Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung des Berufungsgerichts auf Grund mündlicher Verhandlung ist auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich.

Die Entscheidung des Landgerichts steht in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die lediglich von den Klägerinnen unrichtig interpretiert wird.

Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

Das Landgericht dürfte zu Recht davon ausgegangen sein, dass die Klage als unbegründet abzuweisen ist, weil die Klägerinnen nicht dargelegt haben, dass eine etwaige Pflichtverletzung der Beklagten als Vermieterin ursächlich für den Brand am 16. Mai 2006 gewesen ist, der zur Zerstörung des ca. 14.000 m² großen Produktionshallenkomplexes der ehemaligen B. Panzer Immobilien E. in H. geführt hat.

Für den von den Klägerinnen behaupteten Schaden an dem Lagerbestand der Klägerin zu 1 auf der von dieser angemieteten 2.000 m² großen Teilfläche der Halle dürfte die Beklagte der Klägerin zu 1 weder aus §§ 536 a, 280 Abs. 1 BGB wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht noch aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht haften. Aufgrund der fehlenden Verantwortlichkeit der Beklagten für den durch den Brand eingetretenen behaupteten Schaden an dem Lagerbestand der Klägerin zu 1 steht auch der Klägerin zu 2 als Feuerversicherer der Klägerin zu 1 kein Regressanspruch aus übergegangenem Recht gemäß § 67 VVG a.F. in Höhe der von ihr an die Klägerin für den Brandschaden geleisteten Entschädigung und der sonstigen von ihr übernommenen Kosten gegen die Beklagte zu.

Schadensersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 1 BGB wegen eines Mangels der an die Klägerin zu 1 mit schriftlichen Vertag vom 20. April 2006 vermieteten insgesamt ca. 2.000 m² großen Teilbereiche von zwei Hallen des streitbefangenen Produktionshallenkomplexes kommen schon deshalb nicht in Betracht, weil der geltend gemachte Schaden an dem Lagerbestand der Klägerin zu 1 nicht infolge eines Mangels der vermieteten Teilbereiche entstanden ist. Auch nach dem Vortrag der Berufungsbegründung soll die Brandursache nämlich nicht in dem Zustand dieser Hallenbereiche, sondern in maroden elektrischen Leitungen in anderen Bereichen des parzellierten und an zahlreiche verschiedene Dritte zu gewerblichen Zwecken vermieteten Hallenkomplexes liegen. Die Klägerinnen machen ausdrücklich geltend, dass der Brand nicht in dem von der Klägerin zu 1 genutzten südlichen Bereich des Hallenkomplexes, sondern im entgegengesetzten nördlichen Bereich ausgebrochen sei und sich von dort ausgebreitet habe.

Das Fehlen besonderer Brandschutzeinrichtungen für den Hallenkomplex, insbesondere von Brandschutztüren zur Trennung einzelner zur Nutzung feuergefährlicher Arbeiten oder zur Lagerung leicht entflammbarer Materialien genutzter Teilbereiche von dem an die Klägerin zu 1 vermieteten Bereich und einer funktionierenden Sprinkleranlage, ist schon deshalb gemäß § 536 b BGB unerheblich, weil der Klägerin zu 1 bei Vertragsschluss diese Umstände bekannt waren, so dass dahin stehen kann, ob eine entsprechende Ausstattung von der Beklagten vertraglich geschuldet war. Die Klägerin zu 1 hat die streitbefangenen Flächen gemäß Ziff. 1 des schriftlichen Vertrages vom 20. April 2006 nicht nur (erneut) "wie besichtigt und ohne Anschluss an Strom/Wasser oder eine Heizungsversorgung" angemietet, sondern war bereits zuvor die damalige erste Mieterin eines Teilbereichs des Hallenkomplexes zur Größe von 3.000 m² in der Zeit seit dem 1. Oktober 2002, so dass ihr nicht nur der Zustand des Hallenkomplexes, sondern auch die Nutzung der übrigen Teilbereiche durch andere Mieter entweder bekannt gewesen oder zumindest grob fahrlässig unbekannt geblieben ist.

Zwar kommt eine Schadensersatzhaftung des Vermieters wegen Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB im Falle der Verletzung der vertraglichen Nebenpflicht in Betracht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen und die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten (vgl. BGH NJW 2009, 142. NZM 2008, 927). Dabei erstreckt sich die Verkehrssicherungspflicht auf alle Teile eines Gebäudes, mithin auch auf die in der Obhut von Mitmietern befindlichen Geschäftsräume (vgl. BGH ZMR 1969, 271. NZM 2008, 927).

Hinsichtlich der Inspektion von Elektroleitungen verweisen die Klägerinnen zutreffend darauf, dass für den Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht Veranlassung zur Vornahme derjenigen Überprüfungsmaßnahmen besteht, die ein umsichtiger, verständiger und in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren und dass dafür erforderlich ist, dass sich vorausschauend die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden könnten (vgl. BGH NZM 2008, 927 f.)

Entgegen der Ansicht der Klägerinnen begegnet jedoch bereits die Annahme Bedenken, eine derartige naheliegende Gefahr habe sich für die Beklagte daraus ergeben, dass sie im Februar von dem Inhaber H. der Fa. C. Sound & Light als weiteren Mieterin einer ca. 700 m² großen Teilfläche, über Mängel der elektrischen Leitungen in dem von dieser Firma angemieteten Hallenbereich informiert worden sei, insbesondere über die unzureichende Dimensionierung der Leitungen und eine fehlende ausreichende Absicherung. Nach dem im ersten Rechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unstreitigen Parteivorbringen und nach dem Vortrag der Berufungsbegründung hatte die Beklagte in sämtlichen Mietverträgen den jeweiligen Mietern Räume ohne einen Anschluss an die Stromversorgung überlassen und die jeweiligen Mieter verpflichtet, die Schaffung und Unterhaltung der von ihnen benötigten Versorgung mit Strom auf eigene Kosten vorzunehmen. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachzuvollziehen, weshalb die Beklagte auf Grund von Informationen über den Zustand der elektrischen Anlagen in einem einzigen 700 m² großen Teilbereich des Hallenkomplexes verpflichtet gewesen sein soll, den Zustand der elektrischen Leitungen auch in anderen Bereichen einer Überprüfung zu unterziehen.

Weder die Beklagte im vorliegenden Rechtsstreit noch die Fa. C. Sound & Light in dem von ihr als Klägerin betriebenen Verfahren 24 O 91/06 LG H. haben jedoch geltend gemacht, dass der Brand auf den schlechten Zustand der Elt-Anlagen in dem von der Fa. C. Sund & Light gemieteten Hallenbereich zurückzuführen sein soll.

Vor allem aber scheitert ein Schadensersatzanspruch der Klägerin zu 1 daran, dass die Klägerin zu 1 als Schadensersatzgläubigerin weder dargelegt noch bewiesen hat, dass die behauptete Pflichtverletzung des Beklagten als Vermieter für den angeblich durch den Brand entstandenen Schaden ursächlich war.

Zwar haben die Klägerinnen mit der Berufungsbegründung geltend gemacht, aus den polizeilichen Ermittlungsakten ergebe sich, dass die maroden elektrischen Leitungen die Schadensursache gewesen seien. Diese Behauptung ist jedoch gemäß § 314 ZPO schon deshalb unbeachtlich, weil sie den tatbestandlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil widerspricht und weil die Klägerinnen eine Berichtigung des Tatbestandes bis zum Ablauf der dafür maßgeblichen Frist gemäß § 320 Abs. 1 und 2 ZPO nicht beantragt haben.

Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil mit Tatbestandswirkung festgestellt, dass zwischen den Parteien unstreitig sei, dass die Ursache für den Brand nicht aufklärbar sei. Nach den kriminalpolizeilichen Ermittlungen sei sowohl eine Brandstiftung als auch ein irgendwie gearteter technischer Defekt an welchen Einrichtungen auch immer als Brandursache denkbar und möglich.

Im Übrigen haben die Klägerinnen selbst in der Klage vorgetragen, dass die kriminaltechnischen Untersuchungen am Brandort ergeben hätten, dass die Brandursache letztlich nicht habe geklärt werden können. Das deckt sich mit dem Inhalt der von beiden Parteien in Bezug genommenen und auszugsweise beigezogenen Ermittlungsakten. Ausweislich des Abschlussberichtes des KOK O. vom 20. Juli 2006 stehe keineswegs fest oder könne keineswegs dringend vermutet werden, dass das Feuer durch elektrische Leitungen verursacht worden sei. Auch ein technischer Defekt an einem elektrischen Aggregat könne das Feuer ausgelöst haben, so dass das Landgericht mit Recht als Schadensursache insbesondere den Defekt eines von anderen Mietern eingebrachten technischen Geräts, wie z. B. einer Kaffeemaschine für möglich gehalten hat. Daneben ist mit dem Landgericht auch ein durch eine nicht vollständig ausgelöschte Zigarette verursachter Schwelbrand als Schadensursache denkbar. Selbst eine vorsätzliche Brandstiftung ist nach dem polizeilichen Abschlussbericht vom 20. Juli 2006 nicht ausgeschlossen, sondern wegen der festgestellten ordnungsgemäß verschlossenen Außentüren lediglich als nicht sehr wahrscheinlich bezeichnet worden. Indessen genügt dieser Umstand für den Ausschluss vorsätzlicher Brandstiftung im Inneren des Hallenkomplexes schon wegen der Vielzahl der an die unterschiedlichen Mieter ausgegebenen und an deren Angestellte weitergegeben Schüssel nicht. Erst recht kann die weitere von dem Landgericht angeführte mögliche Schadensursache nicht ausgeschlossen werden, dass das Feuer von außen durch das Inbrandsetzen des an der Hallenaußenwand gelagerten Palettenstapels verursacht worden sein kann.

Die Ermittlungen haben auf Grund der Vernehmung der Zeugen S. und L. immerhin ergeben, dass es am 15. Mai 2006 wenige Stunden vor dem Brand zu einem Streit zwischen dem Objektbetreuer S. und dem Unternehmer L. über die unerlaubte Lagerung von Holzpaletten vor der Halle gekommen ist, der schließlich damit endete, dass L., dem die von ihm gewünschte Anmietung eines Hallenteils verwehrt wurde, versprach, am nächsten Tag die Paletten wieder abzuholen. Die Klägerinnen haben diesen von der Beklagten in der Klageerwiderung vorgetragenen Sachverhalt nicht bestritten. Danach ist eine vorsätzliche oder auch nur fahrlässige Brandstiftung durch ein Inbrandsetzen des außerhalb der Halle gelagerten Palettenstapels nicht auszuschließen.

Die Erwägung der Klägerinnen, dass die Polizei beim Verdacht einer Straftat gezwungen gewesen wäre, Untersuchungen vorzunehmen, geht fehl, weil die in dem polizeilichen Untersuchungsbericht enthaltene Feststellung, dass Brandstiftung oder ein technischer Defekt brandursächlich gewesen sein könnten, deshalb nicht zu weiteren Ermittlungen geführt hat, weil wegen des hohen Zerstörungsgrades Untersuchungen eines Sachverständigen nicht erfolgversprechend gewesen wären. Die Ermittlungen haben ausweislich des Berichts des KOK O. vom 5. Juli 2006 überdies ergeben, dass das Abbrennen des Objekts für die Beklagte nicht von Vorteil habe sein können. Insbesondere sei eine Umwidmung des Bereichs zum Wohngebiet bauordnungsrechtlich weiterhin ausgeschlossen. Der Verdacht der Eigeninbrandsetzung bestehe nicht. Außerdem hat ein weiterer Mitmieter, der Zeuge S., bei seiner polizeilichen Vernehmung am 23. Mai 2006 angegeben, er habe bei seinem Aufenthalt in der Halle am 15. Mai 2006 von 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr, für den er kein Licht benötigt habe, also wenige Stunden vor dem Brand, festgestellt, dass der Hauptschalter für den Strom ausgeschaltet gewesen sei, der im Eingangsbereich noch vor dem mit FI-Schaltern ausgestatteten Sicherungskasten auf einer Holzwand installiert gewesen sei.

Ohne Erfolg machen die Klägerinnen mit der Berufung geltend, das Landgericht habe die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursache falsch beurteilt.

Der Senat verkennt nicht, dass der Grundsatz, dass den Mieter als Schadensersatzgläubiger die Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung des Vermieters und deren Kausalität für den durch einen Brand an eingebrachten Sachen des Mieters entstandene Schäden trifft, eine Einschränkung erfährt, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen eine Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Gefahrenkreisen und Risikobereichen in Betracht kommt (vgl. Senat NJW-RR 1996, 521). Das gilt namentlich dann, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters in Betracht kommt, weil sich dann der Vermieter in Ansehung von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit seines Verhaltens entlasten muss (vgl. BGH NJW 2009, 142).

Entgegen der Ansicht der Klägerinnen muss der Vermieter jedoch bei ungeklärter Schadensursache nicht generell die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungsbereich stammenden Schadensursache ausräumen.

Die von ihnen zitierten Entscheidungen des für Gewerberaummietsachen zuständigen XII. Zivilsenats des BGH vom 18. Mai 1994 (vgl. BGH NJW 1994, 2019) und vom 22. Oktober 2008 (vgl. BGH NJW 2009, 142) belegen diese Auffassung nicht. In der Entscheidung von 2008 stand fest, dass die Ursache aus dem Bereich des Vermieters stammte, weil ein von dem beklagten Vermieter in einer Scheune abgestelltes Fahrzeug bei der Reparatur in Brand geraten war und das Feuer auf die von dem klagenden Mieter in den von ihm angemieteten Teilbereiche der Scheune abgestellten Fahrzeuge übergegriffen hatte.

In der erstgenannten Entscheidung vom 18. Mai 1994 bestand lediglich Streit darüber, ob der Brandschaden durch einen von der Mieterin in ungenügendem Abstand von einer Teppichrolle angebrachten Punktstrahler oder durch die Entzündung eines bauseits verlegten Kabels entstanden war. Ähnliche Grundsätze hatte bereits der in dieser Entscheidung zitierte III. Zivilsenat des BGH ( vgl. BGH NJW 1994, 2096) in seinem Urteil vom 3. März 1994 zu der Frage entwickelt, wer die Beweislast dafür trägt, dass der Brandschaden in einem der Bundeswehr zur Unterbringung von Soldaten überlassenen Gebäude durch diesen Gebrauch verursacht worden ist. In jenem Fall war streitig, ob der Schaden dadurch entstanden war, dass Soldaten auf dem Dachboden geraucht und das dort lagernde Stroh durch eine glimmende Zigarette entzündet hatten oder ob ein Kurzschluss in einer auf dem Dachboden verlegten Stromleitung die Brandursache war. Den vorgenannten Entscheidungen war gemein, dass nur eine Schadensursache in Betracht kam, die entweder aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters oder aus dem Mietgebrauch herrührte.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 22. Oktober 2008 (NJW 2009, 142, 143) zugleich die Fortgeltung der früheren Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH vom 31. Mai 1978 (vgl. NJW 1978, 2197 [BGH 31.05.1978 - VIII ZR 263/76]) bekräftigt und auf den entscheidenden Unterschied zu der damaligen Fallgestaltung hingewiesen.

In dem dort entschiedenen Fall war nämlich eine aus § 282 BGB a. F. herzuleitende Beweislastumkehr abgelehnt worden, weil gerade nicht feststand, dass die Brandursache im Bereich des Vermieters lag und weil eine Verursachung durch (fahrlässige) Brandstiftung Dritter (weggeworfener Zigarettenstummel) nicht ausgeschlossen war. In dem der Entscheidung vom 22. Oktober 2008 zu Grunde liegenden Fall lässt sich nach den in den Tatsacheninstanzen getroffenen Feststellungen eine Einwirkung Dritter dagegen ausschließen. Das gleiche gilt für die im Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 31. Mai 1978 zur Abgrenzung zitierte Entscheidung desselben Senats vom 16. Oktober 1963 (vgl. BGH NJW 1964, 33). In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall stand nämlich fest, dass die Gefahr für die Beschädigung der Mietsache aus einem Gefahrenbereich kam, für den der Vermieter einzustehen hatte.

Im vorliegenden Fall ist aber, wie oben ausgeführt, nach den mit Tatbestandswirkung getroffenen Feststellungen des Landgerichts und nach dem eigenen Vorbringen der Klägerinnen im ersten Rechtszug eine Einwirkung Dritter, insbesondere durch fahrlässige oder vorsätzliche Brandstiftung, als Schadensursache gerade nicht ausgeschlossen. Wenn aber offen bleibt, ob die Schadensursache entweder aus dem Verantwortungsbereich des Mieters oder aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt, ist für eine Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Gefahrenbereichen kein Raum (vgl. auch Senat NJW-RR 1996, 521, 522) [OLG Celle 29.11.1995 - 2 U 210/94].

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Klägerin zu 1 und die Beklagte in Ziff. 4 des schriftlichen Mietvertrages vereinbart haben, dass die Vermieterin nicht für Schäden haftet, die durch Dritte an den Sachen des Mieters verursacht werden und dass es insoweit dem Mieter obliegt, sich gegen alle Gefahren wie Feuer usw. selbst zu versichern. Damit haben die Mietvertragsparteien ausdrücklich klargestellt, dass ein von Dritten und sei es von den weiteren Mitmietern und deren Angestellten in dem Hallenkomplex gleich auf welche Weise verursachter Brandschaden an dem Lagerbestand der Klägerin zu 1 nicht dem Verantwortungsbereich der Beklagten als Vermieterin zuzurechnen ist. Diese Abrede begegnet keinen Wirksamkeitsbedenken, weil sie auf einem vernünftigen Ausgleich der beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen beruht. Die Beklagte hat der Klägerin zu 1 mit dem Mietvertrag vom 20. April 2006 eine um ein Drittel kleinere Fläche (2.000 m² statt 3.000 m ²) für einen um 70 % geringeren Nettomietzins vermietet, der nach der Erfahrung des Senats als Fachsenat für gewerbliche Mietsachen auch absolut gesehen mit 750 EUR als verhältnismäßig niedrig anzusehen ist. Vor diesem Hintergrund hat sich die Risikoverlagerung für Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters nachvollziehbar in der Kalkulation der Miethöhe niedergeschlagen. Auch aus Sicht der Klägerin zu 1 musste es sich aufdrängen, dass sie infolge der Verweisung auf ihre Obliegenheit zur Versicherung der eingebrachten Sachen gegen Feuer nicht erwarten konnte, die Beklagte werde als Gegenleistung für die verhältnismäßig geringe Miete auch die Haftung für diejenigen Schäden übernehmen, die durch die Einwirkung Dritter, insbesondere durch die weiteren Mieter in dem parzellierten Hallenkomplex, an dem hochwertigen Lagerbestand der Klägerin eintreten können.

Für einen deliktischen Schadensersatzanspruch liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verkehrssicherungspflicht und deren Kausalität für den behaupteten Schaden ohnehin bei den Klägerinnen.