I.

Die zulässige Klage ist begründet.

1.

Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und ihrer Tochter ist steuerrechtlich anzuerkennen.

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 21 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (im Folgenden: EStG) zwischen nahen Angehörigen ist einmal, dass der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich) (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 17. Februar 1998 IX R 30/96, BFHE 185, 397, BStBl II 1998, 349 ; vom 20. Oktober 1997 IX R 38/97, BStBl 1998, 106).

a.

Die Kläger haben mit ihrer Tochter mit Datum vom 1. Oktober 2002 einen bürgerlich

rechtlich wirksamen Mietvertrag abgeschlossen.

b.

Die Hauptpflichten - wie auch die Nebenpflichten - wurden zwischen den Klägern und ihrer Tochter klar und eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt.

Das Erfordernis der klaren und eindeutigen Vereinbarung sowie der entsprechenden Durchführung bezieht sich insbesondere auf die Hauptpflichten der Vertragsparteien, wie das Überlassen der Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete (BFH-Urteil vom 17. Februar 1998 IX R 30/96, BFHE 185, 397, BStBl II 1998, 349 ). Bei der Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten handelt es sich nicht um eine Hauptpflicht, sondern um eine Nebenpflicht. Zwar können auch Unklarheiten, die die Zahlung der Nebenabgaben betreffen, bei der zunehmenden (finanziellen) Bedeutung der Nebenabgaben gewichtige Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung sein (vgl. BFH-Urteile vom 17. Februar 1998 IX R 30/96, BFHE 185, 397, BStBl II 1998, 349 ; vom 22. Juni 1993 IX R 19/89, BFH/NV 1994, 96, und vom 20. Dezember 1994 IX R 88/92, BFH/NV 1995, 674). Der BFH hat jedoch in mehreren Urteilen (BFH-Urteile vom 17. Februar 1998 IX R 30/96, BFHE 185, 397, BStBl II 1998, 349 ; vom 15. Oktober 1996 IX R 6/95, BFH/NV 1997, 285; vom 21. Oktober 1997 IX R 57/96, BStBl II 1998, 108) entschieden, dass ein Mietvertrag nicht alleine deshalb steuerrechtlich unwirksam ist, weil Vereinbarungen über Nebenkosten fehlen oder keine Abrechnung über die Nebenkosten erteilt wurde.

Der Umstand der nicht ordnungsgemäßen Abrechnung von Nebenkosten ist vielmehr im Zusammenhang mit sämtlichen weiteren Umständen zu würdigen, die für oder gegen die private Veranlassung des Vertragsverhältnisses sprechen. Die Ermäßigung der Miete ist in diesem Zusammenhang unerheblich (BFH-Urteil vom 25. Juli 2000 IX R 6/97, BFH/NV 2001, 305 m.w.N.). Bei der Gesamtschau ist zu berücksichtigen, dass es auch bei Fremdvermietungen häufig zu Unkorrektheiten bzw. Nachlässigkeiten bei den Nebenkostenabreden und -abrechnungen kommt (vgl. v. Reden in Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 EStG Rz. 18g). Gegen eine private Veranlassung spreche, dass der Umfang der Nebenkosten im Vergleich zu den sonstigen Verpflichtungen so unerheblich ist, dass diesem Umstand keine ausschlaggebende Bedeutung zugemessen werden kann.

Im Streitfall haben die Kläger mit ihrer Tochter neben der Kaltmiete in Höhe von 180 EUR eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 30 EUR vereinbart und diese Vereinbarung auch durchgeführt. Das Gericht hat keine Zweifel an der tatsächlichen Durchführung dieser Vereinbarungen, da die Zahlungen durch den Ausdruck des Buchführungskontos belegt werden und dieses von der Steuerberaterin der Kläger - was diese bestätigt - aufgrund der ihr von den Klägern vorgelegten Bankkontenauszüge angefertigt wurde.

Für das Jahr 2002 war die Vorauszahlung der Nebenkosten um 223,18 EUR zu niedrig, also 74,33 EUR pro Monat, für 2003 um 694,71 EUR, also 57,89 EUR pro Monat, und für 2004 um 738,70 EUR, also 61,55 EUR pro Monat. Hierbei handelt es sich im Vergleich zu der Gesamtmiete um einen jedenfalls nicht unerheblichen Betrag. Die Kläger haben jedoch am 23. Dezember 2004 für die Jahre 2002 und 2003 und am 26. Dezember 2005 für das Jahr 2004 eine Nebenkostenabrechnung erteilt und in bar vereinnahmt. Die Durchführung dieser Nebenkostennachzahlung wird von dem Beklagten nicht bestritten und wird sich auch schwerlich widerlegen lassen. Bis auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 wurde die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches eingehalten. Nach dem Vorbringen der Kläger wurde die Abrechnung für das Jahr 2002 zusammen mit der des Jahres 2003 angefertigt, weil nur drei Monate des Jahres 2002 abzurechnen waren. Weder die insoweit möglicherweise verspätete Abrechnung noch die - von dem Beklagten bemängelte - nicht erfolgte Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlich höheren Nebenkosten stehen nach Auffassung des Gerichts einer steuerrechtliche Anerkennung des Mietvertrages zwischen den Klägern und ihrer Tochter entgegen, zumal die Rechtsprechung des BFH unter Umständen sogar die überhaupt nicht erfolgte Vereinbarung und Abrechnung der Nebenkosten als unschädlich bewertet.

c.

Die von den Klägern geltend gemachten Werbungskosten sind in vollem Umfang abziehbar.

Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Prozentsatz von 56% gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2004, also auch in den Streitjahren.

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten (BFH-Urteil vom 25. Juli 2000 IX R 6/97, BFH/NV 2001, 305; Drenseck in Schmidt, Einkommensteuergesetz. Kommentar, 29. Auflage 2010, § 21 EStG Rz. 62).

Nach den Feststellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt M. ergab sich für die Jahre 2003/2004 ein durchschnittlicher Mietwert im Stadtteil O. der Stadt M. von 6,10 EUR/m2 bei einer Standardabweichung nach oben und unten von 1,51 EUR. Die Kläger haben sich nach eigenem Vorbringen an der Miete für eine Nachbarwohnung im Gebäude "H. Straße 6b" orientiert, die 6,77 EUR/m2 betrug. Auch der ursprüngliche Sachbearbeiter des Beklagten ist von einer ortsüblichen Miete von 6,40 EUR/m2 ausgegangen, so dass das Gericht den von den Klägern zugrunde gelegten Betrag für nachvollziehbar hält. Hierbei handelt es sich jedoch um die Kaltmiete für unmöblierte Wohnungen.

Die Kläger haben ihrer Tochter eine voll möblierte Wohnung überlassen, was auch bei der Berechnung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen ist. In der mietrechtlichen Literatur wird ein Möblierungszuschlag auf die Miete als üblich angesehen, allerdings gibt es bezüglich ihrer Höhe keine übereinstimmenden Bewertungsgrundsätze. In der Rechtsprechung wird ein Zuschlag zwischen 2% und 30% der Kaltmiete vertreten (vgl. nur Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 558a BGB Rz. 64 f.; Flintrop in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 23 Rn. 118). Nach Auffassung des Gerichts führt ein Zuschlag, der von einer vom Zeitwert der Gegenstände und der restlichen Lebensdauer ausgehenden Abschreibung und einer 4%igen Verzinsung ausgeht, zu angemessenen Ergebnissen (so auch Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 BGB Rz. 538).

Die Kläger haben für die Möblierung der Wohnung im Jahr 2002 einen Betrag von 4.724,16 EUR aufgewandt. Das Gericht hält es für sachgerecht, diesen Betrag über eine Nutzungsdauer von 10 Jahre zu verteilen, zumal diese Nutzungsdauer auch von der Finanzverwaltung für Zwecke der Abschreibung bei im Wirtschaftszweig "Gastgewerbe" verwendeten Möbeln zugrunde gelegt wird (vgl. BMF, AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig "Gastgewerbe" vom I. Juli 1995). Danach ergibt sich bei 4%iger Verzinsung ein Zuschlag von 58,27 EUR und - auf Grundlage der von den Klägern genannten Vergleichsmiete - eine übliche Gesamtkaltmiete von 342,61 EUR. Unter Berücksichtigung der voraus- und nachgezahlten Nebenkosten lag die von der Tochter der Kläger gezahlte monatliche Miete im Jahr 2004 bei (180 EUR + 57,89 EUR * 100/ 342,61 EUR + 57,89 EUR =) 59,4% und im Jahr 2005 bei (180 EUR + 61,55 EUR * 100/ 342,61 EUR + 61,55 EUR =) 59,8% der ortsüblichen Miete und damit über dem Grenzsatz des § 21 Abs. 2 EStG.

d.

Bei der Berechnung der Einkünfte für das Jahr 2004 ist zu berücksichtigen, dass die - in bar - geleistete Nebenkostennachzahlung erst am 28. Januar 2006 zugeflossen und daher nach § 11 Abs. 1 EStG erst im Veranlagungszeitraum 2006 zu berücksichtigen ist.

Die Zinszahlungen in Höhe von jeweils 4.065 EUR sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar. Ihr Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wurde durch den vorgelegten Darlehensvertrag nachgewiesen, der als Verwendungszweck die Anschaffung der Eigentumswohnung in M. angibt.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 137 FGO. Danach können einem Beteiligten die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können oder sollen. Der streitige Sachverhalt konnte erst auf Grundlage von Unterlagen aufgeklärt werden, die der Beklagte bereits im Festsetzungsverfahren von den Klägern angefordert hat, nämlich die Nachweise über die tatsächliche Zahlung der Miete durch die Tochter, die Nebenkostenabrechnungen sowie den Darlehensvertrag mit der Bank.