Der Kläger wendet sich als Miteigentümer gegen einen Duldungsbescheid der Beklagten für den Abbruch von fünf Wohnblöcken m Bereich des Sanierungsgebiets "Siedlung D. ".

Die Siedlung D. besteht aus sechs Wohnungseigentümergemeinschaften mit 474 Wohnungen, die über das Bundesvermögensamt an Angehörige der britischen Streitkräfte vermietet wurden. Der Kläger ist u.a. Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft "D. III B" (122 Wohnungen), deren Beiratsmitglied er zeitweise war. Einen Teil seiner ursprünglichen Miteigentumsanteile und seines Sondereigentums (Uhlandstraße 2, Nr. 52, Lessingstraße 3, Nr. 84, Uhlandstraße 4, Nr. 88) hat er zwischenzeitlich unter dem 29. November 2007 an die NILEG verkauft; der Vertrag ist seinen Angaben nach noch nicht vollzogen.

Infolge Teilabzuges der britischen Streitkräfte hatten diese seit 1995 weniger Bedarf an Wohnungen. In dem freiwerdenden Bereich (1995: 82 Wohnungen, 2001: weitere 158 Wohnungen) kam es in der Folgezeit zu sozialen Spannungen. Der Rat der Beklagten beschloss daher am 20. November 2000 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Siedlung D. " und am 3. November 2003 für einen Teilbereich dieses Gebiets den Bebauungsplan Nr. 61 "D. II", der für die Flächen, an denen der Kläger Miteigentum hat(te), d.h. die bislang mit Wohnblöcken bebauten Flurstücke 21/86 und 21/85 eine öffentliche Grünfläche mit Planzeichen für Parkanlage, Spielanlagen und Bolzplatz und für das Flurstück 21/88 eine Fläche für den Gemeinbedarf, hier: Kultur- und Begegnungszentrum festsetzt.

Die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft hatte am 24. Mai 2002 beschlossen, in den sog. Blauen Blöcken, die nicht mehr vermietet waren, keine Erhaltungsmaßnahmen mehr durchzuführen. 2004 stimmte die Eigentümerversammlung mehrheitlich dem Abriss der Blauen Blöcke zu. Unter dem 26. Juni 2004 wurden notarielle Verträge beurkundet, deren Inhalt damit umschrieben wird, dass festgestellt werde, die Substanz des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums sei abgängig und der Grundbesitz sei unter Änderung der Teilungserklärung auf die NILEG übertragen worden. Für den Kläger wurden entsprechende Erklärungen durch den Verwalter als Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegeben. Nach einem weiteren Vertrag sollten im Gegenzug sanierte und vermietete Wohnungen gleicher Größe aus dem Bestand der NILEG an die abgebenden Eigentümer übertragen werden. Auf Antrag der übrigen Miteigentümer ist der Kläger inzwischen verpflichtet worden, die Erklärungen des Verwalters zu genehmigen (AG Walsrode, Beschl. v. 24.4.2006 - 7 II 12/05; LG Verden, Beschl. v. 8.3.2007 - 2 T 154/06 -; OLG Celle, Beschl. v. 15.6.2007 - 4 W 69/07).

Die NILEG hat dem Kläger offenbar durch eine am 16. November 2004 notariell aufgesetzte Vertragsurkunde als Entschädigung Wohnungen in der Schillerstraße 2 und 6 angeboten (Nrn. 4, 9 und 12).

Mit Schreiben vom 13. Januar 2005 lud die Beklagte u.a. den Kläger zu einem Erörterungs- und Beratungstermin am 29. Januar 2005 und informierte ihn darüber, dass erwogen werde, hinsichtlich der "Blauen Blöcke" ein Rückbaugebot zu erlassen.

Mit Schreiben vom 24. Januar 2005 teilte der Kläger mit, dass er aus gesundheitlichen Gründen an dem Termin nicht teilnehmen könne. Er sei allerdings nicht der Auffassung, dass die betroffene Bausubstanz schlecht oder gar baufällig sei; mit billigen polnischen Bauarbeitern könne sie wirtschaftlich saniert werden. Der eigentliche Grund des Vorgehens der Beklagten liege in der fehlenden Anmietung durch die britischen Truppen und dem gemeinschaftlichen Druck dieser und der Bundesvermögensverwaltung mit angedrohten Konsequenzen für die Gesamtsiedlung. Es fehle an einem grundsätzlichen und gesamtwirtschaftlichen Lastenausgleich zwischen allen Vermietern zugunsten der vom Abriss betroffenen Eigentümer. Eine Vermietung seiner Wohnungen sei nur durch die Verbarrikadierung der Hauseingänge unmöglich gemacht worden. Über weniger einschneidende Maßnahmen sei mit ihm nicht verhandelt worden. Seine Kreditbank habe er schon vor zwei Jahren über den beabsichtigten Abriss informiert; auch die NILEG habe mit seiner Vollmacht entsprechende Kontakte aufgenommen. Er selbst werde seine Kreditbank erneut anschreiben und eine Kopie der Einladung vom 13. Januar 2005 übermitteln. Er bitte um ein Protokoll der Sitzung vom 29. Januar 2005. Da er den aufgelaufenen Annuitätenrückstand wegen des Mietausfalls der letzten Jahre nicht mehr aufholen könne, sei er an einem Tausch der Wohnungen nicht mehr interessiert, sondern nur am Verkauf. Der Erlös solle den Darlehen zugeschrieben werden. Die Restdarlehen der drei Wohnungen sollten den Restdarlehen der sieben weiteren Einheiten zugeschlagen werden. Gleichzeitig seien die drei verkauften Wohnungen pfandfrei zu stellen. Hierzu müsse das Einverständnis seiner Kreditbank eingeholt werden. Da diese mitverantwortlich für die Finanzierung des Verkaufs der "Schrott-Immobilien" sei, werde er diesen und andere Verträge nicht durch seine vorherige Unterschrift präjudizieren und nicht im nachhinein die damaligen Machenschaften durch Unterzeichnung anerkennen. Die NILEG habe er informiert.

Mit Schreiben vom 26. Januar 2005 bot ihm die NILEG unter Bezugnahme auf sein Schreiben vom 24. Januar 2005 den Kauf der drei Wohnungen zu einem Preis von je 18.928 EUR an; Grundlage für das Angebot sei die Bewertung einer vergleichbaren Wohnung durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Nach einer späteren Bewertung sei an sich nur noch von einem Anerkennungswert in Höhe von 1 EUR auszugehen. Der Erwerb erfolge unter der Bedingung, dass die in Abteilung III der Wohnungsgrundbücher eingetragenen Belastungen gelöscht würden. Unabhängig hiervon werde an einem früher gemachten Tauschangebot gemäß beurkundetem Tauschvertrag vom 16. November 2004 festgehalten.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 22. März 2005 verpflichtete die Beklagte den Kläger, den Abbruch der Gebäude Kantstraße 1, 3, 5 und 7, Lessingstraße 6 und 8 nebst Garagen, Lessingstraße 3 und Uhlandstraße 4 sowie Uhlandstraße 2 und Lessingstraße 5 zu dulden. Weil der Kläger den durch Einschreiben mit Rückschein zugestellten Bescheid wegen Abwesenheit nicht abholen konnte, übersandte sie ihn zunächst nochmals auf dem Postweg und stellte ihm dann einen wiederholenden Bescheid vom 21. April 2005 mit Postzustellungsurkunde zu. Zur Begründung führte die Beklagte aus, sie führe eine Sanierungsmaßnahme durch, die vom Land Niedersachsen finanziell unterstützt werde. Zur zügigen Durchsetzung der Planungs- und Sanierungsziele sei der Abbruch der Gebäude erforderlich. Die Herstellung der im Bebauungsplan festgesetzten Grünanlage mit integrierten Spielflächen und der Begegnungsstätte erforderten die Freilegung der Grundstücke. Möglichkeiten zur Anpassung an die Planungsziele durch Umbau o.ä. bestünden nicht. Bei der Abwägung über die Auswahl der Flächen für die geplanten Gemeinbedarfsflächen und -einrichtungen sei der bauliche Zustand der zugunsten der Anlagen abzubrechenden Gebäude besonders berücksichtigt worden. Die zügige Umsetzung der Sanierungsziele und Planungsabsichten sei u.a. geboten, um die zeitlich nur begrenzt zur Verfügung stehenden Finanzhilfen des Landes für die Einzelmaßnahmen verwenden zu können.

Die sich aus dem Abbruch der Wohngebäude ergebenden Entschädigungsansprüche seien in dem Grundstücksübertragungsvertrag mit der NILEG vom 26. Juni 2004 geregelt; im Rahmen dieses Bescheides sei deshalb keine Entscheidung über Entschädigungen zu treffen.

Mit seinem am 24. Mai 2005 eingegangenen Widerspruch wies der Kläger darauf hin, dass seine Kreditbank immer noch kein Einverständnis zur Sanierung und der Pfandfreigabe erklärt habe, obwohl die NILEG von ihm schon seit Monaten zu Verhandlungen mit der Kreditbank über die Bereitschaft zur Pfandfreigabe und die Genehmigung zur Änderung der Teilungserklärung bevollmächtigt sei. Seine Kreditbank habe ihm nur unzumutbare Selbstauskunftsfragebögen und detaillierteste Fragen nach Vermögen und Einkommen zugesandt, obwohl er in 24 Jahren Kreditlaufzeit schon zwei Drittel der Belastungen getilgt habe. Im Übrigen habe er die zu unterzeichnenden Urkunden geprüft und festgestellt, dass einiges darin falsch sei. Das mache er zum Gegenstand seiner Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse. Der Bescheid über das Rückbaugebot führe die wahren Hintergrunde nicht an: Die britischen Truppen benötigten einen Teil der Wohnungen nicht mehr und verlangten gleichzeitig in dieser Größenordnung den Abriss von Wohnblöcken sowie dafür den Neubau von Reihenhäusern und Doppelhaushälften sowie die gründliche Modernisierung aller restlichen Wohnungen. Da dies für die Eigentümergemeinschaften nicht durchführbar gewesen sei, habe man Wohnungen mit der Folge sozialer Spannungen anderweitig vermietet. Die Briten hätten daraufhin gedroht, auch die anderen Bauabschnitte der Siedlungen aufzugeben, wenn ihre Forderungen nicht erfüllt würden. Eine vor diesem Hintergrund vorgenommene Sanierung dürfe aber nicht so aussehen, dass er als Eigentümer gezwungen werde, weitreichende Erklärungen abzugeben, bevor Gewissheit bestehe, dass auch alle anderen Betroffenen der Änderung der Teilungserklärung, der Zerstörung ihres Eigentums und der kostenlosen Überlassung eines großen Grundstücksanteils zuzustimmen. Das werde den Kreditgebern nur einen Vorwand geben, die Darlehen zu kündigen.

Mit Bescheid vom 23. August 2005 wies die Beklagte den Widerspruch zurück, verwies auf die sozialen Spannungen als Grund für die Sanierungsmaßnahme und auf den Umstand, dass es hinsichtlich des Sanierungsverfahrens und des Bebauungsplanverfahrens keine Rechtsmittelverfahren gegeben habe, sowie schließlich darauf, dass die Kreditbank des Klägers nach ihren Informationen durchaus zur Pfandfreigabe und zur Genehmigung der Änderung der Teilungserklärung bereit sei, soweit der Kläger die formalen Voraussetzungen erfülle. Als Entschädigung seien ihm mit notariellem Vertrag vom 16. November 2004 drei Wohnungen in der Schillerstraße 2 und 6 angeboten worden; darauf sei er nicht eingegangen.

Mit seiner Klage hat der Kläger sein Vorbringen umfangreich vertieft und u.a. hervorgehoben, dass er mit seinem finanziellen Engagement in einem "NATO-Erwerbermodell" seinerzeit ohnehin schon Betrügern aufgesessen sei und "Schrott-Immobilien" erworben habe. Zwar seien die Verantwortlichen zu Freiheitsstrafen verurteilt worden; die beteiligten Banken hätten aber nicht haftbar gemacht werden können. Nach der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs habe er vor einiger Zeit die Zahlung seiner Annuitätsraten eingestellt. Der jetzt vorgesehene Tausch von Wohnungen in den "Blauen Blöcken" gegen Wohnungen in den anderen Häusern des Gebiets D. führe ohne Zustimmung seines Kreditgebers zu erheblichen Zusatzkosten. Hinzu komme, dass die Eigentümer des Bereichs D. III B, deren Häuser tatsächlich den höchsten Modernisierungsgrad hätten, zugunsten anderer Bereiche, z.B. des Bereichs III A mit den eigentlichen sozialen Problemen, benachteiligt würden

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, im Wesentlichen mit folgender Begründung abgewiesen:

Für die nach § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ergangene Rückbauverfügung sei zuvor hinreichend Gelegenheit zur Erörterung gegeben worden. Der Kläger habe weder an dem Termin teilgenommen noch eine Verlegung erbeten, so dass davon habe ausgegangen werden dürfen, dass er an einer Teilnahme kein Interesse gehabt habe. Die alsbaldige Durchführung der Rückbaumaßnahme sei aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Das ergebe sich aus dem Sanierungskonzept und aus dem aktuellen Zustand der leerstehenden und verwahrlosten Wohnblocks. Die bestehenden baulichen Anlagen seien auch mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar.

Mit seinem Zulassungsantrag macht der Kläger ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung geltend. Der Erörterungspflicht des § 175 Abs. 1 BauGB werde nicht schon dadurch genügt, dass ein Erörterungstermin durchgeführt werde. Er habe mit seinem Schreiben vom 24. Januar 2005 nicht nur dargelegt, weshalb er an einer Teilnahme an dem Erörterungstermin gehindert sei, sondern zugleich auch um Aufschluss darüber gebeten, inwiefern Verhandlungsversuche über weniger einschneidende Maßnahmen gescheitert seien. Darauf habe die Beklagte nicht reagiert. Erst recht könne aus diesem Schreiben nicht gefolgert werden, er habe kein Interesse an der Erörterung gehabt. Auch seiner darin geäußerten Bitte um Protokollübersendung sei die Beklagte nicht nachgekommen.

Im Übrigen sei die Erörterung erst nach der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 2004 erfolgt, nachdem also wichtige Vorentscheidungen schon getroffen gewesen seien; sie stelle sich damit nur noch als Formalie dar, die § 175 Abs. 1 BauGB nicht genüge.

Das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass das Rückbaugebot nicht das geeignete Mittel sei. Dies setze voraus, dass das Grundstückeigentum beim gleichen Träger verbleibe. Sollten die Flächen nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes jedoch öffentlichen Zwecken dienen, sei der Eigentumserwerb der richtige Weg. Das sei für die Grünflächen der Fall.

Eine angemessene Entschädigung im Sinne des § 179 Abs. 3 Satz 1 BauGB werde nicht geleistet. Die Beklagte verweise darauf, dass Entschädigungsansprüche in dem Grundstückübertragungsvertrag mit der NILEG vom 26. Juni 2004 geregelt seien. Dieser Vertrag sei jedoch nicht wirksam zustande gekommen und enthalte keine Entschädigungsregelung.

Eine nach § 179 BauGB erforderliche Abwägung sei nicht erfolgt. Die Gebäude seien ohne weiteres sanierungsfähig. Der Zustand anderer Gebäude sei wesentlich schlechter.

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr.1 VwGO liegen nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. z.B. Beschl. v. 31.7.1998 - 1 L 2696/98 -, NVwZ 1999, 431) erst dann vor, wenn für das vom Zulassungsantragsteller favorisierte Entscheidungsergebnis die "besseren Gründe" sprechen, das heißt wenn ein Obsiegen in der Hauptsache wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen. Dabei dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (2. Kam. d. 1. Sen. , Beschl. v. 23.6.2000 - 1 BvR 830/00 -, DVBl. 2000, 1458) die Anforderungen an die Darlegungslast der Beteiligten nicht überspannt werden. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit eines verwaltungsgerichtlichen Urteils sind schon dann anzunehmen, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird.

Das ist dem Kläger nicht gelungen.

Sein weitestgehender Einwand, nämlich derjenige, dass der Anwendungsbereich des § 179 BauGB gar nicht eröffnet sei, fußt auf der bei Ernst-Zinkahn-Bielenberg (BauGB, Rdnrn. 22 und 53 zu § 179) formulierten These, es sei stillschweigende Voraussetzung des § 179 BauGB, dass das Eigentum am Grundstück nicht auf einen anderen Träger überführt werden muss; hierfür sei der - ggfs. im Wege der Enteignung durchzuführende - Eigentumserwerb der richtige Weg. Der neue Eigentümer habe den Rückbau selbst durchzuführen (so auch Köhler, in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, Rdnr. 6 zu § 179). Auch Goldschmidt vertritt in BauR 2006, 318, 322 die Auffassung, die Festsetzung des Bebauungsplans, zu der die Anlage in Widerspruch stehe, müsse privatnützig sein; im Übrigen hätten die Vorschriften der §§ 40 Abs. 2, 42 Abs. 9 BauGB Vorrang und 179 Abs. 3 BauGB sei nur subsidiär anwendbar.

Eine derart einschränkende Auslegung des § 179 BauGB ist indes nicht veranlasst.

Richtig ist, dass sich die Anwendungsbereiche der §§ 40 ff., 85 ff. BauGB und des § 179 Abs. 3 BauGB teilweise überlappen, soweit es um Fälle nach § 179 Abs. 1 Nr. 1 BauGB geht. Sollen - wie hier - Festsetzungen des Bebauungsplans für eine öffentliche Grünfläche und ein Begegnungszentrum umgesetzt werden, reicht das Rückbaugebot hierfür allein nicht aus. Durch die Entschädigung für die durch die Beseitigung entstehenden Vermögensnachteile gemäß § 179 Abs. 3 Satz 1 BauGB geht das Grundstückseigentum noch nicht auf die Gemeinde über, so dass sie ggfs. zusätzlich ein Enteignungsverfahren nach den §§ 85 ff. BauGB durchführen muss. Allenfalls dann, wenn der Eigentümer nach § 179 Abs. 3 Satz 2 BauGB seinerseits von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangt, wird das Ergebnis eines solchen Enteignungsverfahrens bereits im Entschädigungsverfahren für das Rückbaugebot erreicht. Umgekehrt könnte die Gemeinde die Enteignung ohne vorgeschaltetes Rückbaugebot betreiben. Dies ist auch ohne besondere Erwähnung des § 179 BauGB bei den in § 85 Abs. 1 BauGB genannten Enteignungszwecken nach der Nummer 1 dieser Vorschrift zulässig; § 176 BauGB war in Nummer 5 dieser Vorschrift nur deshalb gesondert aufzuführen, weil das darin geregelte Baugebot der Durchsetzung einer im privatnützigen Bereich liegenden Handlungspflicht dient (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 85 Rdnr. 142) und eine Enteignung hierfür deshalb einer besonderen Rechtfertigung bedarf.

Allein der Umstand, dass die Gemeinde mit einem Enteignungsverfahren "weiter kommt" als mit einem Rückbaugebot, macht die Wahl dieses letzteren Mittels für sich genommen nicht rechtswidrig. Auf der einen Seite verschlechtert dies nicht die Rechtsposition des Betroffenen, schon weil das Rückbaugebot nach § 179 BauGB tatsächlich nur ein Rückbauduldungsgebot ist, den Betroffenen also nicht zu zusätzlichem eigenem Handeln zwingt. Auf der anderen Seite kann die Gemeinde - wie hier - anstelle einer nachfolgenden Enteignung auch zulässigerweise eine einvernehmliche vertragliche Lösung anstreben, zu der auch alle anderen Miteigentümer außer dem Kläger bereit waren.

Zwar hat die Beklagte wegen der beabsichtigten vertraglichen Lösung auch die Entschädigungs- und sonstigen finanziellen Folgen rechtlich nicht in der Systematik der oben bezeichneten Vorschriften eingeordnet, insbesondere eine Entschädigung nach § 179 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht unmittelbar festsetzt. Auch das bleibt im Ergebnis aber unschädlich.

Grund hierfür ist, dass infolge der Verweisung in § 179 Abs. 3 Satz 3 BauGB unter anderem die Vorschrift des § 44 Abs. 3 BauGB entsprechend anzuwenden ist. Diese bezieht sich zwar auf Entschädigungsfolgen von Festsetzungen des Bebauungsplanes, die nicht noch durch einen Verwaltungsakt konkretisierend umgesetzt werden müssen, passt also systematisch nur bedingt zu den Verfahrensabläufen bei § 179 BauGB. Gleichwohl lässt sich dieser Verweisung entnehmen, dass die Festsetzung der Entschädigung nicht zwingend in der Gebotsverfügung nach § 179 BauGB selbst erfolgen muss, sondern durch das Entschädigungsverlangen des Berechtigten bedingt ist (§ 44 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Dieser kann die Fälligkeit seines Anspruchs nach § 44 Abs. 3 Satz 2 BauGB dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungsberechtigten beantragt. Das ist hier noch nicht geschehen und ist durch die angegriffenen Bescheide auch nicht ausgeschlossen. Zwar ist der Ausgangsbescheid noch davon ausgegangen, dass über die Gewährung von Entschädigungen nicht zu entscheiden sei, weil die Entschädigungsansprüche bereits in dem Grundstücksübertragungsvertrag mit der NILEG vom 26. Juni 2004 geregelt seien. Im Widerspruchsbescheid ist dies aber bereits dadurch korrigiert, dass zutreffend nur noch von einem "Angebot" für einen Wohnungstausch gesprochen wird, so dass dem Kläger Vermögensnachteile nicht entstünden. Damit messen sich die beiden Bescheide zusammengenommen nicht den Regelungsgehalt bei, dass Entschädigungs- oder Übernahmeansprüche versagt werden; im Falle der Ablehnung des Angebots stellt sich die Entschädigungsfrage auch hiernach. Sie ist dann aber in einem gesonderten Verfahren abzuwickeln.

In formeller Hinsicht ist ein Verstoß gegen das Erörterungsgebot des § 175 Abs. 1 BauGB ist nicht ersichtlich. Die Beklagte hat den Betroffenen einen Erörterungstermin angeboten, was grundsätzlich ausreicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.2.1990 - 4 C 41.87 -, NVwZ 1990, 658, 663) [BVerwG 15.02.1990 - 4 C 41/87]. Der Kläger hat diesen Termin aus Krankheitsgründen nicht wahrgenommen, aber auch nicht erkennen lassen, dass er daran interessiert war, die Erörterung in anderem Rahmen durchzuführen. Zwar hat er deutlich gemacht, dass er sich gegen das Rückbaugebot wandte, und um Informationen über das Fehlschlagen von Verhandlungen und um die Übersendung des Protokolls gebeten. Dies war aber nach dem ganzen Inhalt seines Schreibens keineswegs so zu verstehen, dass er sich ernsthaft von der Beklagten beraten lassen wollte, insbesondere mit der Zielrichtung des § 175 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Im Gegenteil machte er sehr deutlich, dass er zu dem gesamten Vorgang - auch in Bezug auf das Verhältnis zu seiner Kreditbank - sehr feste Auffassungen vertrat. Zugleich hatte er sich schon schriftlich so ausgedrückt, dass die Beklagte über seine grundsätzlichen Zweifel an der Berechtigung des Rückbaugebots umfassend informiert war und diese damit bei der Ermessensbetätigung würdigen konnte. Weitere Beratungs- oder Erörterungsangebote waren deshalb nicht veranlasst.

Auch materiell ist das Rückbaugebot nicht zu beanstanden.

Allerdings ist den angefochtenen Bescheiden wenig zur Rechtsgrundlage zu entnehmen; sie verhalten sich (der Sache nach) in erster Linie zu den allgemeinen Anforderungen des § 175 Abs. 2 BauGB. Immerhin wird ausgeführt, dass die Herstellung der im Bebauungsplan festgesetzten Grünanlagen und der Bau der Begegnungsstätte die Freilegung der Grundstücke erfordere und Möglichkeiten der Anpassung an die Planungsziele durch Umbau ö.ä. nicht bestünden. Das spricht dafür, dass die Maßnahme auf § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Widerspruch zu Festsetzungen eines Bebauungsplans) gestützt sein soll, nicht auf Nr. 2 dieser Vorschrift (Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB).

§ 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB setzt voraus, dass die bauliche Anlage den Festsetzungen eines geltenden Bebauungsplanes nicht entspricht und ihnen nicht angepasst werden kann. Das ist hier unstreitig der Fall. Das Vorbringen des Klägers gibt auch keine Hinweise darauf, dass eine inzidente Prüfung des Bebauungsplanes den Befund erbringen würde, dieser sei nichtig. Seine allgemein gehaltene Rüge, seine Belange seien nicht richtig abgewogen, führen insoweit nicht weiter. Auch die Bauleitplanung muss wirtschaftliche Gegebenheiten respektieren, hier also das Eintreten sozialer Spannungen einerseits und die Ansprüche des einzigen "potenten" Nachfragers für Wohnungen andererseits. Sie kann nicht sehenden Auges Scheinlösungen entwickeln, die sich erkennbar nicht realisieren lassen. Der Umstand, dass andere Wohnungsblocks in dem Gebiet möglicherweise sogar in schlechterem Zustand waren, ist demgegenüber nur von untergeordneter Bedeutung. Der Kläger hat jedenfalls nicht hinreichend dargetan, dass im Rahmen der Bauleitplanung eine andere Lösung des Konflikts vorstellbar gewesen wäre, die seine Wohnungen verschont hätte. Seine Vorstellung von einem Lastenausgleich zwischen beteiligten Eigentümern ist dem Bauplanungsrecht zwar nicht fremd; dieser könnte aber nur in einem Stadtumbauvertrag nach § 171 c BauGB (siehe dort Nr. 3) zum Tragen kommen, der einen freiwilligen Vertragsabschluss durch alle Betroffenen voraussetzt.

Keine Zweifel bestehen hier daran, dass die Grundvoraussetzung für eine Anwendung des § 179 BauGB erfüllt ist, dass nämlich die alsbaldige Durchführung der Maßnahmen im Sinne des § 175 Abs. 2 BauGB aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Das legen die angefochtenen Bescheide - wenn auch ohne Bezugnahme auf die genannte Vorschrift - ausführlich dar; darauf ist schon das Verwaltungsgericht näher eingegangen. Die Sanierungsbedürftigkeit des Gebiets wird auch vom Kläger selbst nicht ernsthaft in Frage gestellt.

Das der Beklagten damit nach § 179 Abs. 1 BauGB eröffnete Ermessen ist nicht erkennbar fehlerhaft ausgeübt worden. Soweit der Kläger dem Rückbaugebot entgegenhält, dass andere Wohnblocks einen schlechteren Erhaltungszustand aufwiesen, könnte dies bei einem auf § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Missstände oder Mängel) gestützten Rückbaugebot möglicherweise beachtlich sein. Hier ist die Auswahl der rückzubauenden Wohnblocks aber schon auf der Ebene der Bauleitplanung vorgenommen worden, gegen die der Kläger nicht vorgegangen ist. Infolgedessen liegt die nach der (hier angewendeten) Vorschrift des § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB maßgebliche Voraussetzung - der Widerspruch zu Festsetzungen eines Bebauungsplanes - aber bei anderen Wohnblocks nicht vor, so dass insoweit auch kein "Auswahlermessen" mehr auszuüben war. Soweit der Ausgangsbescheid betont, der bauliche Zustand der abzubrechenden Gebäude sei bei der Abwägung über die Auswahl der Flächen für die geplanten Gemeinbedarfsflächen und -einrichtungen besonders berücksichtigt worden, ist dies nur ein Hinweis auf eine in einem anderen Verfahren vorgenommene Abwägung und gerade keine erneute Ermessensbetätigung im Rückbaugebotsverfahren.