Die Rechtssache dürfte keine grundsätzliche Bedeutung haben und eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich sein. Die Berufung hat nach vorläufiger Beurteilung aus folgenden Gründen auch keine Aussicht auf Erfolg:

I. Herausgabeanspruch bezüglich der Kontoauszüge

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht den Anspruch der Klägerin auf Herausgabe der im Klagantrag näher bezeichneten Kontounterlagen gemäß § 675 Abs. 1 i.V.m. § 667 Alt. 2 BGB bejaht.

Der zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossene Verwaltungsvertrag ist als Dienstvertrag mit geschäftsbesorgungsvertraglichem Charakter anzusehen, auf den gemäß § 675 Abs. 1 BGB die §§ 665 bis 670 BGB Anwendung finden. Danach hat die Klägerin als Geschäftsherrin bei Beendigung des Verwaltungsverhältnisses einen Anspruch gemäß § 667 BGB auf Herausgabe all dessen, was der Beauftragte zur Ausführung des Auftrages erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat. Zu den aus der Geschäftsbesorgung erlangen Sachen gehören auch die streitgegenständlichen Kontounterlagen.

1. Der Beklagten ist allerdings zuzugeben, dass die bloße Verpflichtung zur Rechnungslegung gemäß den §§ 666, 259 BGB zwar die Darlegung und Erläuterung sowie den Nachweis der Auftragsabwicklung erfordert; zur Erfüllung der hierfür gebotenen Vorlage von Belegen ist aber nicht die Aushändigung bzw. Übersendung der Originalunterlagen notwendig, sondern es genügt die Einsichtnahme oder Übersendung von Kopien ( BGHZ 39, 87, 92 f.; Palandt/Heinrichs, BGB 67. Aufl. § 261 Rdn. 23). Entgegen der Auffassung der Beklagten war sie der Klägerin gegenüber aber nicht nur zur Rechenschaftslegung gemäß den §§ 666, 259 BGB, sondern - jedenfalls nach Beendigung des Verwaltungsvertrages - auch zur Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten gemäß § 667 Alt. 2 BGB verpflichtet.

2. Aus der Geschäftsbesorgung erlangt sind alle Sachen und Rechte, die der Beauftragte aufgrund eines inneren Zusammenhangs mit dem geführten Geschäft erhalten oder angelegt hat ( BGHZ 143, 373, 375; OLG Hamm NJW-RR 2001, 1504, 1505 [OLG Hamm 06.07.2000 - 28 U 107/99]). Der Beauftragte hat dabei sowohl die vom Dritten erhaltenen als auch die selbst über die Geschäftsführung angelegten Urkunden, Belege, Unterlagen, Akten und Notizen mit Ausnahme rein privater Aufzeichnungen herauszugeben ( BGHZ 109, 260, 265; BGH, Urteil vom 17. Februar 1988 - IV a ZR 262/86, NJW 1988, 2607 [BGH 17.02.1988 - IVa ZR 262/86]; KG NJW 1989, 532, 532 f.). Entscheidend ist dabei der Gesichtspunkt, dass der Auftraggeber das erhalten muss, was ihm gebührt, weil es sich um seine Angelegenheit handelt (MünchKommBGB/Seiler, 4. Aufl., § 667 Rdn. 9). Insbesondere die für die Rechnungslegung erforderlichen Belege sind dem Auftraggeber gemäß § 667 BGB - über die Verpflichtung gemäß den §§ 666, 259 BGB hinausgehend - auszuhändigen (OLG Hamm a.a.O.; Palandt/Heinrichs a.a.O.).

3. Gemessen daran sind die Kontoauszüge für die Treuhandkonten vorliegend "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" worden. Soweit die Beklagte geltend macht, es handele sich bei den Konten lediglich um "Werkzeuge zur Umsetzung der ihr übertragenen Rechte und Pflichten" mit der Folge, dass sie die Kontoauszüge "aus eigenem originärem Recht" und "ausschließlich bei Gelegenheit des zwischen ihr und dem Kreditinstitut abgeschlossenen Girovertrages erhalten habe", verkennt sie, dass diese Treuhandkonten ausschließlich für die Verwaltungstätigkeit eröffnet wurden, deren Ausführung der Beklagten im Verhältnis zur Klägerin oblag. Das Geld, das auf den Konten verwahrt wurde, stand der Klägerin zu und war an diese gemäß § 667 Alt. 2 BGB heraus zu geben. Vor diesem Hintergrund spricht nichts dafür, die zu diesem Konto gehörenden Kontoauszüge nicht als im Rahmen des Treuhandverhältnisses erlangt anzusehen. Der von der Beklagten insoweit aufgestellte Vergleich mit anderen "Werkzeugen", wie z.B. den von ihr genutzten Räumlichkeiten oder Schreibwerkzeugen, ist verfehlt.

Im Gegensatz zu den Kontoauszügen geben diese Sachen keine Auskunft über das zwischen den Parteien bestehende Auftragsverhältnis und können unabhängig davon auch für jedes andere Geschäft genutzt werden. Die Treuhandkonten hingegen wurden ausschließlich zur Erfüllung des Geschäftsbesorgungsverhältnisses eröffnet und dienten allein dazu, die der Beklagten obliegende, fremd bezogene Verwaltungstätigkeit zu ermöglichen. Demzufolge ist nach Beendigung der Verwaltertätigkeit auch kein eigenes Interesse des Beklagten an den Kontounterlagen mehr erkennbar. Bei den streitgegenständlichen Kontoauszügen handelt es auch nicht um private Aufzeichnungen, für die eine Herausgabepflicht nicht bestünde ( KG NJW 1989, 532 [KG Berlin 12.09.1988 - 24 W 2242/88]), sondern um wesentliche und bedeutsame Unterlagen, die der Geschäftsherr zur Fortführung der laufenden Geschäfte benötigt.

Soweit die Beklagte sich zum Beweis für die Richtigkeit ihrer Auffassung auf die von ihr zitierten Entscheidungen beruft, ergibt sich daraus ebenfalls keine andere Beurteilung, weil diese entweder den Auftragscharakter des Verwaltervertrages und damit die Anwendbarkeit des § 667 BGB verkennen (z.B. AG Diepholz) oder sich bloß mit der Rechnungslegungspflicht aus den §§ 666, 259 BGB befassen (z.B. OLG München NJW 2008, 250 f.), während hier der Anspruch auf Herausgabe aus § 667 Alt. 2 BGB folgt.

II. Zahlungsanspruch

Der Klägerin steht auch der ihr vom Landgericht zugesprochene Anspruch auf Zahlung in Höhe von 4 600,83 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. März 2007 gegen die Beklagte gemäß § 675 Abs. 1 i.V.m. § 667 Alt. 2 BGB zu.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die vom Landgericht gewählte Berechnungsmethode nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat ausgehend von der durch die Beklagten aufgestellte Abrechnung die gegen einzelne Positionen vorgebrachten Einwände der Klägerin auf ihre Berechtigung überprüft. Diese Vorgehensweise ist vor dem Hintergrund, dass die Klägerin nicht die Abrechnung an sich, sondern nur einzelne Positionen davon in Frage stellt, sachgerecht.

1. Liegenschaft D. -L.

Aus der vorgelegten Abrechnung des Jahres 2000 ergibt sich für die Liegenschaft D.-L. ein Abrechnungsguthaben in Höhe von 1 403,16 € zu Gunsten der Klägerin.

Auf der Grundlage der Abrechnung der Beklagten, die mit einer Nachforderung in Höhe von 7 475,45 € schließt, errechnet sich aufgrund der berechtigten Einwände der Klägerin ein Änderungsvolumen in Höhe von 8 878,61 € zu ihren Gunsten und mithin ein Zahlungsanspruch in Höhe von 1 403,16 €.

a) Die unstreitig falsch verbuchte Eigentümerzahlung in Höhe von 240,27 € war von der Ausgabenseite abzuziehen und der Einnahmenseite zuzurechnen. Die hieraus resultierende Änderung in Höhe von 480,54 € wird auch von der Berufungsbegründung nicht angegriffen.

b) Zu Recht hat das Landgericht auch die von der Klägerin vorgetragenen Einwände gegen den geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten gemäß § 670 BGB wegen der von ihr entrichteten Sollzinsen von insgesamt 5 539,96 € für die Jahre 1999 bis 2006 in Höhe von 5 169,68 € für durchgreifend erachtet und die Beklagte lediglich für berechtigt gehalten, die Sollzinsforderungen für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von insgesamt 370,28 € in die Abrechnung einzustellen.

aa) Anders als die Beklagte meint, hat das Landgericht nicht verkannt, dass es sich bei den Sollzinsen um Aufwendungen handelt, die ihr als Kontoinhaberin des Treuhandkontos gegenüber der Kreissparkasse S. entstanden sind. Dementsprechend hat das Landgericht auch die geltend gemachten Sollzinsbelastungen für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von 369,63 € und 0,65 € als Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten gemäß § 670 BGB anerkannt und dessen Einstellung in die Abrechnung zu Gunsten der Klägerin berücksichtigt (LGU 14, 16). Auch hinsichtlich der in den Jahren 1999 bis 2004 angefallenen Sollzinsforderungen der Beklagten in Höhe von 5 169,68 € steht ihr grundsätzlich ein Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB gegen die Klägerin zu; dieser ist jedoch aufgrund Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB sowie wegen des Einwands der Verwirkung gemäß § 242 BGB nicht mehr durchsetzbar.

(1) Einer Geltendmachung der Ersatzansprüche hinsichtlich der Sollzinsen für die Jahre 1999 bis 2003 steht die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen.

Der Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beträgt für Ansprüche, die nach dem 1. Januar 2002 entstanden sind, gemäß § 195 BGB drei Jahre. Für Ansprüche, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, greift zwar grundsätzlich die 30-jährige Verjährungsfrist nach § 199 BGB a.F., allerdings gilt nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB für Ansprüche, die am 1. Januar 2002 bereits bestanden hatten und noch nicht verjährt waren, ebenfalls die Vorschrift des neuen Schuldrechts, d.h. auch für diese gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB ist der 1. Januar 2002 als Beginn der Verjährungsfrist anzusehen, wenn die subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Anspruchsvoraussetzungen) am 1. Januar 2002 vorgelegen haben ( BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, NJW 2007, 1584, 1586 f.).

Danach ist der Aufwendungsersatzanspruch für die Sollzinsen der Jahre 1999 bis 2001 am 31. Dezember 2004 verjährt. Der Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB ist mit Ablauf des Jahres, in welchem die Sollzinsen anfielen, fällig geworden. Für die Fälligkeit des Anspruchs auf Aufwendungsersatz nach § 670 BGB gilt, dass er mit der das Vermögen des Beauftragten belasteten Aufwendung, also mit der Auftragsausführung oder ihres aufwendungsbezogenen Teils, spätestens aber mit Beendigung des Auftragsverhältnisses fällig wird (Martinek in: Staudinger, BGB Neubearbeitung 2006, § 670 Rdn. 35). Durch besondere Vereinbarung der Beteiligten kann auch die periodische Erstattung von laufend zu tätigenden Aufwendungen vorgesehen sein (Martinek a.a.O.). Davon ist hier aufgrund der zwischen den Parteien über Jahre praktizierten Vorgehensweise auszugehen. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, dass im Bereich der Wohnungsverwaltung als entgeltlicher Geschäftsbesorgung regelmäßig anzunehmen ist, dass die Parteien dieses langfristigen Dauerschuldverhältnisses aus Praktikabilitätsgründen eine Abrechnungsvereinbarung ähnlich einer Kontokorrentabrede getroffen haben (LGU 12). Demzufolge ist der Anspruch der Beklagten auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihr entrichteten Sollzinsen jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr entstanden.

Angesichts dessen sind auch die Aufwendungsersatzansprüche bezüglich der Sollzinsen für die Jahre 2002 und 2003 mit Ablauf des Jahres 2005 bzw. 2006 verjährt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist eine Hemmung der Verjährung gemäß § 203 Satz 1 BGB nicht eingetreten. Die für die Hemmung der Verjährung darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat nämlich zu einer etwaigen Verjährungshemmung Ende 2006 keinen Vortrag gehalten und sich lediglich auf den Eingang der Klage bei Gericht im Juli 2007 und ihrer Zustellung im selben Monat berufen.

(2) Mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Aufwendungsersatzansprüche der Beklagten in Gestalt der von ihr entrichteten Sollzinsen für die Jahre 1999 bis 2003 gemäß § 242 BGB für verwirkt erachtet. Ergänzend ist auszuführen, dass die Beklagte sich widersprüchlich verhält, weil sie die nunmehr geltend gemachten Zinsforderungen nicht bereits - ihrer Rechenschaftspflicht gemäß § 666, 259 BGB entsprechend - in den Abrechnungen der Vorjahre aufgeführt hatte. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte in diesen Abrechnungen bereits (andere) Sollzinsen als Aufwendungen aufgeführt und abgerechnet hatte. Vor diesem Hintergrund durfte die Klägerin darauf vertrauen, nicht mehr für weitere Sollzinsen in Anspruch genommen zu werden.

Sofern die Beklagte beanstandet, die Annahme der Verwirkung führe dazu, dass das abgeflossene Kontoguthaben in Form der bislang nicht abgerechneten Sollzinsen "nochmals" an den Klägerin zu zahlen sei, verkennt sie die Folgen der Verwirkung. Diese hat nur zur Folge, dass die Beklagte die abgeflossenen Sollzinsen nicht über die Abrechnung gegenüber der Klägerin geltend machen kann. Diesem Ergebnis stehen auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts (LGU 16), wonach allein die Begleichung der Sollzinsen aus dem Treuhandkonto es nicht ausschließt, diese Kontobelastungen in das Abrechnungsverhältnis einzustellen, nicht entgegen. Dass eine solche von dem Beauftragten erbrachte Aufwendung und sein daraus resultierende Ersatzanspruch gemäß § 670 BBG grundsätzlich zu berücksichtigen sind, ergibt sich schon daraus, dass das Landgericht die nicht mit dem Einwand der Verjährung oder Verwirkung behafteten Sollzinsbelastungen für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von 370,28 € zu Gunsten der Beklagten einbezogen hat.

Anders als die Beklagte offensichtlich meint, greift die Verjährung bzw. Verwirkung auch für Ansprüche, die in die Rechnungslegung eingebracht werden. Die von dem Beklagten insoweit zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1500 ff.) betrifft eine andere Sachverhaltskonstellation und ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig.

c) Auch hinsichtlich der Mieterin P. ist die Abrechnung der Beklagten in mehreren Punkten fehlerhaft, sodass sich insoweit eine Änderung zu Gunsten der Klägerin in Höhe von 1 518,39 € ergibt.

Nach ihrem eigenen Vorbringen hat die Beklagte der Klägerin die uneinbringliche Nebenkostenforderung in Höhe von 474,06 € sowie die in dem verlorenen Prozess gegen die Mieterin P. entstandenen Verfahrenskosten in Höhe von 570,27 € erstattet. In der Eigentümerabrechnung des Jahres 2006 für die Liegenschaft D.-L.-Ring ... verbuchte die Beklagte diese von ihr geleistete Schadensersatzzahlung in Höhe von insgesamt 1 044,33 € allerdings fehlerhaft unter der Position "Zahlung an Eigentümer" als Ausgabe in der Jahresabrechnung. Diese Zahlung der Beklagten auf die Schadensersatzforderung erfolgte jedoch außerhalb des eigentlichen Treuhandverhältnisses als eigene Schadensersatzverpflichtung. Sie stellte daher keine fremdnützige Aufwendung der Beklagten für die Klägerin dar, die sie in die Abrechnung einstellen durfte. Zu Recht verweist das Landgericht darauf, dass die von der Beklagten praktizierte Abrechnung im Ergebnis dazu führen würde, dass letztlich die Klägerin die Schadensersatzzahlung des Verwalters an sie selbst finanzieren und die entsprechende wirtschaftliche Belastung tragen müsste.

Ebenfalls fehlerhaft ist die Einstellung des Zahlungsrückstandes der Mieterin

P. in Höhe von 474,06 € in der Abrechnung unter die Rubrik "Ausgaben" erfolgt. Im Hinblick auf den verlorenen Rechtsstreit gegen die Mieterin P. war der Rückstand in Höhe von 474,06 € vielmehr auszubuchen, da er durch die Schadensersatzzahlung der Beklagten inzwischen ausgeglichen war. Soweit die Beklagte einwendet, die Zahlungen würden sich im Ergebnis aufheben und folglich kein Schaden bei der Klägerin verbleiben, kann ihr nicht gefolgt werden. Das Gegenteil ist der Fall. Die Zahlung addieren sich vielmehr, weil sie beide auf der Ausgabenseite stehen.

d) Bezüglich des von der Beklagten in der Eigentümerabrechnung 2006 aufgeführten Einnahmevortrags aus 2005 in Höhe von 2 337,49 € hat die Klägerin eingewandt, tatsächlich müsse dieser in Höhe von 3 897,49 € beziffert werden, da Zahlungen von ihr für die Liegenschaft D.-L. in Höhe von insgesamt 1 560 € nicht berücksichtigt seien. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, dass die Beklagte diese Zahlung nicht wirksam bestritten hat. Ein bloß einfaches Bestreiten genügte angesichts des substantiierten Klägervortrags und des außergerichtlichen Schreibens der Beklagten vom 2. Mai 2007 (Anlagenheft I), in dem sie ausführte, die genannten Beträge seien von ihr "vereinnahmt" und "nicht vollständig erfasst" worden, weshalb sich ihre Forderung um 1 630 € (1 560 € für die Liegenschaft D.-L. und 70 € für die Liegenschaft H. -L.) reduziere, nicht ( BGH, Urteil vom 1. Dezember 2005 - I ZR 284/02, TranspR 2006, 202 ff. zitiert nach juris Tz. 16). Im Übrigen wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des landgerichtlichen Urteils (LGU 20/21) verwiesen.

e) Des Weiteren war zu Gunsten der Klägerin in dem Abrechnungsverhältnis der Liegenschaft D.-L. ein Umbuchungsbetrag in Höhe von  150 € zu berücksichtigen. Den diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts ist die Beklagte auch in ihrer Berufungsbegründung nicht ausdrücklich entgegen getreten.

2. Liegenschaft H. -L.

Aus dem Abrechnungsverhältnis der Liegenschaft H. -L. ergibt sich zu Gunsten der Klägerin ein Anspruch in Höhe von 3 197,67 €. Auf der Grundlage der Abrechnung der Beklagten, die mit einem Guthaben der Klägerin in Höhe von 848,17 € endet, führen die berechtigten Einwände der Klägerin zu einem zu ihren Gunsten zu berücksichtigenden Änderungsvolumen in Höhe von 2 349,50 €.

a) Dabei schlagen die Verringerung der Ausgaben für die Kabel-TV-Gebühren von 1 031,88 € auf 419,52 € zu Gunsten der Klägerin in Höhe von 612,36 € und die Reduzierung der eingestellten Rückstände der Mieter P. /C. von 623,62 € auf 407,94 € zu Gunsten der Klägerin in Höhe von 215,68 € zu Buche, während sich zu ihren Lasten in Höhe von  300 € auswirkt, dass die Einnahmen durch den Mieter H. von 628,60 € auf 328,60 € zu reduzieren sind.

b) Die seitens der Beklagten als Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB eingestellten Sollzinsforderungen in Höhe von 1 901,46 € sind nach dem bereits unter Ziff. 1b) dargestellten Erwägungen wegen Verjährung bzw. Verwirkung für die Jahre 1999 bis 2003 nicht durchsetzbar und demzufolge in der Abrechnung nicht zu ihren Gunsten zu berücksichtigen. Zwar wäre ein Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten in Höhe von 42,13 € für das Jahr 2004 noch durchsetzbar. Da dieser Zinsanteil aber unstreitig bereits in die Eigentümerabrechnung des Jahres 2005 eingestellt worden war und dort abgerechnet wurde, ist der von der Beklagten angesetzte Posten für die Sollzinsforderungen von 1 901.46 € komplett zu streichen.

c) Aus den bereits unter Ziff. 1d) dargestellten Erwägungen war der Vortrag der Eigentümerzahlungen aus dem Jahre 2005 um eine Zahlung in Höhe von 70 € zu erhöhen, was einen entsprechenden Änderungsbedarf zu Gunsten der Klägerin zur Folge hat.

d) Nach Einstellung der hier zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigenden Umbuchung von  150 € (vgl. Ziffer 1e) errechnet sich genau der vom Landgericht zugesprochene Zahlungsbetrag.