Die Kläger wehren sich gegen die Rücknahme eines positiven Bauvorbescheides und gegen die Versagung einer beantragten Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Garage durch die Beklagte.

Am 29. November 2001 hatte der Kläger zu 2.) einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf den Flurstücken H. und I. der J. der Stadt Stade beantragt. Die Fläche liegt innerhalb der gültigen Abrundungssatzung "K." der Beklagten vom 28. August 2002. Danach ist eine Baugrenze festgelegt, die jeweils die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen bestimmt. Eine zweizeilige Bebauung ist zulässig, die Mindestgrundstücksgröße wurde auf 600 qm festgelegt.

Das Grundstück I. war 486 qm groß. Zwischenzeitlich ist durch verschiedene Erwerbs- und Vermessungsvorgänge ein neues Flurstück L. entstanden, das 1.755 qm groß ist und mit etwa 614 qm innerhalb des Geltungsbereiches der Abrundungssatzung liegt.

Das Grundstück grenzt unmittelbar westlich an das Grundstück der Beigeladenen, das mit einem 1985/86 sanierten Zweiständer-Fachhallenhaus bebaut ist, das in das Verzeichnis der Kulturdenkmale Niedersachsens eingetragen ist. Es handelt sich dabei um ein Wohn-Wirtschaftsgebäude einer ehemaligen bäuerlichen Hofstelle. Das Haus der Beigeladenen befindet sich in der zweiten Zeile der Straße "K.", das Grundstück der Klägerin somit in der Dritten.

Durch Bauvorbescheid vom 1. Februar 2002 wurde dem Kläger zu 2.) die Erteilung einer Baugenehmigung auf dem Flurstück I. und H. im Bereich der Abrundungssatzung in Aussicht gestellt. Das Bauvorhaben sei städtebaulich zulässig.

Die Beigeladenen hatten sich am 1. März 2002 an die Beklagte gewandt mit dem Hinweis, das Grundstück sei weniger als 600 qm groß und es sei nur eine zweizeilige Bebauung zulässig. Die Beklagte hatte daraufhin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 mitgeteilt, das zusammengefasste Grundstück sei größer und die erlaubte zweizeilige Bebauung schließe eine drei- oder vierzeilige nicht aus. Mit weiterem Schreiben vom 25. September 2002 wiesen die Beigeladenen auf die Denkmaleigenschaft ihres Hauses hin. Mit Schreiben vom 1. November 2002 wandte sich sodann auch die Bezirksregierung Lüneburg an die Beklagte. Das Baudenkmal hätte schon in die Satzung einfließen müssen. Eine Bebauung des schmalen bebaubaren Grundstücksstreifens der Klägerin würde jedenfalls zu einer gravierenden Beeinträchtigung des Baudenkmals führen.

Am 19. Dezember 2002 beantragte die Klägerin zu 1.) die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses und eines Garagengebäudes auf dem Flurstück L. und auf einem Teilstück der inzwischen ebenfalls von dem Geschäftsführer der Klägerin zu 1.) erworben Wegeparzelle M., die von der Straße "K." an der südlichen Seite entlang des Grundstückes der Beigeladenen die Erschließung des Grundstückes der Beigeladenen und das der Klägerin sichert. Der erworbene Teil aus dem Flurstück N. ist insgesamt ca. 550 qm groß. Die Grundfläche des geplanten Einfamilienhauses soll 160,54 qm, die der dreiständigen Garage 71,5 qm betrage. Das geplante Haus ist, weil die bebaubare Fläche wegen der Tiefenbegrenzung nur etwa 15 m tief ist, so geplant, dass es sich über eine Länge von etwa 23 m zuzüglich der 6,50 m breiten Garage in Nord-Süd-Richtung entlang der westlichen Grundstücksgrenze der Beigeladenen erstrecken soll. Das Garagengebäude ragte nach dieser Planung mit etwa 2,50 m in den nicht bebaubaren Teil des Grundstückes hinein.

Mit Bescheid vom 7. Februar 2003 lehnte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung ab. Die Maßnahme sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Mit einer Grundflächenzahl von ca. 3,8 übersteige diese das in der Umgebung durchschnittlich vorhandene Maß der Bebauung so sehr, dass dies nicht hingenommen werden könne. Durchschnittlich betrage die Grundflächenzahl der umliegenden Gebäude 2,1. Zudem wies die Beklagte in dem ablehnenden Bescheid auf das vorhandene Baudenkmal der Beigeladenen hin.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 24. Februar 2003 Widerspruch ein. Bei der Berechnung der Grundflächenzahl müsse der hinzuerworbene Weg (M.), soweit er in dem Geltungsbereich der Abrundungssatzung liege, hinzugerechnet werden. Die Garage werde im Übrigen um etwa 1m gekürzt und so verschoben, dass sie nur noch im Geltungsbereich der Abrundungssatzung liegen werde.

Mit Schreiben vom 29. April 2003 wandte sich die Bezirksregierung Lüneburg erneut an die Beklagte mit dem Hinweis, dass nach der Abrundungssatzung hier nur eine zweizeilige Bebauung zulässig sei, welche im Bereich des Baudenkmals bereits vorhanden sei. Das Bauvorhaben sei im Übrigen aus denkmalrechtlichen Gründen unzulässig, weil in der Umgebung von Baudenkmalen Anlagen nicht errichtet werden dürfen, wenn dadurch das Erscheinungsbild des Baudenkmals beeinträchtigt wird. Hier handele es sich um eine ehemalige Hofstelle, die sich in eine Kette historischer Hofanlagen füge, wie sich aus der Kurhannoverschen Landesaufnahme von 1764/66 deutlich ablesen lasse. Der O. als P. falle nach Westen hin ab und gehe in feuchte Marschflächen über. Die Höfe reihten sich genau auf dem Quellenhorizont, wo das Wasser aus der P. austritt und frisches Wasser liefere. Nach Westen fügten sich landwirtschaftliche Flächen an, die als Baugrund zu feucht gewesen wären. Bei dem Baudenkmal handele es sich nicht um einen Bau innerhalb eines Haufendorfes, sondern um den Bestandteil einer klar ablesbaren Q. Randbebauung. Einige der Hofstellen würden auch noch in der historischen Funktion genutzt. Allein im Bereich der Abrundungssatzung befänden sich fünf ehemalige Hofstellen. Diese würden ungeachtet der zusätzlichen Wohnbauung der letzten Jahrzehnte noch immer den städtebaulichen Abschluss zur offenen Landschaft bilden. Für das Erscheinungsbild des Baudenkmals der Beigeladenen sei damit der vorhandene direkte Bezug zur offenen Landschaft wesentlich. Dieser würde durch eine vorgeschobene Bebauung in den Wiesenflächen westlich des Baudenkmals zerstört. Zwar sei das Haus der Beigeladenen zwischenzeitlich zu einem reinen Wohnhaus umgenutzt, dies greife den Wert des Objekts als Denkmal jedoch nicht an. Eine Bebauung an der vorgesehenen Stelle würde jedoch die Einbettung des Baudenkmals in ein Baugebiet zur Folge habe und die konstituierende Grundlage des Baudenkmals auflösen.

In der Folge kam es dann zu weiteren Gesprächen und Auseinandersetzungen zwischen der Beklagten und der Bezirksregierung Lüneburg um die Frage der Aufrechterhaltung des bestandskräftigen Bauvorbescheides vom 1. Februar 2002. In diesem Zusammenhang wurde u.a. auch am 24. Juni 2003 eine alternative Planung des Architekten der Klägerin vorgelegt. Danach war die Breite des Hauses auf 15 m reduziert worden. Die Gesamtbreite der westlichen Grundstücksgrenze der Beigeladenen beträgt etwa 39 m.

Mit Schreiben vom 16. September 2003 wies die Bezirksregierung Lüneburg die Beklagte an, den positiven Bauvorbescheid zurückzunehmen. Der Bauvorbescheid sei rechtswidrig und hätte nicht erteilt werden dürfen, weil er gegen die Vorschriften des Denkmalschutzes verstoße. Bei jeder Art der Bebauung dieses Grundstückes mit einem Einfamilienhaus würde es zu einer riegelartigen Absperrung des Baudenkmals von der Landschaft kommen, so dass alternative Planungen nicht denkbar seien. Bei der Rücknahme sei das Ermessen auszuüben und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten. Die Rücknahme wäre nicht verhältnismäßig, wenn nur eine begrenzt ins Gewicht fallende Beeinträchtigung vorläge. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Das Bauvorhaben sei noch nicht erstellt, wohingegen der in Aussicht genommene Bau den Denkmalwert des Gebäudes erheblich gefährde. Das Denkmalschutzgesetz formuliere ein grundlegendes öffentliches Interesse an dem historischen Stand von Objekten und fordere als gesetzlichen Auftrag die Erhaltung, Pflege und den Schutz der Denkmale. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer durch die Anerkennung seines Gebäudes als Denkmal eine Position erworben habe, die es ihm ermögliche, alle Aufwendungen, die zur Erhaltung des Gebäudes notwendig seien, steuerlich abzuschreiben. Dies sehe der Staat als Anreiz und Belohnung dafür an, dass ein Denkmal mit hohem Aufwand und Engagement erhalten und saniert werde. Das Interesse des Inhabers des rechtswidrigen Bauvorbescheides sei demgegenüber geringer zu bewerten, zumal wesentliche Vermögensdispositionen, die nicht rückgängig gemacht werden könnten, noch nicht ergriffen seien.

Mit Bescheid vom 29. Oktober 2003 nahm die Beklagte daraufhin unter Hinweis auf die Weisung den Bauvorbescheid zurück.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 14. November 2003 Widerspruch ein. Dieser sei bereits fehlerhaft, weil er unter Verzicht auf eine notwendige Anhörung der Klägerin ergangen sei. Im Übrigen entsprächen die Darlegungen der Bezirksregierung Lüneburg nicht den tatsächlich inzwischen geschaffenen Verhältnissen. Von einer Kette historischer Hofanlagen könne keinerlei Rede sein. Unmittelbar angrenzend an das Haus der Beigeladenen befinde sich eine Wohnungseigentumsanlage mit sieben Wohneinheiten, die aus der Sicht von der Straße "K." gesehen vor dem Bauvorhaben liege. Der Bausubstanz auf dem Grundstück der Beigeladenen fehle im Übrigen die Eigenschaft als Denkmal. Es handele sich dabei um einen Neubau, in den lediglich einige historische Balken integriert worden seien. Bei etwa gleichen Verhältnissen habe man dem Gebäude R. die vorher bestehende Denkmaleigenschaft abgesprochen. Sämtliche von der Bezirksregierung Lüneburg erwähnten Anknüpfungspunkte seien tatsächlich nicht gegeben. Der erwähnte Gesamteindruck existiere in keiner Weise mehr. Die Klägerin weist im Übrigen darauf hin, dass der Beigeladene zu 2.) im Hause der Bezirksregierung Lüneburg der für "Grundstücksgeschäfte" der Polizei zuständige Mitarbeiter sei.

Gegen den die Baugenehmigung versagenden Bescheid der Beklagten vom 7. Februar 2003 legte die Klägerin ebenfalls Widerspruch ein, den die Bezirksregierung Lüneburg mit Bescheid vom 15. Oktober 2003 zurückgewiesen hat. Zur Begründung wird wiederum Bezug genommen auf die Denkmaleigenschaft des Hauses der Beigeladenen. Bei der geplanten Bebauung des Grundstücks käme es zu einer riegelartigen Absperrung des Baudenkmals von der Landschaft. Das historische Bauernhaus würde in eine Neubausiedlung eingebunden, der städtebauliche Zusammenhang würde zerstört. Auf den Bauvorbescheid könne sich die Klägerin nicht berufen, weil in diesem noch nicht die konkrete Lage und Größe des Wohnhauses umfassend geprüft worden sei. Die Bindungswirkung könne sich daher nur auf die so unkonkret gefasste Fragestellung der Bauvoranfrage erstrecken.

Den gegen die Rücknahme des Bauvorbescheides gerichteten Widerspruch wies die Bezirksregierung Lüneburg durch Bescheid vom 28. Mai 2004 ebenfalls zurück. Bei dem Haus der Beigeladenen handele es sich um ein Haus mit Denkmaleigenschaft. Von dem historischen Objekt seien wesentliche Teile des Innengerüstes, der Balkenlage, des Dachstuhles sowie die Fundamentsteine und Riegel aus den Fachwerkfassaden erhalten geblieben. Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege habe daher in seiner Stellungnahme vom 18. März 2004 ausgeführt, dass es sich dabei um die Kernbestandteile des historischen Bautyps handele. Im Mittelpunkt stehe die Zweiständerkonstruktion, die weiterhin im Original ablesbar sei und die Denkmaleigenschaft begründe. Die Tatsache, dass die historische Feuerstelle im Gebäude nicht mehr vorhanden sei, dass eine Betonsohle, ein Windfang sowie Wohn- und Schlafräume eingebaut worden seien, stellten Veränderungen dar, die regelmäßig Teil der Genehmigung bei der Sanierung vergleichbarer denkmalgeschützter Bauernhäuser sei. Diese Maßnahmen hätten aber nicht in schädlicher Weise in die Substanz eingegriffen. Die wesentliche Bedeutung des Kulturdenkmals liege in seiner Eigenschaft als siedlungsgeschichtliches Dokument. Dies sei durch die umfangreiche Sanierung nicht gefährdet worden. Der erteilte Bauvorbescheid war mit dieser Denkmaleigenschaft nicht in Einklang zu bringen und konnte daher, weil er öffentlichem Baurecht widerspreche, zurückgenommen werden. Die Rücknahme sei innerhalb eines Jahres, nachdem die Behörde Kenntnis von den Tatsachen, die die Rücknahme rechtfertigen konnten, ergangen. Die Vorschriften über die Rücknahme fänden nämlich auch dann Anwendung, wenn eine Behörde nachträglich erkenne, dass sie den vollständig bekannten Sachverhalt rechtlich unrichtig gewürdigt habe und deshalb rechtswidrig entschieden habe. Die Beklagte habe hier erst durch das Schreiben der Bezirksregierung Lüneburg vom 1. November 2003, in dem sie darauf hingewiesen worden sei, dass bei der Verabschiedung der Abrundungssatzung die denkmalschutzrechtlichen Kriterien des Baudenkmals "S." nicht berücksichtigt worden seien, erkennen können, dass der erlassene Bauvorbescheid rechtswidrig war. Dieses Scheiben sei der Beklagten am 5. November 2002 zugegangen. Der Rücknahmebescheid sei den Beteiligten am 5. November 2003 zugestellt worden. Damit sei die Jahresfrist eingehalten. Der Bescheid enthalte zwar keine Ermessenserwägungen, weil er sich allein auf die Weisung der Widerspruchsbehörde stütze. Dieser Fehler könne jedoch im Widerspruchsverfahren geheilt werden. Hinsichtlich der Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen beruft sich die Widerspruchsbehörde insoweit im Wesentlichen auf den Inhalt des an die Beklagte gerichteten Schreibens vom 16. September 2003 und wiederholt diesen. Die Tatsache, dass der Beigeladene einer von mehreren hundert Mitarbeitern der Bezirksregierung Lüneburg sei, habe bei der Entscheidung des Falles keine Rolle gespielt.

Am 14. November 2003 hat die Klägerin zu 1.) gegen die Versagung der Baugenehmigung Klage erhoben. Am 23. Juni 2004 haben die Kläger gegen die Rücknahme des Bauvorbescheides ebenfalls Klage erhoben.

Die Kammer hat die Sachen durch Beschluss vom 6. September 2004 miteinander verbunden.

Die Kläger machen im Wesentlichen geltend, die Rücknahme des Bauvorbescheides sei rechtswidrig. Aus den Bauakten bezüglich des Grundstückes der Beigeladenen ergäbe sich, dass die Denkmaleigenschaft des Hauses sehr zweifelhaft sei. Auch die Bezirksregierung Lüneburg habe in dem Verfahren 2 B 59/96 des Verwaltungsgerichts Stade, bei dem es um die Bebauung eines in der dritten Zeile belegenen Grundstückes unmittelbar nordwestlich des Grundstückes der Beigeladenen ging, noch keinesfalls die Auffassung vertreten, dass es sich hier um ein denkmalgeschütztes Haus handele. Seinerzeit habe das Haus der Beigeladenen allerdings noch dem Vorbesitzer gehört. Im Übrigen sei der Beklagten die Denkmaleigenschaft des Objektes spätestens im September 2002 bekannt gewesen, als die Beigeladenen sich mit Schreiben vom 25. September 2002 an die Beklagte gewandt hatten, um eine Bebauung des ihrem Haus vorgelagerten Grundstückes zu verhindern. In der Antwort der Beklagten vom 2. Oktober 2002 wurde darauf verwiesen, dass die untere Denkmalschutzbehörde in einem Baugenehmigungsverfahren beteiligt würde. Die Kläger verweisen im Übrigen darauf, dass die Umgebung des Hauses der Beigeladenen bereits jetzt nach Fertigstellung zahlreicher Bauten den Eindruck eines Neubaugebietes bzw. eines Baugebietes mit Bestand aus verschiedenen Zeiten, das sich langsam den Baugrenzen nähert, macht. Im Übrigen sei es durchaus denkbar, auf dem Grundstück ein Haus zu bauen, das keine erdrückende Wirkung habe. Die Kläger haben die Genehmigung eines nur einstöckigen Bauvorhabens beantragt. Im Vergleich mit der Wohnanlage, die sich auf dem Nachbargrundstück befindet, handele es sich um ein kleineres Gebäude. Durch einen weiteren Bau auf dem betroffenen Grundstück könne jedenfalls das Erscheinungsbild des Hauses der Beigeladenen kaum noch beeinträchtigt werden. Die vollständige Umgestaltung der Außenfassaden des Objektes und die Zulassung von neuen Bauvorhaben habe insoweit bereits die Umgestaltung des Hauses vollzogen. Die von der Bezirksregierung Lüneburg vorgenommene Abwägung sei darüber hinaus einseitig. Die Beigeladenen seien im Verfahren um die Erteilung des Vorbescheides beteiligt gewesen und hätten auch keine Bedenken wegen der Erwerbskosten der Grundstücke L. und T. gehabt. Verkauft worden sei Bauland und Grünland zu einem Preis von 69.500,00 EUR bezüglich des Flurstücks U.. Dies hätte bei der Abwägung im Interesse der Kläger berücksichtigt werden müssen. Die Klägerin zu 1.) hätte auch einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Auch insoweit müsse berücksichtigt werden, dass es sich in Wirklichkeit bei dem Haus der Beigeladenen nicht mehr um ein schützenswertes Denkmal handele. Im Übrigen sei die Beklagte insoweit an den Bauvorbescheid gebunden. Im Übrigen falle das beabsichtigte Bauvorhaben weder von der Größe noch von der Inanspruchnahme der Grundstücksfläche her im Rahmen der bereits vorhandenen Nachbarbebauung besonders auf. Auch die Grundflächenzahlen seien nicht auffällig. Für das Bauvorhaben betrage sie 0,14 und liege im üblichen Bereich. Dass der Zuwegungsanteil des Flurstückes N. insoweit bei den Flächenberechnungen mit zu berücksichtigen sei, entspreche gängiger Praxis und werde auch von der Beklagten so gehandhabt. Die Bebauung sei auch keineswegs rücksichtslos und führe nicht zur Abriegelung des Bauvorhabens der Beigeladenen. Die Abriegelung gegenüber dem Straßenzug V. erfolge durch die Kette der Bauvorhaben. Die Bebauung werde im Übrigen durch die Wohneigentumsanlage W. dominiert.

Die Kläger beantragen,

Die Beklagte beantragt,

Sie vertritt insbesondere die Auffassung, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung in der beantragten Form habe. Der gegen den früheren Grundstückseigentümer ergangene Bauvorbescheid habe zwar auch für die Rechtsnachfolgerin Wirkung. Daraus ergebe sich jedoch kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, weil insbesondere die Ausnutzung des Grundstückes noch nicht näher konkretisiert war. Das beantragte Bauvorhaben sei in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig, weil es sich nach der Art der baulichen Nutzung zwar in die nachbarschaftliche Umgebung einfüge, nach dem Maß der baulichen Nutzung jedoch nicht in die Eigenart der näheren Bebauung. Die Grundflächenzahl des beantragten Vorhabens betrage 0,38. Ein derartiges Maß der baulichen Nutzung sei unverträglich mit der näheren Umgebung. Die Klägerin habe im Laufe des Verfahrens eine Grundflächenzahl von 0,14, welche sich nominell in die Umgebung einfüge, errechnet, allerdings sei insoweit die Zusage erfolgt, die entsprechenden Grundstücke zusammen zu schreiben, was bisher nicht erfolgt sei. Die Zuwegung sei nicht von vornherein Bestandteil des Baugrundstückes, weil eine Überbauung nicht zulässig und denkbar ist. Ein Teil der Zuwegung werde im Übrigen auch noch von den Beigeladenen benutzt, so dass die Hinzurechnung schon von daher fragwürdig erscheine. Daher sei weiter von einer Grundflächenzahl von 0,38 auszugehen, die diejenige der näheren Umgebung deutlich überschreite. Das Bauvorhaben habe darüber hinaus eine abriegelnde Wirkung für das Grundstück der Beigeladenen und füge sich aufgrund der massiven Bebauung in der vollen Breite des Grundstückes nicht in die nachbarliche Umgebung ein. Einen vergleichbaren Fall gebe es in der Nachbarschaft nicht. Der Baukörper weise eine Länge von 25 m auf, die Garage mit 6,50 m sei hinzuzurechnen. Derartige Dimensionen würden normalerweise für den Geschosswohnungsbau verwendet, nicht aber für ein Einfamilienhaus.

Die Beigeladenen verweisen insbesondere auf die gültige Abrundungssatzung, die nur eine zweizeilige Bebauung zulasse. Schon von daher könne vor ihrem Grundstück in westlicher Richtung nicht gebaut werden. Im Übrigen sei ihr Haus als Baudenkmal anerkannt, so dass es zu schützen sei. Sie hätten im Übrigen im Vertrauen auf die damit zusammenhängende Förderung seinerzeit den entsprechenden Kaufpreis vereinbart und die nicht unerheblichen Unterhaltungskosten finanziert.

Das beteiligte Landesamt für Denkmalpflege vertritt weiterhin den Standpunkt, dass auf dem Grundstück der Klägerin zu 1.) keine Bebauung denkbar sei, die nicht erdrückende Wirkung auf das Haus der Beigeladenen und damit auf dessen Denkmaleigenschaft habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Streitakte, der Bauakten der Beklagten für die Grundstücke X. und Y. sowie der Verwaltungsvorgänge der Bezirksregierung Lüneburg Bezug genommen. Ferner sind die Akten des Verfahrens 2 B 59/96 beigezogen worden. Die Kammer hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Auf die Niederschrift wird insoweit wegen der Einzelheiten Bezug genommen.