49.1
Genehmigungsbedürftige Teilungen

49.1.1
Die Teilung eines Grundstücks bedarf nach § 19 Abs. 1 der Genehmigung.

Die genehmigungspflichtigen Teilungen sind in § 19 Abs. 1 Nrn. 1 bis 4 abschließend aufgeführt.

49.1.2
Bei Grundstücken im Außenbereich ist gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 im Einzelfall zu prüfen, ob die Teilung der Genehmigung bedarf.

Die Teilungsgenehmigung ist unter folgenden fünf alternativen Voraussetzungen erforderlich,

1. a)

   wenn das Grundstück bebaut ist (erste Alternative).

   Das Merkmal "bebaut" umfaßt alle baulichen Anlagen, die die Voraussetzungen des § 29 Satz 1 erfüllen. Unerheblich ist, ob diese "Bebauung" rechtswidrig oder ihre Beseitigung zu erwarten ist.

   Die Vorschrift begründet keinen Genehmigungsvorbehalt, wenn die beabsichtigte Nutzung keiner bauaufsichtlichen Genehmigung, Anzeige oder Zustimmung bedarf (vgl. § 29);

2. b)

   wenn das zu teilende Grundstück unbebaut, aber seine Bebauung genehmigt ist (zweite Alternative).

   Die Baugenehmigung muß noch gültig sein (vgl. § 77 NBauO). Die Erteilung eines Bauvorbescheides nach § 74 NBauO reicht aus;

3. c)

   wenn die Teilung zum Zwecke der Bebauung vorgenommen wird (dritte Alternative).

   Ob mit der Teilung eine Bebauung bezweckt wird, bestimmt sich allein nach dem Willen des Eigentümers. Es reicht nicht aus, daß lediglich der Käufer die Bauabsicht erklärt.

   Bei einer Teilung ist eine Bebauung nur bezweckt, wenn

   • die künftige Bebauung gewollt und dieser Wille dem Eigentümer zuzurechnen ist,

   • die Bauabsicht nach dem Willen des Eigentümers Gegenstand der Prüfung im Genehmigungsverfahren sein soll und

   • die vorgenannten Voraussetzungen eindeutig und zweifelsfrei offengelegt sind, z.B. in der Teilungserklärung oder beim Teilungskauf in der Vertragsurkunde;

4. d)

   wenn die Teilung zum Zwecke der kleingärtnerischen Dauernutzung vorgenommen wird (vierte Alternative);

5. e)

   wenn die Teilung nach den Angaben der Beteiligten der Vorbereitung einer Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauernutzung dient (fünfte Alternative).

   Erfaßt werden sowohl die Fälle, in denen der Erwerber selbst das Grundstück baulich oder kleingärtnerisch zu nutzen beabsichtigt, als auch die Fälle der Weiterveräußerung des Grundstücks zum Zwecke der Bebauung oder kleingärtnerischen Dauernutzung.

   "Beteiligter" ist der Erwerber sowie jeder sonst am Teilungsvorgang Beteiligte. Erklärt der Eigentümer die Bauabsicht, findet § 19 Abs. 1 Nr. 3 in der dritten Alternative Anwendung.

   Maßgebend sind nur die "Angaben" der Beteiligten.

49.2
Begriff des Grundstücks

49.2.1
Grundstück im Sinne des § 19 ist das Grundstück im Rechtssinne (Grundbuchgrundstück). Dies ist ein räumlich begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen lfd. Nummer eingetragen ist. Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Ein Flurstück ist ein räumlich begrenzter zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer besonderen Nummer (Flurstücksnummer) nachgewiesen ist.

49.2.2
Für die Anwendung der §§ 19 ff. ist unerheblich, daß mehrere aneinandergrenzende Grundbuchgrundstücke gemäß § 4 Abs. 1 NBauO durch Baulast miteinander verbunden sind; in diesem Fall liegen nach wie vor mehrere Grundstücke im Sinne von § 19 vor.

49.3
Begriff der Teilung

49.3.1
Nach § 19 Abs. 2 ist unter Teilung eines Grundstücks die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonstwie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers zu verstehen, daß ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben (§ 2 Abs. 3 GBO) und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

Dies gilt auch für abzuschreibende Grundstücksteile, die bereits vom übrigen Teil des Grundstücks getrennt liegen.

49.3.2
Die Erklärung ist "sonstwie erkennbar gemacht", wenn sie gegenüber einer Behörde zur Vorbereitung der grundbuchmäßigen Teilung abgegeben wird. Dazu zählen vor allem Erklärungen gegenüber

• Vermessungs- und Katasterbehörden,
• anderen behördlichen Vermessungsstellen, die die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 VermKatG erfüllen, und
• den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren

zum Zwecke der Vermessung eines Grundstücksteils sowie die mit dem Antrag (Nr. 51.1) verbundene Erklärung gegenüber der Genehmigungsbehörde selbst.

Der Antrag auf Vermessung eines Grundstücksteils ist jedoch nicht als Teilungserklärung im Sinne des § 19 Abs. 2 anzusehen, wenn der Eigentümer gleichzeitig zu erkennen gibt, daß er nicht beabsichtigt, den Grundstücksteil grundbuchmäßig abschreiben zu lassen.

Auch der Antrag des Eigentümers an die Genehmigungsbehörde, die beabsichtigte Grundstücksteilung zu genehmigen, kann die Teilungserklärung im Sinne des § 19 Abs. 2 enthalten, selbst wenn er vor dem Antrag an das Vermessungsamt gestellt wird. Aus dem Antrag muß sich jedoch ergeben, daß der Eigentümer eine rechtliche Teilung des Grundstücks beabsichtigt.

Eine Anfrage über die Zulässigkeit einer beabsichtigten Teilung ist, falls in ihr alle Merkmale einer Teilungserklärung enthalten sind, als Teilungserklärung zu behandeln. Eine Behandlung als Bauvoranfrage im Sinne des § 74 NBauO scheidet aus.

49.4
Genehmigungsfreie Teilungen

49.4.1
Von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind die in § 19 Abs. 4 aufgeführten Teilungen.

Die Genehmigungsfreiheit besteht für die in § 19 Abs. 4 Nr. 1 genannten Verfahren nur für die zur Durchführung des Verfahrens selbst erforderlichen Rechtsvorgänge.

Die in § 19 Abs. 4 Nr. 2 genannten öffentlichen Körperschaften haben bei der Teilung von Grundstücken selbst darauf zu achten, ob die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder der vorhandenen Bebauung bzw. mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist, so daß private Grundstückskäufer auch bei genehmigungsfreien Rechtsvorgängen gegen Fehlinvestitionen geschützt sind.

49.4.2
Eine Freistellung nach § 19 Abs. 5 besteht in Niedersachsen nicht.