Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Soweit Feststellung begehrt wird, liegt das erforderliche Feststellungsinteresse vor (§ 256 ZPO), da die Parteien hier um das Bestehen von Rechtsverhältnissen streiten.

Die Klage ist nicht begründet. Die Beklagte ist berechtigt, aus den im Antrag der Kläger genannten  Urkunden die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger zu betreiben. Zwar haben sich die Kläger weder durch Erklärung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Urkunde vom 22.12.1994 noch durch die Übernahme der Unterwerfungserklärung aus der Urkunde vom 29.11.1994 wirksam der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, aber sie sind nach § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) gehindert, sich auf diese Unwirksamkeit zu berufen. Sie haben sich nämlich in den Darlehensverträgen mit der Beklagten zur Abgabe entsprechender Erklärungen wirksam verpflichtet.

Die Kläger haben sich nicht wirksam der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, weil der Tätigkeit der xxx, die als Vertreterin der Kläger im deren Namen die entsprechenden rechtsgeschäftlichen Erklärungen abgab, keine wirksame Vollmacht der Kläger zugrunde lag. Die Vollmacht, die die Kläger der xxx in dem Angebot auf Abschluss eines  Geschäftsbesorgungsvertrages vom 29.11.1994 erteilt haben, ist wegen des Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz gemäß § 134 BGB nichtig. Durch die Beauftragung und Bevollmächtigung der xxx zur umfassenden Vertretung der Kläger bei sämtlichen mit dem Erwerb der Wohnung zusammenhängenden Rechtsgeschäften und sonstigen Angelegenheiten, deren Erledigung erhebliche Rechtskenntnisse voraussetzte, wurde die xxx unzulässigerweise mit der geschäftsmäßigen Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten i.S.d. Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1 RBerG beauftragt. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift führt nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Auftragsverhältnisses, die sich unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des RBerG auch auf die in diesem Vertrag erteilte Vollmacht erstreckt (vgl. BGHZ 154, 283  m. w. N.).

Der Mangel der Vertretungsmacht ist diesbezüglich auch nicht gemäß §§ 172 ff. BGB unbeachtlich. Bei der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung handelt es sich um eine prozessuale Erklärung, auf die die rechtsgeschäftlichen Vorschriften, insbesondere Rechtsscheinsvorschriften, nicht anwendbar sind. Vielmehr richten sich die Voraussetzungen einer wirksamen Vollmacht sowie deren Heilbarkeit und die Rechtsfolgen eines Vollmachtsmangels nach den §§ 78 ff. ZPO. Prozesshandlungen vollmachtloser Vertreter muss eine Partei nach § 89 Abs. 2 ZPO nur gegen sich gelten lassen, wenn sie diese ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt (vgl. BGH a. a. O.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Dass die Kläger die Unwirksamkeit der Vollmacht erkannt hätten, ist nicht ersichtlich und wurde auch von der Beklagten, die meint, die Unwirksamkeit selbst nicht erkannt zu haben, nicht vorgetragen. War den Klägern aber die Unwirksamkeit der von ihnen erteilten Vollmacht nicht bekannt, kann keine ihrer Handlungen als Genehmigung der Tätigkeit der xxx betrachtet werden.

Die Unwirksamkeit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung steht jedoch einer Vollstreckung aus der Urkunde dann nicht entgegen, wenn sich der Darlehensnehmer in dem Darlehensvertrag schuldrechtlich wirksam verpflichtet hat, eine solche Unterwerfungserklärung abzugeben. In diesem Fall ist der Schuldner nach § 242 BGB verpflichtet, die unwirksame Vollstreckungsunterwerfungserklärung zu genehmigen und ihr rückwirkend Wirksamkeit zu verleihen (vgl. BGH ZIP 2004, 303; NJW 2005, 2985  m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Auf S. 1 des Darlehensvertrages vom 20.12. / 27.12.1994 ist bei den zu stellenden Sicherheiten eine “Grundschuld mit persönlicher Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung über 189.805 DM” aufgeführt. Diese Klausel kann nur so ausgelegt werden, dass die Kläger verpflichtet waren, eine solche Sicherheit zu stellen und die dafür erforderlichen Willenserklärungen abzugeben. Diese Verpflichtung ist als Teil des Darlehensvertrages zwischen den Klägern und der Beklagten wirksam zustande gekommen. Ihrer Durchsetzbarkeit stehen keine Schadensersatzansprüche der Kläger gegen die Beklagte entgegen.

Die auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung vom 20.12.1994 hat die xxx letztlich wirksam als Vertreterin der Kläger gegenüber der Beklagten abgegeben.

Der Wirksamkeit der Willenserklärungen steht nicht die oben dargelegte Unwirksamkeit der der xxx erteilten Vollmacht entgegen. Gemäß §§ 171 ff. BGB müssen sich die Kläger nämlich an dem durch die Vollmachtsurkunde gesetzten Rechtsschein festhalten lassen. Gemäß den §§ 171, 172 BGB begründet die einem Vertreter erteilte Vollmachtsurkunde, die dieser dem Vertragspartner vorlegt, auch bei fehlender wirksamer Bevollmächtigung den Rechtsschein einer Bevollmächtigung. Dabei setzt gemäß § 173 BGB dafür voraus, dass der Vertragspartner das Fehlen der Vollmacht bei der Vornahme der Rechtsgeschäfts nicht kennt oder kennen muss.

Der Anwendung der Rechtsscheinsvorschriften steht nicht entgegen, dass die Vollmacht wegen Verstoßes gegen das RBerG nichtig ist (vgl. BGH NJW 2005, 2985 [BGH 21.06.2005 - XI ZR 88/04]). Sofern die Kläger generell die Auffassung zu vertreten scheinen, dass der Verstoß einer Vereinbarung gegen das Rechtsberatungsgesetz auch gegenüber den Rechtsscheinsvorschriften Vorrang hat, liegt ihre Argumentation neben der Sache. Es kann bei der Anwendung der Vorschriften der §§ 171 ff. BGB nur irrelevant sein, aus welchem Grund, die Vollmacht unwirksam ist oder nicht besteht. Sofern die Unwirksamkeit der Vollmacht für den Vertragspartner nicht erkennbar ist, muss er sich im geschäftlichen Verkehr auf eine schriftlich erteilte Vollmacht grundsätzlich verlassen können.

Entgegen der Ansicht der Kläger steht der Anwendung der Rechtsscheinvorschriften schließlich nicht ihre Behauptung entgegen, die Beklagte sei nicht schutzwürdig, weil sie Kenntnis davon gehabt habe, dass die xxx entgegen dem Geschäftsbesorgungsvertrag keine neutrale Interessenvertreterin der Investoren, sondern selbst  Mitinitiatorin des Objektes gewesen sei und von diesem profitiert habe. Denn auch in diesem Fall hätte die Beklagte auf die Wirksamkeit der von den Klägern erteilten Vollmacht vertraut bzw. vertrauen dürfen. Anknüpfungspunkt der Rechtsscheinvorschriften der §§ 171 ff. BGB ist allein die eigenverantwortliche Vollmachtskundgabe. Mit Sinn und Zweck sowie Systematik dieser Vorschriften ist es unvereinbar, deren Anwendbarkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Schutzbedürftigkeit des Vertragspartners, einzuschränken. Insoweit bieten die Regeln des Vollmachtsmissbrauch ein ausreichendes Korrektiv (vgl. BGH NJW 2005, 664 [BGH 26.10.2004 - XI ZR 255/03]).

Die Voraussetzungen der § 171 ff. BGB sind hier erfüllt.

Der Rechtsscheinstatbestand der §§ 171, 172 BGB setzt voraus, dass dem Vertragspartner, hier der Beklagten, bei Abgabe der für das Rechtsgeschäft maßgeblichen Willenserklärungen entweder das Original oder eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorlag. Davon, dass dies der Fall war, ist hier auszugehen. Die Beklagte hat als Anlage B 2 das Begleitschreiben der xxx vom 12.12.1994 vorgelegt, auf dem auch ein Eingangsstempel zu ersehen ist. In dieser Anlage sind die von der KT GmbH zum streitgegenständlichen Finanzierungsvorgang übermittelten Unterlagen aufgelistet. Angekreuzt ist auch "Notarielle Angebotserklärung und Vollmacht". Mit der Anlage B 5 hat die Beklagte die in ihrem Hause geltende Handlungsanweisung vorgelegt, nach welcher generell vorgeschrieben war, dass vor Vergabe von Darlehen an eine durch einen Bevollmächtigten vertretene Person die Vorlage der Ausfertigung einer entsprechenden Vollmacht erfolgen musste. Da die Problematik der §§ 171 ff. BGB nach der gefestigten BGH-Rechtsprechung einer der wenigen Punkte ist, die in der streitgegenständlichen Konstellation relevant sind, war zu erwarten, dass die Kläger in dieser Frage klare substantiierte Behauptungen aufstellen, was sie nicht getan haben. Soweit die Kläger bestreiten, dass die Vollmachtsurkunde der Beklagten vor Abschluss des Darlehensvertrages vorgelegen hatte, war das entsprechende Bestreiten nicht ausreichend und daher unbeachtlich.

Die Beklagte hingegen hat dazu substantiiert  vorgetragen. Sie hat unter Vorlage der Kopie einer Ausfertigung des Geschäftsbesorgungsvertrages den Besitz einer solchen Urkunde vorgetragen. Sie hat des weiteren die Kopie des bereits erwähnten Schreibens der xxx vom 12.12.1994 als Anlage B 2 vorgelegt, wobei auf dem Schreiben auch ein abgezeichneter Eingangsstempel vom 1?.12.1994 ersichtlich ist.

Dazu hat die Kammer nicht weiter Beweis erhoben, da dies entbehrlich ist, weil die Beklagte einzelne mittelbare Tatsachen nachgewiesen hat und angesichts dieses Befundes das Bestreiten der Haupttatsache durch die Kläger nicht hinreichend substantiiert ist (vgl. auch zu  Parallelfällen LG Braunschweig Urteil vom 11.09.2008 - 4 O 1979/05 und Urteil vom 9.7.2009, 7 O 2213/05). Letztlich ist auch die von der Beklagten vorgelegte Handlungsanweisung zu berücksichtigen, nach der die Überprüfung der Vollmachtsvorlage vor Kreditbewilligung gefordert worden ist. Auch insoweit wäre davon auszugehen, dass Mitarbeiter der Beklagten vor Abschluss des Darlehensvertrages routinemäßig das Vorhandensein der erforderlichen Unterlagen überprüfen.

Sämtliche eingereichten Dokumente sprechen dafür, dass die Vollmachtsurkunde der Beklagten rechtzeitig vorlag. Keine einzige Unterlage spricht dagegen.

Angesichts dieser Umstände hätten sich die Kläger nicht darauf beschränken dürfen, das Vorliegen der notariellen Urkundenausfertigung lapidar zu bestreiten, sondern hätten konkrete Anhaltspunkte dafür vortragen müssen, dass entgegen sämtlichen bislang vorgelegten Dokumenten der Beklagten keine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vor Abschluss des Darlehensvertrages vorgelegen hat. Konkrete, auf den hiesigen Fall bezogene Anhaltspunkte tragen die Kläger aber nicht vor, sondern beschränken sich - wie ausgeführt - auf ein pauschales Bestreiten.

Dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 1994 die Unwirksamkeit der Vollmacht tatsächlich positiv erkannt hat, tragen die Kläger ebenfalls nicht vor. Sie meinen, dass die Beklagte die Unwirksamkeit der Vollmacht hätte erkennen müssen. Das Kennenmüssen der Unwirksamkeit ist aber nicht schon dann zu bejahen, wenn der Vertragspartner die die Unwirksamkeit begründenden Umstände kennt; vielmehr ist dafür vorauszusetzen, dass dieser aus den ihm bekannten Tatsachen auch die richtigen rechtlichen Schlüsse gezogen hat oder (im vorliegenden Falle) hätte ziehen müssen (vgl. BGH NJW 2005, 1190). Diese Voraussetzungen waren 1994 indes nicht erfüllt. Insoweit sieht die Kammer keine Veranlassung, von der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung abzuweichen, wonach vor den ersten Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit umfassender Treuhandvollmachten nach dem RBerG (vgl. BGHZ 145, 265) entsprechende Vollmachten der üblichen Praxis entsprachen und für einen Vertragspartner keine Veranlassung bestand, die Wirksamkeit einer solchen von einem Notar beurkundeten Vollmacht unter rechtlichen Gesichtspunkten in Frage zu stellen (vgl. BGH NJW 2005, 664 [BGH 26.10.2004 - XI ZR 255/03] m. w. N).

Der Darlehensvertrag ist nicht seinerseits wegen eines Verstoßes der Beklagten gegen das RBerG gemäß § 134 BGB nichtig. Diese Rechtsfolge käme nur in Betracht, falls die Beklagte selbst durch Beteiligung an der unerlaubten Rechtsberatung im Zusammenhang mit der Abwicklung der Investition der Kläger gegen das RBerG verstoßen hätte. Voraussetzung dafür wäre nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass sich der Darlehensvertrag als wirtschaftliches Teilstück zur Erreichung eines Gesamtzwecks darstellt (vgl. BGH NJW 2005, 664). Dies ist bei einem Erwerb von Immobilieneigentum zu Steuersparzwecken selbst dann nicht der Fall, wenn die Bank wegen der Notwendigkeit der Finanzierung des Erwerbs frühzeitig in die Abwicklung des Geschäfts einbezogen wurde (vgl. BGH NJW 2004, 2378 [BGH 23.03.2004 - XI ZR 194/02]; 2005, 664 [BGH 26.10.2004 - XI ZR 255/03]).

Der Darlehensvertrag ist des Weiteren nicht wegen Verstoßes gegen das Verbraucherkreditgesetz nichtig.

Der Darlehensvertrag enthält die nach § 4 VerbrKredG erforderlichen Angaben. Eine Benennung etwaiger Innenprovisionen ist nach § 4 VerbrKredG nicht erforderlich, da es sich hierbei nicht um Kreditkosten, sondern um Kalkulationsposten bei der Ermittlung des einem Dritten zu zahlenden, von der Beklagten zu finanzierenden Kaufpreises handelt.

Die Kläger können auch die auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Erklärung nach dem Haustürwiderrufsgesetz nicht wirksam widerrufen.

Ein Widerrufsrecht besteht gemäß § 1 Abs. 1 HWRG nur für Kunden, d.h. für Personen, die eine der Voraussetzungen des § 1 I Nr. 1–3 HWRG erfüllen. Dabei ist bei Vertreterhandeln nicht auf die Person des Vertretenen, sondern auf die des Vertreters abzustellen (vgl. BGH NJW-RR 1991, 1074). Wenn für den Erwerber eine gewerblich tätige Treuhänder-GmbH handelt, sind die Voraussetzungen des § 1 I Nr. 1-3 HWRG nicht erfüllt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Ungehungsverbot des § 5 HWRG. Ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot würde voraussetzen, dass die xxx von der Beklagten bewusst eingesetzt wurde, um eine Anwendbarkeit des HWRG zu verhindern. Hierzu ist indes nichts vorgetragen worden.

Die Kläger können der Beklagten auch nicht gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKredG etwaige Einwendungen aus dem dem Darlehensvertrag zu Grunde liegenden Grundgeschäft, nämlich dem Kauf- und Werklieferungsvertrag vom 22.12.1994, entgegenhalten. Gemäß § 3 Abs. 4 Nr. 1 VerbrKredG findet § 9 VerbrKredG auf den Darlehensvertrag nämlich deshalb keine Anwendung, weil er ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen betrifft, das auch zu für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen üblichen Bedingungen gewährt wurde. Dem steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die Kläger das Grundpfandrecht nicht selbst bestellt haben, sondern eine bereits zuvor von der HR-GmbH bestellte Grundschuld zu einem Teilbetrag übernahm. Nach ständiger Rechtsprechung greift bei Realkrediten unabhängig davon, wer die Grundschuld bestellt hat, § 3 Abs. 4 Nr. 1 VerbrKredG ein, falls die Darlehensgewährung von einer dinglichen Sicherheit abhängig gemacht wurde (BGH NJW 2005, 460). Dies ist hier ausweislich der Klausel auf S. 1 des Darlehensvertrages (Anlage B 6 - Anlagenband Beklagte), die bei den zu stellenden Sicherheiten eine “Grundschuld mit persönlicher Haftungsübernahme” aufführt, der Fall.

Der Anspruch der Beklagten aus den Darlehensverträgen ist auch nicht durch Aufrechnung mit einem  Schadensersatzanspruch oder durch gleichgelagerte Gegenrechte der Kläger erloschen, sonst wie untergegangen oder etwa nicht entstanden wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten durch die Beklagte.

Es ist anerkannt, dass dem Erwerber eines kreditfinanzierten Immobilienbesitzes gegen die finanzierende Bank ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, falls die Bank aufgrund besonderer Umstände verpflichtet war, den Erwerber auf Risiken des Objektes hinzuweisen. Der Schadensersatzanspruch kann in diesen Fällen auf Freistellung des Darlehensnehmers von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag gerichtet sein mit der Folge, dass die Bank ihrerseits sich nicht mehr gemäß § 242 BGB auf die Verpflichtung des Kreditnehmers berufen kann, die mangels Vollmacht nicht wirksam erteilte Vollstreckungsunterwerfungserklärung nachträglich zu genehmigen (vgl. BGH NJW 2004, 59; ZIP 2007, 18).

Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs sind hier jedoch nicht erfüllt.

Die Beklagte haftet den Klägern zunächst nicht auf Schadensersatz wegen angeblich falscher Angaben des Vermittlers gegenüber den Klägern über den (wahren) Wert der Wohnung, die erzielbaren Mieten, die Höhe der Provisionen sowie die Werthaltigkeit und Rentabilität der Investition unter Berücksichtigung von Steuervorteile sowie Kreditbelastungen. Dabei kann offen bleiben, ob und in welchem Umfang der Zeuge xxx den Klägern gegenüber falsche Angaben machte. Etwaige falsche Angaben des Vermittlers gegenüber den Klägern sind der Beklagten nicht zurechenbar.

Eine Zurechnung käme nur über § 278 BGB, mithin nur für solche Angaben in Betracht, die der Vermittler als Erfüllungsgehilfe der Beklagten im Zusammenhang mit der Anbahnung des Darlehensvertrages macht. Zurechnen zu lassen braucht sich die Bank ausschließlich Angaben des Vermittlers zu dem Darlehensvertrag, nicht dagegen Angaben, die der sowohl für die Bank als auch für die Initiatoren tätige Vermittler zu Eigenschaften sowie Werthaltigkeit und Rentabilität der Immobilieninvestition macht, da er insoweit nicht im Hinblick auf den Darlehensvertrag tätig ist (vgl. BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 - XI ZR 322/03] m. w. N.). Nach diesen Grundsätzen sind der Beklagten die von den Klägern behaupteten falschen Angaben des Vermittlers nicht zuzurechnen.

Die von den Klägern vorgetragenen falschen Angaben zu der Werthaltigkeit der Investition, insbesondere Mieteinnahmen sowie Steuervorteilen, betreffen nicht den Darlehensvertrag. Gleiches gilt für etwaige Zusicherungen des Vermittlers, die Beklagte habe die Werthaltigkeit der Investition geprüft. Allein der Umstand, dass der Vermittler mit einer solchen Zusicherung die Beklagte als finanzierende Bank ausdrücklich erwähnte, führt nicht dazu, dass diese Angaben als zum Darlehensvertrag gehörend einzustufen wären. Die Kläger haben selbst mit der Anlage K 14 die Finanzierungszusage der früheren Beklagten vorgelegt. Darin weist die Beklagte den (angeblichen) Initiator des Vorhabens - die xxx - ausdrücklich darauf hin, dass der Namen der Beklagtenbank werblich nicht verwendet werden darf. Wenn der Zeuge xxx dies also dennoch getan haben soll, um die Kläger zum Abschluss des Kaufvertrages zu bewegen, geschah dies gegen die ausdrückliche Anweisung der Beklagten.

Die angebliche Erwähnung der Beklagten im Rahmen des Vermittlungsgesprächs sollte die Kläger bei der Entscheidung über das „Ob“ der Investition beeinflussen und bezog sich nicht auf die Finanzierung der Investition der Kläger für den Fall einer positiven Investitionsentscheidung. Auch etwaige Angaben des Vermittlers zur Höhe der zu zahlenden Provisionen betrafen nicht die Konditionen des Darlehensvertrages, sondern ausschließlich die Zusammensetzung des bei der Beklagten zu finanzierenden Betrages.

Es sind keinerlei Behauptungen des Zeugen xxx von den Klägern beanstandet worden, die dieser im Rahmen der Darlehensvermittlung getätigt haben soll. Die Frage, inwieweit der Zeuge xxx überhaupt die Rolle des Erfüllungsgehilfen der Beklagten beim Zustandekommen des Darlehensvertrages ausgeübt hat, kann daher auf sich beruhen.

Angesichts des nunmehr vorgelegten Gutachtens des Gutachterausschusses über den Wert einer ähnlich zugeschnittenen Wohnung ist im übrigen mehr als fraglich, ob die Wohnung - bezogen auf 1994 - sittenwidrig überteuert war.

Auch die schuldhafte Verletzung eigener Aufklärungspflichten der Beklagten haben die Kläger nicht schlüssig dargelegt.

Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass eine Kredit gebende Bank bei Steuer sparenden Immobilieninvestitionen nur unter engen Voraussetzungen zu einer Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet ist, weil sie regelmäßig davon ausgehen kann, dass die Kunden entweder über die notwendigen Fachkenntnisse verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedienen. Die Annahme liegt jedenfalls nicht fern, dass jemand, der eine Investition von rund 190.000,- DM tätigen will, sich umfassend informiert und nicht blind auf die Angaben eines Vermittlers vertraut. Aufklärungspflichten bezüglich des finanzierten Geschäftes bestehen ausnahmsweise nur dann, wenn eine Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projektes über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kreditnehmer schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Wege der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte bringt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 - XI ZR 322/03] m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht erfüllt:

Ein Überschreiten der Rolle des Kreditgebers setzt voraus, dass die Bank in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben eines Veräußerers oder Vertreibers / Initiators übernommen und damit einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH NJW 2008, 644 [BGH 06.11.2007 - XI ZR 322/03]; BGH Urteil vom 25.09.2007, XI ZR 274/05). Solche Umstände haben die Kläger nicht dargetan. Sie folgen insbesondere nicht aus dem  Vortrag der Kläger zu einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen den Initiatoren des Objektes und der Beklagten. Etwaige Kenntnisse der Bank von der Kalkulation und der Werthaltigkeit des Objektes betreffen ausschließlich interne Vorgänge und sind nicht geeignet, den für das Überschreiten der Kreditgeberrolle erforderlichen besonderen Vertrauenstatbestand zu begründen. Selbst wenn die Beklagte mit den Initiatoren des Vorhabens institutionalisiert zusammengearbeitet haben soll - wofür keine konkreten Belege in dem Klägervorbringen ersichtlich sind - ist dies nicht nach außen kenntlich gemacht worden, so dass auch kein besonderer Vertrauenstatbestand in die Stellung der Beklagten bei diesem Vorhaben bei den Klägern entstanden sein konnte.

Schließlich reicht auch die von den Klägern behauptete Aussage des Vermittlers, die Beklagte habe das Objekt geprüft und stehe mit ihrem Namen für die Werthaltigkeit der Immobilie, für die Begründung einer solchen Vertrauensstellung im Außenverhältnis nicht aus, zumal diese Aussage, wie oben dargelegt, entgegen der Anweisung der Beklagten in der Anlage K 14 erfolgt wäre.

Die Kläger haben auch nicht vorgetragen, dass die Beklagte einen über die allgemeinen Risiken hinausgehenden Gefährdungstatbestand geschaffen oder sich in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt verwickelt hat. Weder ist vorgetragen, dass die Beklagte eigene Finanzierungsrisiken auf die Kläger oder die anderen Erwerber verlagert hätte (vgl. BGH NJW 2007, 2396 [BGH 20.03.2007 - XI ZR 414/04] m. w. N.) noch sind Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt der Beklagten ersichtlich. Anhaltspunkte für besondere Risiken der Beklagten, die auf die Kläger abgewälzt worden wären, bestehen nicht.

Auch die Voraussetzungen einer Haftung wegen eines Wissensvorsprungs der Beklagten in Bezug auf das finanzierte Objekt sind nicht dargelegt.

Eine solche Haftung kommt wegen einer Überteuerung des Objektes nur ausnahmsweise in Betracht, falls eine sittenwidrige Überteuerung vorliegt, weil der Kaufpreis der Immobilie um 100 % den Wert der Immobilie übersteigt und der Bank dies bekannt ist (vgl. BGH ZIP 2007, 18). Dies haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen. Die Kläger haben zum tatsächlichen Wert der Immobilie keinen konkreten Vortrag gehalten. Den Sachvortrag hierzu muss sich das Gericht daher aus dem Vorbringen der Kläger "zusammensuchen". Die Kläger haben dargelegt, dass der "eigentliche" Kaufpreis der Wohnung durch Aufkalkulieren von Provisionen und Gebühren in Höhe von 75.256,03 DM um nahezu 40 % aufgebläht worden sei. Wie die Kläger diesen Betrag ausrechnen, ist nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Anscheinend sind ein Bestandteil der Berechnung  die sog. "Funktionsträgergebühren" in Höhe von 23.689,- DM. Diese waren jedoch zum einen nicht Gegenstand des Kaufpreises von 149.320,- DM und zum anderen in dem Verkaufsprospekt des Objekts (dort unter Ziffer VIII) ausdrücklich ausgewiesen. Die Kläger erklären zwar außerdem, dass diese Gebühren absolut wertlos gewesen seien, bleiben jedoch nahezu jeden Vortrag zu der Frage schuldig, woraus diese Wertlosigkeit folgt und inwieweit sie für die Beklagte erkennbar gewesen sein musste. Lediglich zu der Mietgarantie und den Finanzierungsvermittlungskosten haben die Kläger etwas Konkretes vorgetragen, wobei auch bei dem Mietgarantievertrag sich dessen Wertlosigkeit erst daraus ergibt, dass der Mietgarant einige Zeit nach Vertragsschluss insolvent geworden ist. Dass dies die Beklagte von vorn herein gewusst habe, haben die Kläger nicht dargetan. Des weiteren haben die Kläger eine "Innenprovision" in Höhe von 18,4 % behauptet, die den Kaufpreis erhöht hätte. Abgesehen davon, dass auch hier nicht ersichtlich ist, woher der Beklagten diese Provision bekannt sein musste, soll diese Provision nach Angaben der Kläger rund 35.000,- DM betragen haben. Weitere Bestandteile des Kaufpreises, die von den Initiatoren des Vorhabens aufaddiert worden sein sollen, sind nicht ersichtlich. Eine Überteuerung des Kaufpreises um mindestens 100 % ist nicht ersichtlich. Letztlich haben die Kläger selbst vorgetragen, dass die Beklagte von einem Verhältnis des gewährten Kredits zum Ertragswert der Wohnung von 182,62 % ausgegangen sei. Ob sich dieses Verhältnis auf den Kaufpreis, den gewährten Kreditbetrag oder den gesamten Investitionsbetrag bezieht, ist letztlich unmaßgeblich, da selbst für den Fall, dass dies das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem "wahren" Wert der Wohnung gewesen sein soll, auch von den Klägern keine Überschreitung des Kaufpreises um 100 % behauptet wird. In diesem Bereich ist selbst der Verkäufer nicht verpflichtet, die Höhe seiner Gewinnspanne mitzuteilen. Dass eine solche Verpflichtung dann auch nicht die finanzierende Bank treffen kann, dürfte auf der Hand liegen.

Entgegen der Ansicht der Kläger lässt sich eine Aufklärungspflicht wegen eines Wissensvorsprungs auch nicht mit ihrer Behauptung begründen, der Beklagten sei bekannt gewesen, dass die Initiatoren des Objektes in den Kaufpreis der Wohnungseigentumseinheiten eine versteckte Innenprovision von 18,4 % mit einkalkulierten. Insoweit kann offen bleiben, ob im Kaufpreis eine Innenprovision enthalten war und ob der Beklagten diese angebliche Innenprovision tatsächlich bekannt war. Jedenfalls würde auch eine entsprechende Kenntnis der Beklagten keine Aufklärungspflicht begründen. Sollte aus dem von der Beklagten finanzierten Kaufpreis tatsächlich ein Anteil von 18,4 % an die xxx geflossen sein, würde es sich letztlich nur um einen Berechnungsfaktor zur Ermittlung des den Klägern mitgeteilten Kaufpreises handeln. Es ist Sache des Verkäufers, wie er mit dem beim Verkauf der Wohnung erzielten Gewinn umgeht. Die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank bezüglich der sog. Innenprovision kann sich daher ausschließlich nach den oben dargelegten Grundsätzen (sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises) richten. Nur falls die Innenprovision, ggf. zusammen mit anderen Berechnungspositionen, zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises führt, kann eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank angenommen werden (vgl. BGH Urteil vom 25.09.2007, XI ZR 274/05). Die Frage, die den Verkäufer wie den Käufer einer Immobilie interessiert, ist, ob der Letztere bereit ist, für eine bestimmte Immobilie dem Ersteren einen bestimmten Kaufpreis zu bezahlen. Die Verwendung des Kaufpreises durch den Verkäufer dürfte für den Käufer hingegen – soweit für ihn der Kaufpreis in Ordnung ist – eher zweitrangig sein. Erst recht kann nichts anderes für die den Kauf finanzierende Bank gelten. Eine Bank zur Aufklärung über einen Kalkulationsposten des Kaufpreises (nämlich die Innenprovision) zu verpflichten, hieße, der Bank weitergehende Pflichten aufzuerlegen als dem Verkäufer selbst (vgl. BGH NJW 2003, 424 [BGH 12.11.2002 - XI ZR 3/01]). Insoweit ist es auch für die Beurteilung einer Aufklärungspflicht der Beklagten ohne Belang, dass die von den Klägern behauptete Innenprovision nicht ziffernmäßig im Verkaufsprospekt erwähnt wurde. Es wurde dort in den Erläuterungen zur Prospektdarstellung unter VIII. („Aufteilung des kalkulierten Gesamtaufwandes“) jedenfalls dargelegt, dass sich der Kaufpreis „incl. Vertrieb“ verstand. Weitere Aufschlüsselung des Kaufpreises schuldete der Verkäufer nicht und die Beklagte erst recht nicht.

Soweit in der Rechtsprechung eine Aufklärungspflicht der Banken bezüglich Innenprovisionen in der hier behaupteten Größenordnung bejaht wird, bezieht sich diese Rechtsprechung nicht auf ausschließlich finanzierende Banken beim Erwerb kreditfinanzierter Immobilien. Vielmehr betrifft sie die Haftung einer bei einer Anlageentscheidung beratenden Bank (vgl. BGH ZIP 2005, 1599; WM 2007, 873); in diesen Fällen bestehen wegen einer vertraglichen Verpflichtung zur Wahrnehmung der Interessen des Kunden bzw. zur Beratung weitergehende Aufklärungspflichten als für eine eine anderweitig getroffene Anlagenentscheidung nur finanzierende Bank. Diese Fälle sind deshalb auf die vorliegende Fallkonstellation nicht übertragbar.

Eine Haftung der Bank wegen eines Wissensvorsprungs kommt schließlich in Betracht, wenn der Erwerber durch den Initiatoren des Vorhabens durch evident unrichtige Falschangaben über Eigenschaften des Anlageobjektes arglistig getäuscht wird und der Bank dies bekannt ist (vgl. BGH Urteil vom 12.06.2007, XI ZR 112/05; Urteil vom 13.03.2007, XI ZR 159/05). Auch die Voraussetzungen für eine solche Haftung haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt.

Eine Aufklärungspflicht begründen kann dabei nur eine Täuschung des Erwerbers über wertbildende, einer Überprüfung zugängliche Faktoren der Immobilie, während allgemeine Angaben zum Wert des Objektes, subjektive Werturteile sowie marktschreierische Anpreisungen nicht ausreichen (vgl. BGH, Urteil vom 13.03.2007, XI ZR 159/05). Sowohl für die arglistige Täuschung als auch für die Kenntnis der Bank ist der Anleger und Darlehensnehmer darlegungs- und beweispflichtig, es sei denn, die Bank arbeitet mit den Initiatoren des Objektes in institutionalisierter Weise zusammen; in diesem Fall wird eine Kenntnis der Bank von der Täuschung widerleglich vermutet. Ein institutionalisiertes Zusammenwirken wiederum ist nicht bereits bei einer Finanzierungszusage der Bank gegenüber dem Bauträger zu bejahen, sondern setzt voraus, dass zwischen dem Verkäufer oder Initiator des Objektes, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestehen oder sich daraus ergeben, dass die Vermittler von der Bank Büroräume zur Verfügung gestellt bekommen oder diesen von der Bank unbeanstandet Formulare des Kreditgebers zur Verfügung gestellt werden sowie schließlich daraus, dass die Verkäufer bzw. Vermittler der Bank wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen des in Rede stehenden Objektes vermittelt haben (vgl. BGH NJW 2006, 2099 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04]).

Diese Voraussetzungen sind hier ebenfalls nicht erfüllt bzw. nicht hinreichend dargetan.

Es kann dahingestellt bleiben, ob aufgrund des Sachvortrages der Kläger von einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen der Beklagten, der xxx sowie der xxx auszugehen ist. Jedenfalls fehlt es an einem substantiierten Vortrag der Kläger zu einer arglistigen Täuschung des Vermittlers i.S.d. oben beschriebenen Voraussetzungen. Soweit die Kammer in anderer Besetzung eine Arglist des Vermittlers xxx im Hinblick auf die nicht mitgeteilten Provisionen angenommen hat, hält die Kammer jetzt mit Rücksicht auf die ihr zugänglich gemachten Entscheidungen anderer Gerichte nicht fest.

Bei den von den Klägern behaupteten Angaben des Zeugen xxx dazu, dass es sich bei dem Objekt um ein risikofreies, als Altersvorsorge geeignetes Objekt handelt, bei dem die Mieteinnahmen und Steuervorteile die Finanzierungskosten decken und das nach Ende der Finanzierung eine zusätzliche sichere Einnahmequelle darstelle, handelt es sich um keine einer Überprüfung zugänglichen Angaben zu Wert bildenden Faktoren des Investitionsobjektes, sondern um allgemeine Anpreisungen.

Anders könnte sich die rechtliche Würdigung grundsätzlich hinsichtlich der Angaben des Vermittlers zu den erzielbaren Mieten darstellen. Es ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass arglistige Falschangaben des Vermittlers zu den erzielbaren Mieten geeignet sind, eine Haftung der finanzierenden Bank wegen Wissensvorsprungs zu begründen (vgl. BGH Urteil vom 19.12.2006, XI 192/04; BGH ZIP 2006, 1187; BGH Urteil vom 20.03.2007, XI 414/04). Insoweit wird arglistiges Verhalten nicht nur bei Kenntnis des Vermittlers oder Initiators davon, dass die tatsächlich erzielbaren von den zugesagten Mieten abweichen, bejaht, sondern auch dann, wenn konkrete Angaben zu den erzielbaren Mieten „ins Blaue hinein“ gemacht werden, ohne dass diese auf einer vorherigen Einholung betriebswirtschaftlicher Auswertungen anhand des Alters, der Größe, der Ausstattung, des Zustandes etc. des Objektes beruhen (BGH Urteil vom 06.11.2007, XI ZR 322/03). Dabei kann eine Aufklärungspflicht der Bank – anders als bei der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises - nicht erst bei einer Überschreitung der tatsächlich erzielbaren Miete um 100 %, sondern auch schon bei geringeren Überschreitungen bejaht werden.

Insoweit dürften die Mieten, die von dem Mietgarant an die Kläger gezahlt werden sollten bzw. gezahlt worden sind tatsächlich über den in xxx für die von den Klägern erworbene Wohnung erzielbaren Mieten liegen. Nicht hinreichend dargelegt worden ist von den Klägern indes, dass der Zeuge xxx ihnen die Erzielbarkeit der überhöhten Mieten tatsächlich zugesichert hat.

Die xxx hat für die Kläger einen Mietgarantievertrag geschlossenen, nach dem die Kläger in den ersten fünf Jahren nach Erwerb der Wohnung etwaige Differenz zwischen den tatsächlich erzielten und den garantierten Mieten erhalten sollten. Der Mietgarant zahlte auch einige Zeit lang, bis er insolvent geworden ist. Die Miete aus der Mietgarantievereinbarung bildet die Grundlage der Berechnungsbeispiele des Vermittlers sowie der in dem Verkaufsprospekt ausgewiesenen Angaben zu den erzielbaren Mieten. Aus den den Klägern vorgelegten Prospekten folgt jedoch keine Zusicherung, dass die Garantiemiete mit der tatsächlich auf Dauer erzielbaren Miete bedingungslos gleichzusetzen ist. Vielmehr stellt der Technische Prospekt ausdrücklich klar, dass mit der Garantiemiete und nicht mit einem generell nach Ablauf der Garantiezeit erzielbaren Mietzins gerechnet wurde. So heißt es auf Seite 3 des Prospektes: "Vermietungssicherheit durch Generalanmietung und Mietgarantie (auf Wunsch)". Bereits daraus kann entnommen werden, dass für den Fall dass eine Mietgarantie nicht gewünscht wird oder wegen Zeitablaufes nicht mehr greift, eine Vermietungssicherheit nicht mehr besteht. Auf Seite 2 des Prospektes wurde erklärt, dass die Vermietung nur auf 5 Jahre gesichert sei, obwohl die Finanzierung auf 25 Jahre angelegt war. Auf der Seite 37 des Prospektes ist der Hinweis enthalten, dass ein Risiko der Immobilienanlage in der dauerhaften Vermietbarkeit besteht. Bei Insolvenz des Mietgaranten bzw. des Mieters nach Ablauf des Mietgarantiezeitraumes trage der Erwerber das Mietausfallrisiko. Weiter heißt es auf Seiten 36 und 37, dass es nicht ausgeschlossen werden kann, dass der erzielbare Mietzins nach Beendigung des Mietvertrages hinter den mit dem Mieter vereinbarten Mietsätzen bleibt. Auf die Möglichkeit, dass die tatsächlich erzielbaren Mietzinsen unter den garantierten Mieten liegen, wird auch auf Seite 35 des Prospekts hingewiesen, wobei die dort gewählte Formulierung "sowohl unter als auch teilweise über" eher für eine höhere Wahrscheinlichkeit einer Abweichung nach unten spricht.

Ob ein Erwerber, der den Prospekt vor der Anlageentscheidung liest, dadurch vom Initiator hinreichend deutlich auf das Risiko geringerer Mieterträge hingewiesen wurde, kann letztlich offen bleiben; denn jedenfalls schließen die Hinweise in dem Prospekt eine Arglist aus.

Die Kläger können ihrer Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, auch keinen Schadensersatzanspruch wegen unerlaubter Handlung entgegen halten. Es wurde oben dargelegt, dass die Beklagte als finanzierende Bank die Kläger nicht weiter aufklären musste. Selbst wenn generell eine Aufklärungspflicht der Beklagten angenommen worden wäre, müssten die Kläger eine Aufklärung überhaupt erst ermöglichen. Hier ist nicht ersichtlich und von den Klägern nicht substantiiert vorgetragen, dass sie gegenüber der finanzierenden Bank ergänzende Fragen zu dem zu finanzierenden Vorhaben gehabt haben und die Beklagte überhaupt in die Lage versetzt haben, sie über irgendetwas aufzuklären. Wie oben bereits dargelegt,  durfte die Beklagte grundsätzlich davon ausgehen, dass sich die Kläger über die zu finanzierende Investition informiert und aufgrund der ihnen vorliegenden Informationen eine Anlageentscheidung getroffen haben. Sollte das Gegenteil der Fall gewesen sein, ist nicht ersichtlich, dass die Kläger die Beklagte darauf (also auf ihre mangelnde Kenntnisse) aufmerksam gemacht haben.

Wenn eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht bejaht werden kann, haftet sie auch  nicht aus Delikt.

Billigkeitsgesichtspunkte stehen der Anwendung des § 242 BGB nicht entgegen. Insbesondere kann der Sachvortrag der Kläger, die Beklagte habe Kenntnis davon gehabt, dass die xxx nicht die Interessen der Investoren, sondern eigene Interessen sowie die der Initiatoren vertrat, nicht zu einer Einschränkung des Rechts der Beklagten führen, sich gemäß § 242 BGB auf die Verpflichtung der Kläger zur Vollstreckungsunterwerfung zu berufen.  Für eine entsprechende Einschränkung ergeben sich aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Haftung der Banken bei kreditfinanzierten Immobilieninvestitionen keine Anhaltspunkte.  Die Kammer sieht auch keinen rechtlichen Ansatzpunkt für eine entsprechende Einschränkung. Ein Umstand, der weder einen Vollmachtsmissbrauch noch eine Aufklärungspflicht der Bank begründet, kann nicht so schwerwiegend sein, dass er unter Billigkeitsgesichtspunkten  einer Berufung der Bank auf die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag entgegensteht; denn eine solche rechtliche Wertung würde die besondere Stellung der Bank bei kreditfinanzierten Immobilieninvestitionen, aufgrund derer nur unter sehr engen Voraussetzungen Aufklärungspflichtverletzungen der Bank in Betracht kommen, wieder nahezu komplett aushebeln.

Mit dieser Entscheidung schließt sich die Kammer den - bereits weiter oben erwähnten -Entscheidungen der 4. und 7. Zivilkammer des LG Braunschweig zu vollständig gleichgelagerten Fällen an, die bereits rechtskräftig geworden sind.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.

Der Streitwert folgt aus §§ 48 GKG, 3, 5 ZPO. Das Gericht setzt den Streitwert der Vollstreckungsgegenklage mit dem Wert der Grundschuld, aus der die Zwangsvollstreckung betrieben wird, gleich. Dazu ist der Wert der weiteren Anträge der Kläger zu addieren. Die Hilfswiderklage bleibt unberücksichtigt, da über sie nicht zu entscheiden war.