Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere als Anfechtungsklage statthaft im Sinne von § 42 Abs. 1 1. Alt. VwGO. Die Beklagten traf die Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt. Dieser kann sowohl vom Verkäufer, den Beigeladenen, als auch - wie hier - von den Käufern verwaltungsgerichtlich angefochten werden. Denn auch sie können durch die Erklärung in ihren Rechten verletzt sein, da diese bewirkt, dass die Erfüllung des von ihnen mit den Beigeladenen geschlossenen Vertrages nicht mehr möglich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.02.2000 - 4 B 10.00 -, BRS 63 Nr. 130).

Die Klage ist auch begründet. Die Bescheide der Beklagten vom 12.09.2018 und 13.09.2018 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten als Käufer der streitigen Grundstücksflächen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das Gericht geht davon aus, dass die Beklagte die angefochtenen Bescheide zwar formell ordnungsgemäß erließ, indem sie das Vorkaufsrecht im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch den Notar ausübte.

Die diesbezüglichen Bescheide sind aber materiell nicht rechtmäßig.

Sie finden ihre Rechtsgrundlage nicht in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Der Beklagten stand das von ihr in Anspruch genommene besondere Vorkaufsrecht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 13.07.2018 nicht zu.

Die Beklagte kann das Recht wirksam nur auf der Grundlage von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. der Vorkaufssatzung erworben haben und muss es dann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Doch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konnte die Beklagte sich auf keine gültige Vorkaufssatzung stützen (1.). Sie hat die Satzung allenfalls mit Wirkung vom 02.11.2018 an in Kraft gesetzt (2.), so dass es nicht darauf ankommt, ob die Gültigkeitsvoraussetzungen für die 1996 bekannt gemachte Satzung bereits bei Beschlussfassung vorlagen.

1. Bei Vertragsschluss am 13.07.2018 war die am 23.10.1996 bekannt gemachte Vorkaufssatzung keine wirksame Rechtsgrundlage. Die Beklagte hat die Vorkaufssatzung 1996 fehlerhaft bekannt gemacht. Nach § 25 Abs. 1 Satz 2 BauGB in der bei Beschlussfassung über die Vorkaufssatzung gültigen Fassung des BauGB von 1986 galt für eine Satzung über ein Vorkaufsrecht § 16 Abs. 2 BauGB 1986 entsprechend. Diese Norm wiederum verwies auf § 12 Satz 2 bis 5 BauGB 1986, worin die Voraussetzungen einer Bekanntmachung des Bebauungsplans geregelt sind. Die Bekanntmachung nach § 12 BauGB 1986 zielte (wie jetzt diejenige nach 10 Abs. 3 BauGB akt. F.) darauf, dem Normadressaten eine Kenntnisnahme des geltenden Rechts zu ermöglichen. Die ortsübliche Bekanntmachung war daher Geltungsbedingung der in § 12 BauGB 1986 vorgesehenen förmlichen Rechtsetzung. Demgemäß musste unzweifelhaft sein, auf welchen Geltungsbereich sich die bekannt gemachte Satzung bezieht (EZBK/Stock, 131. EL Oktober 2018, BauGB § 10 Rn. 114).

Die Satzung ist 1996 fehlerhaft bekannt gemacht, denn es fehlt der Bekanntmachung die von § 2 in Bezug genommene Plankarte. Dies ist nicht unschädlich.

Anderes könnte für den Fall gelten, in dem sich der Adressat der Vorkaufssatzung auf andere Weise Kenntnis von dem Inhalt der Plankarte verschaffen kann.

Diese Kenntnis vermittelt nicht bereits das durch § 1 der Satzung umrissene Geltungsgebiet. Ein Plangebiet ist nur dann hinreichend bestimmt bekannt gemacht, wenn nach dem gewählten Inhalt der Bekanntmachung die von der Satzung Betroffenen erkennen können, dass sie Anlass haben, sich über – möglicherweise noch – offene Fragen, vor allem, ob ihr Grundstück tatsächlich im Plangebiet liegt, sowie über sonstige Einzelheiten, z.B. über Auswirkungen auf Nachbargrundstücke, die nicht im Plangebiet liegen, zu erkundigen. Entscheidend ist stets, den interessierten Bürger darauf aufmerksam zu machen, welchen Teil des Gemeindegebietes die Gemeinde durch ihre Bauleitplanungsabsichten zu erfassen gedenkt. Die in der Bekanntmachung hierzu enthaltenen Angaben müssen ihm eine vorläufige Entscheidung darüber ermöglichen, ob die städtebauliche Planungsabsicht der Gemeinde sein näheres Interesse findet. Hierfür muss ihm bereits die Bekanntmachung einen ersten informativen Hinweis geben (BVerwG, Urteil vom 06.07.1984 - 4 C 22.80 -, BVerwGE 69, 344).

1996 machte die Beklagte aber den räumlichen Umgriff der Satzung nicht bestimmt genug bekannt. Zwar kann die Satzung den Geltungsbereich schlagwortartig mit der Benennung der das Geltungsgebiet umgrenzenden Straßen bestimmen. Es genügt im vorliegenden Fall aber nicht, dass § 1 der Vorkaufssatzung „die städtebauliche Entwicklung in dem Bereich zwischen B 214, B 51, M.- straße und J. -Weg“ umreißt. Denn die von § 2 der Satzung erwähnen von der „anliegenden Plankarte M 1: 10.000 umrandeten Flächen“ decken sich nicht mit dem von § 1 der Satzung umrissenen Gebiet. Offenkundig meinte der Satzungsgeber, wie die 2018 bekannt gemachte Plankarte ausweist, nicht die gesamte in § 1 der Vorkaufssatzung bezeichnete Fläche, sondern wollte, was sich nur aus der Plankarte ergibt, Flächen im Norden und Süden davon ausnehmen.

Die fehlende Bekanntmachung der Plankarte im Jahre 1996 ist auch nicht deshalb unschädlich, weil sich der Adressat der Vorkaufssatzung auf anderem Weg als der Lektüre der Satzung, hier käme nur eine Nachfrage bei der Beklagten in Betracht, Kenntnis von deren Planinhalt verschaffen konnte. Zwar liegt bei Satzungen, die auf eine DIN-Vorschrift verweisen, diese aber selbst nicht mitbekannt machen, kein Bekanntmachungsfehler vor. Wenn diese Vorschrift etwa in einem Ministerialblatt veröffentlicht ist, besteht eine ausreichende Möglichkeit der Kenntnisnahme. Ausreichend ist nämlich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.07.2010 – 4 BN 21.10 –, BRS 76 Nr. 48), dass der Bürger verlässlich und in zumutbarer Weise die für ihn maßgeblichen Vorschriften zur Kenntnis nehmen können muss. Dem Rechtsstaatsprinzip ist (auch) dann entsprochen, wenn die Gemeinde sicherstellt, dass die Betroffenen von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereithält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist. (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 05.12.2013 – 4 BN 48.13 –, BauR 2014, 503; Nds. OVG, Urteil vom 04.12.2014 – 1 KN 106/12 –, juris, Rn. 33 - 40). Einen solchen Hinweis gab die Beklagte aber nicht.

2. Die Beklagte konnte den Bekanntmachungsfehler nicht mit der Bekanntmachung der Vorkaufssatzung im Amtsblatt vom 01.11.2018 in der Weise heilen, dass die Vorkaufssatzung bereits für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 13.07.2018 Gültigkeit erhielt. Zwar steht der Beklagten nach § 214 Abs. 4 BauGB die Möglichkeit offen, die Satzung vom 23.09.1996 durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft zu setzen. Dies ist jedoch nicht geschehen.

Die Bekanntmachung der Vorkaufssatzung vom 23.09.1996 im Amtsblatt vom 01.11.2018 gibt keinen Hinweis darauf, dass die Vorkaufssatzung rückwirkende Gültigkeit beansprucht. Im Gegenteil regelt § 4 der Satzung, dass die Vorkaufssatzung „mit dem Tage nach der Bekanntmachung in Kraft“ tritt. Dies kann der Leser nur so verstehen, dass die Vorkaufssatzung ab dem 2.11.2018 gelten soll. Mit dem „Tage der Bekanntmachung“ kann für den Normadressaten, der nichts davon weiß, dass die Beklagte eine Satzung erneut bekannt machen will, nur der 01.11.2018 gemeint sein. Diese Erkenntnis erschüttern bestimmte Indizien nicht. Zweifel daran, dass die Satzung erst ab 02.11.2018 gelten soll, können auslösen: das 22 Jahre zurückliegende Datum des Satzungsbeschlusses, der Einleitungssatz der Satzung, der auf die 2018 nicht mehr gültige Gemeindeordnung Bezug nimmt, und im Falle der Kläger: die Kenntnis von den Bemühungen der Beklagten, der „alten Satzung“ Gültigkeit zu verschaffen. Diese Indizien mögen dem Normadressaten allenfalls eine Ahnung, aber nicht die notwendige Gewissheit vermitteln, dass die 2018 bekannt gemachte Vorkaufssatzung Gültigkeit schon vor dem 01.11.2018 beansprucht. Die Grenze aller dem Normadressaten zumutbaren Spekulationen muss aber der eindeutige Wortlaut der Satzung sein.

Ein Anlass, die Berufung zuzulassen, besteht nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.