten, ist im übrigen allein schon deshalb nicht stichhaltig, weil sich die Frage des Vorliegens einer Überschusserzielungsabsicht erst nach der Vielzahl der Verlustjahre in aller Schärfe gestellt hat. Zu Beginn der Vermietung konnte der Beklagte beispielsweise noch nicht absehen, dass der Kläger die Verluste mit Krediten finanzierte und dadurch die Verlustsituation weiter verschärfte.

Die Verluste aus der Vermietung des Mühlengebäudes sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i.V.m. § 21 EStG bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen. Der Einkommensteuer unterliegen nach § 2 Nr. 6 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Steuerpflichtige während seiner unbeschränkten Einkommensteuerpflicht erzielt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG i.V.m. § 21 EStG Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten; die Gesetzesformulierung umfasst nicht nur positive, sondern auch negative Einkünfte. Mit dem Begriff des "Erzielens" von Einkünften stellt das Gesetz - für alle Einkunftsarten - einen Zusammenhang her zwischen den Einkünften und der Tätigkeit oder Vermögensnutzung, durch die sie erzielt, das heißt erwirtschaftet werden. Einkünfte werden grundsätzlich durch zielgerichtetes Handeln erwirtschaftet. Wesentliches Merkmal der Einkünfteerzielung ist danach die Absicht, durch die Erwerbstätigkeit auf Dauer gesehen ein positives Ergebnis zu erzielen (Einkünfteerzielungsabsicht). Dementsprechend fällt auch eine Vermietungstätigkeit nur dann unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften; nicht steuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt (BFH Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 405 [BFH 19.09.1997 - VI R 32/97], BStBl. II 1998, 771).

Nach der Rechtsprechung des BFH ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Es sei besonderes Kennzeichen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, dass sich die Einkunftserzielung im Regelfall über längere Zeiträume - oft über Jahrzehnte - erstreckt und häufig zunächst jahrelang Werbungskostenüberschüsse getragen werden müssten, weil mit Immobilien, wenn Wertsteigerungen und Steuervorteile außer Betracht blieben, je nach Umfang der Fremdfinanzierung allenfalls erst nach sehr langen Zeiträumen eine Rendite zu erwirtschaften sei. Auch wenn eine objektive betriebswirtschaftliche Beurteilung ergebe, dass die Vermietung in naher Zukunft nicht zur Einkünfteerzielung geeignet ist, stehe dies der Vermutung für das Vorhandensein einer Überschusserzielungsabsicht nicht entgegen (BFH Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, a.a.O.). Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn aufgrund besonderer Umstände der Beweis des ersten Anscheins oder Beweisanzeichen (Indizien) gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprächen, wie etwa bei Mietkaufmodellen, Bauherrenmodellen mit Rückkaufsangeboten oder Ferienwohnungen.

Das Gericht hat im Streitfall allerdings erhebliche Zweifel, ob mit dem Mühlenstumpf auch bei Annahme eines sehr langen Einkünfteerzielungszeitraums von bis zu 100 Jahren ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann. Für die voraussichtliche Lebenszeit des Klägers lässt sich ein Ausgleich der bislang aufgelaufenen und noch weiter anfallenden Verluste sogar sicher ausschließen. Rentieren dürfte sich die Vermietung der Mühle für den gut verdienenden Kläger nur unter Einbeziehung des bei Ansatz der Verluste erzielten Steuervorteils. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Der Kläger hat die mit dem Vermietungsobjekt erzielten Verluste zeitweise wiederum mit Fremdkapital finanziert. Auf diese Weise ist das Vermietungsobjekt an sich überschuldet mit der Folge, dass bis zur Tilgung des Fremdkapitals übermäßige Verluste anfallen. Es muss davon ausgegangen werden, dass das Fremdkapital planmäßig in den Jahren 2006 und 2018 über die Lebensversicherungen getilgt wird. Die Fälligkeiten der Darlehen sowie der Lebensversicherungsverträge sind zeitlich aufeinander abgestimmt; Anhaltspunkte dafür, dass eine vorzeitige Darlehenstilgung erfolgt, sind nicht ersichtlich. Die Unterstellung in der Prognoserechnung des Klägers, dass die Darlehen vollständig bereits im Jahre 2001 getilgt würden, hat sich inzwischen als nicht zutreffend herausgestellt. Von daher ist absehbar, dass bis zum Jahre 2006 zu den bis einschließlich 2001 aufgelaufenen Verlusten von über 1,1 Mio. DM noch weitere erhebliche Verluste hinzukommen werden.

In der Spanne der Jahr 2007 bis 2018 dürften sich Einnahmen und Ausgaben in etwa die Waage halten, weil laufende Aufwendungen und Zinsen für das Darlehen der D Bank in etwa den Mieteinnahmen entsprechen. Erst ab dem Jahre 2019 - der Kläger wird dann 76 Jahre alt sein - besteht die Chance, mehr als nur unerhebliche Überschüsse zu erzielen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass bei einer Überschussprognose negative Einkünfte aufgrund von Subventions- und Lenkungsnormen grundsätzlich außer Ansatz zu lassen sind (BFH Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, a.a.O.); danach müsste an sich eine Bereinigung der Ergebnisse um die Abschreibungen nach § 82 i EStDV vorgenommen werden. Bei einem Prognosezeitraum von 100 Jahren würde dies am Totalergebnis jedoch nichts ändern, weil sich zwar die Verluste in den Veranlagungszeiträumen 1983-1992 mindern, durch den alternativen Ansatz von Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG die Verluste im Zeitraum 1993-2022 aber ansteigen würden.

Das Gericht hält die Annahme des Klägers, es würden über die Erhaltungsaufwendungen der Jahre 1986 und 1987 hinaus bis zum Jahre 2080 keine nennenswerten weiteren Erhaltungsaufwendungen mehr anfallen, für unrealistisch. Eine Mietwohnung ist nur dann vermietbar, wenn ihre Ausstattung in regelmäßigen Zeitabständen an den aktuellen Wohnungsstandard angepasst wird. So könnte beispielsweise ein Vermieter wohl schwerlich einen Mieter für eine Wohnung finden, die seit dem Jahre 1925 nicht modernisiert worden wäre und immer noch über Außentoilette und Ofenheizung verfügt. Darüber hinaus unterliegen Wohnungsbestandteile wie Fenster, Sanitäreinrichtungen und Fußböden auch dem Verschleiß und müssen - unabhängig von der Frage der Modernisierung - laufend erneuert werden. Gerade bei einem historischen Gebäude wie dem Mühlenstumpf des Baujahrs 1731 ist damit zu rechnen, dass zur Erhaltung der Bausubstanz permanente Investitionen erforderlich sind. Von daher können auch die Erhaltungsaufwendungen des Jahres 1986 und 1987 nicht außer Betracht bleiben, weil diese vielleicht hinsichtlich des Zeitpunkts, nicht aber dem Grunde nach überraschend sind.

Geht man von der eigenen Überschussprognose des Klägers aus, rechnet aus dieser die unterstellte Zinsersparnis wegen vorzeitiger Darlehenstilgung heraus, zu der es tatsächlich nicht gekommen ist und unterstellt eine Ergebniskorrektur wegen Mietausfall und Reparatur- bzw. Renovierungsaufwendungen von im Prognosezeitpunkt 3.000,- DM/Jahr, die analog zu den vom Kläger unterstellten Einnahmesteigerungen inflationsbedingt angepasst wird, so würde sich kein Totalgewinn für das Objekt ergeben. Dabei stellt sich weiterhin die Frage, ob die vom Kläger angenommenen Mietkorrekturen überhaupt realistisch sind, da der Kläger beispielsweise für die Jahre 2000 und 2001, für die Überschussermittlungen bereits vorliegen, eine Mietsteigerung um 15.000,- DM pro Jahr unterstellt, d.h. ausgehend von in den Vorjahren erzielten 12.000,- - 13.000,- DM einen Anstieg auf 27.000,- - 28.000,- DM angenommen hat. Tatsächlich sind die Mieteinnahmen der letzten Jahre nicht angestiegen, sondern im Gegenteil unter das Niveau des Streitjahres gefallen.

Das Gericht will sich letztlich aber auf die völlig spekulative und seriös nicht zu beantwortende Frage, ob mit der Mühle bis zum Jahre 2080 ein Überschuss erzielt werden kann - man frage sich beispielsweise, ob es vor dem Hintergrund der politischen Ereignisse des letzten Jahrhunderts möglich gewesen wäre, für ein Gebäude des Baujahrs 1900 im Jahre 1912 eine Überschussprognose bis zum Jahre 2000 zu erstellen, die nicht kurz darauf Makulatur gewesen wäre - gar nicht erst einlassen. Der BFH hat in seinem Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, a.a.O., ausgeführt, dass "der Normzweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG es gebietet, im Falle einer beabsichtigten langfristigen Vermietung regelmäßig davon auszugehen, dass das Mietverhältnis im konkreten Fall letztlich zu positiven Einkünften führen soll und damit die Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist." Das Gericht versteht diese Aussage dahin, dass bei der Dauervermietung von Wohnraum eine unwiderlegliche Vermutung für das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht spricht. Insofern kommt es im Streitfall nicht darauf an, ob der Kläger tatsächlich die Absicht hatte, mit dem Mühlenstumpf einen realen Einnahmeüberschuss zu erzielen.

Die Berechnung der festzusetzenden Steuer wird nach § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO dem Beklagten übertragen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 151 FGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 712 FGO.

Die Zulassung der Revision erfolgt nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO im Hinblick auf die Frage, ob bei Vermietung von Wohnungen eine unwiderlegliche Vermutung für das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht spricht.