Soweit die Beteiligten übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Zugleich entscheidet das Gericht gemäß § 161 Abs. 2 VwGO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten. Diese sind der Beklagten aufzuerlegen, da die geltend gemachten Ansprüche bis zu deren Freigabeerklärung überwiegend bestanden haben und ausschließlich infolge des Nachgebens der Beklagten erloschen sind. Soweit das Verfahren hinsichtlich des Verfahrens ¥. eingestellt wurde, sind diese Kosten in entsprechender Anwendung von § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen, da sie nur einen geringen Anteil des Wertes des erledigten Teils ausmachen.

II.

Die Klage ist bezüglich der Klageanträge zu 1. und 3. als Leistungsklage zulässig und überwiegend begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Abgabe der Freigabeerklärung hinsichtlich der auf Notaranderkonto hinterlegten, im Tenor bezeichneten Kaufpreisanteile sowie auf Zahlung von 609.930,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2011. Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet, da der von der Klägerin geltend gemachte allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch öffentlich-rechtlicher Natur ist. Erstattungsansprüche teilen als gleichsam umgekehrte Leistungsansprüche die Rechtsnatur des ihnen entsprechenden Leistungsanspruchs (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.04.1978 - BVerwG 4 C 6.76 -, BVerwGE 55, 337, 339; Urt. v. 23.08.1991 - BVerwG 8 C 61.90 -, BVerwGE 89, 7, 9; BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - BVerwG 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162, 164 f.). Der Erstattungsanspruch stellt hier die Kehrseite des in § 4 SV geregelten Zahlungsanspruchs der Beklagten dar. Dieser Anspruch ist öffentlich-rechtlich, da er Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Vertrages in Form eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB ist. Der Anspruch der Klägerin betrifft nach Gegenstand und Zweck einen vom öffentlichen Recht geordneten Sachbereich (zu diesem Erfordernis s. BVerwG, Urt. v. 24.08.1994 - BVerwG 11 C 14.93 -, BVerwGE 96, 326, 329; Urt. v. 11.02.1993 - BVerwG 4 C 18.91 -, BVerwGE 92, 56, 56), nämlich die nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB vertraglich geregelte Übernahme von Kosten, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind. Selbst wenn der Vertrag Regelungen enthalten sollte, die dem Zivilrecht zugeordnet werden können, stellt gerade die Folgekostenvereinbarung nach § 1 Abs. 2 SV den Schwerpunkt des Vertrages dar, so dass dieser im Ganzen dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist (vgl. Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, Kommentar, 7. Auflage, § 54, Rn. 78).

Soweit die geltend gemachten Ansprüche bestehen, beruhen diese auf einem öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch. Dieser setzt tatbestandlich voraus, dass zugunsten des Schuldners des Erstattungsanspruchs eine unmittelbare Vermögensverschiebung ohne Rechtsgrund stattgefunden hat oder dass deren Rechtsgrund später entfallen ist (BVerwG, Urt. v. 12.03.1985 - 7 C 48.82 - BVerwGE 71, 85). Im Übrigen stimmen die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs und des zivilrechtlichen Bereicherungsanspruchs im Wesentlichen überein (BVerwG, Urt. v. 30.11.1990 - BVerwG 7 A 1.90 -, BVerwGE 87, 169, 172). Allerdings setzt die Anwendung jeder einzelnen Regelung der §§ 812 ff. BGB im öffentlichen Recht voraus, dass (auch) sie die Ausprägung eines allgemeinen, für das gesamte Recht geltenden Grundsatzes ist (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 28.11.1991 - 1 A 10312/89 -, DVBl 1992, 785, 787).

Die Voraussetzungen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs aufgrund einer Vermögensverschiebung ohne Rechtsgrund sind gegeben, soweit die Klägerin die Abgabe der Freigabeerklärung hinsichtlich der auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreisanteile begehrt. Keinen Anspruch hat sie hingegen auf Abgabe einer solchen Erklärung in Bezug auf die Zinsen.

Eine Vermögensverschiebung von der Klägerin zu der Beklagten hat stattgefunden, da die Klägerin gegenüber den Notaren die unwiderrufliche Zahlungsanweisung vom 11. bzw. 18.04.2006 zu den klageweise geltend gemachten Kaufpreisanteilen erteilt und die Beklagte dadurch die Stellung eines Hinterlegungsbeteiligten daran erlangt hat. Entsprechend der Kaufverträge zwischen der Klägerin und den Grundstückserwerbern verwahrt der Notar nicht nur die Kaufpreiszahlungen gemäß § 54a BUrkG auf einem Notaranderkonto, bis die vereinbarungsgemäße lastenfreie Umschreibung auf den jeweiligen Käufer sichergestellt ist. Er ist außerdem angewiesen, einen Kaufpreisanteil an die Beklagte auszuzahlen. Die Beklagte hat eine günstige Rechtsstellung erlangt, denn wegen der bestehenden Ungewissheit über die Wirksamkeit des der Zahlungsanweisung zugrunde liegenden städtebaulichen Vertrages, weigern sich die Notare, die Beträge ohne eine Freigabeerklärung der Beklagten an die Klägerin auszuzahlen.

Für diese Vermögensverschiebung fehlte von Anfang an ein rechtlicher Grund.

Der städtebauliche Vertrag ist jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht insgesamt gemäß § 125 BGB nichtig, weil die Regelung unter § 7 SV nicht notariell beurkundet wurde. Zwar bedarf nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dieser Formmangel wurde aber nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, da die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgten.

Die Vermögensverschiebung erfolgte auch nicht deshalb ohne rechtlichen Grund, weil der Bebauungsplan, dessen Realisierung u. a. der städtebauliche Vertrag dient, möglicherweise nicht wirksam geworden ist und deshalb der Zahlungsanspruch der Beklagten bei Hinterlegung der Kaufpreisanteile noch nicht fällig gewesen wäre. Eine Rückzahlung allein unter dem Gesichtspunkt der vorzeitigen Erfüllung kommt nicht in Betracht. Die Leistungen nach § 4 SV sind nach den Vorstellungen der Beteiligten ungeachtet der tatsächlichen Wirksamkeit des Bebauungsplans fällig gewesen. Sie haben in § 2 Abs. 5 SV vereinbart, dass zunächst nur der Satzungsbeschluss hinsichtlich des ersten Bauabschnittes veröffentlicht werden soll. Nach ihren Vorstellungen ist die Wirksamkeit des Bebauungsplanes am 17.07.2006 eingetreten. Darüber hinaus ist entsprechend § 813 Abs. 2 BGB im Rahmen der Leistungskondiktion eine Rückforderung ausgeschlossen, wenn eine betagte Verbindlichkeit vorzeitig erfüllt wird. Dies stellt keine Erfüllung einer Nichtschuld dar (Sprau, in: Palandt, Kommentar, 69. Auflage, § 813 BGB, Rn. 5).

Der Rechtsgrund der Vermögensverschiebung fehlt aber deshalb, weil die ihr zugrunde liegende Folgekostenvereinbarung in § 4 SV gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG wegen eines Verstoßes gegen das in § 56 VwVfG, § 11 Abs. 2 BauGB verankerte Koppelungsverbot unwirksam ist. Die nach § 4 SV zu erbringenden Leistungen sind nicht Folge des geplanten Vorhabens, weshalb die gesetzlichen Voraussetzungen einer Folgekostenvereinbarung nicht vorliegen.

Die Beteiligten haben einen in § 11 BauGB sondergesetzlich geregelten städtebaulichen Austauschvertrag geschlossen. § 4 SV stellt eine nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB regelbare Folgekostenvereinbarung dar, da es um die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen geht, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; hierzu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken. § 1 Abs. 2 SV enthält die Feststellung, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens der Stadt erhebliche Folgekosten entstehen, die nicht durch Beiträge und Gebühren finanziert werden können. Danach müsste die Stadt von einer Bauleitplanung absehen, weil ihre finanzielle Situation die Übernahme dieser Folgekosten nicht zuließe. Gemäß § 4 Abs. 1 und 2 SV soll dementsprechend die Klägerin diejenigen Folgekosten tragen, die aufgrund der gesamten Siedlungsmaßnahme erforderlich werden. Es handelt sich um einen sogenannten hinkenden Austauschvertrag, denn die Beklagte durfte sich gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht zum Erlass eines Bebauungsplanes verpflichten und hat dies auch nicht getan.

Der Betrag, zu dessen Zahlung sich die Klägerin in § 4 SV verpflichtet hat, entspricht nicht den Aufwendungen, die der Beklagten als Voraussetzung oder Folge des geplanten Baugebietes entstehen oder entstanden sind. In § 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG ist geregelt, dass ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 VwVfG - wie der städtebauliche Vertrag zwischen den Beteiligten -, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden kann, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG bestimmt weiter, dass die Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB regelt, dass die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind, Vertragsgegenstand sein können. Die Vorschrift konkretisiert das verfassungsrechtlich verankerte Koppelungsverbot speziell für Folgekostenverträge. Sie lässt als Zweck der Zahlungspflicht nur Kosten von "städtebaulichen Maßnahmen" innerhalb der Aufgabe der Gemeinde zu und die Gegenleistung des Zahlungsverpflichteten hat in der Übernahme von Kosten oder Aufwendungen für diese Maßnahmen zu bestehen. Um einen sachlichen Zusammenhang der Leistungen bejahen zu können, müssen die städtebaulichen Maßnahmen Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Die Gegenleistung muss zudem nach § 56 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz VwVfG, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB den gesamten Umständen nach angemessen sein.

Die Maßnahmen, für die Folgekosten verlangt werden, müssen Vertragsinhalt sein. Orientiert am Text des städtebaulichen Vertrages sind für die von der Beklagten nach § 4 Abs. 1 SV zu finanzierenden Maßnahmen keine Folgekosten i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB entstanden.

Die "Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen" i. S. v. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Hs. 1 BauGB besagt zunächst, dass diese der Gemeinde überhaupt entstanden sind. Die Zahlungsverpflichtung in § 4 Abs. 1 SV benennt als Folgekosten (a) "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen", (b) "Feuerwehrfahrzeuge", (c) "Erweiterung der Grundschule um einen Zug", (d) "Erweiterung des Rathauses", (e) "Erweiterung der weiterführenden Schule" und (f) "Erweiterung des Stadtbetriebshofes". Die Beklagte hat weder "Feuerwehrfahrzeuge" angeschafft, noch die "Erweiterung der weiterführenden Schule" oder die "Erweiterung des Stadtbetriebshofes" umgesetzt. Damit scheiden diese Maßnahmen schon als Folgekosten auslösend aus.

Die übrigen in § 4 Abs. 1 SV ausdrücklich aufgeführten Maßnahmen, für die die Beklagte Mittel aufgewandt hat - "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen", "Erweiterung der Grundschule um einen Zug" und "Erweiterung des Rathauses", stellen zwar grundsätzlich städtebauliche Maßnahmen dar, für die eine Gemeinde nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Folgekosten erheben darf, weil sie der Allgemeinheit dienen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.01.2009 - 4 C 15/07 -, [...]). Der Begriff der städtebaulichen Maßnahmen ist grundsätzlich weit zu verstehen. Er umfasst auch die Errichtung von der Allgemeinheit dienenden Einrichtungen und will die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten nicht beschränken (Bunzel u.a., Städtebauliche Verträge, 3. Aufl., S. 164). Unter diesem Gesichtspunkt dürften auch Bedenken nicht bestehen, Kosten für die Erweiterung des Rathauses einzubeziehen. Die von der Klägerin zu erbringenden Leistungen sollten der Erfüllung von Aufgaben der Beklagten dienen. Die Finanzierung der Schulbauten gehört ausweislich § 113 Abs. 1 NSchG zu den Aufgaben der Beklagten. Gemäß § 106 Abs. 1 NSchG sind die Schulträger verpflichtet, Schulen nach Maßgabe des Bedürfnisses zu errichten, und gemäß § 101 Abs. 1 NSchG haben die Schulträger die erforderlichen Schulanlagen vorzuhalten. Die Aufgabe, Kindergärten bereitzustellen und zu finanzieren, ergibt sich für die Beklagte aus §§ 12 ff. des Nds. Gesetzes über Tageseinrichtungen für Kinder (- KiTaG - vom 7. Februar 2002, GVBl. S. 57; zu den Einzelheiten vgl. Nds. OVG, B. v. 22.12.2008 - 4 ME 326/08 -, NVwZ-RR 2009, 425). Allerdings sind die angeführten städtebaulichen Maßnahmen nicht in dem von § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB geforderten Sinne Voraussetzung oder Folge des hier konkret geplanten Vorhabens, denn die Realisierung des ersten Bauabschnitts des Baugebiets ist nicht kausal für die ausdrücklich genannten Maßnahmen.

Das Koppelungsverbot soll verhindern, dass die Gemeinde die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben sachwidrig von einer wirtschaftlichen Gegenleistung abhängig macht, abgabenrechtlich nicht vorgesehene Einnahmen erzielt oder Kostentragungsregelungen umgeht (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 -, [...]). Deshalb ist eine Übernahme von Folgekosten auch nur dann zulässig, wenn diese keine Gegenleistung, sondern lediglich eine Art Aufwendungsersatz darstellen (BVerwG, Beschl. v. 21.06.2005 - 4 B 32/05 -, [...]).

Mit der "Erweiterung des Kindergartens um zwei Gruppen" kann nur der Kindergarten—. gemeint sein, denn die Kindertagesstätte in der ˜. war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht einmal geplant. Der Kindergarten—. existierte zwar bereits, aber seine Erweiterung deckte nur einen bestehenden Nachholbedarf, der bereits durch die "Altnutzer" des Kindergartens außerhalb des Baugebiets entstanden war. In der—. lief der Mietvertrag für zwei Raummodule aus, in denen zwei Kindergartengruppen untergebracht waren. Dies war den Beteiligten bei Vertragsschluss bekannt. Der Kindergarten wurde mit einem Aufwand von 745.532,65 Euro umgebaut. Eine kausale Verknüpfung zwischen dieser städtebaulichen Maßnahme und dem Vorhaben der Klägerin besteht nicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.03.2011 - 4 C 11/10 -, [...]). Die Kosten entstanden unabhängig von dem Baugebiet zur Aufrechterhaltung der vorhandenen Situation.

Selbst wenn die Beteiligten bei Vertragsschluss bedacht haben sollten, dass in dem Baugebiet ein weiterer Kindergarten - wie später der in der ˜. - durch den Zuzug junger "Neubewohner" entstehen müsste, kann der dafür von der Beklagten getragene Aufwand nicht Gegenstand der Vereinbarung nach § 4 Abs. 1 SV sein. Denn eine kausale Verbindung zwischen der Erweiterung des Kindergartens und dem durch das Baugebiet zu erwartenden Zuzug von Kindern hat in einem Konzept des Rates der Beklagten Niederschlag zu finden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24.03.2011, a.a.O.), der die Kammer folgt, hängt die Frage, ob Kosten einer Maßnahme Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens sind, von der planerischen Konzeption einer Gemeinde ab. Ein solches Konzept muss danach vom Rat der Gemeinde beschlossen werden und damit von seiner planerischen und gestaltenden Willensbildung gedeckt sein (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.). Entgegen der Ansicht der Beklagten steht dem nicht entgegen, dass das Baugebiet-. ein besonderer Siedlungsschwerpunkt im Gebiet der Beklagten ist. Vielmehr hat der nach § 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO für die Bauleitplanung zuständige Rat zu bestimmen, welche Maßnahmen er als Folge eines Vorhabens für erforderlich hält, und die hiervon betroffenen Belange im Planungsverfahren abwägungsfehlerfrei zu berücksichtigen. An der Verursachung fehlt es, wenn Folgeeinrichtungen ohne Bezug auf ein Gesamtkonzept errichtet werden und die Gemeinde erst nachträglich den Gedanken fasst, diese Einrichtungen über künftige Folgekostenverträge zu finanzieren (Nds. OVG, Urt. v. 19.05.2011 - 1 LC 86/09 -, [...]). Da kausale Folgekosten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB solche Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen darstellen, wegen der die Gemeinde eine Überplanung abwägungsfehlerfrei ablehnen könnte, muss sich aus einem Konzept ergeben, dass der Rat sich mit der Frage beschäftigt hat, ob bestimmte Folgekosten durch eine städtebauliche Maßnahme entstehen werden. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht (Urt. v. 19.05.2011, a.a.O.) hält hierzu im Regelfall eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung, die Festlegung der zu entwickelnden Wohnbauflächen, die Prognose des Bedarfs an Folgeeinrichtungen und ihrer Kosten sowie eine Darstellung des Berechnungsmodus für die Folgekostenbeiträge für erforderlich. Ein vom Rat beschlossenes oder auch nur von ihm wahrgenommenes Konzept liegt hier nicht vor. Eine diesen Erfordernissen genügende Prognose wurde vor dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags gerade nicht erstellt, hat zu keinem Zeitpunkt dem Rat vorgelegen und konnte nicht in seinem Willensbildungsprozess Berücksichtigung finden. Bei Erlass des Bebauungsplanes hat die Frage der Kinderbetreuung keine Rolle gespielt und sie wurde im Abwägungsvorgang nicht berücksichtigt. Für die in § 4 SV bestimmten Folgekosten konnte die Beklagte insgesamt eine nachvollziehbare Planung nicht vorweisen. Die Beträge wurden von den Beteiligten durch bloße Schätzung - faktisch "ins Blaue" hinein - bestimmt. Sie waren sich einig, dass die Klägerin zwei Millionen Euro für "Folgekosten" zu erbringen habe. Dieser Betrag wurde im Vertragstext ("keine abschließende Aufzählung", "Reihenfolge bedeutet nicht zwingend eine Rangfolge") unverbindlich einer Reihe von vorstellbaren Maßnahmen bzw. wahllos Austauschmaßnahmen zugeordnet, ohne dass die Beklagte sich hierdurch auf bestimmte Maßnahmen festlegte. Eine hierzu auf das Baugebiet ausgerichtete Bedarfsplanung ist nicht erkennbar geworden.

Die Kosten für die Erweiterung der Grundschule sind ebenfalls nicht Folge des Vorhabens. Die Beklagte erweiterte - entgegen der Regelung in § 4 Abs. 1 SV - die Schule nicht um einen Zug, sondern baute neue Fachräume an und ehemals von der Verwaltung genutzte Räume für eine Hortgruppe um. Dadurch beseitigte sie bloß eine bereits bestehende räumliche Enge. Nach den Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung konnte das bestehende Schulgebäude auch ohne das neue Wohngebiet nicht mehr den gesamten Schulbetrieb aufnehmen, so dass die Anmietung von Raummodulen erforderlich geworden war. Der Umbau des Grundschulgebäudes ist nicht Folge der Besiedlung im ersten Bauabschnitt-., selbst wenn der Vortrag der Beklagten zutrifft, dass sie ohne das neue Baugebiet den Grundschulstandort aufgegeben hätte. Weil die Schule erhalten blieb, wurde die Erweiterung um Fachräume erforderlich. Diese Maßnahme deckte auch hier einen bestehenden Nachholbedarf. Zudem existiert hinsichtlich dieser Maßnahme kein Konzept des Rates, das sich mit den Auswirkungen des Baugebietes auf den Betrieb der Grundschule beschäftigt hat.

Die Kosten für den Erwerb eines Verwaltungsgebäudes unter dem Gesichtspunkt "Erweiterung des Rathauses" stellen ebensowenig durch das Neubaugebiet verursachte Kosten dar. Diese Maßnahme hängt eng mit dem Umbau der Grundschule zusammen, für den das Obergeschoss des Grundschulgebäudes genutzt werden konnte, in dem bisher Teile der Stadtverwaltung untergebracht waren. Auch insoweit hat die Beklagte weder ein tragfähiges Konzept mit dem erforderlichen Procedere präsentiert, noch dargelegt, dass dieser Bedarf durch das Baugebiet verursacht worden wäre.

Die Kosten für den Bau der vertraglich nicht genannten Entlastungsstraße und (der ebenfalls nicht ausdrücklich erwähnten) Kindertagesstätte ˜. können nicht aufgrund der offenen Formulierung in § 4 Abs. 1 Satz 4 SV als Folgekosten angesehen werden, wonach die aufgeführten Siedlungsmaßnahmen keine abschließende Aufzählung darstellen. Eine solche Formulierung ist nicht zulässig. Nur wenn die vereinbarten Beträge durch den Vertrag in bestimmter Höhe bestimmten Folgemaßnahmen zugeordnet werden, lässt sich gerichtlich überprüfen, ob das Kausalitätserfordernis gewahrt ist (BVerwG, Urt. v. 6. Juli 1973, a.a.O.; vgl. auch Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.; Urt. v. 29.10.2010 - 9 B 9/10 -, [...]). Die Konkretisierung der infrastrukturellen Maßnahmen muss zwar nicht zwingend in der Vertragsurkunde enthalten sein (OVG Koblenz, Urt. v. 16.09.2009 - 8 A 10279/09 -, BeckRS 2010, 56480). Es genügt, wenn sich im Vertragstext ein Anhaltspunkt findet, aufgrund dessen sich im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses die Gegenleistung und ihr Zweck ermitteln lassen (so auch: VGH Mannheim, Urt. v. 02.02.2005 - 5 S 639/02 -, NVwZ-RR 2006, 90 ff.). Da die Kosten für die Entlastungsstraße ausdrücklich nicht von der Klägerin erstattet werden sollten und die Kindertagesstätte ˜. bei Vertragsschluss noch nicht geplant war, fehlen solche Umstände.

Eine Zahlungsverpflichtung der Klägerin kann auch nicht über eine Anpassung des städtebaulichen Vertrages konstruiert werden, die einen Rechtsgrund für die als Folgekosten erbrachten Leistungen herstellen würde. Aus der salvatorischen Klausel in § 8 Abs. 2 SV ergibt sich diese Verpflichtung nicht. Insbesondere können so nicht die der Beklagten entstandenen Aufwendungen für die Entlastungsstraße und die Kindertagesstätte ˜. von der Klägerin übernommen werden.

Grundsätzlich kann eine salvatorischen Klausel - wie hier in § 8 Abs. 2 SV - eine Anpassungsverpflichtung der Beteiligten begründen. Diese könnte das Gericht in entsprechender Anwendung des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Urteil vornehmen. Das kann auch zu einer Heilung von Verstößen gegen das Koppelungsverbot führen (BVerwG, Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 16.09.2009, a.a.O.). Eine solche Klausel ist grundsätzlich in öffentlich-rechtlichen Verträgen zulässig (Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 55 Rn. 57), denn "für die Wahrung des Gebots der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung macht es keinen Unterschied, ob bereits die ursprüngliche vertragliche Regelung den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder ob eine gesetzeskonforme Regelung in Anwendung einer salvatorischen Klausel nachträglich in den Vertrag Eingang findet" (BVerwG, Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.).

Eine Umdeutung des § 4 SV in eine wirksame Regelung, die dem Sinn und Zweck des Vertrages wirtschaftlich und rechtlich entspricht, ist aber nicht möglich.

Hinsichtlich der ausdrücklich im Vertrag erwähnten Maßnahmen (Erweiterung des Kindergartens, der Grundschule und des Rathauses) ist eine Anpassung in eine wirksame Regelung bereits deswegen ausgeschlossen, weil diese Maßnahmen nicht kausal durch das Vorhaben ausgelöst wurden. Da ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, in dem sich eine Behörde eine nach § 56 VwVfG unzulässige Gegenleistung versprechen lässt, gemäß § 59 Abs. 2 VwVfG nichtig ist, kann eine solche Regelung auch nicht im Wege der Umdeutung erreicht werden.

Die Kosten für den Bau der Kindertagesstätte ˜. können nicht als Folgekosten angesehen werden, weil die Errichtung einer neuen Kindertagesstätte bei Vertragsschluss noch nicht geplant war. Ursprünglich (d.h. im Zeitpunkt des Vertragsschlusses) sollte an dieser Stelle ein Begegnungszentrum oder ein Gemeinschaftshaus errichtet werden. Der Bedarf für die Kindertagesstätte ergab sich erst nach Vertragsschluss aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen und einer Nachfrage der Eltern. Im Wege der Anpassung können nicht Aufwendungen als Folgekosten Berücksichtigung finden, die erst nach Vertragsschluss als Folge des Baugebietes erkennbar geworden sind. Vielmehr ist eine Anpassung nur zulässig, soweit die Voraussetzungen für eine rechtswirksame Folgekostenvereinbarung bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlagen, die angepasste Regelung jedoch nicht Eingang in den Vertragstext gefunden hat. Nur so bleibt das vertragliche Gleichgewicht zwischen den Beteiligten gewahrt. Ansonsten könnte die Behörde nach Vertragsschluss allein über das Schicksal der Pflichten des öffentlich-rechtlichen Vertrages bestimmen, indem sie städtebauliche Maßnahmen vornimmt oder auf sie verzichtet. Für den mit der Gemeinde den Vertrag Schließenden muss zumindest erkennbar sein, dass die Gemeinde Maßnahmen plant, die Folge seines Vorhabens sind und für die ebenfalls Folgekosten erhoben werden könnten. Bei dem Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages begeben sich die vertragsschließenden Parteien gewissermaßen auf eine Ebene der Gleichordnung. Der Bürger soll dabei nicht mehr nur Objekt staatlichen Handelns, sondern mitgestaltender Partner sein (Bonk, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Auflage, § 54, Rn. 9). In einer Folgekostenvereinbarung dient diese Kooperation zwischen Bürger und Staat dazu, die Verwirklichung eines Baugebiets zu ermöglichen, von der eine Gemeinde absehen würde, wenn sie die Folgekosten selbst aufbringen müsste. Würde man eine Vertragsanpassung im Hinblick auf Folgekosten für Maßnahmen zulassen, für die bei Vertragsschluss noch kein den Vertragsschließenden bekanntes Bedürfnis besteht, könnten sich Gemeinden pauschal Geldbeträge versprechen lassen, über deren Verwendung sie hinterher frei entscheiden könnten. Sie müssten dafür keine durch das Vorhaben bedingte kausale Verknüpfung mit dem Baugebiet belegen. Der Vertragspartner hätte keinen Einfluss mehr darauf, wofür seine Gelder verwendet werden. Zudem wäre er hinsichtlich der Wirksamkeit des Vertrages über einen längeren Zeitraum erheblichen Unsicherheiten ausgesetzt. Vor einer konkreten Planung der städtebaulichen Maßnahmen müsste er in umfangreiche Vorleistung treten. Dies stellt sich nur anders dar, wenn der Rat schon vor Vertragsschluss bestimmte Folgemaßnahmen konkret geplant hatte, auch wenn diese nicht Eingang in den Vertragstext gefunden haben, der Vertragspartner der Gemeinde diese Planungen kannte und als Folge des von ihm zu verwirklichenden Vorhabens wahrgenommen hat. In diesen Fällen kann er auf die Verwirklichung der Planungen in höherem Maße vertrauen, weil sie vom Willen des Rates getragen werden. Eine Anpassung an bei Vertragsschluss noch gar nicht geplante Maßnahmen widerspricht dem den Regelungen über öffentlich-rechtliche Verträge zugrundeliegenden Kooperations- und Konsensprinzip. Entsprechend erachtet die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.) eine Vertragsanpassung in einem Fall für zulässig, in dem vom Text eines Vertragsentwurfes im Rahmen der Vertragsverhandlungen Abstand genommen wurde, weil die genauen Kosten nicht exakt ermittelt werden konnten. Die für diese - bei Vertragsschluss bereits geplante - Maßnahme schließlich entstandenen Kosten werden so im Wege der Vertragsanpassung rechtmäßige Folgekosten. So liegt der Fall hier aber gerade nicht.

Eine Vertragsanpassung kommt auch nicht für die durch den Bau der Entlastungsstraße entstandenen Kosten in Betracht. Dem steht insbesondere der anderslautende Wille der Vertragsparteien entgegen. Diese Kosten sollten wegen der Förderungsmöglichkeit mit Dorferneuerungszuwendungen nicht (mehr) von der Klägerin übernommen werden. Zwar wurde bereits im Bebauungsplanverfahren deutlich, dass das Baugebiet ohne die Entlastungsstraße nicht verwirklicht werden dürfte. Der Rat hat diese Maßnahme im Rahmen des Abwägungsvorgangs auch berücksichtigt. Die Beteiligten waren sich bei Vertragsschluss aber einig, eine Erstattung der Kosten für den Bau der Entlastungsstraße solle nicht im Wege einer Folgekostenvereinbarung erfolgen, sondern die Beklagte werde diese Kosten allein tragen und hierfür Zuschüsse beantragen. Eine Regelung, die die Beteiligten ausdrücklich nicht wollten, kann nicht im Wege einer Vertragsanpassung über eine salvatorische Klausel wieder in den Vertrag Eingang finden.

Daneben ist § 4 SV aus einem weiteren Grund wenigstens teilweise nichtig. Die Regelung verstößt auch gegen § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Danach müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Das Gebot der Angemessenheit verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde zu erbringenden Leistung steht und dass auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung bedeutet (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973, a.a.O. und v. 25.11.2005 - 4 C 15/04 -, [...]). Dabei sind alle im Vertrag enthaltenen Verpflichtungen zu würdigen. Bei einer Vielzahl von städtebaulichen Verträgen ist die Vereinbarkeit mit dem allgemeinen Gleichheitssatz zu prüfen.

Die Tatsache, dass die Beklagte hier gar keine Gegenleistung erbringt (die Klägerin trägt auch die Kosten für die Planung), führt allein nicht zur Unangemessenheit der Vereinbarung. Bei Folgekostenvereinbarungen geht es nicht um den Austausch von Leistung und Gegenleistung. Vielmehr stellt die Leistung des Vertragspartners eine Art Aufwendungsersatz dar (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973, a.a.O.; Bunzel u.a., Städtebauliche Verträge, 3. Auflage, S. 38). Der Vertrag ist auch nicht deshalb im Ganzen unangemessen, weil die Beklagte im Zusammenhang mit der Planung anderer Baugebiete anders als mit der Beklagten keine Folgekostenvereinbarungen geschlossen hat. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz liegt nicht vor, denn das betroffene Baugebiet ist erheblich größer als die anderen Projekte und lässt sich mit diesen nicht vergleichen.

Die Leistungen sind aber deshalb unangemessen, weil die Klägerin erheblich in Vorleistungen tritt, ohne dass dies in einem angemessenen Verhältnis zu den Leistungen der Beklagten steht. Während die Klägerin nach § 5 Abs. 2 S. 2 SV spätestens binnen 36 Monaten den Folgekostenbetrag für die drei Bauabschnitte des gesamten Baugebiets zu zahlen hatte, erklärte sich die Beklagte in § 2 Abs. 5 SV lediglich bereit, den Bebauungsplan nur hinsichtlich des ersten Bauabschnittes rechtswirksam zu machen. Da ein Anspruch auf Erlass eines Bebauungsplanes nicht vereinbart werden kann und auch nicht vereinbart wurde, hat die Klägerin keine Möglichkeit, die Rechtsgültigkeit der Bebauungspläne für die den zweiten und dritten Bauabschnitt herbeizuführen. Es ist zwar nachzuvollziehen, dass der Beklagten die Folgekosten unmittelbar am Anfang der Baumaßnahmen entstehen, zumal der erste Bauabschnitt ungefähr die Hälfte des gesamten Baugebietes umfasst. Die schrittweise Verwirklichung der Baugebiete hätte aber auch nach § 9 Abs. 2 BauGB geregelt werden können, wonach es die Klägerin selbst in der Hand gehabt hätte, die Bebaubarkeit des zweiten und dritten Bauabschnittes herbeizuführen. Ohne eine Verpflichtung, den Bebauungsplan auch zu den weiteren Bauabschnitten zügig in Kraft zu setzen, hat die Beklagte ein Druckmittel auf die zur Vorleistung verpflichtete Klägerin, weil sie allein es in der Hand hat, wann sie die weiteren Schritte umsetzt. Ein ausgewogenes Leistungsverhältnis kann darin nicht gesehen werden. Im Sinne einer Vertragsanpassung oder der Annahme der bloßen Teilnichtigkeit des städtebaulichen Vertrages könnte diese Unausgewogenheit allerdings dadurch behoben werden, dass man jedenfalls die dem ersten Bauabschnitt zurechenbaren Folgeleistungen als angemessen betrachtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 29.10.2010, a.a.O.) und des Oberverwaltungsgerichts Koblenz (Urt. v. 16.09.2009, a.a.O.) ist eine Vertragsanpassung möglich, wenn nur ein Teil der vereinbarten Leistungen angemessen im Sinne von § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB ist. In Bezug auf die Angemessenheit der Leistung käme eine Vertragsanpassung auf die Hälfte des vereinbarten Betrages in Betracht, da der erste Bauabschnitt ca. die Hälfte der Gesamtbaufläche ausmacht. Angesichts der dargelegten vollständigen Nichtigkeit von § 4 Abs. 1 SV besteht diese Möglichkeit hier allerdings nicht.

Der Freigabe- und Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht ausgeschlossen.

Dem Anspruch steht insbesondere die im Mediationsverfahren geschlossene Eckpunktevereinbarung nicht entgegen. Die wegen des ausstehenden Vergleichsvertrages allenfalls als Vergleichs-Vorvertrag anzusehende Mediationsvereinbarung kann nicht als Neuregelung des Anspruchs der Klägerin gelten, soweit diese vorsieht, dass die Klägerin nur noch zur Zahlung von Folgekosten in Höhe von 1.000.000 Euro verpflichtet ist und 970.000 Euro davon als bereits erbracht angerechnet werden. Die Beklagte könnte den Anspruch nicht direkt durchsetzen, sondern müsste zunächst auf Abschluss eines Vergleichsvertrages klagen. Zudem hat sich die Klägerin auch nur unter den in der Eckpunktevereinbarung genannten Bedingungen zu der Zahlung des Betrages verpflichtet. Eine die Eckpunkte vollständig umsetzende Vereinbarung haben die Beteiligten nicht geschlossen. Vielmehr enthält die vom Rat der Beklagten beschlossene 4. Fassung eines Vergleichsvertrages keine Regelung zu Nr. 7 der Eckpunktevereinbarung. Schließlich verfügt die Klägerin gemäß Nr. 9 Satz 2 der Eckpunktevereinbarung über ein - bislang nicht ausgeübtes - Widerrufsrecht, da die abschließende Beschlussfassung zu dem Vergleichsvertrag nicht bis zum 08.10.2020 erfolgt ist.

Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Dies ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Leistungen der Beklagten aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht mehr rückabgewickelt werden können. Hierzu hat das Gericht im Urteil vom 28.05.2005 (- 4 A 5928/04 -, [...]) ausgeführt:

"... die Beklagte hat sich eine unzulässige Gegenleistung versprechen lassen. Müsste der auf eine Geldleistung gerichtete Erstattungsanspruch des Bürgers bereits daran scheitern, dass die Behörde die ihr obliegende Leistung unwiederbringlich und unwiderrufbar erbracht hat, würde die gesetzlich angeordnete Sanktion der Nichtigkeit des Vertrages in einer Vielzahl von Fällen rechtlich wirkungslos bleiben. Der Grundsatz von Treu und Glauben erhielte damit eine rechtliche Tragweite, die mit dem Regelungsanspruch des Koppelungsverbots nicht vereinbar wäre. Der Vertrag ist kraft Gesetzes nichtig, weil der Gesetzgeber die Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung missbilligt. Mit dem Wegfall des Vertrages entbehrt die Leistung des Bürgers in den Händen der Behörde für die Zukunft der Rechtfertigung. Durch die Zurückbehaltung der Leistung würde die Behörde einen Vermögensvorteil erlangen, für den sie das Instrument des öffentlich-rechtlichen Vertrages nicht hätte einsetzen dürfen. Die eingetretene Rechtsgrundlosigkeit löst daher den Erstattungsanspruch des Bürgers aus. Dieser Erstattungsanspruch ist in der Nichtigkeitsfolge bereits angelegt. Mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit bereitet der Gesetzgeber auch die einseitige Rückabwicklung einer fehlgeschlagenen Vereinbarung zugunsten des Bürgers vor. Der Grundsatz von Treu und Glauben steht der einseitigen Rückabwicklung eines nichtigen Austauschvertrages nicht allein deshalb entgegen, weil die Leistung der Behörde (Gemeinde) nicht mehr rückabzuwickeln ist. Es müssen vielmehr besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen (vgl. zu Vorstehendem BVerwG, Urteil vom 16.05.2000 - BVerwG 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162, 173; im Ergebnis ebenso VGH Mannheim, Urteil vom 18.10.1990 - 2 S 2098/89 -, NVwZ 1991, 583, 587 f. zu nichtigen Folgelastenverträgen)."

Die Geltendmachung eines Rückabwicklungsanspruchs ist auch nicht deswegen treuwidrig, weil die Klägerin die Mediationsvereinbarung unterzeichnet hat. Dies ergibt sich bereits daraus, dass auch die Beklagte nicht alle Verpflichtungen aus der Eckpunktevereinbarung erfüllt hat. Einen Vertragsentwurf, der alle Punkte aus der Eckpunktevereinbarung umsetzte, gab es bis zum 08.10.2010 nicht, so dass die Klägerin inzwischen die Vereinbarung nach deren Nummer 10 auch widerrufen könnte.

Die Klägerin erhält durch die Rückzahlung auch nicht einen ihr nicht zustehenden Vorteil. Hat ein Bürger durch die Übernahme von Kosten gegenüber einer Behörde keinen endgültigen Nachteil erlitten, weil er diese Kosten vertraglich weitergegeben hat, kann die Geltendmachung eines Erstattungsanspruches gegen die Behörde, mit dem die Rückerstattung der an die Behörde geleisteten Kosten gefordert wird, treuwidrig sein (BVerwG, Beschl. v. 17.7.2001 - 4 B 24/01 -, NVwZ 2002, 473, [...]; Nds. OVG Urt. v. 10.07.2007 - 1 LC 200/5 -, [...]). Dazu müssen jedoch besondere, in der Person oder im Verhalten des Erstattung begehrenden Bürgers liegende Umstände hinzutreten, die das Rückforderungsbegehren als treuwidrig erscheinen lassen (BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4/99 -, BVerwGE 111, 162, 174, [...]; Urt. v. 29.01.2009, a.a.O.). Es wäre mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wenn der Vertragspartner der Gemeinde im Wege des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs den Ausgleich eines Vermögensnachteils herbeiführen kann, der nach der Veräußerung des Grundstücks endgültig nicht mehr vorhanden ist (ebenda). Eine ausdrückliche Abwälzung der Folgekosten auf die Grundstückskäufer erfolgte hier nicht. Die Klägerin dürfte die Folgekosten bei der Kaufpreisgestaltung mitkalkuliert haben. Das ergibt sich bereits daraus, dass im Vorfeld des Abschlusses des städtebaulichen Vertrages der zu leistende Infrastrukturbeitrag angehoben wurde, als sich die Vergrößerung der Nettobaulandfläche abzeichnete. Die Klägerin muss(te) aber zum einen die gesamten Folgekosten schon vor der vollständigen Vermarktung des Baugebietes erbringen. Zudem lag es hier im unternehmerischen Risiko der Klägerin, ob sie den gezahlten Betrag über eine günstige Vermarktung der Grundstücke wieder erwirtschaften kann. Die hierbei erzielten Gewinne stehen allein der Klägerin zu und stellen keine "Gegenleistung" der Käufer für von der Klägerin geleistete Folgekosten dar.

Der Anspruch auf Abgabe einer Freigabeerklärung erstreckt sich nicht auf die auf dem Notaranderkonto angefallenen Zinsen, denn nach der Auszahlungsanweisung waren diese nicht an die Beklagte auszuzahlen. Diesbezüglich hat die Beklagte nichts erlangt.

Die Klägerin hat zudem einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Folgekostenvereinbarung geleisteten Beträge nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2011. Einen darüber hinaus gehenden Zinsanspruch hat die Klägerin nicht.

Der Betrag in Höhe von 609.930,70 Euro ist unstreitig an die Beklagte geleistet worden und ist nach dem Rechtsgedanken des § 818 Abs. 2 BGB als Wertersatz zurückzugewähren, da die Herausgabe unmöglich ist.

Die Klägerin hat jedoch lediglich einen Anspruch auf Zinsen seit Rechtshängigkeit. Nach § 818 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Herausgabe auch auf die gezogenen Nutzungen. Diese sind herauszugeben, soweit der Bereicherte aus der ihm zugewendeten Leistung tatsächlich Zinsen gezogen hat (Ossenbühl, Staatshaftungsrecht, 5. Aufl., S. 432 m.w.N.). Bei einem kaufmännischen Unternehmen ist von einem Zinsgewinn auszugehen, wenn die Gelder mit anderen Betriebsmitteln vermischt wurden. Auch wenn der Bereicherte das Geld zur Tilgung von Schulden verwendet, hat er die dadurch ersparten Zinszahlungen als Vorteil aus dem Gebrauch des Geldes an den Bereicherungsgläubiger herauszugeben (Sprau, in: Palandt, a.a.O., § 818 BGB, Rn. 10). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kommt bei einem öffentlich- rechtlichen Erstattungsanspruch gegen eine Behörde eine "Verzinsung" wegen tatsächlich gezogener Nutzungen grundsätzlich nicht in Betracht, weil zwar § 818 Abs. 1 BGB auch in dieser Konstellation entsprechend anzuwenden ist, der Staat aber öffentlich-rechtlich erlangte Einnahmen in der Regel nicht gewinnbringend anlegt, sondern über die ihm zur Verfügung stehenden Mittel im Interesse der Allgemeinheit verfügt (BVerwG, Urt. v. 27.10.1998 - 1 C 38/97 -, [...]; Urt. v. 30.04.2003 - 6 C 5/02 -, [...]; jeweils m.w.N.).

Die Kammer hat nach § 124a Abs. 1 VwGO die Berufung zugelassen, weil die Rechtssache gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzliche Bedeutung hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Soweit die Klage hinsichtlich der Zinsansprüche abgewiesen wurde, sind diese Kosten ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen, da die Klägerin dadurch nur zu einem geringen Anteil unterlegen ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.