Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 1. nur teilweise zulässig und im Umfang der Zulässigkeit begründet (I.), der Antrag zu 2. ist zulässig und weitgehend auch begründet (II.), der Antrag zu 3. ist zulässig und unbegründet (III.).

I.

Der Herausgabeantrag zu 1. ist unzulässig, soweit die Herausgabe sämtlicher noch im Besitz der Beklagten befindlichen Verwaltungsunterlagen beantragt wurde, ohne diese Verwaltungsunterlagen - mit Ausnahme der benannten Kontoauszüge - konkreter und in vollstreckbarer Form zu bezeichnen. Soweit eine derartige Konkretisierung unterblieben ist, kann das Herausgabeverlangen nicht Gegenstand einer zulässigen Klage sein. § 253 Abs. 1 Nr. 2 ZPO verlangt eine bestimmte Bezeichnung des Gegenstandes und Grundes einer Klage und einen bestimmten Antrag als Zulässigkeitsvoraussetzung, was letztlich der Sicherung von Vollstreckbarkeit und Rechtskraft eines tenorierten Herausgabeanspruchs dient. Eine derart pauschale Bezeichnung der Verwaltungsunterlagen, die trotz mehrmaligen Hinweises des Gerichts nicht weiter konkretisiert wurde, erfüllt dieses Bestimmtheitserfordernis nicht, zumal die Klägerin unstreitig schon diverse Verwaltungsunterlagen erhalten hat.

Allein über einen inhaltlichen Bezug zu einer bestimmten Tätigkeit können auch "Verwaltungsunterlagen" als solche nicht hinreichend konkretisiert werden, wie zuletzt u.a. das OLG Hamm mit Beschluss v. 22.02.2007, Az. 15 W 181/06, Juris Rn. 86 zutreffend ausgeführt hat. Es wäre vielmehr eine Aufschlüsselung der fehlenden Unterlagen nach Ordnern, Empfängern, Art und Anlass oder sonstigen Identifizierungsmerkmalen erforderlich gewesen. Die daraus folgenden erheblichen praktischen Schwierigkeiten für einen Herausgabegläubiger, den Gegenstand seiner Klage gerade bei Sachgesamtheiten in vollstreckbarer Weise zu kennzeichnen, verkennt das Gericht nicht. Das Zivilprozessrecht stellt für diesen Fall jedoch nicht die Möglichkeit unbestimmter Klageanträge, sondern allenfalls den Weg über Auskunfts- oder Stufenklagen zur Konkretisierung geschuldeter Gegenstände zur Verfügung.

Eine hinreichende Bestimmtheit liegt lediglich im Hinblick auf die Bezeichnung der Kontoauszüge vor, die mit Kontonummer und kontoführender Bank ausreichend präzise beschrieben wurden, um Gegenstand einer Vollstreckungsmaßnahme zu sein. Die insoweit zulässige Herausgabeklage ist auch begründet. Die Beklagte hat den Besitz dieser Kontoauszüge nicht bestritten, sondern lediglich aus Rechtsgründen eine Herausgabe abgelehnt. Diese Rechtsauffassung trägt jedoch nicht.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe der Kontounterlagen aus § 675 Abs. 1 i.V.m. 667 BGB. Bei dem zwischen der Klägerin und der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen Verwaltungsvertrag handelt es sich um einen Dienstvertrag mit einem geschäftsbesorgungsvertraglichen Charakter, auf den gemäß § 675 Abs. 1 BGB die auftragsrechtlichen Normen der §§ 665 bis 670 BGB Anwendung finden. Bei der Wohnungsverwaltung handelt es sich um einen typischen Fall der entgeltlichen Geschäftsbesorgung, deren Rechtsfolgen sich ohne abweichende vertragliche Bestimmung nach Auftragsrecht bestimmen (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 22.02.2007, Az. 15 W 181/06; BayObLG, Beschl.v. 04.09.1997, Az. 2Z BR 78/97 ).

Dementsprechend hat die Klägerin als Geschäftsherrin bei Beendigung des Verwaltungsverhältnisses einen umfassenden Anspruch nach § 667 BGB auf Herausgabe all dessen, was der Beauftragte zur Ausführung des Auftrages erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat. Zu diesen aus der Geschäftsbesorgung erlangten Sachen zählen auch die näher bezeichneten Kontounterlagen.

Kontoauszüge und ähnliche Unterlagen für solche Konten, auf denen ein Verwalter treuhänderisch Gelder aus dem Auftragsverhältnis entgegennimmt und den Zahlungsverkehr in Bezug auf das Verwaltungsobjekt abwickelt, sind ausschließlich seiner Verwaltungstätigkeit und nicht privater Lebensführung etc. zuzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, auf wessen Namen die Konten eingerichtet wurden oder um welche Art von Anlageprodukt es sich bei diesen Konten handelt, solange sie nur ihrer Zweckbestimmung nach ausschließlich oder überwiegend der fremdnützigen Verwaltungstätigkeit zugeordnet werden können. Dies ist vorliegend unstreitig. Selbst die Eigentumsverhältnisse an den konkreten Gegenständen sind unter diesen Voraussetzungen aufgrund der fremdnützigen Zweckbestimmung unbeachtlich. Der dahingehenden Rechtsprechung u.a. des OLG Hamm im Beschluss vom 22.02.2007, Az. 15 W 181/06 und insbesondere im Beschluss vom 20.12.2007, Az. 15 W 41/07 stimmt das Gericht in Begründung und Ergebnis ausdrücklich zu.

Dem steht nicht die beklagtenseits zitierte Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (Beschl.v. 04.11.2002, Az. 3 Wx 194/02 ) und des OLG München (Beschl.v. 20.07.2007, Az.: 32 Wx 93/07 ) entgegen, nach der ein Wohnungseigentümer im Rahmen der Rechnungslegung lediglich ein Einsichtsrecht in Belege und Unterlägen hat, nicht aber deren Herausgabe im Original verlangen kann. Von diesen Fällen bloßer Rechnungslegung im Rahmen eines laufenden Verwalterverhältnisses ist die Frage einer Herausgabepflicht bei Beendigung eines derartigen Vertrages strikt zu trennen. Diese Herausgabepflichten bestimmen sich mithin nicht nach §§ 666 i.V.m. 259 BGB, sondern allein nach § 667 BGB (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2007, Az. 15 W 41/07 ). Die Interessenlage ist in beiden Konstellationen eine grundlegend andere, da nur im Falle der laufenden Rechnungslegung der Verwalter die Belege und Unterlagen im Original noch zur weiteren Durchführung seiner Tätigkeit benötigt. Nach Beendigung eines Verwaltungsverhältnisses ist es jedoch der Eigentümer als Auftraggeber, der auf diese Unterlagen dringend angewiesen ist, um die laufenden Geschäfte auf einen neuen Verwalter zu übertragen und um zu überprüfen, inwieweit ihn noch Ansprüche gegen der ehemaligen Verwalter, Mieter oder Dritte zustehen. Genau diesen Interessen dient jedoch der Normzweck der vollumfänglichen Herausgabepflicht nach § 667 BGB.

Ohne Belang ist es dabei auch, dass die o.g. Entscheidungen zu weiten Teilen im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung nach WEG ergangen sind und hier eine schlichte Mietverwaltung vorliegt. Dabei kann offen bleiben, ob die Regelung des WEG nicht bereits kraft eines vertraglichen Verweises entsprechende Anwendung finden müssen, da die Parteien im Vertrag vom 11.08.1997 für das Pflichtenprogramm des Verwalters ausdrücklich auf das WEG bezug genommen haben (Bl. 13 d.A.). Auch ansonsten ergeben sich aber keine substantiellen Abweichungen hinsichtlich der Interessenlage und der gesetzgeberischen Wertung des § 667 BGB allein aufgrund der Tatsache, dass es sich hier um die Mietverwaltung für einen Eigentümer und nicht um die Verwaltung nach WEG für einen Eigentümergemeinschaft handelt.

II.

Der Antrag zu 2. ist überwiegend begründet. Aus den Eigentümerabrechnungen des Jahres 2006 für die beiden streitgegenständlichen Liegenschaften ergibt sich für die Klägerin unter Berücksichtigung der begründeten Angriffe gegen diese Abrechnungen ein Zahlungsanspruch in Höhe von 4 600,83 € aus § 675 Abs. 1 i.V.m. § 667 BGB, wobei auf die Liegenschaft ... ein Abrechnungsguthaben von 1 403,16 € und auf die Liegenschaft ... ein Guthaben von 3 197,67 € entfallen.

1. Bei dem zwischen der Klägerin und der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen Verwaltungsvertrag handelt es sich nach oben Gesagtem um einen Dienstvertrag mit einem geschäftsbesorgungsvertraglichen Charakter, auf den gemäß § 675 Abs. 1 BGB die §§ 665 bis 670 BGB Anwendung finden. Dementsprechend hat die Klägerin als Geschäftsherrin jeweils aus § 667 BGB Anspruch auf Herausgabe der erlangten Gelder und die Beklagte hat als Auftragnehmerin jeweils Anspruch auf Ersatz der zur Auftragsausführung getätigten Aufwendungen nach § 670 BGB.

Im Bereich der Wohnungsverwaltung als entgeltlicher Geschäftsbesorgung ist davon auszugehen, dass die Parteien dieses langfristigen Dauerschuldverhältnisses aus Praktikabilitätsgründen ein Abrechnungsschuldverhältnis ähnlich einer Kontokorrentabrede vereinbart haben. Dabei führt nicht jede vereinnahmte Zahlung oder getätigte Aufwendung zu einem unmittelbaren und selbständigen Ausgleichsanspruch gegen den Vertragspartner, sondern werden diese zunächst lediglich als unselbständige Abrechnungsposten in eine Rechnung eingestellt, aus der dann turnusmäßig im Rahmen der Rechnungslegung durch Verrechnung aller eingestellten Ansprüche ein Gesamtsaldo und damit die ausgleichspflichtige Nachforderung des Auftragnehmers oder ein Guthaben des Geschäftsherrn ermittelt wird. Auch vorliegend haben die Parteien ohne eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung im Vertrag vom 11.08.1997 unstreitig einen derartigen Abrechnungsmodus praktiziert, so dass unbeschadet von der einfachen Schriftformklausel im Vertrag eine konkludent getroffene derartige Verrechnungsabrede für jede Liegenschaft anzunehmen ist.

Auf die darüber hinaus von beiden Parteien erklärten Aufrechnungen der etwaigen wechselseitigen Forderungen kommt es insofern nicht an; das gleiche Ergebnis wird im Rahmen der Gesamtsaldierung erzielt. Auch zwischen den Gesamtsalden der einzelnen Abrechnungen zu den beiden Liegenschaften bedarf es im Ergebnis keiner Aufrechnung, da beide Abrechnungen letztlich ein Guthaben der Klägerin aufweisen.

Die Angriffe der Klägerin gegen die erfolgte Rechnungslegung und die Saldierung von Einnahmen und Ausgaben beziehen sich insofern lediglich auf die Frage, inwieweit verschiedene Positionen überhaupt oder in der konkreten Höhe in das jeweilige Abrechnungsverhältnis aus dem Verwaltervertrag eingestellt werden durften.

Das Gericht ist diesbezüglich weder der klägerseits vorgelegten Abrechnung gefolgt noch hat es eine vollständige eigene Rechnungserstellung betrieben. Das Gericht hält es abseits des WEG-Verfahrens nicht für erforderlich, die vom BayObLG in dessen Beschluss vom 17.11.2000, Az. 2Z BR 93/00 vorgenommene vollständige Fortschreibung der Abrechnung auf Basis der letzten genehmigten Abrechnung durchzuführen. Die eingeschränkte Amtsermittlung nach dem FGG gilt im hier vorliegenden reinen Zivilprozess nicht, in dem der Streitgegenstand allein von den Anträgen und dem Sachverhalt bestimmt wird, den die Parteien beibringen.

Die o.g. Guthaben der Klägerin konnten daher dergestalt ermittelt werden, dass das Gericht die streitgegenständlichen beklagtenseits vorgelegten Eigentümerabrechnungen in der Fassung vom 31.01.2007 (Bl. 28 f. und Bl. 31 f.d.A.) als Ausgangsbasis genommen hat und auf dieser Grundlage das Änderungsvolumen überprüft hat, das sich aus den vorgetragenen Einwänden der Klägerin gegen die Abrechnungen ergibt, soweit diese Einwände begründet sind.

2. Nach diesen Grundsätzen erwächst der Klägerin aus dem Abrechnungsschuldverhältnis bzgl. der Liegenschaft ... insgesamt ein Guthaben in Höhe von 1 403,16 €. Auf Basis der angegriffenen Abrechnung der Beklagten, die für diese Liegenschaft mit einer Nachforderung von 7 475,45 € abschließt, führen die klägerischen Angriffe zu einem Änderungsvolumen von insgesamt 8 878,61 € zugunsten der Klägerin.

a. Die unstreitig gewordenen Angriffe gegen diese Abrechnung führen zu einer Änderung in Höhe von 480,54 € zugunsten der Klägerin. Der unstreitig gewordene Rückstand des Mieters ... war ohnehin bereits in der Abrechnung eingestellt. Die unstreitig falsch verbuchte Eigentümerzahlung in Höhe von 240,27 € ist von der Ausgabenseite abzuziehen und der Einnahmeseite zuzurechnen.

b. Der Angriff gegen die eingestellte Zinsforderung ist zu weiten Teilen begründet und führt zu einem Änderungsvolumen zugunsten der Klägerin in Höhe von 5 169,68 €. Lediglich in Höhe von 370,28 € kann die Beklagte diese Sollzinsforderung noch in die Abrechnung einstellen. Im Übrigen ist ein etwaiger Aufwendungsersatzanspruch gegen die Klägerin verwirkt.

Dem Grunde nach sind Kontobelastungen durch Sollzinsen Aufwendungen aus dem Verwaltungsverhältnis, die einen realen Abfluss der fremdnützig verwalteten Geldmittel darstellen und daher einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB begründen können. Sämtliche Sollzinsforderungen für die Jahre vor 2004, die nach der beklagtenseits vorgelegten und nicht substantiiert bestrittenen Aufschlüsselung einen Betrag von 5 169,68 € ausmachen (Bl. 220 d.A.), sind mittlerweile jedoch verwirkt.

Das Rechtsinstitut der Verwirkung als besondere Ausprägung des § 242 BGB findet Anwendung, wenn der Berechtigte einen Anspruch über längere Zeit hinweg nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten und den Umständen des Falles auch darauf einrichten durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde (vgl. Palandt/Heinrichs, § 242 Rn. 87 m.w.N.). Vorliegend sind für alle Zinsbelastungen vor dem Jahr 2004 sowohl das zeitliche Moment der Verwirkung als auch der erforderliche Vertauenstatbestand als sog. Umstandsmoment erfüllt.

In zeitlicher Hinsicht hätte die Beklagte die Zinsbelastungen jeweils im Rahmen der Eigentümerabrechnungen für das entsprechende Wirtschaftsjahr abrechnen können, also jeweils im Jahr nach ihrem Anfall. Für die entsprechenden Sollzinsbelastungen, die bis in das Jahr 1999 zurückreichen, hätte die Buchung und Abrechnung also erstmals in der Abrechnung aus dem Jahr 2000 und anschließend im Jahresrhythmus erfolgen können. Erstmalig rechnete die Beklagte die hier streitgegenständlichen Zinsen aber mit der Eigentümerabrechnung des Jahres 2006 ab, die der Klägerin mit Schreiben vom 06.02.2007 und somit bis ca. 8 Jahre nach dem Anfall der ältesten Belastungsbuchungen zuging.

Auch das sog. Umstandsmoment der Verwirkung liegt im Hinblick auf weite Teile der Forderung vor. Die Klägerin hat darauf vertraut und durfte auch darauf vertrauen, dass sie nunmehr 4 bis 8 Jahre nach dem Anfall der entsprechenden Sollzinsbelastungen nicht mehr mit einer Nachforderung ihres Verwalters konfrontiert wird. Dabei bedarf es keiner vertieften Diskussion, ob die Klägerin schon allein deshalb auf das Ausbleiben von Nachforderungen vertrauen durfte, weil die Beklagte ordnungsgemäße und vollständige Buchhaltung und Rechnungslegung schuldete und in diesem Rahmen erwartet werden konnte, dass Belastungen ordnungsgemäß in die nachfolgende Abrechnung eingestellt werden. Entscheidungstragend wirkt sich hier aber aus, dass die Beklagte im Rahmen ihrer Buchhaltung unstreitig verschiedentlich derartige Sollzinsen tatsächlich abgerechnet hat, wie es letztmalig bei der Liegenschaft ... im Jahr 2004 erfolgte. Wenn ein derartiger Posten wie Sollzinsen aber sogar ausdrücklich in die Abrechnung aufgenommen wird und der Verwalter länger als 2 Jahre nach Entlastung für diese Abrechnung keine Nachforderung erhebt, so ist ein Vertrauen auf die Endgültigkeit dieser Abrechnung durchaus schutzwürdig. Dies gilt umso mehr, wenn die Beklagte schon ihrem eigenen Vortrag nach über Jahre hinweg erhebliche Probleme im Zusammenhang mit den Sollzinsbuchungen zu bewältigen hatte und die Klägerin ständig auf die Problematik der Sollzinsen und mangelnden Deckung hingewiesen haben will. Wenn diese Zinsen ein derart wichtiges und allgegenwärtiges Problem darstellten, hätte die Klägerin aber erst recht erwarten können, dass sich die Dimensionen dieses Problems auch in der Buchhaltung ordnungsgemäß widerspiegeln und nicht - trotz der vermeintlichen Dringlichkeit des Problems - über 8 Jahre hinweg keine oder nur verschwindend geringe Berücksichtigung in der Buchhaltung finden, so dass letztlich ein Betrag in Höhe von über 5 500,- € aufläuft.

Lediglich im Hinblick auf die Sollzinsbelastungen aus den Jahren 2004 und 2005, deren Höhe von 369,63 € und 0,65 € über Kontoauszüge belegt und nicht mehr substantiiert bestritten wurde, wurde ein derartiger Vertrauenstatbestand noch nicht geschaffen.

Insofern sieht das Gericht weder Zeitmoment noch Umstandsmoment als erfüllt an. Die Sollzinsen aus dem Jahr 2004 und späteren Jahren hätten erstmals im Jahr 2005 und somit ca. 2 Jahre vor der jetzigen Geltendmachung in die Abrechnung eingestellt werden können. Dabei wirkt sich ebenfalls zu Lasten der Klägerin aus, dass sie letztmalig für die Jahresabrechnung des Jahres 2004 Entlastung erteilt hat. Eine fehlende Entlastung schließt jedoch nach zutreffender Ansicht des BayObLG im Beschluss vom 04.09.1997, Az. 2Z BR 78/97 gemeinhin aus, dass ein Geschäftsherr von einem endgültigen Abschluss eines Geschäftsjahres ausgehend darf und somit nicht mehr mit weiteren Nachforderungen rechnen muss. Diese Grundsätze sind aufgrund der identischen Interesslage auch abseits des WEG auf den Geschäftsherrn einer reinen Mietverwaltung anzuwenden, dessen Vertauen auf fehlende Nachzahlungen insofern ebenfalls nicht schutzwürdig ist.

Auch die erhobene Verjährungseinrede greift im Umfang dieser Nachforderungen nicht durch. Die Forderung aus dem Jahr 2004 ist noch nicht verjährt. Spätestens im Dezember 2006 wurde der Ablauf einer noch laufenden Verjährungsfrist gem. § 203 BGB gehemmt, als die Beklagte den Entwurf der Abrechnung übersandte und sich diesbezüglich ein reger Schriftverkehr entwickelte. Zu diesem Zeitpunkt war die dreijährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB mithin noch nicht abgelaufen.

Dieser Zinsforderung kann auch die zuletzt geäußerte Rechtsauffassung der Klägerin nicht entgegengehalten werden, wonach diese Sollzinsen bisher ohnehin aus ihrem Kontoguthaben gezahlt wurden und daher nicht doppelt berechnet werden können. Allein die Begleichung der Sollzinsen aus dem Treuhandkonto schließt es nicht aus, diese Kontobelastungen auch in das Abrechnungsverhältnis einzustellen. Das Abrechnungsverhältnis dient gerade dazu, die tatsächlichen Geldmittelflüsse auch buchhalterisch nachzuvollziehen und abzubilden und damit die Basis zu legen, den Umfang der letztlich verbleibenden schuldrechtlichen Ausgleichsansprüche zu bestimmen. Ohne eine Einstellung derartiger Positionen als Ausgaben in eine Jahresabrechnung würde ein Verwalter ansonsten Gefahr laufen, auf Auskehrung des in Wahrheit längst abgeflossenen Kontoguthabens in Anspruch genommen zu werden.

c. Der Angriff gegen die beklagtenseits abgerechnete Verwaltervergütung samt Porti hat keinen Erfolg und führt zu keiner Veränderung im Abrechnungsergebnis. Die außerordentliche Kündigung vom 30.10.2006 war unwirksam, so dass der Verwaltervertrag durch die ordentliche Kündigung vom 30.08.2006 zum 31.12.2006 beendet wurde und eine zeitanteilige Herabsetzung der Vergütung nicht geboten ist.

Für den Zeitraum unmittelbar vor Aussprache der außerordentlichen Kündigung am 30.10.2006 hat die Klägerin einen hinreichend wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung nicht vorgetragen. Ein solcher wichtiger Grund besteht nach den gesetzgeberischen Normierungen der §§ 314 Abs. 1 S. 2; 626 Abs. 1 BGB nur, wenn Tatsachen vorliegen, aufgrund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen waren bei Aussprache der außerordentlichen Kündigung nicht gegeben.

Das Gericht übersieht dabei nicht, dass die Klägerin nicht zuletzt nach dem Ergebnis des vorliegenden Prozesses durchaus einigen Anlass dazu hatte, die Qualität der Verwaltungstätigkeit und Buchführung der Beklagten zu beanstanden. Die Befragung des Zeugen ... hat insofern nicht ergeben, dass die Beklagte wegen irgendwelcher unverschuldeten Hindernisse nicht in der Lage war, eine ordentliche Mietverwaltung und insbesondere eine ordentliche Rechnungslegung zu erbringen. In rechtlicher Hinsicht dürften diese verschiedenen und wiederholt abgemahnten Pflichtverletzungen an sich auch durchaus geeignet sein, einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darzustellen, selbst wenn die Bekundungen des Zeugen ... zutreffen, nach denen die Beklagte des Öfteren auf mangelnde Kontodeckung hingewiesen hat.

Diese verschiedenen Pflichtverletzungen, die sich letztlich über Jahre hinzogen, kann die Klägerin aber deshalb nicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung heranziehen, da sie genau dieselben Pflichtverletzungen schon zum Anlass für ihre ordentliche Kündigung vom 30.08.2006 genommen hat. Die ordentliche Kündigung erfolgte unstreitig in Kenntnis all der gerügten Verfehlungen einschließlich der ggf. fehlerbehafteten Nebenkostenabrechnungen. Die Klägerin hat dadurch dokumentiert, dass es ihr Ende August 2006 noch durchaus zumutbar schien, die dreimonatige Kündigungsfrist abzuwarten.

Weitere Anhaltspunkte für eine erhebliche Verschlechterung oder Veränderung der Sachlage während der laufenden Kündigungsfrist hat die Klägerin nicht vorgetragen.

Allein auf die beiden Mahnungen, die der ordentlichen Kündigung zeitlich nachfolgten, kann insofern nicht abgestellt werden. Eine Kündigung auf Basis dieser Mahnungen wäre verfristet. Die Mahnungen datieren auf den 20.09.2006 und den 25.09.2006 und erfolgten somit ca. 5 Wochen vor Aussprache der außerordentlichen Kündigung. Die gesetzlichen Normierungen des außerordentlichen Kündigungsrechtes im Dienstvertragsrecht nach § 626 Abs. 2 BGB und im Übrigen nach § 314 Abs. 3 BGB setzen aber beide einen unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Kündigungsgrund und der Aussprache der außerordentlichen Kündigung voraus. Wenn es der Klägerin somit aufgrund der beiden weiteren Mahnungen völlig unzumutbar erschien, das bereits gekündigte Vertragsverhältnis noch ca. 3 Monate fortzusetzen, so ist nicht nachvollziehbar, weshalb sie mit der Aussprache der entsprechenden außerordentlichen Kündigung noch 5 Wochen zuwartete und somit fast die halbe Kündigungsfrist verstreichen ließ.

d. Die klägerischen Angriffe im Hinblick auf den eingestellten Zahlungsrückstand der Mieterin Nürnberg in Höhe von 130,54 € sind ebenfalls unbegründet. Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, aufgrund derer die Beklagte gehindert wäre, den Rückstand in die Abrechnungen einzustellen, folgt weder aus den beigezogen Akten des AG Syke, Az. 24 C 602/07 noch aus dem sonstigen Vortrag der Klägerin.

Aus dem Rechtsstreit vor dem AG Syke ergibt sich zunächst keine Nebeninterventionswirkung nach § 68 ZPO zu Lasten der jetzigen Beklagten als Streithelferin, da der Rechtsstreit nicht durch eine rechtskraftfähige Entscheidung beendet wurde. Im dort abgeschlossen Vergleich wurde eine Regelung zur Ausgleichspflicht der jetzigen Prozessparteien untereinander ebenfalls nicht aufgenommen. Allein in der vergleichsweisen Regelung zur Kostentragung hat auch die jetzige Beklagte einen Anteil von 1/3 der Gerichtskosten sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten übernommen. Für das Innenverhältnis zwischen der jetzigen Klägerin und der Beklagten ist dies aber allenfalls von geringem indiziellen Wert, zumal nicht auszuschließen ist, dass sich der Beitrag der Beklagten auch im Verhältnis zur Klägerin in diesem Anteil erschöpfen sollte.

Nichts anderes folgt aus dem Vortrag der Klägerin im aktuellen Rechtsstreit und dem jeweiligen Parteivortrag aus den beigezogenen Akten. Die jetzige Beklagte hat im Verfahren vor dem AG Syke stets eine Pflichtverletzung abgestritten und sich gegen eine Schadensersatzpflicht verwehrt. Die jetzige Klägerin hat dort ebenfalls vorgetragen, dass die Streitverkündete die streitgegenständlichen Nebenkosten ordnungsgemäß abgerechnet hat. Diesbezüglich liegt auch im hiesigen Rechtsstreit kein substantiierter abweichender Vortrag vor. Soweit die Klägerin jedoch meint, sie habe die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung im Verfahren vor dem AG Syke ohnehin nicht beweisen könne und allein deshalb im Vergleich auf weite Teile ihrer Forderung verzichtet, wirkt dieser Verzicht nicht ohne weiteres zu Lasten der jetzigen Beklagten. Für eine derartige Interventionswirkung wäre eine fehlgeschlagene Beweisaufnahme und ein klagabweisendes Urteil erforderlich gewesen oder hätte eine Ausgleichpflicht im Vergleich mit geregelt werden müssen.

e. Die Angriffe im Hinblick auf die verschiedenen Buchungen im Zusammenhang mit dem Prozessverlust in Sachen ... führen zu einem Änderungsvolumen zugunsten der Klägerin in Höhe von 1 518,39 €. Die Beklagte hat ihre außerprozessuale Schadensersatzzahlung fehlerhaft in der Eigentümerabrechnung für das Jahr 2006 verbucht.

Wie die Beklagte auf Seite 11 ihrer Klageerwiderung vom 17.08.2007 (Bl. 76 d.A.) ausdrücklich ausführt, hat sie die Verfahrenskosten in Höhe von 570,27 € und die uneinbringliche Nebenkostenforderung in Höhe von 474,06 € als Schadensersatzzahlung erstattet. Entgegenstehender substantiierter Vortrag dazu ist im Prozess nicht erfolgt, so dass es im Ergebnis nicht darauf ankommt, ob ein solcher Vortrag nach § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO wegen widersprüchlichen Vortrags ohnehin unbeachtlich wäre und ob die Zahlung als faktisches Anerkenntnis oder zumindest als Zeugnis wider sich anzusehen wäre.

Die erfolgte Verbuchung dieser Schadensersatzzahlung war jedoch fehlerhaft und erzeugt in mehrfacher Hinsicht einen Änderungsbedarf. Zunächst dürfen die Zahlungen von 570,27 € und 474,06 € nicht als Ausgaben des Verwalters in die Abrechnung eingestellt werden, so dass sich beim Ausgabenposten "Zahlung an Eigentümer" eine Änderung in Höhe von 1 044,33 € zugunsten der Klägerin ergibt. Diese Zahlungen erfolgten als Schadensersatzzahlung unmittelbar im Rechtsverhältnis der Beklagten als Verwalterin zur Klägerin als ihrer Geschäftsherrin. Sie stellen demnach keine fremdnützigen Aufwendung der Beklagten für die Klägerin dar, die sie in die Abrechnung einstellen darf und aus der ihr dann wiederum ein Aufwendungsersatzanspruch erwachsen könnte. Eine derartige Abrechnungs- und Buchungstechnik führte im Ergebnis dazu, dass es letztlich die Beklagte wäre, die eine Schadensersatzzahlung des Verwalters an sich selbst finanzierte und die entsprechende wirtschaftliche Belastung tragen müsste.

In gleicher Weise gilt dies für die erfolgte Einstellung des Zahlungsrückstandes des Mieters ... in Höhe von 474,06 € in die Abrechnung. Auch diese Buchung führt im Ergebnis wiederum dazu, dass die Beklagte einen Teil ihrer Schadenszahlung buchungstechnisch auf die Klägerin überwälzt. Dieser Rückstand darf mithin nicht als Passivposten in die Rechnung eingestellt werden, da dieser gerade durch die Schadenersatzzahlung der Beklagten nunmehr ausgeglichen wurde.

f. Das klägerische Bestreiten des eingestellten Rückstands des Mieters ... ist unsubstantiiert und daher unbeachtlich. Die Beklagte hat substantiiert und in nachvollziehbarer Form unter Beifügung von Kontoauszügen dargelegt, dass ein entsprechender Zahlungsrückstand des Mieters bei den Nebenkostenvorauszahlungen besteht. Dem ist die Klägerin trotz richterlichen Hinweises nicht hinreichend konkret entgegengetreten. Insofern kann dahinstehen, ob es nicht ohnehin die Klägerin wäre, die die Beweislast für eine vereinnahmte Zahlung als Grundlage eines Anspruchs aus § 667 BGB trägt.

g. Im Hinblick auf den Vortrag der Eigentümerzahlungen aus dem Jahr 2005 führen die klägerischen Angriffe zu einem Änderungsvolumen in Höhe von 1 560,00 € zugunsten der Klägerin. Die von der Klägerin behauptete Eigentümerzahlung von 1 630,00 €, die sie in Höhe von 1 560,- € der Liegenschaft ... und in Höhe von 70,- € der Liegenschaft ... zurechnet (Punkt 3, d dieser Entscheidungsgründe), hat die Beklagte nicht wirksam bestritten. Das bisherige einfache Bestreiten einer solchen Zahlung ist nicht ausreichend und unbeachtlich. Die Beklagte hat - insoweit nicht von ihr bestritten - in ihrem außerprozessualen Schreiben an die Klägerin vom 02.05.2007 (Bl. 13 des Anlagenheftes I) ausdrücklich zugegeben, dass die von der Klägerin angegebenen Gelder im Jahr 2005 vereinnahmt und nicht verbucht wurden, weshalb sich ihre Forderung um 1 630,- € reduziere. Dieses außerprozessuale Schreiben als ausdrückliche Bestätigung der Zahlung stellt zumindest ein faktisches Anerkenntnis bzw. ein Zeugnis wider sich selbst dar, was im Prozess zu einer abweichenden Beweislastverteilung führt (vgl. BGH, Urteil v. 01.12.2005, Az.: I ZR 284/02; Palandt/Heinrichs, 67, Aufl., § 212 Rn. 4). Bei einem derartigen Zeugnis wider sich selbst ist schlichtes Bestreiten unbeachtlich und müsste eine diesem Zeugnis widersprechende Sachverhaltsvariante zumindest substantiiert dargelegt werden. Dies ist vorliegend nicht geschehen. Mit der unsubstantiierten Behauptung, bei den bestätigten Zahlungen habe es sich um irgendwelche anderen Gelder gehandelt, kann die Beklagte ihrer Darlegungslast mithin nicht genügen. Insofern kann dahinstehen, ob die Beklagte diesen Posten überhaupt noch ernstlich bestreitet, da sie im Schriftsatz vom 06.02.2008 (Bl. 229 d.A.) selbst auf ihre "zugestandenen Korrekturen" verweist und von den erneut korrigierten Eigentümerabrechnung ein Guthaben in Höhe von 1 630,- € abzieht, ohne diese Guthabenforderung auch nur ansatzweise in ihren Abrechnungen zu verbuchen (Bl. 234). Dass dieses Guthaben jedoch aus Eigentümerzahlungen stammte, wurde von der Klägerin substantiiert behauptet und nicht erheblich bestritten.

Das Gericht nimmt eine Aufteilung des Betrages von 1 630,- € in der von der Kläger vorgetragenen Weise vor, dass ein Betrag von 1 560,- der Liegenschaft ... und die verbleibenden 70,- € der Liegenschaft ... (Punkt 3, d. dieser Entscheidungsgründe) zugeschrieben werden. Begründete Einwände dagegen oder ein alternativer Buchungsvorschlag sind von Seiten der buchhaltungs- und rechenschaftspflichtigen Beklagten nicht erfolgt, die sich statt einer Verbuchung mit einem pauschalen Abzug des Betrages begnügt (Bl. 234 d.A.). Daher sieht sich das Gericht nicht veranlasst, die buchhalterische korrekte Aufteilung des Betrages abschließend zu ergründen, da sich diese reine Buchungsfrage nicht auf den Zahlungsantrag als Streitgegenstand des vorliegenden Prozesses auswirkt.

h. In das Abrechnungsverhältnis der Liegenschaft ... ist zugunsten der Klägerin ein weiteren Betrag von 150,- € einzustellen, der jedoch bei den Eigentümerzahlungen der Liegenschaft ... (Punkt 3, e. dieser Entscheidungsgründe) wiederum abzuziehen ist. Die Verbuchung dieser Eigentümerzahlung in Höhe von 150,- kann in dieser Form vorgenommen werden und bedarf letztlich keiner weiteren Sachaufklärung im Hinblick auf eine konkrete Anrechnungsbestimmung oder ähnliches, da sie sich insgesamt als reine Buchhaltungsfrage ohne jede Ergebnisrelevanz darstellt. Die entsprechende Zahlung ist unstreitig erfolgt und wird auch von Seiten der Klägerin bei den Einnahmen der Liegenschaft ... abgezogen. Soweit die Beklagte ihre eigene Buchungsweise mit dem Hinweis verteidigt, dass die Klägerin verschiedene mehrdeutige Zahlungen ohne eine konkrete Anrechnungsbestimmung getätigt hat, spricht dies nicht gegen eine Umbuchung der fraglichen  150 €. Selbst bei Unterstellung des Beklagtenvortrags bliebe es der Klägerin als der Geschäftsherrin des fremdnützigen Verwaltervertrages unbenommen, die zunächst unterbliebene Anrechnungsbestimmung nunmehr wirksam zu treffen. Im Übrigen bedarf dies aber keiner Klärung, da sich dies auf den streitgegenständlichen Zahlungsanspruch nicht auswirkt.

3. Bei der Liegenschaft ... ergibt sich aus dem Abrechnungsverhältnis ein Guthaben der Klägerin in Höhe von 3 197,67 €. Auf Basis der angegriffenen Abrechnung der Beklagten, die mit einem Guthaben der Klägerin in Höhe von 848,17 € abschließt, führen die klägerischen Angriffe zu einem Änderungsvolumen von weiteren 2 349,50 € zu Gunsten der Klägerin.

a. Die unstreitig gewordenen Angriffe gegen diese Abrechnung führen zu einem Änderungsvolumen in Höhe von 528,04 € zugunsten der Klägerin. Die Verringerung der Ausgaben für Kabel-TV-Gebühren von 1 031,88 € nur 419,52 € führt zu einer Änderung zugunsten der Klägerin in Höhe von 612,36 €; die Reduzierung der eingestellten Rückstände der Mieter ... von 623,62 € auf 407,94 € führt zu einem Änderungsvolumen zugunsten der Klägerin in Höhe von 215,68 €. Zu ihren Lasten wirkt sich in Höhe von 300,- € aus, dass die Einnahmen durch den Mieter ... von 628,60 € auf 328,60 € zu reduzieren sind.

b. Die eingestellte Sollzinsforderung in Höhe von 1 901,46 € ist nach den oben bereits ausgeführten Grundsätzen nicht zu berücksichtigen, woraus sich ein entsprechendes Änderungsvolumen zugunsten der Klägerin ergibt. Nach der beklagtenseits vorgelegten Aufschlüsselung des Zinsanfalls (Bl. 220 d.A.) entfällt zwar auch bei dieser Liegenschaft ein Zinsanteil von 42,13 € auf die Jahre ab 2004, für den noch keine Verwirkung anzunehmen ist. Dieser Zinsanteil wurde aber unstreitig schon in die Eigentümerabrechnung des Jahres 2005 eingestellt und wurde somit schon abgerechnet. Der Zinsposten ist daher komplett zu streichen.

c. Eine Kürzung der Verwaltervergütung war nach den obigen Ausführungen nicht vorzunehmen, da die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam war.

d. Der Vortrag der Eigentümerzahlungen aus dem Jahr 2005 war um eine Zahlung in Höhe von 70,- € zu erhöhen, was einen entsprechenden Änderungsbedarf zugunsten der Klägerin zur Folge hat. Von einer tatsächlichen weiteren Einzahlung in Höhe von 1 630,- € durch die Klägerin ist nach den unter Punkt 2, g. erläuterten Grundsätzen auszugehen.

e. Nach den unter Punkt 2. h. erläuterten Grundsätzen sind die Eigentümerzahlungen zu Lasten der Klägerin um 150,- € zu reduzieren, was sich aber letztlich als reine Buchungsfrage ohne unmittelbare Ergebnisrelevanz darstellt.

4. Der Zinsanspruch zu dieser Forderung ergibt sich dem Grunde und der Höhe nach als Verzugszinsanspruch aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 2 BGB. Die Beklagte befand sich ab dem 27.03.2007 in Verzug mit ihrer Zahlungspflicht, da das Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 13.03.2007 eine wirksame Mahnung darstellt und die Beklagte damit erstmals unter Fristsetzung zum 26.03.2007 zur Zahlung von 5 073,87 € aufgefordert wurde. Eine betragsmäßige Ausdifferenzierung des Zinsbeginns kann unterbleiben, da die angemahnte Forderung den tenorierten Betrag der Höhe nach bereits übersteigt und sich ansonsten auf den gleichen Lebenssachverhalt bezieht.

III.

Der Klageantrag zu 3. ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sich die Beklagte zum Zeitpunkt der Mandatierung des klägerischen Rechtsanwaltes nicht in Verzug mit einer Herausgabepflicht oder Zahlungspflicht befand. Erst mit dem falsch datierten anwaltlichen Schreiben vom 15.12.2006 bzw. 15.02.2007 wurde die Beklagte unter Fristsetzung zur Herausgabe bestimmter Verwaltungsunterlagen aufgefordert und somit erstmals diesbezüglich gemahnt. Eine Zahlungspflicht der Beklagten stand zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Streit, sondern allenfalls eine Verteidigung gegen die gegnerisch erhobene Nachforderung. Verzugsbegründung bzgl. der Zahlungspflicht erfolgte nach den obigen Ausführungen mit anwaltlichem Schreiben vom 13.03.2007. Sonstige zeitlich vorangehende verzugsbegründende Handlungen, die schon die Klägerin und nicht erst ihr Prozessbevollmächtigter durchgeführt hat, wurden nicht vorgetragen. Eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB war aber zur Verzugsbegründung zwingend erforderlich; Ausnahmetatbestände nach § 286 Abs. 2 BGB sind nicht ersichtlich. Erfolgt eine verzugsbegründende Mahnung erst durch einen eingeschalteten Rechtsanwalt, so sind die Kosten seiner Inanspruchnahme noch keine dem erst begründeten Verzug zurechenbaren Schadenspositionen.

Andere Anspruchsgrundlagen zum Ersatz vorprozessualer Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin nicht zur Verfügung. Insbesondere reicht eine schlichte Verletzung schuldrechtlicher Pflichten durch die Beklagte in Form einer fehlerhaften Abrechnung oder unbegründeten Nachforderung nicht aus, um einen Ersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB zu begründen. Die geltend gemachten vorprozessualen Rechtsverfolgungskosten stellen der gesetzgeberischen Wertung und einhelligen Rechtsprechung nach nur unter den engeren Voraussetzungen des Verzuges eine zurechenbare und ersatzfähige Schadensposition dar. Ein diesbezüglicher Zinsanspruch erübrigt sich damit ebenfalls.

IV.

Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 27.03.2008 nebst Anlagen (Bl. 249-274 d.A.) über die oben behandelten Fragen hinaus noch umfangreich zu sonstigen angeblichen Ungereimtheiten in der Abrechnungspraxis der Beklagten in den Jahren 1999 bis 2005 vorträgt und sich diverse Nachforderungen für diese Jahre vorbehält, kann das Gericht eine Erheblichkeit dieser Ausführungen für den Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsstreit nicht erkennen. Der Streitgegenstand des vorliegenden Prozesses wird durch den Antrag der Klägerin und den zur Begründung dieses Antrags vorgetragenen Lebenssachverhalt bestimmt. Diese Anträge und der als Begründung vorgetragene Lebenssachverhalt erschöpfen sich hier in Angriffen gegen die Eigentümerabrechnungen für das Jahr 2006. Nur eine Forderung aus diesem Abrechnungsverhältnis wird mit dem Zahlungsantrag zu 2. geltend gemacht. Insofern wirken sich die sonstigen Ausführungen nicht auf den rechtshängigen Streitgegenstand dieses Prozesses aus und konnten unberücksichtigt bleiben.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich im Hinblick auf die Beklagte aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO; im Übrigen aus § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.