Streitig ist, ob der Grundbesitzwert auf 220.000 € herabzusetzen ist.

Die Klägerin erbte ... das mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaute Objekt .... Der Erblasser bewohnte das ... Haus bis zu seinem Tod. Mit notariellem Vertrag ... veräußerte die Klägerin das Objekt für einen Kaufpreis in Höhe von 460.000 €.

Das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt ... forderte den Beklagten auf, einen Grundbesitzwert ... für dieses Grundstück festzustellen.

Der ... Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts hatte die Klägerin ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks ... beigefügt. Die Gutachterin ... hatte darin einen Verkehrswert in Höhe von 220.000 € ermittelt. Wegen des konkreten Inhalts wird auf das Gutachten Bezug genommen.

Unter Einsatz des Immobilienpreiskalkulators der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen (IPK) ergab sich ein mittlerer Preis für die Immobilie in Höhe von 320.000 €. Mit Bescheid ... erließ der Beklagte einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts ... für Zwecke der Erbschaftsteuer (künftig Grundbesitzwertbescheid) in dem er einen Grundbesitzwert in Höhe von 320.000 € feststellte. Er führte aus, das Gutachten könne nicht anerkannt werden, da das Grundstück ... für 460.000 € verkauft worden sei. Die Bewertung sei auf der Grundlage von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke erfolgt. Diesem Bescheid fügte er einen Ausdruck des IPK bei.

Gegen den Grundbesitzwertbescheid legte die Klägerin Einspruch ein mit dem Begehren, den Grundbesitzwert entsprechend dem Gutachten auf 220.000 € festzustellen.

Während des Einspruchsverfahrens forderte der Beklagte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ... (künftig GAG) auf, für das streitige Grundstück Vergleichspreise mitzuteilen. In seiner Anfrage gab er an, das Grundstück weise folgende Grundstücksmerkmale auf: ...

Der GAG beschloss ... Vergleichspreise für das streitige Grundstück. Auf die Mitteilung ... wird Bezug genommen. Aus den mitgeteilten Vergleichsobjekten ergibt sich ein Wohnflächenpreis in Höhe von ..., was bei der vorliegenden Wohnfläche ... zu einem abgerundeten Betrag in Höhe 480.000 € führen würde.

Zudem forderte der Beklagte eine baufachliche Stellungnahme des amtlichen Bausachverständigen an zur Prüfung, ob das Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts anerkannt werden könne. Daraufhin führte der amtliche Bausachverständige eine äußere Inaugenscheinnahme durch und gab ... Stellungnahmen - auf deren Inhalt Bezug genommen wird - ab, mit dem Ergebnis, dass der Wert von 220.000 € nicht als Verkehrswert zugrunde gelegt werden könne.

Im Einspruchsverfahren vertrat die Klägerin die Auffassung, die vom GAG mitgeteilten Vergleichspreise dürften nicht verwendet werden. In der Mitteilung des GAG werde darauf hingewiesen, dass der Reparaturstau unberücksichtigt geblieben sei. Die ... Risse in der Fassade seien ebenfalls nicht einbezogen worden. Die Anfrage an den GAG habe sich zudem auf ein Objekt mittleren Standards bezogen, vorliegend gehe es aber um ein Objekt mit einfachem Standard. Das Abfrageergebnis des GAG von 13 Objekten würde sich damit auf lediglich 2 reduzieren (laufende Nummer 8 und 12), wobei die noch verbleibenden Objekte eine Unterkellerung aufwiesen und damit schon per se nicht mehr mit dem Vergleichsobjekt ausreichend identisch und vergleichbar seien.

Zudem sei fraglich, ob für die Bewertung überhaupt von einem bebauten Grundstück auszugehen sei. Der Sachwert des Gebäudes tendiere durch ... die Bauschäden gegen 0 €. Vor dem Hintergrund des Alters der Immobilie und der bestehenden Negativfaktoren stelle sich dem allgemeinen Marktteilnehmer die Frage, ob ein solch wertvolles Grundstück nicht besser mit einem Neubau versehen werde.

Die Regelung des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) sei nur zugunsten des Steuerpflichtigen anzuwenden.

Der Verkaufserfolg dürfe keinen Einfluss auf die Wertfindung ... haben. Durch das Stichtagsprinzip werde sichergestellt, dass Wertsteigerungen nach dem Vermögensübergang/Eigentumswechsel nicht in die steuerliche Bewertung miteinflössen. Es stelle einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz dar, wenn die Klägerin gegenüber denjenigen Steuerpflichtigen bewertungsrechtlich benachteiligt würde, die ihr Grundstück nicht veräußerten. Das Urteil des Finanzgerichts Brandenburg vom 15. September 2010 (3 K 3232/07, EFG 2011, 407) könne vorliegend keine Anwendung finden, denn die Marktlage für Grundstücke sei im Jahr 2004, das dem dort streitigen Fall zugrunde gelegen habe, eine andere gewesen. Zudem sei diese Entscheidung zum alten Bewertungsrecht ergangen. Die Differenz zwischen dem im Gutachten ermittelten Wert und dem Verkaufspreis sei insbesondere auf die im Jahr 2015 explodierte Marktentwicklung zurückzuführen. Preissteigerungen von mehr als 100 % innerhalb von 10 Monaten seien durchaus möglich, wie an den Aktienmärkten beobachtet werden könne. Volkswirtschaftliche Faktoren hätten im Jahr 2015 erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise gehabt.

Entgegen der Auffassung des amtlichen Bausachverständigen sei das Gutachten anzuerkennen. Der erteilte Bewertungsauftrag habe auch die Überprüfung und Berücksichtigung von Vergleichswert bzw. Vergleichswertfaktoren umfasst. Das Vergleichswertverfahren habe aber nicht angewendet werden können, da keine geeigneten Vergleichswerte zum Bewertungsstichtag vorgelegen hätten. Das Grundstück habe weder einen Keller, noch sei ein normaler Unterhaltungszustand gegeben gewesen. Vielmehr habe ein erheblicher Sanierungs- und Renovierungsbedarf bestanden. Dem Gebäude sei kein Wert mehr beizulegen gewesen, sondern ausschließlich dem Grundstück. Soweit das Finanzamt die Auffassung vertrete, im Gutachten sei nicht aktuelles Datenmaterial verwandt worden, sei dies unzutreffend. Unumstößlicher Grundsatz der Wertermittlung sei, nur die Marktdaten zu verwenden, die zum Zeitpunkt des Stichtags zur Verfügung gestanden hätten. Dies sei der Grundstücksmarktbericht 2014 ... gewesen, und auf diesen habe sich die Gutachterin gestützt. Soweit der Beklagte den gleichzeitigen Ansatz von Liquidationskosten und Kosten für die Beseitigung der Bauschäden bemängle, greife dies nicht durch. Unter Berücksichtigung der vorliegenden Tatsachengrundlagen sei ein Wertabschlag von weniger als 45.000 € absolut lebensfremd. Ergänzend verweist die Klägerin auf den Bericht des Diplomingenieurs ... über eine Gebäude-Energiesparberatung vor Ort (auf dessen Inhalt wird Bezug genommen).

Auf den Hinweis des Beklagten, aus seiner Sicht sei richtigerweise ein Wert von 460.000 € als Grundbesitzwert anzusetzen und die Anregung ... zur Vermeidung einer Heraufsetzung des Grundbesitzwerts den Einspruch zurückzunehmen, teilte die Klägerin mit, sie halte an ihrem Einspruch fest.

Mit Einspruchsbescheid ... erhöhte der Beklagte den Grundbesitzwert auf 460.000 € und wies den Einspruch als unbegründet zurück.

Er führte aus, die Klägerin habe keinen Nachweis erbracht, dass das Gebäude verfallen, mithin unbenutzbar sei. Der Grundbesitzwert sei daher nach den für bebaute Grundstücke geltenden Vorschriften zu ermitteln.

Unter Zugrundelegung der Mitteilung des GAG betrage der ermittelte Vergleichspreis für das Grundstück für 480.000 €. Die vom GAG zu Grunde gelegten Vergleichsgrundstücke stimmten mit dem vorliegenden Objekt auch hinreichend überein, denn die Vergleichsgrundstücke seien vom GAG auf Basis der Parameter des streitigen Grundstücks ausgewählt und von diesem als geeignet im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG befunden worden. Das Vergleichswertverfahren des Bewertungsgesetzes trage einer typisierenden Wertermittlung Rechnung, die individuelle Besonderheiten - damit auch einen bestehenden Sanierungsaufwand - stets unberücksichtigt lasse.

Der Grundbesitzwert sei auf Grundlage des ... erzielten Kaufpreises in Höhe von 460.000 € festzustellen, denn ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis liefere den sichersten Anhalt für den Wert des Wirtschaftsguts Grundstück, weil der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis die beste Gewähr dafür biete, den wahren Wert eines Wirtschaftsguts und gleichzeitig alle grundstücksspezifischen Merkmale abzubilden.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg habe mit Urteil vom 15. September 2010 (3 K 3232/07 (EFG 2011, 407) entschieden, wenn sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück vorliege, sei das Finanzamt nicht gehindert, die Erkenntnisse aus einem innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgten Grundstücksverkauf zu berücksichtigen und den Grundbesitzwert in Höhe des erzielten Kaufpreises festzustellen.

Der Auffassung der Klägerin, ein Sachverständigengutachten sei stets vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen, sei nicht zu folgen. Dies würde die am Grundstücksmarkt herrschenden Regularien von Angebot und Nachfrage, die letztlich den Kaufpreis bestimmten, außer Acht lassen. Auch für den Fall, dass ein tatsächlich erzielter Kaufpreis geringer wäre als ein von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert, sei der tatsächlich erzielte Kaufpreis maßgeblich.

Soweit die Klägerin sich auf eine Preisexplosion bei Grundstücken im Jahr 2015 berufe, sei dem nicht zu folgen. Der Anstieg des Preisniveaus von Grundstücken habe bereits viel früher begonnen und sei im Zeitraum 2014/2015 bereits (wieder) zum Stillstand gekommen, wie die Entwicklung der Bodenrichtwerte für die Gemarkung ... verdeutliche (31. Dezember 2013 = 288,50 €/m², 31. Dezember 2014 = 320 €/m², 31. Dezember 2015 = 320 €/m²). Die Entwicklung der Bodenrichtwerte zeige darüber hinaus klar, dass der ... erzielte Kaufpreis in Höhe von 460.000 € nicht ausschließlich auf den Grund und Boden ... , sondern zu einem nicht unerheblichen Anteil auch auf das aufstehende Wohngebäude entfallen sei.

Neben dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis stehe gerade diese Entwicklung auch dem Argument der Klägerin entgegen, wonach als Grundbesitzwert lediglich ein um Abriss- und Entsorgungskosten bereinigter Bodenrichtwert in Höhe von 210.000 € zum Ansatz zu bringen wäre. Die Klägerin habe auch nicht nachgewiesen, dass das Gebäude tatsächlich so desolat gewesen sei, dass es von den Käufern abgerissen und durch einen Neubau ersetzt worden sei.

Mit dem vorliegenden Klageverfahren verfolgt die Klägerin ihr Begehren auf Herabsetzung des Grundbesitzwerts weiter.

Im Verlaufe des Klageverfahrens reichte der Beklagte eine ergänzende Stellungnahme des amtlichen Bausachverständigen ... ein, zu der die Klägerin eine ergänzende Stellungnahme der Gutachterin ... vorlegte, auf die sich der amtliche Bausachverständige ... erneut äußerte. Auf diese Dokumente wird Bezug genommen.

Im Klageverfahren ergänzt die Klägerin, alleiniger Wertfaktor nach den Vorschriften des Baugesetzbuches sei nicht das Gebäude, sondern das Grundstück gewesen. Der Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen sei negativ. Das bedeute, dass aus dem unbebauten Grundstück eine höhere Rendite erzielbar sei, als aus dem Grundstück mit seiner derzeitigen Bebauung und Nutzung. Nach dem Energieausweis falle das Gebäude unter die Energieeffizienzklasse H, die schlechteste aller möglichen Energieeffizienzklassen. Der Wert der Immobilie bemesse sich deshalb nach dem um die üblichen Freilegungskosten geminderten Bodenwert.

§ 198 BewG ermögliche es dem Steuerpflichtigen den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts zu führen. Diese Vorschrift sei nur zugunsten des Steuerpflichtigen formuliert. Das Finanzamt könne sich nicht auf diese berufen. Die Rechtsauffassung des Finanzamts stelle Willkür dar, da es sich aus den möglichen Wertermittlungsmethoden diejenige herausgesucht habe, die den höchsten Wert liefere.

Der später erzielte Kaufpreis könne für die Grundbesitzwertermittlung ... aufgrund des strengen Stichtagsprinzips keine Beachtung finden, da die Erbschaftsteuer per Gesetz bereits 10 Monate vor dem Verkauf entstanden gewesen sei. Eine Bedarfswertfeststellung hätte bis zum Verkaufszeitpunkt längst erfolgen können. Bei einer positiven Grundstücksmarktentwicklung, wie sie in der Vergangenheit stattgefunden habe, müsse zwangsläufig eine Differenz zwischen dem gemeinen Wert am Bewertungsstichtag und dem später erzielten Kaufpreis entstehen. Durch ihre falsche Rechtsauffassung heble die Finanzbehörde das strenge Stichtagsprinzip dadurch aus, dass sie die Wertsteigerung der Grundstückskomponente rechtswidrig der Immobilie zurechne.

... Es komme zu einer Verletzung des Prinzips der "Entscheidungsneutralität der Besteuerung". Dies verstoße gegen die Gesetzmäßigkeit der Besteuerung und den Gleichheitsgrundsatz. Es könne für Zwecke der Erbschaftsteuer, die an einem ganz bestimmten Stichtag entstehe, keinen Unterschied machen, ob das Grundstück später veräußert werde oder nicht.

Das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 15. September 2010, auf das sich der Beklagte berufe, sei mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Im vorliegenden Fall liege der tatsächliche Kaufpreis weit über dem Bodenwert. Das Gutachten erbringe den Nachweis dafür, dass dem Haus nach den Bewertungsvorschriften kein gemeiner Wert beizulegen sei. Im Fall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg sei durch den Ansatz des Kaufpreises nicht dem Bungalow ein zusätzlicher Wert beigelegt worden, sondern der Bodenwert sei bis zur Höhe des Kaufpreises bestätigt worden.

Das Gutachten sei als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts anzuerkennen. Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertfaktorverfahren führten zum gleichen Bewertungsergebnis. Die Schätzungsunsicherheiten eines Gutachtens seien in der vorliegenden Bewertungssituation unbeachtlich, da drei als gleichwertig anerkannte Wertermittlungsmethoden ein identisches Ergebnis lieferten. Im Übrigen sei die Sachverständige einer Schätzungsunsicherheit dadurch begegnet, dass sie eine Mittelwertbildung aus Ertrags- und Sachwertverfahren zugunsten des Beklagten vorgenommen habe. Die Einwände des Finanzamts bezüglich der Plausibilität des Gutachtens seien willkürbehaftet und unverhältnismäßig.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte beantragt,

Im Ergänzung zu seinen Ausführungen im Einspruchsbescheid trägt er vor, soweit die Klägerin einwende, der vom GAG ermittelte Wert sei auf Basis falscher Merkmale vorgenommen worden, sei dies unzutreffend. Der Grundstücksmarktbericht enthalte keine direkten Zuordnungsmerkmale für die Ausstattung. Der Ausstattungsstandard sei bei Wohngrundstücken vorrangig anhand der Kriterien des örtlichen Mietspiegels vorzunehmen. Darüber hinaus enthalte die "Anleitung für die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 3/09)" Zuordnungsmerkmale für die Unterscheidung zwischen einer einfachen/mittleren/guten Ausstattung. Die hier vorhandenen Merkmale: ... rechtfertigten die Einordnung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunterwert und -mittelwert, was einer mittleren Ausstattung entspreche. Darüber hinaus sei auch das Vorhandensein von ... wahrscheinlich.

Die "Anleitung für die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 3/09)" gehe bei folgenden Merkmalen von einer einfachen Ausstattung aus: ohne Bad, ohne Zentralheizung, unzureichender Wärmeschutz (zum Beispiel einfachverglaste Fenster), Versorgungsleitungen auf Putz, schlechter Zuschnitt. Dies sei im vorliegenden Fall erkennbar nicht gegeben.

Der ... erzielte Kaufpreis von 460.000 € stelle den niedrigeren gemeinen Wert des Objekts im Sinne von § 198 BewG dar. Der Zustand des Gebäudes sei den Käufern im Zeitpunkt des Erwerbs bekannt gewesen und auch in die Bildung des Kaufpreises eingeflossen.

Das vorgelegte Wertgutachten könne allein aus dem Vorrang des tatsächlichen Kaufpreises gegenüber dem Gutachten keine Berücksichtigung finden.

Unabhängig davon könne das Gutachten aus dem vom amtlichen Bausachverständigen in seinen Stellungnahmen dargestellten Gründen nicht anerkannt werden.

Nach Durchführung der mündlichen Verhandlung und Verkündung des Urteils am 6. September 2018 hat die Klägerin am 11. Oktober 2018 die Rücknahme der Klage erklärt. Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2018 teilte der Beklagte mit, dass er der Rücknahme der Klage nicht zustimme.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf die Klage-, die Bedarfswert- und die Einheitswertakte ...