Gründe

I.

Das Amtsgericht hat den Betroffenen der fahrlässigen Durchführung einer Baumaßnahme ohne die erforderliche Baugenehmigung schuldig gesprochen und ihn zu einer Geldbuße von 8.000 € verurteilt, die er in monatlichen Raten von 200 € zu zahlen hat.

Zu den persönlichen Verhältnissen des Betroffenen stellt das Amtsgericht fest, er sei verheiratet, seit drei Jahren Rentner und beziehe monatliche Einkünfte aus einer Rente in Höhe von 220 €.

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts zur Sache vermietete der Betroffene vom 15.05.1999 bis zum 31.12.2007 in dem Gebäude K.-straße in L. Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Das Gebäude war von seiner Ehefrau angemietet. In dem Gebäude hatte der Betroffene zuvor einen Blumengroßhandel betrieben und 1975 eine Umbaumaßnahme durchgeführt, die zu einer Vergrößerung des Ladengeschäftes führte. Ab März 1999 betrieb seine Ehefrau dort ein Blumengeschäft.

In diesem Gebäude befanden sich im ersten und zweiten Obergeschoss jeweils ein Raum sowie insgesamt eine Küche, ein Bad und ein Flur, die im Zeitraum von Mitte Mai 1999 bis Ende 2007 zu Wohnzwecken vermietet waren. Die Miete betrug zwischen 383,57 € und 500 €. Die Wohnung war durch den Laden zu betreten und verfügte weder über einen separaten Eingang noch über die vorgeschriebenen Rettungswege.

Baurechtlich genehmigt ist nach den Feststellungen des Amtsgerichts in dem Gebäude der Betrieb eines Ladengeschäftes. Das Amtsgericht geht davon aus, dass eine Baugenehmigung für die Wohnung nicht erteilt werden konnte und auch rückwirkend nicht erteilt werden kann.

Das Urteil geht weiter davon aus, der Betroffene habe unbewusst fahrlässig gehandelt, weil er nicht überprüft habe, welche baurechtlichen Voraussetzungen an die Vermietung von Wohnraum gestellt werden. Bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätte er erkennen müssen, dass er die Räume nicht zu Wohnzwecken habe vermieten dürfen. Hätte er die baurechtlichen Vorschriften überprüft, hätte er erkannt, dass er die Nutzung zu Gewerbezwecken ohne Baugenehmigung nicht in eine Nutzung zu Wohnzwecken hätte ändern dürfen.

Weiter teilt das Amtsgericht mit, der Sachverhalt ergebe sich im Wesentlichen aus den Angaben des Betroffenen und es zitiert aus einem Mietvertrag über den Betrieb eines Blumenladens, wonach eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet sei. Weitere Beweismittel nennt das Gericht nicht, insbesondere teilt es den Inhalt und das Datum der Baugenehmigung nicht mit.

In der Hauptverhandlung hat sich der Betroffene dahin eingelassen, durch die Vermietung keinen wirtschaftlichen Vorteil erlangt zu haben, dieser sei seiner Ehefrau zugeflossen. Nach Auffassung des Amtsgerichts sei der Betroffene indes nach außen als Vermieter aufgetreten und müsse sich auch so behandeln lassen. Angemessen sei ein Bußgeld in Höhe von 8.000 €. Dabei legt das Amtsgericht zugrunde, dass während der Mietzeit seit 1999 bis Ende 2007 Mieteinnahmen von etwa 25.000 € erzielt worden seien, wobei der Betroffene als Vermieter die Ordnungswidrigkeit selbst begangen habe, auch wenn der wirtschaftliche Vorteil nicht ihm direkt zugeflossen sei. Von dem wirtschaftlichen Vorteil seien aber zunächst die Kosten für Strom und Nebenkosten abzuziehen und ein Abschlag für Fahrlässigkeit vorzunehmen. Schließlich hat das Amtsgericht auch die wirtschaftlichen Verhältnisse, die lange Verfahrensdauer und die geringen Renteneinkünfte in Höhe von 220 € bußgeldmindernd berücksichtigt. Im Hinblick auf die angeordnete Ratenzahlung von 200 € führt das Gericht aus, der Betroffene verfüge zwar nur über sehr geringe Renteneinkünfte, lebe aber in einer Ehe, sodass ihm die angeordnete Ratenzahlung möglich sei.

II.

Gegen die Verurteilung wendet sich der Betroffene mit einigen Verfahrensrügen, die im Einzelnen ausgeführt werden, und mit der Sachrüge. Die Generalstaatsanwaltschaft hat in ihrer Stellungnahme vom 17.02.2014 beantragt, das angefochtene Urteil zum Rechtsfolgenausspruch mit den zugehörigen Feststellungen aufzuheben, die Sache in diesem Umfang an dieselbe Abteilung des Amtsgerichts Lüneburg zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen und die Rechtsbeschwerde zum Schuldspruch als unbegründet zu verwerfen.

III.

Das angefochtene Urteil war allerdings auf die noch zulässig ausgeführte Sachrüge insgesamt und damit auch zum Schuldspruch aufzuheben, auf die Verfahrensrügen kam es daneben nicht an.

1. Die dem Betroffenen zur Last gelegte Tat ist noch verfolgbar, Verfolgungsverjährung ist nicht eingetreten. Bei einem fortlaufenden Verstoß gegen § 91 NBauO in der zur Tatzeit geltenden Fassung vom 06.10.1997 bzw. vom 11.12.2002 handelt es sich um eine Dauerordnungswidrigkeit (vgl. BayObLG NJW 1994, 2103; OLG Düsseldorf NJW 1999, 2686 [OLG Düsseldorf 22.12.1998 - 3 Ws (OWi) 667/98] zur vergleichbaren Fallgestaltung der Zweckentfremdung von Wohnraum), weil sich der Vorwurf sowohl auf die Herbeiführung wie auf die Aufrechterhaltung des ordnungswidrigen Zustandes richtet (vgl. dazu Göhler-Gürtler, OWiG, 16.Aufl., vor § 19 Rdnr. 17). Diese Dauerordnungswidrigkeit war am 31.12.2007 beendet, an diesem Tag begann die Verjährung. Nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 OWiG i. V. m. § 91 NBauO beträgt die Dauer der Verfolgungsverjährung drei Jahre, diese Verjährung wurde gem. § 33 OWiG regelmäßig unterbrochen. Zum Zeitpunkt des Urteils am 21.11.2013 stand die absolute Verjährung nach § 33 Abs. 2 OWiG zwar unmittelbar bevor, war jedoch noch nicht eingetreten. Mit dem Urteil ruht der Ablauf der Verjährungsfrist, § 32 Abs. 2 OWiG.

2. Die Rechtsbeschwerde hat aber auf die Sachrüge bereits deshalb Erfolg, weil die Feststellungen des Urteils den Schuldspruch nicht tragen.

a) Das Urteil stellt fest, die Baugenehmigung erlaube keine Nutzung zu Wohnzwecken, teilt aber kein Beweismittel mit, aus dem sich diese Feststellung ergibt. Als Beweismittel werden benannt der Wohnungsmietvertrag, aus dem sich aber lediglich das zivilrechtliche Verbot einer Untervermietung ergibt, und die Einlassung des Betroffenen. Dem Betroffenen legt das Urteil aber Fahrlässigkeit zur Last, weil er den Inhalt der baurechtlichen Genehmigung nicht kannte und ihn auch nicht überprüft hat. Wenn der Betroffene indes den Inhalt der Baugenehmigung nicht kannte, kann er sich aus seiner Einlassung nicht ergeben haben.

Weitere Beweismittel nennt das Urteil nicht. Damit bleibt unklar, worauf sich die Feststellung stützt, eine Wohnnutzung sei nach der Baugenehmigung nicht zulässig gewesen.

b) Allein die Feststellung, nach dem geltenden Baurecht sei eine Vermietung von Wohnraum nicht genehmigungsfähig, reicht zur Annahme einer verbotenen Nutzungsänderung bereits deshalb nicht aus, weil das Urteil nicht mitteilt, seit wann die Wohnnutzung und die dem Betroffenen zur Last gelegte Nutzungsänderung erfolgte. Es werden Mietverhältnisse seit 1999 mitgeteilt, es bleibt aber offen, ob eine Vermietung bereits vorher stattfand. Ebenso offen bleibt, ob bei der Umbaumaßnahme im Jahre 1975 auch die Wohnung in dem Gebäude errichtet wurde oder ob sie zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden war.

Damit bleibt auch offen, ob eine Vermietung von Räumen in dem Gebäude bereits vor dem Jahr 1973 stattgefunden hat und damit vor Inkrafttreten der Niedersächsischen Bauordnung im Juli 1973, sodass für die Frage einer Genehmigung und einer Genehmigungsfähigkeit die Rechtslage vor Inkrafttreten der NBauO heranzuziehen wäre. Nach § 99 der NBauO in der ursprünglichen Fassung vom 23.06.1973 mussten bauliche Anlagen, die vor dem 1. Januar 1974 rechtmäßig errichtet wurden, an die Vorschriften der NBauO nur dann angepasst werden, wenn die Aufsichtsbehörde eine Anpassung verlangte. Dazu teilt das Urteil nichts mit.

IV.

Nach allem war das angefochtene Urteil aufzuheben und an dieselbe Abteilung des Amtsgerichts zurückzuverweisen, § 79 Abs. 6 OWiG.

Für die neue Hauptverhandlung weist der Senat darauf hin, dass im Falle der Feststellung eines ordnungswidrigen Verhaltens aufzuklären sein wird, ob der Betroffene als Täter gehandelt hat oder ob er lediglich an einer Tat seiner Ehefrau beteiligt war. Einmal teilt das Urteil mit, der Betroffene sei Vermieter gewesen, ein andermal, er sei als Vermieter aufgetreten. Die Art der Beteiligung wird bei der Zumessung einer Geldbuße nicht außer Betracht bleiben können (vgl. Göhler-Gürtler aaO. § 14 Rdnr. 7).

Zudem wird im Falle eines Schuldspruchs gem. § 17 OWiG aufzuklären sein, an wen die wirtschaftlichen Vorteile der Vermietung tatsächlich geflossen sind, welche Vorteile der Betroffene persönlich daraus gezogen hat und über welche Einkünfte die Ehefrau des Betroffenen verfügt, um ihm bei einem Einkommen von 220 € eine Ratenzahlung von 200 € zu ermöglichen.