(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.)

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 565 BGB.

Denn ihre Kündigung gemäß § 564b Abs. 1, 2 BGB vom 12.08.1998 ist unwirksam, weil der Kündigungsgrund nicht gemäß § 564b Abs. 3 BGB hinreichend konkretisiert angegeben wurde. Erforderlich ist ein mit einem Tatsachenkern begründetes Kündigungsschreiben, damit der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Die Klägerin hat die Kündigung mit einem beabsichtigten Abriss des Gebäudes begründet, wobei sie die Frage eines Neubaus offen ließ. Dem Kündigungsschreiben ist ferner zu entnehmen, dass der Abriss erforderlich ist, weil unaufschiebbare Renovierungsarbeiten für mehr als 100.000,00 DM notwendig sein würden. Will der Vermieter die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks durch Abriss des Hauses erreichen, genügt nicht allein der Hinweis auf den schlechten Zustand des Hauses. Der Vermieter hat die Gründe darzulegen, die für einen Abriss sprechen. Die notwendige Erneuerung der Elektro-, und Wasserleitungen rechtfertigt für sich allein gesehen nicht den Abriss eines Gebäudes.

Weitere erforderliche Arbeiten hat die Klägerin in dem Kündigungsschreiben nicht konkretisiert. Auch hat der Vermieter darzulegen, dass und aufgrund welcher Berechnungen der Abriss in erheblichem Maße wirtschaftlicher ist als die Aufrechterhaltung, des bestehenden Zustands (Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 7. Aufl., Rdz. 272). Dementsprechend hätte es vorliegend näherer Angaben über die derzeitige Rendite bedurft sowie auch Angaben dazu, wie sich etwa notwendige Renovierungsarbeiten auf die zu zahlende Miete auswirken bzw. inwieweit eine Mieterhöhung nach § 3 MHG wegen baulicher Änderungen in Betracht gekommen wäre. Ohne diesbezügliche Angaben sowie der genauen Beschreibung der Renovierungsmaßnahmen, die den Betrag von mehr als 100.000,00 DM erforderlich machen sollen, konnte sich der Beklagte nicht über seine Rechtsposition klar werden.

Es ist nicht deutlich, welche Nachteile der Vermieterin drohen, wenn das Gebäude nicht ersatzlos abgerissen wird. Die Kündigung ist, daher unwirksam.

Soweit die Klägerin nunmehr ihre Räumungsklage mit Sanierungsmaßnahmen begründet, wurde diese Art der Verwertung nicht im Kündigungsschreiben angegeben. Sie kann daher gemäß § 564b Abs. 3 BGB keine Berücksichtigung finden. Eine Ausnahme gilt für Kündigungsgründe, die nachträglich entstanden sind, sowie für die Konkretisierung bereits angegebener Kündigungsgründe. Vorliegend handelt es sich nicht lediglich um eine Konkretisierung, sondern um eine andere Art der wirtschaftlichen Verwertung, an deren Darlegung andere Anforderungen als im Fall des Abrisses gestellt werden, da z.B. auch Angaben zur weiteren Verwendung und zu erzielenden Mieteinnahmen zu fordern sind, um die andernfalls drohenden erheblichen Nachteile nachvollziehen zu können. Es kann offen bleiben, ob die Absicht, das Haus zu sanieren, nach Abgabe der Kündigungserklärung aufgekommen ist. Denn eine ursprünglich mangels Angabe ausreichender Gründe unwirksame Kündigungserklärung wird nicht durch Nachschieben neuer Gründe wirksam (Schmidt-Futterer a.a.O., Rdz. 296 m.w.N.). Der Vermieter muss vielmehr eine neue Kündigung aussprechen, die auch im Prozess schlüssig erklärt werden kann. Daran fehlt es jedoch vorliegend. Beruft sich der Vermieter im Laufe eines Rechtsstreits auf neue Kündigungsgründe, so ist es eine Frage der Auslegung, ob der Vermieter eine erneute Kündigung aussprechen oder sich lediglich zur Rechtfertigung der schon ausgesprochenen Kündigung neuer Gründe bedienen will (OLG Zweibrücken, WuM 1981, 177, 178) [OLG Zweibrücken 17.02.1981 - 3 W 191/80]. Dabei ist entscheidend, ob für den beklagten Mieter eindeutig erkennbar ist, dass neben der Klage als Prozesshandlung eine Kündigung des Mietvertrags als materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben worden ist (Bay. ObLG, WuM 1981, 200, 202). Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden.

Die Klägerin stützt ihr Räumungsverlangen ausdrücklich auf die Kündigung vom 12.08.1998 und begehrt Räumung entsprechend der Kündigungsfrist fristgemäß zum 31.08.1999. Künftige Räumung hat sie nie geltend gemacht. Daher gab es aus Sicht des Beklagten keinen Anlass zur Annahme, die Klägerin wolle während des Rechtsstreits weitere ordentliche Kündigungen aussprechen.

Nach allem war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 ZPO abzuweisen.