Tatbestand:

Die Klägerin (damals firmierend als GVG Grundstücksgesellschaft mbH) schloss mit der Beklagten am 25.01.1995 einen Mietvertrag über eine im Erdgeschoss des Geschäftshauses G.straße in L. befindliche Ladenfläche (Laden 2). Die Mieträumlichkeiten sollten gemäß § 1 Nr. 3 des Mietvertrages zum Zweck des Betriebes eines Einzelhandelsgeschäftes für Textilien aller Art sowie der Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs überlassen werden. Das Mietverhältnis sollte gemäß § 2 Nr. 1 a) für die Dauer von 10 Jahren bis zum 28.02.2005 abgeschlossen sein mit Verlängerungsoption. Der Mietzins sollte nach § 3 Nr. 1 17,50 DM pro qm zzgl. Mehrwertsteuer betragen. § 3 Nr. 5 sah Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vor. Laut § 11 sollte der Mieter nicht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung berechtigt sein, es sei denn, es handele sich um überbezahlten Mietzins. Nach § 12 Nr. 1 wurde dem Mieter Konkurrenzschutz eingeräumt für das Hauptsortiment Damenoberbekleidung, Herrenbekleidung, Kinderbekleidung und Unterwäsche. Durch Vertrag vom August 1996 wurde eine weitere Ladenfläche (Laden 3) im Erdgeschoss des Hauses G.straße mit entsprechenden Regelungen vermietet. Die Miete wurde mit 3.950,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer beziffert. Gemäß dem Nachtrag Nr. 1 vom August 1996 sollte die Wand zwischen der bestehenden Ladenfläche der Beklagten und dem Ladenlokal 3 entfernt werden. Durch Vereinbarung von Februar 2009, Nachtrag Nr. 2, wurde eine Verlängerungsoption bis zum 28.02.2015 bzw. bis 28.02.2020 vereinbart. Durch Nachtrag Nr. 3 vom 13.01.2020 wurde eine Festmietzeit bis zum 31.12.2020 mit weiteren Verlängerungsoptionen vereinbart sowie eine Mieterhöhung nach Einbau einer Klimaanlage. Durch Nachtrag Nr. 4 vom Juli 2019 wurde die Mietlaufzeit bis zum 31.12.2025 vereinbart mit weiteren Verlängerungsoptionen. Der monatliche Nettomietzins wurde mit 8.400,00 EUR beziffert. Zzgl. 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 1.596,00 EUR ergab sich ein Bruttomietzins von 9.996,00 EUR. Die Nebenkostenregelung sollte unberührt bleiben. Der Vermieter sollte eine neue Dauermietrechnung erstellen. Unter dem 25.02.2020 erstellte die Klägerin eine Dauermietrechnung. Danach sollten monatlich ein Mietzins von 8.400,00 EUR, eine Betriebskostenvorauszahlung von 550,00 EUR sowie 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 1.700,00 EUR, insgesamt 10.650,50 EUR gezahlt werden.

Durch Allgemeinverfügung der Niedersächsischen Landkreise auf Grund der vom Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Gesundheit erteilten Fachaufsichtlichen Weisung vom 16.03.2020 hinsichtlich Maßnahmen nach § 28 Abs. 1 IfSG (Beschränkung von sozialen Kontakten im öffentlichen Bereich angesichts der Corona Epidemie; Schutz der Bevölkerung vor Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2) wurden Verkaufsstätten des Einzelhandels, die nicht zur Nahversorgung der Bevölkerung notwendig waren, wie z.B. Lebensmittelhandel, Getränkemärkte, Banken, Apotheken und Poststellen, vom 17.03.2020 bis zum 18.04.2020 geschlossen.

Mit Schreiben vom 24.03.2020 wandte sich die Beklagte an die Klägerin. Sie erklärte, sie sehe sich aufgrund entsprechender behördlicher Anordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie gezwungen, ihre Filialen zu schließen. Sie prüfe, ob mit Beginn der behördlichen Schließung seit Mitte März die Geschäftsgrundlage von Mietverträgen derart gestört sei, dass die Miete ggfs. vollständig zu kürzen sei. Es werde zunächst die Miete für den Monat April einbehalten (Anlage K 10). Mit Anwaltsschreiben vom 15.04.2020 widersprach die Klägerin der Einbehaltung der Miete und forderte Zahlung bis zum 24.04.2020.

Die Klägerin hat im Urkundenprozess von der Beklagten für den Monat April 2020 Miete in Höhe von 8.400,00 EUR sowie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von derzeit 550,00 EUR, jeweils zzgl. Umsatzsteuer verlangt. Die Beklagte hat für das Urkundenverfahren den Klageanspruch anerkannt unter Vorbehalt ihrer Rechte im Nachverfahren. Durch Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 07.07.2020 ist die Beklagte verurteilt worden, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von EUR 10.650,50 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2020 zu zahlen.

Die Beklagte behauptet im Nachverfahren, sie habe ihre Filiale vom 17.03.2020 bis zum 20.04.2020 schließen müssen. Soweit sie das Objekt im April wieder habe öffnen können, werde die Miete hilfsweise mit der Miete März 2020 während des Zeitraums der Schließung aufgerechnet. Ihr stehe wegen der Schließung im März 2020 für 15 von 31 Tagen ein Erstattungsanspruch in Höhe von 5.153,46 EUR zu. Die Schließung habe zu einer erheblichen Liquiditätslücke geführt. Sie habe im Durchschnitt in den Jahren 2018 und 2019 Nettoumsätze von 44.845,56 EUR erzielt, im März jedoch nur 18.817,35 EUR und im April nur 16.786,55 EUR. Es habe keine Verlagerung auf den Onlinehandel stattgefunden, da ihre Produkte im Regelfall niederpreisig seien und sich ein Onlinekauf für den Kunden in Anbetracht der Verpackungs- und Versandkosten nur sehr eingeschränkt lohnen würde. Bei den Osterartikeln handele es sich in der Regel um Waren, die der Kunde mitnehme, wenn er ohnehin zum Textilkauf in die Filiale komme. Die Osterartikel seien gar nicht nachgefragt worden. Eine staatliche Unterstützung habe nicht erlangt werden können. Die Umsatzeinbußen hätten auch durch einen Nachholeffekt nicht aufgefangen werden können.

Die Beklagte meint, da die Nutzung der Ladengeschäfte insgesamt untersagt worden sei, liege eine Aufhebung der Tauglichkeit zur Nutzung insgesamt vor, wodurch die Mietzahlungspflicht entfalle. Der vereinbarte Vertragszweck des Betreibens einer Filiale mit dem Schwerpunkt des Verkaufs von Textilien definiere die Soll-Beschaffenheit der Mietsache. Die Eignung der Mietsache zu dem vereinbarten Gebrauch fehle bereits dann, wenn der vertragsgemäße Gebrauch aus Rechtsgründen nicht (legal) ausgeübt werden könne. Ausreichend sei, dass objektive Nutzungshindernisse vorliegen würden, die nicht in der Person des Mieters begründet seien. Sofern kein Fall der Unmöglichkeit oder des Mietmangels angenommen werde, sei jedenfalls der Mietvertrag auf Grundlage der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB anzupassen. Seit dem zweiten Weltkrieg seien keine Umstände eingetreten, die mit der vorliegenden Situation vergleichbar seien und aus diesem Grund hätten die Parteien dafür keine Regelung getroffen. Da sämtliche über 3.000 Filialen ihrerseits hätten geschlossen werden müssen und Saisonware, wie insbesondere Osterartikel, nicht hätten verkauft werden können, sei es zu erheblichen Liquiditätsproblemen auf ihrer Seite gekommen. An der Entwicklung seien beide Parteien schuldlos, jedoch seien die Folgen für sie weitaus größer, als für die Klägerseite. Eine hälftige Teilung der Mietlast sei daher jedenfalls angemessen. Eine Nutzung der Gesamtfläche als Lagerraum sei ersichtlich nicht Gegenstand des Mietvertrages. Dar Lagerraum habe nur eine untergeordnete Funktion und erfülle nur dann seinen vertraglichen Sinn, wenn der Verkaufsraum betrieben werden könne.

Die Beklagte beantragt,

das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil.

Die Klägerin bestreitet das Vorbringen der Beklagten zu ihren Umsatzeinbußen mit Nichtwissen. Ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht gegeben, da eine Unzumutbarkeit am Festhalten der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht nicht feststellbar sei. Dafür genüge ein bloßer Umsatzrückgang und das Ausbleiben staatlicher Hilfen nicht.