Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat die Klage mit Recht als unbegründet abgewiesen und hierüber auch in zulässiger Weise durch Teilurteil entschieden.

Für das auf die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß dem Vertrag vom 14.12.1989 gerichtete Begehren der Klägerin besteht zwar ein Feststellungsinteresse, weil die Beklagte die Fortdauer des Mietverhältnisses geltend macht.

Die mit der Berufung weiterverfolgten Klageanträge sind jedoch nicht begründet.

1. Der auf die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 1992 infolge der Kündigung der Klägerin vom 23. April 1992 gerichtete Antrag ist nicht gerechtfertigt, weil die vorbezeichnete Kündigung nicht wirksam war.

Die Klägerin hat in ihrem Anwalts schreiben vom 23.04.1992 ausdrücklich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien erklärt. Dies kommt durch die Bezeichnung der Kündigung als "fristgemäße Kündigung" und durch die Angabe des 31.07.1992 als Kündigungstermin zum Ausdruck. Zwar ist in der Begründung des Kündigungsschreibens auch davon die Rede, daß die Beklagte im Hinblick auf die hohen in der Markthalle herrschenden Temperaturen die äußeren Bedingungen für den Verkauf von Blumen nicht geschaffen habe, so daß der Mietzweck nicht habe erreicht werden können. Gleichzeitig hat die Klägerin aber durch ihren Anwalt in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich erklären lassen, daß sie deshalb unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, also gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. das Mietverhältnis kündige. Unter Berücksichtigung des für die Auslegung von Willenserklärungen maßgeblichen Empfängerhorizontes ist danach eine Auslegung der Kündigung als außerordentliche unbefristete Kündigung nicht möglich. Ebensowenig kommt wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen im vorliegenden Fall eine Umdeutung der ordentlichen Kündigung in eine außerordentliche unbefristete Kündigung in Betracht. Es ist auch davon auszugehen, daß sich die anwaltlich beratene Klägerin der unterschiedlichen rechtlichen Bedeutung einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung bewußt war. Dieses wird auch dadurch deutlich, daß die Klägerin unter dem 09.07.1992 ausdrücklich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte.

Die danach als ordentliche Kündigung auszulegende Erklärung der Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 23. April 1994 war unwirksam, weil die Parteien gemäß § 3 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bis zum 31.12.2000 ausgeschlossen hatten. Mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Landgericht in dem angefochtenen Urteil (Leseabschrift Bl. 93 d.A.) eine Verpflichtung der Beklagten verneint, den von der Klägerin angebotenen Nachmieter . zu akzeptieren.

2. Das mit dem Hilfsantrag verfolgte Feststellungsbegehren ist ebenfalls nicht gerechtfertigt, weil das Mietverhältnis der Parteien auch nicht durch den Zugang der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 9. Juli 1992 beendet worden ist.

Die Klägerin macht zwar geltend, daß die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Fläche in der Markthalle . aufgrund eines Sachmangels nicht unerheblich beeinträchtigt gewesen sei.

Gleichwohl ist mit dem Landgericht davon auszugehen, daß die Kündigung der Klägerin nicht gemäß § 542 BGB gerechtfertigt war.

Es ist schon zweifelhaft, ob überhaupt von einem Sachmangel der Mietsache im Hinblick auf die behauptete unzureichende Kühlung des Verkaufsstandes innerhalb der Markthalle ausgegangen werden kann. Die Beklagte weist mit Recht auf die als Bestandteil des Mietvertrages vereinbarte Baubeschreibung hin. Darin ist nicht nur davon die Rede, daß Sonnenschutzmaßnahmen nicht vorgesehen seien und daß an den Schaufenstern keine Lüftungsflügel eingebaut seien, um Durchzugserscheinungen zu vermeiden. Die Baubeschreibung enthält außerdem den Hinweis, daß die Be- und Entlüftung der Markthalle entsprechend den Vorschriften der Genehmigungsbehörde durchgeführt werde, ohne daß die Klägerin substantiiert dargelegt hätte, daß diese Vorschriften tatsächlich nicht beachtet worden seien. Vor allem aber wie in der Baubeschreibung ausgeführt, daß für wärmeabgebende Elemente von evtl. Kälteanlagen Möglichkeiten zur Anbringung unter der Tiefgaragendecke geschaffen würden. Dies mußte von der Klägerin als Mieterin dahin verstanden werden, daß für besondere Anforderungen hinsichtlich der Kühlung der auf den angemieteten Flächen abgestellten Waren Kälteanlagen als Sonderausstattung angebracht werden mußten. Gemäß § 36 der Anlage zum Mietvertrag war die Beklagte als Vermieterin zum Einbau derartiger Sonderausstattungen zwar auf Verlangen des Mieters verpflichtet, aber auch nur im Namen und für Rechnung des Mieters. Die Klägerin hat aber von der Beklagten zu keinem Zeitpunkt den Einbau einer Kühlanlage auf ihre Kosten verlangt.

Die Kündigung der Klägerin vom 9. Juli 1992 ist aber auch dann nicht gerechtfertigt, wenn von der Behauptung der Klägerin ausgegangen wird, daß in der Markthalle die üblicherweise in derartigen Einrichtungen herrschende Temperatur von 20-C erheblich überschritten werde und daß die Beklagte als Vermieterin im Rahmen ihrer Verpflichtungen zur Überlassung einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Mietsache gemäß §§ 535 Satz 1, 536 BGB verpflichtet war, durch geeignete bauliche Maßnahmen für eine gleichbleibende Temperatur von 20-C in dem gesamten Markthallenbereich zu sorgen.

Es begegnet bereits Bedenken, ob die Klägerin hinreichend substaniiert eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der zum Betrieb eines Blumenstandes angemieteten Verkaufsfläche dargelegt hat. Zwar macht die Klägerin im Berufungsrechtszug geltend, daß es ihr in Anbetracht der äußeren Umstände nicht möglich gewesen sei, einen Blumenstand in der Markthalle zu betreiben. Da die Klägerin indes den Mangel der unzureichenden Kühlung bereits mit Schreiben vom 19.07.1990 gerügt und in der Folgezeit das Mietverhältnis noch nahezu 2 Jahre bis zur Erklärung der fristlosen Kündigung fortgeführt hat, hätte es der Klägerin oblegen, nähere Angaben zu den Auswirkungen des behaupteten Mangels auf dem Betrieb des Blumenstandes vorzutragen. Dies gilt schon deshalb, weil die Temperaturen in der Markthalle von den Witterungsbedingungen (Sonnenschein, Außentemperatur) abhängig waren. Die im Schriftsatz vom 09.09.1994 behaupteten Temperaturmessungen beziehen sich lediglich auf den Hochsommer 1991 (07.08. bis 21.08.1991). Selbst wenn die Schnittblumen im Laufe eines Tages verwelkten, muß dies außerdem nicht zwingend der Annahme entgegenstehen, daß die Klägerin den Blumenstand mit wirtschaftlichem Erfolg betrieben hat.

Gegen die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 09.07.1992 sprechen aber noch weitere Erwägungen.

Zwar kann der Ansicht der Beklagten nicht gefolgt werden, daß die Klägerin entgegen § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieterin keine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt habe. Die Klägerin hat in ihrem Mängelrügeschreiben vom 19.07.1990 zwar nicht ausdrücklich eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt, die Beklagte aber unter Fristsetzung aufgefordert, eine Stellungnahme dazu abzugeben, wie sie sich die Beseitigung dieses Mangels vorstelle. Nachdem die Beklagten daraufhin mit Schreiben vom 14.08.1990 ihre Verantwortung für die Kühlung des Blumenladens bestritten und geltend gemacht hatte, daß die Klägerin selbst Abhilfe schaffen müsse, war eine Fristsetzung entbehrlich, weil das Verhalten der Beklagten als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung in bezug auf die Mängelbeseitigung anzusehen war.

Die Klägerin hat -; das Vorliegen eines erheblichen Sachmangels unterstellt -; ein Recht zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 542 BGB auch nicht in unmittelbarer Anwendung der Vorschriften der §§ 543, 539 BGB verloren. Das Parteivorbringen rechtfertigt nicht die Annahme, daß der Klägerin bereits bei Vertragsabschluß bekannt gewesen ist, daß in der Markthalle die behaupteten hohen Temperaturen herrschten und aus diesem Grunde der Betrieb eines Blumenstandes auf der angemieteten Fläche erheblich beeinträchtigt wurde. Auch erscheint es fraglich, ob aufgrund der Angaben in der Baubeschreibung und der Anlage zum Mietvertrag die Schlußfolgerung gerechtfertigt ist, daß sich für die Klägerin als naheliegende Einsicht die Erkenntnis hätte aufdrängen müssen, daß es beim Betrieb eines Blumenstandes zu erheblichen Schwierigkeiten kommen würde. Für eine grob fahrlässige Unkenntnis des behaupteten Mangels dürfte auch das Vorbringen der Beklagten nicht ausreichen, weil die Auswirkungen der fehlenden Sonnenschutzmaßnahmen und der Lage des Blumenstandes (auf der Sonnenseite) auf die Temperatur in der Markthalle für die Klägerin ohne besonderen technischen Sachverstand nicht ohne weiteres zu erkennen waren. Insbesondere konnte die Klägerin die Wirkung der nach der Baubeschreibung vorgesehen Be- und Entlüftung nach dem neuesten Stand auf die Innentemperatur der Markthalle nicht sicher einschätzen.

Es spricht allerdings einiges für die Annahme, daß die Klägerin ihre Rechte wegen des behaupteten Mangels in entsprechender Anwendung der §§ 543, 539 BGB verloren hat, weil sie trotz nachträglicher Kenntnis des behaupteten Mangels das Vertragsverhältnis über längere Zeit fortgesetzt hat. In derartigen Fällen tritt der Rechtsverlust des Mieters zwar nur dann ein, wenn er, ohne Beanstandungen zu erheben, daß Mietverhältnis fortsetzt und insbesondere vorbehaltlos Mietzahlungen leistet. Die Klägerin hat sich in ihrem Mängelrügeschreiben vom 19.06.1990 Mietminderungsansprüche allerdings vorbehalten. Auch der Umstand, daß sie im Zeitpunkt von Oktober 1990 bis einschließlich April 1991 lediglich 145,44 DM monatlich zu wenig Miete zahlte und in der Zeit von Mai 1991 bis einschließlich August 1992 den gesamten geschuldeten Mietzins entrichtete, genügt freilich im vorliegenden Fall noch nicht für die Annahme einer vorbehaltlosen Mietzahlung. Zwar kann die Klägerin sich nicht darauf stützen, daß sie die volle Miete in der Erwartung weitergezahlt habe, die Vermieterin werde den Mangel demnächst abstellen (vgl. BGH NJW 1974, 2233, 2234 [BGH 18.09.1974 - VIII ZR 63/73]). Spätestens nach Zugang des Schreibens der Beklagten vom 14.08.1990 mußte der Klägerin nämlich klar sein, daß die Beklagte den behaupteten Mangel nicht beseitigen würde. Indessen ist zu berücksichtigen, daß die Klägerin in ihrem Mängelrügeschreiben vom 19.07.1990 ausdrücklich auf die mietvertraglich vereinbarte Regelung zur Mietminderung Bezug genommen hat. Danach war es der Klägerin gemäß § 8 Ziff. 4 des Mietvertrages verwehrt, ein Minderungsrecht unmittelbar durch eine entsprechende Kürzung des Mietzinses auszuüben. Vielmehr war die Klägerin verpflichtet, etwaige Mietminderungsansprüche gegenüber der Beklagten gesondert geltend zu machen. Dies hat die Klägerin in ihrem Schreiben vom 19.07.1990 auch angedroht. Die entsprechende Anwendung der Vorschriften der §§ 543, 539 BGB könnte unter diesen Umständen nur im Hinblick darauf in Betracht kommen, daß die Klägerin ihre Ankündigung, Mietminderungsansprüche notfalls gerichtlich durchzusetzen, nach der Ablehnung der Mängelbeseitigung durch die Beklagte mit Schreiben vom 14.08.1990 auch in der Folgezeit nicht wahrgemacht hat. Abschließend braucht diese Frage aber nicht entschieden zu werden.

Die fristlose Kündigung der Klägerin ist nämlich jedenfalls deshalb unwirksam, weil sie nicht innerhalb angemessener. Zeit nach Kenntnis des behaupteten Kündigungsgrundes ausgesprochen worden ist.

Grundsätzlich gilt nämlich gerade auch für Fälle des § 542 BGB, wie für die außerordentliche Kündigung allgemein, daß das Kündigungsrecht in der Regel nur innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden darf, nachdem der Berechtigte von dem Vorliegen des Kündigungsgrundes Kenntnis erlangt hat (vgl. BGH WM 1967, 515, 517; NJW 1982, 4431; NJW 1985, 1894 [BGH 03.10.1984 - VIII ZR 118/83]). Dabei ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, ob die Kündigung nach Treu und Glauben nicht mehr zulässig war. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin -; das Vorliegen eines erheblichen Mangels unterstellt -; Kenntnis von dem Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts gemäß § 542 BGB im Zeitpunkt des Zuganges des Anwaltsschreibens der Beklagten vom 14.08.1990 erlangt, mit dem die Beklagte eine Verantwortung für den behaupteten Mangel abgelehnt hat. Es braucht nicht entschieden zu werden, nach Ablauf welcher Fristen im allgemeinen das Kündigungsrecht von dem Mieter verwirkt wird. Jedenfalls hat die Klägerin im vorliegenden Fall mehr als 1 1/2 Jahre zugewartet, bevor sie am 20.02.1992 überhaupt erstmals wiederum den streitbefangenen Mangel gegenüber der Beklagten gerügt hat. Selbst zu diesem Zeitpunkt hat die Klägerin aber weiter davon abgesehen, eine Kündigung auszusprechen. Selbst nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 27. Februar 1992 in Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 20.02.1992 erneut geltend gemacht hatte, daß sie die erhobene Beanstandung der unzureichenden Kühlung nicht gegen sich gelten lasse, hat die Klägerin eine fristlose Kündigung nicht ausgesprochen. Vielmehr erklärte die Klägerin erst mehr als einen Monat später eine ordentliche Kündigung mit Schreiben vom 23.04.1992 und rügte mit Anwaltsschreiben vom 25.06.1992 nochmals die unzureichende Kühlung in der Markthalle, bevor sie schließlich am 09.07.1992 die fristlose Kündigung aussprach. Die Beklagte durfte bei verständiger Würdigung insbesondere den langen Zeitraum zwischen der ersten Mängelrüge und der erneuten Beanstandung im Februar 1992 dahin verstehen, daß dem gerügten Mangel von der Klägerin keine derart gravierende Bedeutung beigemessen wurde, daß ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar wäre. Wartet aber der zur Kündigung Berechtigte längere Zeit mit seiner Erklärung, dann kann dieser Umstand im Einzelfall ihm nachteilige Schlüsse auf die Erheblichkeit der behaupteten Vertragsverletzung oder auf die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung dahin zulassen, daß das Kündigungsrecht verwirkt ist (vgl. BGH WM 1983, 660; NJW 1984, 871 [BGH 07.12.1983 - VIII ZR 257/82]). Der Hinweis der Klägerin auf ihre vertraglich vereinbarte Betriebspflicht läßt es erst recht als unverständlich erscheinen, daß die Klägern trotz des nach ihrer Darstellung tatsächlich nahezu unmöglichen Betriebes eines Blumenstandes auf der angemieteten Fläche der Markthalle nach der Mängelrüge vom 19.07.1990 und der ablehnenden Reaktion der Beklagten nicht alsbald die Kündigung ausgesprochen hat.

Eine andere Beurteilung wäre auch dann nicht gerechtfertigt, wenn man der Klägerin darin folgen würde, daß sie, offenbar ohne Rücksicht auf die ablehnende Stellungnahme der Beklagten mit Schreiben vom 14.08.1990, davon ausgegangen ist, daß der Beklagten zunächst die Möglichkeit zur Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist von etwa 1 Jahr eingeräumt werden müsse. Auch bei dieser Ausgangslage hätte die Klägerin spätestens im Juni 1991 Kenntnis von dem Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsgrundes gemäß § 542 BGB erlangt. Gleichwohl hat sie den Sommer 1991 ungenutzt verstreichen lassen und erstmals mehr als 1/2 Jahr später, im Februar 1992, überhaupt die Mängelrüge wieder aufgegriffen und mit der fristlosen Kündigung noch bis zum Juli des folgenden Jahres zugewartet. Auch bei dieser Sachlage hat die Klägerin durch ihr Abwarten und durch den Verzicht auf die Geltendmachung der im Schreiben vom 19.07.1990 angedrohten Mietminderungsansprüche für die Beklagte einen Vertrauenstatbestand im Hinblick auf den Fortbestand des Mietverhältnisses geschaffen, so daß die fristlose Kündigung nach Treu und Glauben ausgeschlossen war.

Diese Beurteilung ist auch im Ergebnis interessengerecht. Insbesondere wird die Klägerin durch die Annahme der Unwirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung auch nicht dadurch in unangemessener Weise benachteiligt, daß sie auf Dauer verpflichtet wäre, den von ihr als mangelhaft gerügten Zustand der Mietsache hinzunehmen. Vielmehr bliebe -; das Vorliegen eines Mangels trotz der aufgezeigten Bedenken unterstellt -; der Klägerin die Möglichkeit, von der Beklagten gemäß § 536 BGB zu beanspruchen, die Mietsache in einen zu dem vereinbarten Zweck (Betrieb eines Blumenstandes) geeigneten Zustand zu versetzen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.