Die Klage ist begründet.

I.

Die Kläger können die Abbruchkosten und den "Restbuchwert" des Gebäudes als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

1.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen als Werbungskosten abzugsfähig. Unter den Begriff der Werbungskosten fallen alle Aufwendungen, die durch die mit der Einkunftsart verbundene wirtschaftliche Betätigung veranlasst sind. Ist dieser Veranlassungszusammenhang gegeben, können auch Aufwendungen, die nach Aufgabe der mit der Einkünfteerzielungsabsicht verbundenen Tätigkeit entstanden sind, als sog. nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden (BFH-Urteil vom 27. Juni 1995, IX R 48/93, BStBl II 1996, 151; BFH-Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212).

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG sind auch die Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung als Werbungskosten abzugsfähig. Deshalb sind nach ständiger Rechtsprechung auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach §§ 7 Abs. 4 Satz 3, 7 Abs. 1 Satz 6 EStG (i.d.F. des Streitjahres) zulässig (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1992 IX R 189/85, BStBl II 1994, 11; BFH-Urteil vom 1. Dezember 1992 IX R 333/87, BStBl II 1994, 12).

2.

Hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten und des "Restbuchwerts" des abgebrochenen Gebäudes wird nach ständiger Rechtsprechung des BFH grundsätzlich zwischen einer Anschaffung des Gebäudes mit Abbruchabsicht und einer Anschaffung ohne Abbruchabsicht unterschieden.

a)

Bei einem Erwerb in Abbruchabsicht dient der Erwerb des Grundstücks entweder ausschließlich der Anschaffung des Grund und Bodens oder der Herstellung des anschließenden Neubaus (Beschluss des Großen Senats vom 12. Juni 1978 GrS 1/77 BStBl II 1978, 620; BFH-Urteil vom 13. Januar 1998 IX R 58/95, BFH/NV 1998, 1080). Die Abbruchkosten und der "Restbuchwert" können daher nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden. Für einen Erwerb in Abbruchabsicht spricht der Beweis des ersten Anscheins, wenn das Gebäude in einem Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerb abgebrochen wird (Beschluss des Großen Senats vom 12. Juni 1978 GrS 1/77 BStBl II 1978, 620; BFH-Urteil vom 10. Mai 1994 IX R 26/89, BStBl II 1994, 902).

b)

Wird das Gebäude dagegen in der Absicht erworben, es für Vermietungszwecke zu nutzen, dient die Anschaffung allein dem Ziel der Nutzung durch Vermietung und Verpachtung. Die Anschaffungskosten sind über die Absetzung für Abnutzung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 7 Abs. 4 oder 5 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Entschließt sich der Steuerpflichtige später dazu, das Gebäude abzureißen, so dokumentiert dieser Entschluss im Regelfall den wirtschaftlichen Verbrauch des Wirtschaftsguts. Das zu Vermietungszwecken genutzte Wirtschaftsgut ist nicht mehr geeignet, seine Zweckbestimmung zu erfüllen. Wegen dieser fehlenden Eignung wird es - durch Abriss - vernichtet. In diesem Fall können die restlichen Anschaffungskosten als Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG a.F.) geltend gemacht werden. Die Abbruchkosten sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Beschluss des Großen Senats vom 12. Juni 1978 GrS 1/77 BStBl II 1978, 620; BFH-Urteil vom 6. Dezember 1995 X R 116/91, BStBl II 1996, 358; BFH-Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212; BFH-Urteil vom 16. April 2002 IX R 50/00, BStBl II 2002, 805).

c)

In der älteren Rechtsprechung des BFH wurden im Fall des Erwerbs des Gebäudes ohne Abbruchabsicht die Motive für den Abbruch nicht näher untersucht (Beschluss des Großen Senats vom 12. Juni 1978 GrS 1/77 BStBl II 1978, 620). Der BFH hat sogar ausdrücklich entschieden, dass der Zusammenhang der Abbruchaufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht durch die Errichtung eines Neubaus und dessen anschließende Eigennutzung verändert wird (BFH-Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212). Nach dieser Sichtweise war der Abbruch als letzter Akt der Vermietungstätigkeit anzusehen, so dass sofort abzugsfähige Werbungskosten vorliegen.

d)

Diese Rechtsprechung hat der BFH mit dem Urteil vom 26. Juni 2001 (IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16) eingeschränkt. Danach sind die Abbruchkosten nicht schon deshalb durch die Vermietung veranlasst, weil das Haus im Anschluss an die Vermietung abgerissen wird (letzter Akt der Vermietungstätigkeit). Wenn das neu errichtete Gebäude zu privaten Wohnzwecken genutzt wird, ist der Veranlassungszusammenhang mit den Vermietungseinkünften nur zu bejahen, wenn der Grund für den Abriss ganz überwiegend in der bisherigen Nutzung des alten Gebäudes zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegt.

Mit dieser Rechtsprechung wird der Gleichklang mit der Rechtsprechung zur Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für Schönheitsreparaturen nach Beendigung der Vermietungszeit und anschließender Selbstnutzung der Wohnung gesucht (vgl. BFH-Urteil vom 21. Juni 1994 IX R 62/91, BFH/NV 1995, 108; BFH-Urteil vom 7. November 1995 IX R 81/93, BFH/NV 1996, 533; BFH-Urteil vom 11. Juli 2000 IX R 48/96, BStBl II 2001, 784). Außerdem wird berücksichtigt, dass schon nach der bisherigen Rechtsprechung Abbruchkosten nicht abzugsfähig waren, wenn der Abbruch durch die Veräußerung des Grundstücks veranlasst war, weil diese Erwägungen im Vermögensbereich wurzeln (BFH-Urteil vom 6. März 1979 VIII R 110/74, BStBl II 1979, 551; BFH-Beschluss vom 13. Dezember 2000 IX B 106/00, BFH/NV 2001, 766).

e)

Der Senat schließt sich dieser Rechtsprechung an. Wird der später errichtete Neubau selbst genutzt, kann der Abbruch des Gebäudes auf unterschiedlichen Ursachen beruhen. Der Abbruch kann aus privaten Gründen erfolgen, weil der Steuerpflichtige entsprechend seinem persönlichen Geschmack einen Neubau zur Selbstnutzung errichten will. In einem solchen Fall sind die Abbruchkosten und die restlichen Anschaffungskosten nach § 12 Nr. 1 Satz 2 EStG nicht abzugsfähig. Der Abbruch kann aber auch erfolgen, weil das Gebäude zu Vermietungszwecken nicht mehr zu verwenden ist, nachdem es durch die Nutzung als Vermietungsobjekt wirtschaftlich verbraucht worden ist. In einem solchen Fall verbleibt es bei dem Werbungskostenabzug. Das Urteil des BFH vom 26. Juni 2001 wird von dem Senat dahingehend verstanden, dass es bei einer anschließenden Selbstnutzung des Neubaus für die Abzugsfähigkeit der Aufwendungen nicht ausreichend ist, dass der Erwerb ohne Abbruchabsicht erfolgt ist. Es bedarf vielmehr einer sorgfältige Prüfung des konkreten Veranlassungszusammenhangs mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser ist nur dann gegeben, wenn die maßgebliche Ursache für den Abbruch in dem wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes durch die Vermietung liegt.

Der Senat folgt nicht der Auffassung des Beklagten, dass der Abbruch des Gebäudes auf Schäden beruhen muss, die der Mieter durch eine über den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache hinausgehende Nutzung oder durch mutwillige Beschädigung verursacht hat. Zwar hat der BFH in seinem Urteil vom 26. Juni 2001 auf das Urteil des BFH vom 11. Juli 2000 (IX R 48/96, BStBl II 2001, 784) verwiesen, in dem entsprechende Voraussetzungen für den Abzug von Aufwendungen zur Wiederherrichtung einer Wohnung bei anschließender Selbstnutzung aufgestellt worden sind. Der Verweis auf dieses Urteil ist aber nicht so zu verstehen, dass ein Werbungskostenabzug nur in Betracht kommt, wenn der Grund für den Abriss in einem übermäßigen Verschleiß durch den Mieter liegt. Dies hätte zur Konsequenz, dass während der Vermietungszeit entstandene Mängel, die auf die Bauweise des Objekts zurückzuführen sind, nicht mehr zu Werbungskosten führen könnten. Dies widerspricht der Grundentscheidung des Gesetzgebers, dass die Anschaffungskosten für ein zu Vermietungszwecken genutztes Objektüber die Vorschriften der Absetzung für Abnutzung - einschließlich der Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung - abgeschrieben werden können.

Gegen die Auffassung des Beklagten spricht auch, dass der BFH nach dem Ergehen des Urteil vom 26. Juni 2001 grundsätzlich weiterhin darauf abstellt, ob das Gebäude in Abbruchabsicht erworben worden ist (BFH-Urteil vom 16. April 2002 IX R 50/00, BStBl II 2002, 805; vgl. auch BFH-Urteil vom 22. Januar 2003 X R 36/01, BFH/NV 2003, 765; BFH-Urteil vom 4. Februar 2004 X R 24/02, BFH/NV 2004, 787). In dem Urteil vom 16. April 2002 führt der BFH aus, dass für den Fall, dass das Gebäude auf einkommensteuerrechtlich bedeutsame Weise genutzt worden ist, der Zusammenhang des Abbruchvorgangs mit der Herstellung des neuen Gebäudes in den Hintergrund tritt und die vorherige Nutzung des abgebrochenen Objekts für die Abziehbarkeit maßgeblich ist.

Der Verweis auf das Urteil vom 11. Juli 2000 (IX R 48/96, BStBl II 2001, 784) stellt deshalb nach Auffassung des Senats nur klar, dass der Veranlassungszusammenhang bei einer anschließenden Selbstnutzung des Objekts intensiver zu prüfen ist, als dies nach der bisherigen Rechtsprechung zu den Abbruchkosten der Fall war. Wenn diese Prüfung aber ergibt, dass das Objekt wegen während der Vermietungszeit entstandener oder offenkundig gewordener Mängel abgerissen worden ist, ist ein hinreichender Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegeben (ebenso: Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 17. März 2004 9 K 121/98, [...]). Das für Vermietungszwecke angeschaffte Gebäude wird dann aus Gründen, die während der Vermietungszeit entstanden sind, wirtschaftlich wertlos. Da das Wirtschaftsgut nicht mehr zur Vermietung genutzt werden kann, sind die restlichen Anschaffungskosten abzuschreiben. In diesem Fall ist es auch unerheblich, dass der anschließende Neubau privat genutzt wird. Denn das verbrauchte Objekt hätte sowieso abgerissen werden müssen. Die Folgenutzung ist insoweit von untergeordneter Bedeutung.

3.

Bezogen auf den konkreten Fall bedeuten diese Grundsätze Folgendes:

a)

Das Gebäude ist nicht in Abbruchabsicht erworben worden. Das Objekt ist im Jahr 1990 erworben worden und war seitdem vermietet. Der Abbruch ist im März 1999 erfolgt. Der von der Rechtsprechung als maßgeblich angesehene Dreijahreszeitraum war längst abgelaufen. Anhaltspunkte für außergewöhnliche Umstände sind nicht ersichtlich. Vielmehr deutet der gesamte Sachverhalt darauf hin, dass die Kläger das Gebäude erworben haben, um es zu vermieten.

b)

Der Abbruch des Gebäudes beruhte maßgeblich auf den Mängeln des Gebäudes, die während der Vermietungszeit entstanden bzw. offenbar wurden. Daher ist der Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegeben.

aa)

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Mängel nicht von vornherein dem Objekt anhafteten, sondern erst während der Vermietungsphase entstanden sind. Die Zeugin K hat glaubhaft ausgesagt, dass sich die Wohnung bei ihrem Einzug im Frühjahr 1993 in einem guten Zustand befunden habe. Feuchtigkeit habe es nicht gegeben. Der Keller sei absolut trocken gewesen. Die Feuchtigkeit sei erst ab dem Jahr 1996 aufgetreten. Diese Aussage stimmt mit dem Vortrag der Kläger in der mündlichen Verhandlung überein, wonach die ersten Mieter nach dem Erwerb des Gebäudes keine Mängelrügen erhoben hätten. Die Kläger haben auch schon im Einspruchsverfahren vorgetragen, dass die Mängel erst während der Vermietungszeit aufgetreten sind.

bb)

Die Mängel des Hauses waren der maßgebliche Grund für den Abbruch des Gebäudes.

aaa)

Der sachverständige Zeuge H hat ausgeführt, dass der Keller nicht sanierbar war. Die Wände waren total durchfeuchtet. Außerdem stellte der Zeuge fest, dass die Außenwände feucht und schimmelig waren und sich schwammartige Verfärbungen an den Außenwänden befunden haben. Hinzu kam, dass die Haustechnik veraltet und die Heizungs- und Warmwasserrohre nicht isoliert und eingedämmt waren. Diese Angaben decken sich mit der Aussage der Zeugin K. Danach roch es im Keller und im Treppenhaus zunehmend muffig. Zunächst sei nur der kleine abgetrennte Raum im Keller durchfeuchtet gewesen und habe gerochen. Gegen Ende der Mietzeit sei auch der Keller so durchfeuchtet gewesen, dass sie Gegenstände im Keller nicht mehr auf den Fußboden, sondern auf Holzpaletten gestellt habe, damit sie nicht feucht wurden. Beim Auszug stellte die Zeugin K fest, dass hinter dem Schlafzimmerschrank Durchfeuchtungen vorhanden waren und sich Schimmel gebildet hatte.

Diese Angaben ergeben das Bild eines durch Feuchtigkeitsschäden im Wesentlichen verbrauchten Gebäudes. Diese Beurteilung wird durch die gutachterliche Stellungnahme des Zeugen H aus dem Januar 1999 bestätigt. Danach war die Isolierung des feuchten Kellers mit vertretbaren Kostenaufwand nicht möglich. Eine Schwammbeseitigung konnte gar nicht erfolgen. Hinzu kamen weitere erforderliche Sanierungsmaßnahmen, wie die Dämmung der Außenwände, die Dachneueindeckung und die Erneuerung der gesamten Haustechnik. Im Verhältnis zu einem Neubau waren die Gesamtkosten der Sanierung nach Einschätzung von Herrn H unverhältnismäßig hoch. Der desolate Zustand des Gebäudes wird auch durch das Kündigungsschreiben von Frau K dokumentiert, die in ihrer Zeugenvernehmung noch einmal bestätigte, dass die dort aufgeführten Mängel zutrafen.

bbb)

Ein weiteres Indiz für den schlechten Zustand des Gebäudes stellt der Umstand dar, dass die Kläger erfolglos versuchten, im April und Mai 1998 die obere Wohnung zu vermieten und dass Frau K in ihrer Zeugenvernehmung ausgesagt hat, dass der Kläger ihr gegenüber erwähnt habe, dass er Schwierigkeiten habe, die Wohnung erneut zu vermieten. Deshalb misst der Senat dem Umstand, dass die beiden letzten Zeitungsannoncen eine Mietzeit von nur einem Jahr aufwiesen, keine besondere Bedeutung zu. Die Kläger hatten gleichzeitig die geforderte Miete erheblich reduziert. In der mündlichen Verhandlung führten sie aus, dass dies Maßnahmen waren, um die Wohnung doch noch zu vermieten.

Die Wohnung im Obergeschoss wies zwar nach den Angaben des Zeugen H keine konkreten Mängel auf und war noch bewohnbar. Die vergeblichen Vermietungsbemühungen der Kläger zeigen jedoch, dass das Gebäude nicht mehr den Anforderungen genügte, die Mieter an eine Wohnung stellen. Hierbei kann der Senat offen lassen, ob das muffige Treppenhaus oder die veraltete Haustechnik oder der Zuschnitt des Wohnraums ausschlaggebend war. Auf jeden Fall konnte das Gebäude - entgegen der früheren Jahre - für den vorgesehenen Zweck der Vermietung nicht mehr eingesetzt werden.

ccc)

Angesichts des Ausmaßes der bereits eingetretenen Beeinträchtigungen und der zu befürchtenden weiteren Verschlechterung des Zustands des Hauses ist es nach Auffassung des Senats auch unerheblich, dass die Zeugin K nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung nicht auf Grund der Mängel ausgezogen ist, sondern weil sie plante, mit ihrer Mutter zusammen zu ziehen. Der Zeuge H hat ausgeführt, dass bei einem derartig desolaten Zustand mit einer "stürmischen" Verschlechterung der Bausubstanz zu rechnen sei. Da sich bei dem Auszug von Frau K Schimmelflecken im Schlafzimmer zeigten, hat der Senat auch Zweifel, ob die Einschätzung von Frau K, dass sie in der Wohnung durchaus noch habe wohnen können, aus gesundheitlichen Gründen überhaupt zutreffend ist. Jedenfalls brauchten die Kläger bei dem festgestellten Gesamtzustand des Gebäudes keine weiteren Vermietungsbemühungen für die Erdgeschosswohnung durchzuführen, da diese nach Auffassung des Senats offensichtlich aussichtslos waren.

ddd)

Der Senat hat auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Darstellung der Mängel nur erfolgt ist, um eine anders gelagerte Motivation für den Abbruch des Gebäudes zu verschleiern. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass der Zeuge H bereits im Dezember 1998 einen Bauantrag für den Neubau gestellt hatte, die gutachterliche Stellungnahme aber erst vom Januar 1999 stammt, erklärt sich dies zwanglos dadurch, dass die Stellungnahme für die Abrissgenehmigung erforderlich war. Diesen Sachverhalt haben die Kläger nicht erst auf den Einwand des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, sondern schon im Einspruchsverfahren (Schreiben vom 20. August 2002). Gegen eine Dokumentation der Mängel nur aus steuerlichen Gründen spricht auch, dass die Kläger die Abbruchkosten und den Restbuchwert im Rahmen der Einkommensteuererklärung zunächst gar nicht geltend gemacht haben.

cc)

Die private Nutzung des Folgeobjekts tritt gegenüber den während der Vermietungszeit entstandenen Mängeln des Gebäudes derartig in den Hintergrund, dass sie von ganz untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 12 Nr. 1 Satz 2 EStG ist. Zwar ist ein gewisser zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abbruchentscheidung und dem größeren Wohnbedürfnis der Tochter und ihrer Familie gegeben. Bei der privaten Nutzung des Neubaus handelt es sich aber - angesichts des festgestellten Zustands des abgerissenen Gebäudes - nur um eine Folgeentscheidung, die die eigentliche Abbruchentscheidung nicht mehr entscheidend beeinflussen konnte. Denn das alte Gebäudes hätte sowieso abgerissen oder grundsaniert werden müssen. Wenn sich in dieser Situation der Steuerpflichtige für den - wirtschaftlich vernünftigen - Abriss entscheidet, steht dieser Abriss in einem Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Denn das Objekt ist während der langjährige Nutzung als Vermietungsobjekt in diesen Zustand geraten. Es ist durch die Nutzung als Vermietungsobjekt wirtschaftlich verbraucht worden. Das Wirtschaftsgut hat sich während der Nutzung zu Vermietungszwecken schneller abgenutzt, als es nach den Vorschriften für die Absetzung für Abnutzungen in § 7 Abs. 4 und 5 EStG vorgesehen ist. Deshalb ist es nur konsequent, dass auch der noch verbliebene "Restbuchwert" im Zeitpunkt des Abrisses als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Das Gleiche gilt für die Abbruchkosten, die ebenfalls maßgeblich durch die langjährige Nutzung zu Vermietungszwecken veranlasst waren.

4.

Die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen ist zwischen den Beteiligten unstreitig.

II.

Dem Beklagten wird die Berechnung der festzusetzenden Einkommensteuer aufgegeben (§ 100 Abs. 2 Satz 2 FGO). Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf§ 151 Abs. 3 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

III.

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO).