Die Klage, über die nach Übertragungsbeschluss der Kammer durch den Einzelrichter entschieden werden konnte, ist als Anfechtungsklage zulässig, aber unbegründet.

Nach § 154 Abs.1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht.

Form- und Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Nachholung der gem. 154 Abs. 4 Satz 2 erforderlichen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge im Verlauf des Widerspruchsverfahrens. Die Beklagte hat diesen Verfahrensfehler damit gem. § 1 Abs. 1 NdsVwVfG iVm. § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG geheilt. Das Verfahren nach § 154 Abs. 4 S. 2 BauGB akzentuiert die in § 28 VwVfG normierte Anhörungspflicht, modifiziert aber darüber hinaus das Verwaltungsverfahren nicht. Die Regelung über die Heilung (§ 45 VwVfG) bleibt deshalb anwendbar. Eine andere Regelung wäre auch nicht sinnvoll, weil die berechtigten Interessen des Betroffenen durch Nachholung der Anhörung (§ 45 Abs. 1 S. 3 VwVfG) gewahrt und andererseits unökonomische Wiederholungen von Verwaltungsverfahren und/oder Gerichtsverfahren vermieden werden (vgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 - n. juris).

In materiell-rechtlicher Hinsicht bestehen ebenfalls keine Bedenken gegen den angefochtenen Bescheid. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer - wie hier - sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen vor.

Das Grundstück mit dem Eigentumsteil des Klägers liegt im Geltungsbereich der Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 12. Juli. 1984 - Sanierungssatzung - .

Die Sanierungssatzung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in § 3 StBauFG bzw. § 136 BauGB. Die für Sanierungsmaßnahmen in diesen Regelungen enthaltenen Voraussetzungen städtebaulicher Missstände, zu deren Behebung die Maßnahmen erforderlich sind, lagen hier offensichtlich vor. Sie ergeben sich insbesondere aus dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, in dem vor allem die Verkehrssituation auf Grund der unzureichenden Versorgung der Innenstadt mit Stellplätzen und der Mangel im baulichen Zustand von Straßen und Wegen, aber auch unzureichende Fußwegeverbindungen und Mängel im baulichen Zustand der Gebäude aufgeführt sind, welche die Funktionsfähigkeit des Gebietes als Versorgungszentrum eines Mittelzentrums in Frage gestellt haben.

Die Satzung wurde am 6. Februar 1985 von der Bezirksregierung Weser-Ems genehmigt und am 15. März 1985 (Amtsblatt für den Regierungsbezirk Weser-Ems S. 297) veröffentlicht. Das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers wird von der Sanierungssatzung der Beklagten räumlich erfasst. Die jetzige Flurstücksbezeichnung 595/4 des Grundstücks findet sich zwar nicht in der der Satzung beigegebenen Liste der vom Sanierungsgebiet umfassten Grundstücke. Dies ist jedoch auf eine Änderung der Flurstücksbezeichnung zurück zu führen. Das Grundstück liegt aber eindeutig - und unstreitig - innerhalb der von § 2 der Sanierungssatzung festgelegten Grenzen des Sanierungsgebietes.

Die Beklagte hat auch unter Einschaltung der Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft (NILEG) als Sanierungsträgers eine Sanierung durchgeführt. Sanierung ist die Gesamtmaßnahme, die darauf angelegt ist, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrere städtebaulicher Einzelmaßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Die von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen zur Behebung der städtebaulichen Missstände ergeben sich zum Einen ebenfalls aus dem Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen durch den Sanierungsträger vom Juni 1984, zum Anderen aus den detaillierten Angaben in der vom sachverständigen Zeugen Eberhardt im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22. Oktober 2002 vorgelegten und erläuterten Karte (Beiakte E). Die in dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen aufgeführten Maßnahmen wurden zwar nicht vollständig realisiert. Nach der am 22. Oktober 2002 vorgelegten Karte und auch dem Erläuterungsbericht zu den besonderen Bodenrichtwertkarten (Beiakte C) erfolgten jedoch erhebliche Straßenbaumaßnahmen, bei denen Straßen umgestaltet und entsprechend dem historischen Ausbau wieder hergerichtet bzw. als verkehrsberuhigt ausgebaut worden sind, sowie Maßnahmen zur Sanierung der Wallanlage, der Bau einer Parkpalette und der Ausbau des Gildeparkplatzes. Darüber hinaus wurden fußläufige Verbindungen geschaffen und Baumaßnahmen der Modernisierung, des Abbruchs und Neubaus von Gebäuden, zum Teil durch Einsatz öffentlicher Mittel, durchgeführt. Trotz der entfallenen Maßnahmen, etwa der Aussiedlung eines Gewerbebetriebes, haben die durchgeführten Maßnahmen insgesamt immer noch ein solches Gewicht, dass sie sich nicht als bloße Erschließungsmaßnahmen, sondern als Sanierung im genannten Sinn darstellen.

Die Sanierung ist gem. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB abgeschlossen, nachdem die Beklagte mit bestandskräftigem Bescheid vom 16. Juli 1999 die Durchführung der Sanierung für das hier betreffende Grundstück gem. § 163 Abs. 1 BauGB für abgeschlossen erklärt hat.

Die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gem. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegen damit vor. Entgegen der Ansicht des Klägers steht dem keine Zusage der Beklagten, einen Ausgleichsbetrag nicht zu erheben, entgegen. In den vom Kläger hierzu vorgelegten Schreiben der Beklagten vom 12. und 19. Dezember 1985 heißt es:

„Mehrfach ist die Frage nach evtl. Ausbaubeiträgen für den Ausbau der ... gestellt worden. Hierzu kann ich Ihnen die erfreuliche Mitteilung machen, dass, wie bereits oben erwähnt, der Ausbau der ... im Rahmen der Innenstadtsanierung vom Bund und Land gefördert wird. Diese Förderung schließt eine Erhebung von Erschließungs- oder Verbesserungsbeiträgen nach den einschlägigen Vorschriften des Bundesbaugesetzes bzw. des Nieders. Kommunalabgabengesetzes aus. Der Ausbau der ... wird insoweit also für die Anlieger kostenlos sein.“

Die Beklagte hatte damit auf die von § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorgegebene Rechtslage hingewiesen. Danach sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Mit der Einschränkung im letzten Satz, dass „insoweit“ der Ausbau der ... kostenlos sein werde, wird im Hinblick auf diese Rechtslage eindeutig auf die im vorherigen Satz erwähnte Erhebung von Erschließungs- und Verbesserungsbeiträgen Bezug genommen. Der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB wird von dieser Formulierung weder wörtlich noch sinngemäß erfasst. Im Übrigen könnte die Rechtmäßigkeit der Erhebung eines Ausgleichsbetrages auf Grund der gesetzlich zwingend angeordneten Pflicht der Eigentümer zur Zahlung eines Sanierungsbetrages nicht durch eine vorherige rechtswidrige Zusicherung der Nichterhebung beeinträchtigt werden (OVG Schleswig, Beschluss vom 9. Juli 2001- 1 M 22/00 - NordÖR 2002, S. 21).

Rechtliche Bedenken bestehen auch nicht hinsichtlich der Höhe des Sanierungsbetrages. Der rechtmäßig zu erhebende Betrag fällt jedenfalls nicht niedriger aus als der vom Kläger mit dem angefochtenen Bescheid geforderte Betrag.

Die vom Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks auszugleichende Erhöhung des Bodenwertes besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung bediente sich die Beklagte nach den Angaben im angefochtenen Bescheid des „Modells Niedersachsen“. Dabei wird durch eine additive Methode die Bodenwerterhöhung in einem sogenannten Komponentenverfahren ermittelt. Diese in mehreren Bundesländern verwendete Berechnungsmethode ist als zulässiges Verfahren zur Berechnung der Bodenwerterhöhungen aus Anlass der Sanierung allgemein anerkannt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 8. Mai 2000 - 1 M 1287/00 - ; Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95 - ; Urteil vom 17. Januar 1997 . 1 L 1218/95 - , NdsRpfl. 1997, S.123, BRS 59 Nr. 250; Bartholomäi , NVwZ 2001, S. 1377 [BVerwG 23.02.2000 - BVerwG 11 C 3/99]).

Das Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die Maßnahmen (Neuordnungstand). Dabei ist jeder Rahmen wiederum in die vier Komplexe Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung), Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit) und Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in Form einer Rangskala von 1 (minimaler Missstand/minimale Maßnahme) bis 10 (maximaler Missstand/maximale Maßnahme) unterteilt. Jede der Klassen ist mit Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt. Die Anwendung des Verfahrens erfolgt davon ausgehend, indem das Bewertungsobjekt zunächst nach seinen Merkmalen in den Klassifikationsrahmen für Missstände und Maßnahmen eingestuft wird, und zwar für jeden der vier Komplexe in eine der Stufe 1 bis 10. Danach werden Klassenmittelwerte aus den vier Komplexen gebildet, unterschieden nach Missständen und Maßnahmen. Schließlich wird die prozentuale Wertsteigerung aus dem Modellrahmen (Matrix) für den Anfangswert entnommen (VG Gießen, Urteil vom 11. Dezember 2000 - 1 E 303/00 - NJOZ 2001, S. 435 m.w.N.)

Soweit ersichtlich ist die Beklagte bei der von ihr eigenständig vorgenommenen Berechnung der Sanierungsbeträge auch grundsätzlich nach diesem Verfahren vorgegangen. Sie hat insbesondere die Bodenwerterhöhung nicht schematisch den besonderen Richtwertkarten entnommen, was unzulässig wäre (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 25. April 1997 - 6 M 6441/96 - V.n.b.). Vielmehr hat sie nur den Anfangswert der Richtkarte entnommen und ist dann nach dem Klassifikationsschema des „Modells Niedersachsen“ vorgegangen. Allerdings ist auf dieser Ebene noch keine individualisierte Betrachtung der einzelnen Grundstücke erfolgt, sondern eine gleichmäßige Kategorisierung aller Grundstücke innerhalb einzelner gegenüber den Anfangswertzonen z.T. modifizierter Endwertzonen. Eine Individualisierung erfolgte erst anschließend, wie auch die Anrechnung nach § 155 BauGB, anhand der im Bescheid ausgewiesenen Kriterien.

Inwieweit dieses Verfahren der Beklagten noch in vollem Umfang von den anerkannten Vorgaben des „Modells Niedersachsen“ gedeckt ist, kann dahinstehen. Eine Verpflichtung der Beklagten, den nach § 192 Abs. 1 BauGB gebildeten Gutachterausschuss mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen zu beauftragen, bestand nicht (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96 - NVwZ-RR 1998, S. 582). Die Beklagte hat hier die Bewertung einzelner Grundstücke ausgehend von gebietsweise ermittelten Bodenrichtwerten vorgenommen. Mit dieser Methode kann die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung grundsätzlich korrekt ermittelt werden (vgl. OVG Lüneburg, ebd), durch die im Bescheid benannten Kriterien für die Individualisierung dürfte eine hinreichend grundstücksbezogene Ermittlung möglich sein. Es spricht auch viel dafür, dass diese Methode inhaltlich richtig angewandt worden ist. Insbesondere ist der von der Beklagten angenommene Wertermittlungsstichtag (31. Mai 1997) nicht schlechthin ungeeignet. Zwar ist ein auf den Abschluss der Sanierung, hier durch Abschlusserklärung am 16. Juli 1999, bezogener Bodenrichtwert in besonderem Maße zur Ableitung der Ausgleichsbeträge geeignet. In § 14 Satz 2 WertV ist aber ausdrücklich vorgesehen, dass ein Bodenrichtwert auch dann zur Wertermittlung herangezogen werden kann, wenn ihm allgemeine Wertverhältnisse zu einem früheren Zeitpunkt zu Grunde liegen und eventuelle Veränderungen in den Wertverhältnissen durch einen Zuschlag auf den Anfangswert oder einen Abschlag vom Endwert berücksichtigt werden (vgl. OVG Lüneburg, ebd.). Anhaltspunkte für eine derartige zu berücksichtigende Wertveränderung in dem angegebenen Zeitraum sind hier aber nicht ersichtlich.

Soweit der Kläger darüber hinaus die von der Beklagten im Rahmen des Modells Niedersachsen im einzelnen vorgenommenen Klassifikationen rügt, ist dies für die Entscheidung ebenfalls unerheblich. Denn das von der Beklagten damit ermittelte Ergebnis ist durch das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Einzelgutachten des zuständigen Gutachterausschusses jedenfalls dahingehend bestätigt worden, dass die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung nicht geringer ausgefallen ist als in dem angefochtenen Bescheid errechnet. Der Gutachterausschuss kommt zu dem Ergebnis, dass für das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 11.000 Euro anzunehmen sei, die damit deutlich höher liegt als die von der Beklagten angenommene Erhöhung von 15.481,02 DM = 7.915,32 Euro.

Die vom Kläger gegenüber diesem Gutachten erhobenen Einwände greifen nicht durch.

Es spricht bereits viel dafür, mit dem VG Gießen (vgl. Urteil vom 11. Dezember 2000 - 1 E 303/00 - NJOZ 2001, S. 435,441f.) anzunehmen, dass der Versuch, die Anwendung des „Modells Niedersachsen“ bei der Erstellung eines Gutachtens durch den zuständigen Gutachterausschuss für das konkret zu bewertende Grundstück hinsichtlich einzelner Einstufungen von Teilaspekten anzugreifen, um so eine günstigere Bewertung zu erreichen, grundsätzlich keinen Erfolg haben kann. Denn zum Einen ist es das Ziel des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens, ein Gesamtsystem zu entwickeln, das von den Betroffenen vor allem auch deshalb akzeptiert werden kann, weil die zu Grunde gelegten Werte zueinander stimmig sind und alle im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke gleich behandeln. Zum Anderen kommt dem Gutachterausschuss ein besonderes Gewicht zu. Auf Grund der gesetzlichen Aufgabenzuweisung in den §§ 192ff. BauGB ist er als die sachverständige Stelle anzusehen, auf deren Wissens- und Erkenntnisstand bei der Wertermittlung abzustellen ist und zu dessen Aufgaben es nach § 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gerade zählt, Gutachten über den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken zu erstatten, die für den Vollzug des Baugesetzbuches, also auch des § 154 BauGB von den zuständigen Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben beantragt werden. Regelmäßig vermittelt der Gutachterausschuss das Fachwissen daher in sachgerechter Weise (vgl VG Gießen, a.a.O.).

Der hier im gerichtlichen Verfahren tätig gewordene zuständige Gutachterausschuss hat mit dem Gutachten vom 8. Januar 2004 nach für das gesamte Sanierungsgebiet ersichtlich einheitlichen sachlichen Kriterien eine für das streitige Grundstück einzelfallbezogene nachvollziehbare Einschätzung vorgenommen, die im Ergebnis jedenfalls nicht zu einer niedrigeren sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt als diejenige, die die Beklagte dem vom Kläger geforderten Sanierungsbetrag zu Grunde gelegt hat.

Der Gutachterausschuss hat die Berechnungsmethode des „Modells Niedersachsen“ sachgerecht und nachvollziehbar angewendet. Die vom Kläger hiergegen vorgebrachten Argumente sind nicht geeignet, die fundierten und detaillierten Aussagen des Gutachtens zu erschüttern.

Eine Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung an Hand der Vergleichswertmethode war hier, wie in dem Gutachten zutreffend ausgeführt wird, bereits deshalb nicht möglich, weil Kauffälle vergleichbarer Grundstücke unter Einbeziehung eines bereits gezahlten Sanierungsbetrages nicht vorliegen. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass es sich hier um ein relativ kleines Gebiet handelt, für das zum anderen in einer Vielzahl von Fällen Rechtsmittel gegen die Erhebung eines Sanierungsbetrages erhoben worden sind. Nachvollziehbar hat der Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19. April 2004 folglich auch angegeben, dass in der Datensammlung des Gutachterausschusses kein derartiger Verkaufsfall aufgeführt sei, sondern jeweils nur Anfangswerte, weil bei den Verkäufen jeweils mit einbezogen worden sei, dass der Erwerber noch einen Sanierungsbetrag zu bezahlen habe. Das hier angewandte „Modell Niedersachsen“ als Hilfsmittel zur Berechnung ist gerade für die Berechnung in Sanierungsgebieten als indirekte Vergleichswertmethode entwickelt worden, um dieser Problematik grundsätzlich begegnen zu können.

Zutreffend bestimmte der Gutachterausschuss den Wertermittlungsstichtag auf den 16. Juli 1999. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV sind bei der Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB die maßgebenden Anfangs- und Endwerte des betreffenden Grundstücks auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln, wobei nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WertV in den Fällen des § 163 Abs. 1 BauGB - wie hier - der Zeitpunkt der Abschlusserklärung maßgebend ist. Mit rechtskräftigem Bescheid vom 16. Juli 1999 erklärte die Beklagte die Sanierung für das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers für abgeschlossen. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Bestimmung dieses Tages als Stichtag für den Endwert hinsichtlich der Qualifizierung des Zustandes des zu bewertenden Grundstücks, weil die werterhöhenden Maßnahmen zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen waren, sowie des 31. Mai 1979, dem Tag der Beschlussfassung über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen, für den entsprechenden Anfangswert, weil für diesen Zeitpunkt hinreichend sicher gestellt ist, dass der Zustand in den Blick genommen wird, der sich gem. § 154 Abs. 2 BauGB ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Soweit der Kläger meint, es werde im Gutachten entgegen dieser abstrakten Festlegung tatsächlich ein - falscher - Stichtag vom 31. 12. 1999 angenommen, kann dem nicht gefolgt werden. Denn dieser Tag taucht zwar in der Tabelle auf Seite 20 des Gutachten auf, in der die besonderen Bodenrichtwerte für das Gebiet, in dem das hier relevante Grundstück liegt, dokumentiert werden. Die Bestimmung des Anfangswertes erfolgt dann aber im Anschluss auf Grund einer spezifischen Analyse der Kaufpreise vergleichbarer Kauffälle, bezogen auf den Stichtag 16. Juli 1999.

Rechtliche Bedenken an der Bestimmung des Anfangswertes auf 190 Euro/qm bestehen nicht. Der vom Kläger gerügte Unterschied zu der Annahme der Beklagten in dem angefochtenen Bescheid, wonach ein Anfangswert von nur 300 DM/qm (ca. 155 Euro) anzunehmen sei, ergibt sich auf Grund der eindeutigen und nachvollziehbaren Angaben in dem Gutachten und den entsprechenden Erläuterungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zu mündlichen Verhandlung daraus, dass das von der Beklagten in den Blick genommene Gebiet insofern relativ groß ausgefallen ist und der für dieses Gebiet angenommene einheitliche Anfangswert der spezifischen Situation des hier zu beurteilenden Grundstücks nicht mehr gerecht wird. Der Gutachterausschusses orientierte sich demgegenüber an Kauffällen von Grundstücken in einer annähernd vergleichbaren Situation und entwickelte daraus unter Berücksichtigung einzelner nachvollziehbar dargelegter Aspekte, die zu Abstrichen und Aufschlägen im Verhältnis zu diesen Grundstücken führen, den Anfangswert für das hier streitige Grundstück.

Der in dem Gutachten im Anschluss daran errechnete Endwert ergibt sich im Wesentlichen aus den maßgeblichen Klassifikationen für die Missstände und Maßnahmen bestimmter Faktoren im Rahmen des „Modells Niedersachsen“. Die hiergegen vom Kläger erhobenen Zweifel greifen nicht durch. Grundsätzlich kann es nicht ausreichen, wenn lediglich behauptet wird, einzelne Einstufungen auf der Ebene des Bewertungsrahmens seien nicht zutreffend. Dies wird weder dem Zweck des Bewertungssystems noch dem Gewicht einer einzelnen subjektiven Bewertung im Vergleich zur Gesamtheit der im Sanierungsgebiet durchgeführten Maßnahmen gerecht. Mit der allgemeinen Behauptung des Klägers, die Klassifikation für die Bebauung sei unzutreffend, kann folglich die in dem Gutachten nachvollziehbar erläuterte Begründung für diese Klassifikation nicht in Frage gestellt werden. Soweit der Kläger die deutliche Abweichung des Gutachtens von der Annahme der Beklagten bei den Maßnahmen im Komplex Nutzung rügt, bleibt seine Kritik ebenfalls ohne Erfolg. Auch hierzu wurde in dem Gutachten und mit den Erläuterungen des Vorsitzenden nachvollziehbar dargelegt, dass die Änderung des Bebauungsplanes hier eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bereits deshalb nach sich gezogen hat, weil dadurch eine bessere Ausnutzbarkeit des Grundstückes erreicht worden ist. Die Frage, dass das Grundstück hier vor der Änderung des Bebauungsplanes bebaut worden ist, mithin zu einem Zeitpunkt, als die jetzt für die Bodenwerterhöhung angesetzte höhere Ausnutzbarkeit noch nicht gegeben war, ist insofern nicht von Relevanz, weil grundsätzlich der Bodenwert eines unbebauten Grundstückes in den Blick zu nehmen ist. Bei der Berechnung der Sanierungsbeträge ist grundsätzlich auf die Bodenwerte, nicht auf die Bebauung abzustellen. Nach § 154 Abs.1 BauGB besteht der Sanierungsausgleichsbetrag in dem Unterschied zwischen zwei Bodenwerten. Vom Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert), ist der so genannte Anfangswert abzuziehen. Das ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Schon der Wortlaut zeigt damit, dass es für die Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages nur auf die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen ankommt und die Bebauung eines Grundstücks dementsprechend grundsätzlich außer Betracht zu bleiben hat (OVG Lüneburg, Beschluss vom 10. März 2003 - 1 LA 38/03 - NVwZ-RR 2003, S. 828f. [OVG Rheinland-Pfalz 05.02.2003 - 8 A 10775/02]). Unabhängig hiervon ergäbe sich selbst dann, wenn mit der Beklagten und entgegen dem Gutachten hier eine Klassifikation mit 1 statt 5 vorgenommen würde, unter Berücksichtigung der übrigen Kriterien und Rechenschritte des Gutachtens insgesamt immer noch eine höhere Bodenwerterhöhung, nämlich mindesten 6% von 190 Euro/qm = 11,4 Euro/qm gegenüber 20,70 DM/qm = 10,58 Euro/qm im angefochtenen Bescheid.

Entsprechend der Ansicht des Klägers hat hier auch eine Plausibilitätskontrolle der unter Anwendung des „Modells Niedersachsen“ errechneten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch den Gutachterausschuss stattgefunden. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat im Termin zur mündlichen Verhandlung hierzu zunächst dargelegt, dass der Gutachterausschuss grundsätzlich das „Modell Niedersachsen“ nur als Hilfsmittel zur Ermittlung der Endwerte heranziehe und nicht als Methode zur rechnerisch eindeutig bestimmbaren Bodenwerterhöhung erachte. Demgemäß sei der Beschluss am Ende des Gutachten auch unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Merkmale und der lokalen Marktsituation ergangen. Dies bedeute, dass im Gutachterausschuss abschließend unter Berücksichtigung der Kenntnisse der Mitglieder des Ausschusses über die konkrete Marktsituation vor Ort geprüft worden sei, ob der errechnete Endwerte auf dem Markt auch erzielbar sei, was hier zutreffe. Der Einzelrichter hat keine Zweifel, dass diese Kontrolle hier gewissenhaft und ermessensfehlerfrei durchgeführt worden ist. Hierfür spricht insbesondere auch die im Gutachten detailliert aufgeführte Auseinandersetzung mit dem Umstand, dass das hier relevante Grundstück 1985 zu einem relativ hohen Preis veräußert worden ist. Die vom Kläger aufgeworfene Frage, ob bei der Anwendung des Modells Niedersachsen immer dann, wenn eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von weniger als 10% errechnet worden sei, eine Ergebniskontrolle durchzuführen sei, braucht hier folglich grundsätzlich nicht geklärt zu werden, da eine solche Kontrolle hier stattgefunden hat, deren Ergebnis zu Beanstandungen keinen Anlass gibt. Die zudem geforderte Kontrolle anhand des Vergleichswertverfahrens ist hier bereits deshalb nicht möglich, weil, wie bereits ausgeführt wurde, die erforderlichen Vergleichsfälle nicht vorliegen.

Auf Grund der detaillierten und durchgängig nachvollziehbar dargestellten und erläuterten Ausführungen in dem Gutachten und durch den Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19. April 2004 sieht der Einzelrichter folglich auch unter Berücksichtigung der vom Kläger angeführten, aber, wie im Einzelnen ausgeführt, nicht durchschlagenden Kritikpunkte keinen Anlass, weitere Sachverständigengutachten oder eine Ergänzung des vorgelegten Gutachtens einzuholen.

Der Umstand, dass auf dem hier streitigen Grundstück ein Neubau errichtet worden sei, führt entgegen der Ansicht des Klägers nicht dazu, dass eine Anrechnung nach § 155 BauGB zu erfolgen habe. Der Kläger hat hierdurch weder Ordnungsmaßnahmen gem. § 146 Abs. 3 BauGB durchgeführt noch Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert, so dass eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. Halbsatz nicht in Betracht kommt. Ebenso wenig hat er gem. § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB die Bodenwerterhöhung in einem der Nummern 1 und 2 des § 155 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag als Teil des Kaufpreises bereits entrichtet. Anhaltspunkte dafür, dass der Sanierungsbetrag in den Kaufvertrag eingeflossen ist, sind den Angaben des Klägers nicht zu entnehmen. Allein der Umstand, dass für das Grundstück 1985 ein relativ hoher Preis gezahlt worden ist, reicht hierzu nicht aus. Schließlich ist auch eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbsatz nicht möglich. Danach sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen. Zu Recht nimmt der Kläger bereits in seinem Schreiben an die Beklagte vom 17. Dezember 1999 (Beiakte A, Bl. 26ff.) an, dass der Bodenwert durch Neubaumaßnahmen nur verhältnismäßig geringfügig beeinflusst wird und nur im Einzelfall eine gebietliche Konzentration privater Maßnahmen dazu führen kann, dass sich das Erscheinungsbild und Ansehen des Gebietes deutlich verbessert und somit die Neubaumaßnahme zu einer Bodenwerterhöhung geführt hat (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95 - V.n.b.). Anhaltspunkte für eine derartige Ausnahmesituation ergeben sich hier allein aus dem Umstand, dass das betreffende Grundstück mit einer Wohnbebauung versehen worden ist, offensichtlich nicht. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Neubebauung im Zusammenhang mit anderen - konzentrierten - privaten Investitionen in diesem Gebiet zu der Bodenwerterhöhung beigetragen hat.

Die Klage war folglich mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 13 Abs. 2 GKG.

Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO (vgl. § 124 a Abs. 1 VwGO) liegen nicht vor.