Der Kläger war in den Streitjahren - aber zeitlich auch darüber hinaus - auf mehreren Geschäftsfeldern tätig. Er mäkelte Immobilien, war Versicherungsvertreter und betätigte sich als Grundstücks- und Hausverwalter. Streitig ist, ob diese Verwaltertätigkeit des Klägers seiner gewerblichen Betätigung (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz - EStG -) zuzurechnen ist oder als sonstige selbständige Tätigkeit im Sinne des§ 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG anzusehen ist.

Der Kläger betreibt seine Geschäfte in gemieteten Räumen in der M. straße in G.. Unstreitig erzielt er als Makler und Versicherungsvertreter Einkünfte aus Gewerbebetrieb. In den gleichen Räumen übt der Kläger seine Hausverwaltertätigkeit aus. Nach seinen eigenen Angaben verwaltete er etwa 130 Wohneinheiten und zusätzlich 33 Garagen. Für seine gewerbliche Betätigung als Makler und Versicherungsvertreter einerseits sowie für die Hausverwaltertätigkeit andererseits reichte er jeweils getrennte Jahresabschlüsse beim Finanzamt ein; dabei schied er die Einkünfte aus der Verwaltertätigkeit in seinen Steuererklärungen bei den gewerblichen Einkünften aus. Das Finanzamt erließ für die Jahre 1984 bis 1987 Gewerbesteuermeßbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung - AO -), in denen es lediglich die Einkünfte des Klägers aus seiner Maklertätigkeit und den Versicherungsvertretungen berücksichtigte.

Nach einer im Jahre 1989 beim Kläger durchgeführten Außenprüfung änderte das Finanzamt die Gewerbesteuermeßbescheide für 1984 bis 1987 gemäß § 164 Abs. 2 AO durch Bescheide vom 4. Dezember 1987. In diesen Änderungsbescheiden erfaßte es bei der Ermittlung des Gewerbeertrags auch die Einkünfte aus der Hausverwaltertätigkeit des Klägers. Auch bei der Gewerbesteuerveranlagung 1989 wurden die Einkünfte aus der Hausverwaltertätigkeit bei der Ermittlung des Gewerbeertrages berücksichtigt.

Dagegen wandte sich der Kläger mit Einsprüchen und machte im wesentlichen geltend:

Der bei der Außenprüfung vertretenen Auffassung, daß wegen der Maklertätigkeit auch die Verwaltertätigkeit zur gewerblichen Betätigung gerechnet werden müsse, könne nicht gefolgt werden. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) beziehe sich auf die Abgrenzung von selbständiger Arbeit und gewerblicher Tätigkeit bei Hausverwaltern; diese besage aber nur, daß Hausverwalter mit einer großen Zahl von verwalteten Objekten in der Regel Gewerbetreibende seien, wenn sie sich dabei laufend mehrerer Hilfskräfte bedienten. Diese Voraussetzungen seien bei ihm von der Zahl und dem Umfang seiner Betätigung im Hausverwalterbereich nicht gegeben. Es bestehe auch kein enger Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit als Versicherungsvertreter und der Hausverwaltung. Auch seien die verschiedenen Tätigkeitsbereiche bei ihm nicht miteinander verflochten gewesen. Schließlich habe er für die einzelnen Bereiche getrennte Aufzeichnungen und Abschlüsse getätigt. Der BFH habe in seinem Urteil vom 3. Oktober 1985 V R 106/78 (BStBl II 1986, 23) entschieden, daß bei natürlichen Personen die gewerblichen und freiberuflichen Betätigungen regelmäßig getrennt zu erfassen seien, auch wenn zwischen diesen gewisse sachliche und wirtschaftliche Berührungspunkte bestünden. Der Zusammenhang zwischen den verschiedenen Tätigkeiten sei nicht so eng, daß einheitliche gewerbliche Einkünfte anzunehmen seien.

Das Finanzamt hat die Einsprüche mit Bescheid vom 17. Mai 1993 als unbegründet zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Die mehreren Betätigungen des Klägers seien einheitlich als gewerblich zu beurteilen, weil sie miteinander verflochten seien und sich gegenseitig unlösbar bedingten. Der Gewerbebetrieb werde in zusammenhängenden, angemieteten Räumen betrieben. Die anfallenden Arbeiten würden von drei Angestellten erledigt und von daher sei weder eine räumliche noch organisatorische Trennung zwischen den einzelnen Bereichen möglich. Dafür sprächen verschiedene Indizien wie die einheitliche Firmierung unter "G. Immobilien-Hausverwaltung VDM" und derselbe Telefonanschluß für das Unternehmen. Auch liege im Grunde genommen keine eigenständige Buchführung für den Bereich der Hausverwaltung vor, weil diese Zahlen erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres für einen gesonderten Jahresabschluß ausgegrenzt worden seien und eine Kostenpauschale bei den Betriebsausgaben berücksichtigt worden sei. Ferner sei in Einzelfällen aus dem verwalteten Wohnungsbestand Wohnungen weitervermittelt worden. Zugleich habe die Möglichkeit bestanden, bei der Hausverwaltung als Versicherungsagent entsprechende Versicherungsverträge abzuschließen.

Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner Klage und wiederholt im wesentlichen das Vorbringen aus dem Vorverfahren und beantragt,

Das beklagte Finanzamt hält an seinen Ausführungen im Vorverfahren fest und beantragt,

Wegen der weiteren Einzelheiten - insbesondere hinsichtlich des Vorbringens der Beteiligten - wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Steuerakten, die vom Finanzamt vorgelegt worden sind, Bezug genommen.