217.1
Einzelne Baumaßnahmen

Zu den Baumaßnahmen gehören folgende in § 148 Abs. 2 abschließend aufgezählte Maßnahmen:

1. a)
   die Modernisierung und Instandsetzung,
2. b)
   die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3. c)
   die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4. d)
   die Verlagerung oder Änderung von Betrieben.

217.2
Modernisierung und Instandsetzung

217.2.1
Sanierungsrechtliche Bedeutung der Begriffe

Die Begriffe "Modernisierung und Instandsetzung" in § 148 Abs. 2 Nr. 1 haben einen eigenständigen sanierungsrechtlichen Inhalt. Dieser geht über den der gleichen Begriffe in § 177 oder im Bauordnungsrecht hinaus.

217.2.2
Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung

Als Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung kommen in Betracht:

1. a)

   Gebäude i.S. von § 2 Abs. 2 NBauO;

2. b)

   sonstige bauliche Anlagen i.S. von § 2 Abs. 1 Satz 1 NBauO;

3. c)

   Nebenanlagen, Außenanlagen.

   Nebenanlagen und Außenanlagen kommen als Gegenstand der Modernisierung und Instandsetzung in Betracht, soweit sie einem Gebäude oder einer baulichen Anlage zugeordnet werden können; nicht erforderlich ist, daß am Gebäude oder an der baulichen Anlage selbst Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als Nebenanlagen und Außenanlagen kommen in Betracht:

   • private Straßen, Wege, Plätze, Wohnwege,

   • private Grünanlagen, Innenhöfe,

   • die nach § 47 NBauO notwendigen Stellplätze und Garagen,

   • die nach §§ 6 bis 9 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze notwendigen Spielplätze,

   • ökologische Bauvorhaben.

Für die Modernisierung und Instandsetzung nach § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.

217.2.3
Instandsetzung

Instandsetzung i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.

Mängel liegen außer in den in § 177 Abs. 3 (Nr. 244) genannten Fällen auch dann vor, wenn die bauliche Anlage nicht dem durch die festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung gebotenen Zustand entspricht. Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich mangelfrei ist. Zur Instandsetzung kann auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören, wenn entsprechende Ziele und Zwecke der Sanierung in der städtebaulichen Planung festgelegt sind (hierzu Nr. 212).

Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).

217.2.4
Modernisierung

Modernisierung i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist

• die Beseitigung von Mißständen i.S. von § 177 Abs. 2 durch bauliche Maßnahmen oder
• die Verbesserung des Gebrauchswerts von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen, so daß diese den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen.

Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

• des Zuschnitts der Räume,
• der Belichtung und Belüftung,
• des Schallschutzes,
• der Energieversorgung,
• der sanitären Einrichtungen,
• der Beheizung,
• der Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen,
• der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen, Aufzüge).

Zur Modernisierung können ferner gehören:

• der Ausbau bisher anders genutzter Räume (z.B. Dachgeschosse),
• die zur Verbesserung des Gebrauchswerts notwendigen Anbauten,
• die Herstellung und Änderung von notwendigen Stellplätzen und Garagen,
• die Herstellung und Änderung von notwendigen nichtöffentlichen Spielplätzen,
• die Herstellung und Änderung von nichtöffentlichen Gemeinschaftsanlagen,
• der Abbruch von Teilen des Gebäudes oder der sonstigen baulichen Anlage,
• der Zuerwerb von Grundstücksflächen, soweit diese für Zwecke der Modernisierung benötigt werden,
• Maßnahmen zur Einsparung von Energie,
• die Verwertung von Brauchwasser, Regenwasser,
• die Verwendung umweltschonender Baustoffe.

Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.

217.2.5
Verbindung von Modernisierung und Instandsetzung, Stufen

Die Modernisierung und die Instandsetzung können jeweils für sich oder miteinander verbunden durchgeführt werden.

Aus technischen, ökonomischen oder sozialen Gründen kann die Modernisierung im Einzelfall auch in mehreren Abschnitten durchgeführt werden (stufenweise Modernisierung).

217.3
Neubebauung und Ersatzbauten

217.3.1
Neubebauung

Zur Neubebauung gehört die Errichtung privat oder öffentlich genutzter baulicher Anlagen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, soweit nicht ein Fall nach § 148 Abs. 2 Nrn. 1, 3 oder 4 vorliegt.

217.3.2
Ersatzbauten, Ersatzanlagen

Ersatzbauten i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 2 und die in § 148 Abs. 1 Satz 2 erwähnten Ersatzanlagen sind bauliche Anlagen, die an Stelle von beseitigten Bauten und Anlagen geschaffen werden müssen.

Ersatzbauten und Ersatzanlagen können auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

217.4
Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen

217.4.1
Gemeinbedarfseinrichtungen

Gemeinbedarfseinrichtungen sind gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 der Allgemeinheit dienende Anlagen und Einrichtungen. Hierzu gehören auch Parkhäuser und Tiefgaragen.

217.4.2
Folgeeinrichtungen

Folgeeinrichtungen sind Anlagen oder Einrichtungen,

• die nicht der Allgemeinheit dienen, jedoch zur Versorgung des Gebiets mit Gütern oder Dienstleistungen erforderlich sind, und
• die als Folge der Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets erforderlich geworden sind, hierzu zählen auch ökologische Folgemaßnahmen.

Die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen (§ 148 Abs. 1 Satz 2).

217.4.3
Sanierungsbedingtheit

Die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist nur insoweit den Baumaßnahmen zuzurechnen, als sie sanierungsbedingt sind.

217.4.4
Errichtung und Änderung

Zu den Baumaßnahmen i.S. von § 148 gehört nur die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Die Modernisierung oder Instandsetzung bestehender Gebäude oder sonstiger baulicher Anlagen mit dem Ziel, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen dort einzurichten, fällt unter Nr. 217.2.

217.5
Verlagerung oder Änderung von Betrieben

217.5.1
Betriebe

Die von der Regelung in § 148 Abs. 2 Nr. 4 erfaßten Betriebe können gewerblicher, landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Art sein. Ausgenommen sind Gemeinbedarfseinrichtungen i.S. von Nr. 217.4.

Der Betrieb muß im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.

Der Betrieb muß auch nach der Verlagerung oder Änderung weiterbetrieben werden. Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn der Betrieb nicht verlagerungswürdig oder nicht verlagerungsfähig bzw. nicht änderungswürdig oder nicht änderungsfähig ist.

217.5.2
Verlagerung von Betrieben

Die Verlagerung von Betrieben ist als Baumaßnahme von Bedeutung, soweit hiermit die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen am anderen Standort verbunden ist.

217.5.3
Änderung baulicher Anlagen von Betrieben

Zu den Baumaßnahmen gehört auch die wesentliche Änderung baulicher Anlagen eines am bisherigen Standort verbleibenden Betriebs, soweit dadurch die Verlagerung des Betriebs vermieden werden kann.

Erweiterungen oder Verbesserungen des Betriebs zählen nicht zu den Baumaßnahmen der Sanierung.