Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen die Festsetzung von Ausgleichszahlungen für Freistellungen von Belegungsbindungen nach § 7 NWoFG.

Mit Bescheid vom 3. Juli 2001 bewilligte H. - I. - (im Folgenden: J.) dem Kläger auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG ein Landesdarlehen in Höhe von 253.498,51 € für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 35 Wohnungen (2.727,58 m² geförderte Wohnfläche) in der K. in L.. Zu den „rechtlichen Grundlagen“ der Förderung zählen nach Ziff. III des Bescheides unter anderem „die Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Niedersachsen (WFB) in der zur Zeit der Bewilligung geltenden Fassung“.

Am 27./30. November 2001 schlossen der Kläger und die J. eine ergänzende Vereinbarung über die bewilligte Förderung (im Folgenden: Fördervereinbarung) ab, die unter anderem folgende Bestimmungen enthält:

	§ 2
	Zweckbestimmung der geförderten Wohnungen
	(1) Die geförderten Wohnungen dürfen nur an Wohnungssuchende vermietet werden, deren Einkommen (Gesamteinkommen aller zum Haushalt gehörenden Personen) innerhalb der Grenze nach § 25 II. WoBauG liegt.
	(2) Die Größe der Wohnung muss bei der Vermietung in angemessenem Verhältnis zur Größe des Mieterhaushaltes stehen. Angemessen sind:
	[...]
	- für vier Haushaltsmitglieder bis 85 qm
	[...]
	Die zuständige Wohnungsbauförderungsstelle kann einer Überschreitung dieser Wohnflächengrenzen bis zu 10 % zustimmen, insbesondere wenn besondere bauliche Erfordernisse (Grundstückszuschnitt, Ausbau/Erweiterung vorhandener Baulichkeiten o. ä.) die Einhaltung der Grenzen nicht ermöglichen.
	(3) Der Zuwendungsempfänger hat sich vor Abschluss des Mietvertrages durch eine Bescheinigung der Wohnungsbauförderungsstelle nachweisen zu lassen, dass das Einkommen der oder des Wohnungssuchenden innerhalb der Grenze nach § 25 II. WoBauG liegt; die für die Wohnungsuchende oder den Wohnungsuchenden angemessene Wohnungsgröße ist in der Bescheinigung anzugeben.
§ 6
Freistellung
(1) Soweit eine Vermietung von geförderten Wohnungen an Wohnungssuchende, deren Einkommen innerhalb der Grenze nach § 25 II. WoBauG liegt, nach Maßgabe der vorstehenden Regelungen nicht möglich ist, kann die LTS oder die von ihr beauftragte Stelle die Freistellung der betroffenen Wohnungen von der vereinbarten Belegungs- und Mietpreisbindung zulassen. [...]
[...]
(3) Die LTS oder die von ihr beauftragte Stelle erteilt eine gebührenpflichtige Freistellung für die Dauer einer jeweils einmaligen Vermietung der betroffenen Wohnung. Für den Zeitraum der Freistellung ist die vereinbarte Belegungs- und Mietpreisbindung ausgesetzt. Die Freistellung erfolgt mit folgenden Auflagen:
1. Der Zuwendungsempfänger ist verpflichtet, eine andere Wohnung mit vergleichbarer Größe aus seinem Wohnungsbestand, die keiner Bindung unterliegt (Ersatzwohnung), an eine Berechtigte oder einen Berechtigten nach § 25 II. WoBauG zu vermieten (mittelbare Belegung), soweit und sobald eine entsprechende Wohnung hierfür zur Verfügung steht. Für die Ersatzwohnung darf die vor der Freistellung für die geförderte Wohnung gemäß § 4 zulässige Miete mit den Erhöhungsmöglichkeiten gemäß § 4 Abs. 2 erhoben werden.
2. Der Zuwendungsempfänger ist verpflichtet, die Differenz zwischen der am Markt erzielbaren Miete und der gemäß § 4 Abs. 1 und 2 zulässigen Höchstmiete für die freigestellte Wohnung an die LTS abzuführen. Der Zuwendungsempfänger wird von der Zahlungspflicht befreit, sobald die freigestellte Wohnung wieder bestimmungsgemäß vermietet wird oder eine mittelbare Belegung erfolgt.
Die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung der betroffenen Wohnung verlängert sich um den Zeitraum zwischen Freistellung und Belegung einer Ersatzwohnung gemäß Ziffer 1. Wird eine Ersatzwohnung nicht zur Verfügung gestellt, so verlängert sich die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung um die Dauer der Freistellung (Dauer der einmaligen Vermietung).
[...]

Unter dem 1. August und dem 12. Oktober 2019 beantragte der Kläger bei der Beklagten, ihn hinsichtlich zweier - jeweils 115,5 m² großer - Wohnungen in dem Gebäude M. von den Belegungsbindungen freizustellen. Die Wohnung „EGR“ (im Folgenden: Wohnung N.) sei ab dem 1. Dezember 2019 an Herrn N. vermietet, dessen Antrag auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung die Beklagte mit Bescheid vom 23. Juli 2019 abgelehnt habe. Für die „Wohnung 27“ (im Folgenden: Wohnung O.), die ab dem 1. September 2019 an Familie O. vermietet sei, habe trotz vielfacher Bewerbung über lange Zeit kein geeigneter, zum Berechtigtenkreis gehörender Haushalt gefunden werden können. Unter dem 4. November 2019 wurde der - vierköpfigen - Familie O. allerdings ein Wohnungsberechtigungsschein erteilt, der sie zum Bezug einer mit öffentlichen Fördermitteln geförderten Wohnung mit einer Wohnfläche bis zu 85 m² berechtigte.

Mit den beiden streitgegenständlichen Bescheiden vom 4. November 2019 stellte die Beklagte den Kläger hinsichtlich der vorbezeichneten Wohnungen unter Bezugnahme auf § 11 Abs. 1 Nr. 3 und § 7 NWoFG für die Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse von der Belegungsbindung „angemessene Wohnfläche“ frei. Als Ausgleichsleistung für die Freistellung setzte sie „im Rahmen ihres Ermessens“ einen Betrag von (22 m² x 0,50 € x 60 Monate =) 660,- € (Wohnung O.) bzw. von (115,5 m² x 0,50 € x 60 Monate =) 3.465,- € (Wohnung N.) fest. Zur Begründung führte sie aus, der Kläger habe nachgewiesen, dass er sich erfolglos um die Vermietung an Berechtigte mit Wohnberechtigungsschein bemüht habe. Berechtigte Wohnungssuchende, die zur Anmietung bereit gewesen seien, hätten ihr, der Beklagten, nicht vorgelegen. Durch die Vorgaben in Nr. 65.2.1 der neugefassten Wohnraumförderbestimmungen des Landes Niedersachsen vom 2. Juli 2019 (- WFB -, Nds. MBl. 2019 S. 1075) habe sich das bisherigen Verfahren zur Festlegung des Geldausgleichs geändert. Bei Freistellungen von den Belegungsbindungen sei ein Geldausgleich in Höhe von 0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat zu erheben. Dieser werde aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung als einmaliger Betrag im Voraus festgelegt. Dabei sei nach den Wohnraumförderbestimmungen regelmäßig eine Mietdauer von mindestens fünf Jahren zugrunde zu legen.

Am 4. Dezember 2019 hat der Kläger Klage erhoben.

Mit Bescheid vom 12. März 2020 hat die Beklagte ihren die Wohnung N. betreffenden Bescheid vom 4. November 2019 dahingehend geändert, dass die Freistellung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 NWoFG von den Belegungsbindungen (angemessene Wohnungsgröße und einzuhaltende Einkommensgrenze) und den Mietbindungen gemäß § 7 und § 9 NWoFG erteilt worden ist. Die Auflage eines einmaligen Geldausgleichs in Höhe von 3.465,- € als Ausgleich für die Freistellung hat die Beklagte aufgehoben und stattdessen die in § 6 Abs. 3 der Fördervereinbarung vorgesehenen Auflagen festgesetzt. Von der Festsetzung einer Mietabschöpfung hat die Beklagte allerdings abgesehen und dies damit begründet, dass die mit den Mietern vereinbarte Nettokaltmiete von 6,55 €/m² der nach der Fördervereinbarung zulässigen Höchstmiete entspreche. Zur weiteren Begründung hat die Beklagte ausgeführt, durch die in § 6 der Fördervereinbarung getroffenen Regelungen bei Freistellungen von der einzuhaltenden Einkommensgrenze sei ihr Auswahlermessen an die dort bestimmten Ausgleiche gebunden. Diese Regelungen gingen als speziellere Vorgaben den Wohnraumförderbestimmungen vor. Da nach § 6 Abs. 3 der Fördervereinbarung für den Zeitraum der Freistellung die vereinbarte Belegungs- und Mietpreisbindung ausgesetzt sei, sei der Bescheid vom 4. November 2019 darüber hinaus um die Freistellung von den Mietbindungen zu erweitern gewesen.

Zur Begründung der Klage trägt der Kläger (nunmehr noch) vor, auch die in Bezug auf die Wohnung O. festgesetzte Ausgleichszahlung sei rechtswidrig. Grundlage des Bewilligungsbescheides vom 3. Juli 2001 seien die seinerzeit geltenden Wohnraumförderbestimmungen, die noch keinen festen Ausgleichsbetrag vorgesehen hätten. Die Frage der Freistellung sei in § 6 der Fördervereinbarung abschließend geregelt. Die Regelung erfasse auch die Freistellung von der Einhaltung der für den Haushalt angemessenen Wohnungsgröße; mit der Wendung „nach Maßgabe der vorstehenden Regelungen“ nehme § 6 Abs. 1 der Fördervereinbarung auf sämtliche in § 2 der Fördervereinbarung geregelten Tatbestände Bezug. Da die Wohnung O. - wie die Wohnung N. - zu einem Mietzins vermietet sei, der unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, seien auch die Voraussetzungen für eine Mietabschöpfung nicht gegeben. Selbst wenn die Wohnraumförderbestimmungen vom 2. Juli 2019 hier anwendbar sein sollten, sei die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages im Voraus ermessensfehlerhaft. Nr. 65.2 WFB sehe lediglich vor, dass die Ausgleichszahlung auch für die gesamte Freistellung im Voraus entrichtet werden könne. Für die Begründung einer entsprechenden Verpflichtung biete er keine Grundlage. Eine solche könne ausschließlich als laufende monatliche Ausgleichszahlung auferlegt werden.

Mit Schriftsatz vom 5. Mai 2020 hat der Kläger den Rechtsstreit hinsichtlich des die Wohnung N. betreffenden Bescheides vom 4. November 2019 in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Kläger beantragt nunmehr noch,

den Bescheid der Beklagten vom 4. November 2019 betreffend die Freistellung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 Niedersächsisches Wohnungsförderungsgesetz für die Wohnung in F., E. (Mieter: G.) insoweit aufzuheben, als ihm eine Ausgleichsleistung für die Freistellung auferlegt ist.

Die Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung des Klägers an und beantragt im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, Rechtsgrundlage für die Festsetzung der Ausgleichsforderung sei § 11 Abs. 2 NWoFG, der nach der Übergangsregelung in § 19 Satz 2 NWoFG in der Fassung des Art. 1 des Gesetzes zur Neuordnung der Wohnraumförderung vom 29. Oktober 2009 (Nds. GVBl. S. 403 - im Folgenden: Fassung vom 29. Oktober 2009 -) auf nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnraum anwendbar sei. Während die Festsetzung eines Ausgleichs für die Freistellung nach § 11 Abs. 2 Satz 1 NWoFG zwingend sei, habe die Auswahl zwischen den möglichen Ausgleichen nach pflichtgemäßem Ermessen zu erfolgen. Als landesweit einheitlicher Rahmen für die Ermessensausübung sei Nr. 65 WFB heranzuziehen, soweit nicht bereits die abgeschlossenen Fördervereinbarungen Vorgaben zu den Ausgleichen enthielten. Zwar sei letzteres hier mit § 6 Abs. 3 der Fördervereinbarung grundsätzlich der Fall. Die Vorschrift gelte jedoch nur für Freistellungen von der einzuhaltenden Einkommensgrenze. Bei Freistellungen von der Einhaltung der für den Haushalt angemessenen Wohnungsgröße - wie im Fall der Wohnung O. - richte sich der Ausgleich nach Nr. 65 WFB, was ihr ihre oberste Fachaufsichtsbehörde bestätigt habe. Da der Kläger keine Ersatzwohnung zur Vermietung an Berechtigte gemäß Nr. 65.5 WFB als Ausgleich zur Verfügung stellen könne, habe sie sich für die Festsetzung eines Geldausgleichs gemäß Nr. 65.2.1 WFB entschieden. Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung habe sie darüber hinaus von der ihr in Nr. 65.2.1 Satz 2 und 3 WFB eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Geldausgleich als einmaligen Betrag festzusetzen. Von der Mietbindung habe sie den Kläger nicht freigestellt. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass sie, die Beklagte, nicht Vertragspartei der Fördervereinbarung sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.