Streitig ist der Abzug von Vorkosten gemäß § 10e Abs. 6 EStG.

Die Kläger erwarben im ... per ... die von ihnen selbst bewohnte Eigentumswohnung in ..., ... Zimmer, qm groß). Diese Wohnung hatten die Kläger bereits mit dem auf ein Jahr befristeten Mietvertrag vom ... gemietet. Die Beteiligten streiten um den Abzug der von den Klägern ... getätigten Erhaltungsaufwendungen in Höhe von DM ... (zuzügl. ... DM Abschlußgebühr Bausparvertrag).

Der Voreigentümer/Vermieter hatte die Wohnung im ... wie folgt im ... inseriert:" -Zimmer-Altbauwohnung., mit Küche u. Bad, ca. qm in ... zu vermieten. Übernahme als Eigentumswohnung evtl. zu einem späteren Zeitpunkt verhandelbar. Angebote unter (Chiffre)".

In ihrem Schreiben auf die Anzeige vom ... erklärten die Kläger u.a. sie seien auch einem Kauf der Wohnung grundsätzlich nicht abgeneigt. Im Antwortschreiben vom ... teilte der Voreigentümer/Vermieter sowohl die Kaltmiete als auchden Kaufpreis mit und schrieb:"Des weiteren bin ich sehr daran interessiert, einen Mieter zu finden, der zu irgend einem Zeitpunkt die Wohnung auch wirklich kauft, weshalb hierfür ein notarielles Angebot erforderlich ist. Der Kaufpreis beläuft sich auf DM .... Einen Besichtigungstermin habe ich für ... geplant.... Für eine kurze Rückäußerung, ob sie unter den gegebenen Vorstellungen weiterhin Interesse an der Wohnung haben, bin ich Ihnen sehr dankbar." Zur Miethöhe heißt es in dem Schreiben u.a.:"die Miete (beträgt) bei Übernahme der Renovierungskosten DM ... kalt ... .Sofern Sie die Wohnung renoviert übernehmen möchten, beträgt die Miete DM ... kalt". Die Kläger besichtigten die Wohnung am .... Dabei vereinbarten sie die Anmietung der Wohnung ab ... für DM Kaltmiete sowie - zunächst - ein von ihnen abzugebendes bis zum ... befristetes Angebot zum Kauf der Wohnung.Der Voreigentümer/Vermieter bestätigte diese Vereinbarungen mit Schreiben vom mit dem er zugleich die Bauzeichnungen übermittelte.

Zu einem notariellen Kaufangebot kam es jedoch nicht. Die Vertragsparteien vereinbarten statt dessen - nach ihren Angaben, um die Kosten eines notariellen Angebots zu sparen - ein auf ein Jahr - vom ... bis ... - befristetes Mietverhältnis mit einer Kaltmiete von monatlich ... DM. Zum Zustand der Mieträume heißt es in § 26 des Mietvertrages u.a.:"Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen unrenovierten Zustand .... In den Mieträumen sollen ... folgende Arbeiten durchgeführt werden:... durch den Mieter Renovierung der Wohnung nach eigenen Vorstellungen; Umbau des Bades ist genehmigt."

In dem Schreiben, mit dem er den Mietvertrag übersandte, erklärte der Voreigentümer/Vermieter u.a.:"Ich habe mich zu diesem befristeten Mietvertrag aus den Ihnen bekannten Gründenentschlossen und bitte um Ihr Verständnis. Damit umgehen wir kostenträchtige anderweitige Wege. Für Ihr Verständnis besten Dank." In ihrem Schreiben zur Rücksendung des unterzeichneten Mietvertrages vom ... erklärten die Kläger u.a.:"Für die von Ihnen gewählte Form des auf 1 Jahr befristeten Mietvertrages haben wir natürlich Verständnis; sie ist auf jeden Fall die günstigere Alternative zum notariellen Vorvertrag. Soweit ich das überblicke, dürften Sie damit gegen Ihre verständlichen Bedenken, daß wir die Wohnung wider Erwarten nicht kaufen, aber auch nicht ausziehen, hinreichend abgesichert sein. Andererseits hoffe ich, daß auch Sie Verständnis dafür haben, daß auch wir ein gewisses Absicherungsbedürfnis haben, wobei es aus rechtlicher Sicht keine Alternative zum notariellen Vorvertrag gibt. Da aber auch ich der Ansicht bin, daß dieser teure Weg nicht nötig ist, müssen wir uns - und tun es auch - auf Ihre Zusage verlassen, daß Sie die Wohnung nach Umwandlung in eine ETW auch a) an uns und nicht an einen anderen und b) zum vereinbarten Preis von ... DM verkaufen.

Dies vor allem deshalb, weil wir im Rahmen der angelaufenen Renovierung/Modernisierung sehr viel Geld, Zeit und viel Mühe in die Wohnung stecken und noch stecken werden." Ferner bestätigten die Kläger nochmals ihr Vertrauen darauf, daß alles wie besprochen laufen werde und für beide Seiten "das Wort gilt".

Anschließend renovierten die Kläger die Wohnung, insbesondere das Badezimmer durch Änderung der Sanitärobjekte und Einbau eines Warmwasserspeichers im Keller. Die in ... getätigten Aufwendungen betrugen ... DM; auf die Belege wird Bezug genommen. Die Beteiligten haben sich darüber verständigt, daß davon auf das von der Klägerin beruflich genutzte Arbeitszimmer ... DM entfallen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom ... erwarben die Kläger die Wohnung für ... DM. Vom gleichen Tage datiert die Teilungserklärung des Voreigentümers.

Der Voreigentümer ist zwischenzeitlich verstorben. Seine Ehefrau hat zu den mit den Klägern getroffenen Vereinbarungen erklärt,"daß mein Ehemann ... mir gegnüber im ... geäußert hat, daß er für die Wohnung in ... in der ... Mieter (die) gefunden hatte, die die Wohnung den Vorstellungen meines Mannes entsprechend alsbald kaufen wollten. Mein Mann hatte mit der ... die feste Vereinbarung getroffen, die Wohnung zunächst zu mieten und in der 2. Hälfte des kommenden Jahres dann zu kaufen bzw. zu verkaufen. Daß mein Mann von dieser Vereinbarung Abstand nehmen wollte (z.B. kein Verkauf oder Verkauf an Dritte) hat er nie in Erwägung gezogen; vielmehr war es für ihn selbstverständlich, an einer einmal getroffenen Absprache festzuhalten. Ebenso ging er davon aus, daß sich die ... an ihre Kaufzusage hielt."

Aus der beigezogenen Bauakte ergibt sich folgender Sachverhalt:Das Grundstück wurde dem Voreigentümer im Rahmen einer Erbauseinandersetzung am ... aufgelassen; er wurde am ... als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Am ... beantragte er die Abgeschlossenheitsbescheinigung, zu deren Erteilung jedoch noch Unterlagen erforderlich waren. Durch beizubringende Zeichnungen und Schriftwechsel verzögerte sich die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die schließlich am ... erteilt wurden. Auf Anfrage hat das Bauamt am ... mitgeteilt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung habe erst ausgestellt werden können, nachdem dem Antragsteller mehrfach aufgegeben worden sei, die erforderlichen Unterlagen zu vervollständigen bzw. zu überarbeiten. Aus baurechtlicher Sicht habe es keine Probleme gegeben bzw. hätten keine Bedenken gegen die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestanden.

In ihrer Einkommensteuererklärung des Streitjahres machten die Kläger Erhaltungsaufwendungen von insgesamt ... DM sowie DM Abschlußgebühr Bausparvertrag, zusammen ... DM (da von im Klageverfahren nicht mehr geltend gemachte DM ... für zwei und aus) als Aufwendungen vor Bezug gemäß § 10e Abs. 6 EStG geltend. Auf die Erklärung nebst Anlagen wird Bezug genommen.

Im Einkommensteuerbescheid vom ... lehnte das Finanzamt (FA) die Berücksichtigung ab, weil die Aufwendungen nicht in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stünden (Mietbeginn, Anschaffung ...). Auf den Bescheid nebst Anlage wird Bezug genommen.

Den Einspruch der Kläger vom ... wies das FA mit Bescheid vom zurück.

Auf die Schreiben der Kläger vom und nebst Anlagen, des FA vom und und den Einspruchsbescheid vom wird Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die Klage. Die Kläger machen ihr bisheriges Vorbringen geltend.

Sie hätten sie Aufwendungen nur im Hinblick und wegen des vereinbarten Kaufs der Wohnung getätigt. Sie seien mit dem Voreigentümer übereingekommen, die Wohnung befristet auf 1 Jahr zu mieten und sie sodann nach 1 Jahr für ... DM zu kaufen. Die wesentlichen Essentialen des Kaufs (Kaufobjekt, Kaufdatum, Kaufpreis) seien bereits bei Abschluß des Mietvertrages vereinbart worden. Dementsprechend seien die Beteiligten 1 Jahr später verfahren. Mangels Abgeschlossenheitsbescheinigung sei im ... ein sofortiger Erwerb der Wohnung noch nicht möglich gewesen.

Auf ein notarielles Kaufangebot hätten die Beteiligten aus Kostengründen verzichtet. Aus dem Schriftwechsel als auch aus den Gesamtumständen ergebe sich jedoch, daß die Beteiligten den Kauf/Verkauf der Wohnung ernsthaft vereinbart hätten. Deshalb seien die Aufwendungen als Vorkosten gemäß § 10e Abs. 6 EStG zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung des FA sei unerheblich, daß sie zum Zeitpunkt der Renovierung weder bürgerlich- rechtliche noch wirtschaftliche Eigentümer der Wohnung gewesen seien. Andernfalls könnten Mieter, die die gemietete Wohnung kauften, in keinem Fall Vorkosten gemäß § 10e Abs. 6 EStG abziehen, weil in derartigen Fällen regelmäßig der Beginn der Selbstnutzung als Eigentümer mit dem Übergang des Eigentums zusammenfalle. Von dieser Auffassung gingen weder der BFH noch der BMF in seinem Erlaß vom 31.12.1994 aus.

Auch könne es nicht darauf ankommen, ob sie die Vereinbarungen über den Kauf der Wohnung privatschriftlich oder mündlich getroffen hätten. Die Beteiligen hätten nicht stärker auf die Einhaltung der Kaufabrede vertraut, wenn sie privatschriftlich vereinbart worden wäre. Da allen Beteiligten bekannt gewesen sei, daß nur ein formgerechter (notarieller) Vorvertrag rechtlich verbindlich gewesen sei, sei ihnen eine mündliche Absprache genauso viel wert wie eine schriftliche Fixierung gewesen. Eshabe "das Wort gegolten", zumal es sich bei dem Vermieter um einen Kaufmann gehandelt habe.

Indiz für die Ernsthaftigkeit der getroffenen Verkaufsabreden bei Abschluß des Mietvertrages sei auch, daß der Vermieter/Verkäufer auch noch im Zeitpunkt des Kaufvertrages bei seiner ursprünglichen Kaufpreisforderung geblieben sei, obwohl sich von ... nach ... die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich % erhöht hätten.

Nur im Hinblick auf den bevorstehenden Kauf sei es den Klägern im Mietvertrag gestattet worden, die Wohnung völlig frei nach eigenen Vorstellungen zu renovieren und das Bad zu modernisieren. Ohne einen bevorstehenden Kauf wäre eine solche Freiheit der Mieter bei einem nur auf 1 Jahr befristeten Mietvertrag unwahrscheinlich.

Auch hätten die Kläger die getätigten Anstrengungen und Ausgaben nicht vorgenommen, wären sie nicht davon ausgegangen, daß nach der kurzen Mietzeit der Verkauf erfolgte. Vielmehr hätten siewenn der Verkauf kein Thema gewesen wäre - die Wohnung renoviert übernommen. Bei den von ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten habe es sich nicht nur um übliche Schönheitsreparaturen gehandelt. Tatsächlich habe sich die Wohnung in einem recht desolaten Zustand befunden, was gegebenenfalls durch Fotos belegt werden könne.

Daß sich sowohl die Kläger als auch der Verkäufer an die getroffene Abmachung gebunden fühlten, zeige sich letztlich auch daran, daß alles "wie geplant" abgelaufen sei und die Kläger die Wohnung gekauft hätten.

Von dieser Auffassung gehe weder der BFH noch der BMF in seinem Erlaß vom 31.12.1994 aus.

Wegen des weiteren Vorbringen wird auf die Klage und die Schriftsätze vom ... und ... Bezug genommen.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

Der Beklagte beantragt,

Er hält an seiner im Vorverfahren dargelegten Auffassung fest. Die Erhaltungsaufwendungen stünden nicht in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem späteren Erwerb der Wohnung, weil die Kläger ohne schuldrechtliche Vereinbarung nicht auf die spätere Eigentumsübertragung hätten vertrauen können. Die gegenseitigen Zusicherungen zwischen Kläger und Vermieter/- Veräußerer reichten nicht aus, um die von den Klägern getätigten Investitionen als konkrete Maßnahmen zur Anschaffung der Wohnung und damit als Vorkosten im Sinne des § 10e Abs. 6 EStG zu klassifizieren. Entscheidend sei, daß die Kläger keinen Anspruch auf Übertragung der Wohnung gehabt hätten, der z.B. im Fall des Ablebens des Veräußerers durchsetzbar gewesen wäre. Die Voraussetzungen für die Veräußerbarkeit der Wohnung seien zudem erst nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung der ... vom ... durch die Teilungserklärung vom ... geschaffen worden. Bei dieser Sachlage hätten die Kläger im Streitjahr in objektiver Hinsicht nicht zielgerichtet auf den Anschaffungsvorgang im Folgejahr hin investieren können, auch wenn sie subjektiv von dieser Vorstellung ausgegangen sein mochten.

Im Schriftsatz vom ... vertritt das FA darüberhinaus die Auffassung, zum Abzug von Renovierungskosten als Vorkosten müsse der Steuerpflichtige regelmäßig die Stellung eines zivilrechtlichen oder zumindest wirtschaftlichen Eigentümers innehaben. Der BMF habe darüberhinaus in seinem Erlaß vom 31.12.1994 zur Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung im eigenen Haus nach § 10e Abs. 1 bis 5a EStG den Mieter einer Wohnung begünstigt, wenn bereits Maßnahmen zum Eigentumserwerb eingeleitet worden seien.

Im Streitfall hätten die Vertragsparteien bewußt die endgültige, sie bindende Entscheidung zur Übertragung in die Zukunft verlegtund seien zunächst ein Mietverhältnis eingegangen. Ein wenn auch konkret geplanter Anschaffungsentschluß könne den Vorkostenabzug nicht eröffnen. Die Verfügungsmöglichkeit als Eigentümer müsse gegeben sein. Im einzelnen wird auf die Schriftsätze vom ... und ... 1997 Bezug genommen.

Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf die notariellen Vereinbarungen, den Mietvertrag und den Schriftwechsel der Kläger mit dem Vermieter/Verkäufer Bezug genommen, ferner auf den Inhalt der beigezogenen Bauakte.