I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen Schlechterfüllung eines zwischen den Parteien geschlossenen anwaltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (pVV i. V. m. § 675 BGB) auf Schadensersatz in Anspruch.

Die Klägerin war zu 1/2 Erbin nach ihrem am 2. August 1998 verstorbenen Ehemann. Weitere Erben waren mit einer Quote von jeweils 1/6 die beiden gemeinsamen Töchter der Klägerin und des Erblassers sowie - ebenfalls mit 1/6 - eine Tochter des Erblassers aus einer vorangegangenen Ehe. Wesentlicher Bestandteil der Erbmasse war ein von der Klägerin mit den beiden gemeinsamen Töchtern bewohntes Hausgrundstück in S.. Da über die Höhe einer der Tochter des Erblassers aus erster Ehe zu zahlenden Abfindung keine Einigkeit erzielt werden konnte, kam es auf Antrag dieser zur Teilungsversteigerung des Grundstücks. Die Klägerin, die das Grundstück ersteigern wollte, beauftragte den Beklagten, mit ihr den Versteigerungstermin am 29. Juni 2000 beim Amtsgericht wahrzunehmen. Dem Beklagten war jedoch die gesetzliche Regelung, durch die die sogenannte "Bieterstunde" auf eine halbe Stunde verkürzt ist, nicht bekannt. Er erschien daher mit der Klägerin im Versteigerungstermin erst, nachdem dem Zeugen B., einem Immobilienmakler, für ein Bargebot von 10.000,00 DM zuzüglich Übernahme der bestehenden Belastungen von insgesamt 291.501,00 DM der Zuschlag erteilt worden war.

In der Folgezeit verhandelte die Klägerin zunächst unter Mithilfe des Beklagten, ab September 2000 unter Einschaltung ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten mit dem Zeugen B. über einen Rückerwerb des Hausgrundstücks; der Kaufvertrag kam am 30. November 2000 zu einem Barpreis von 251.499,00 DM bei Übernahme der bestehenden Belastungen zustande. Darüber hinaus hatte nach dem Inhalt des Vertrages die Klägerin dem Zeugen B. eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 11.830,00 DM zu zahlen.

Ersatz dieser Kosten sowie die Erstattung gezahlter Grunderwerbssteuern und Anwaltskosten für die Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten beansprucht die Klägerin von dem Beklagten. Insgesamt hat sie ihren Schaden in erster Instanz mit 143.954,02 EUR beziffert.

Das Landgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zum Wert des Hausgrundstücks, den der Sachverständige mit 430.000,00 DM ermittelt hat, sowie auf der Grundlage der Bekundungen des als Zeugen vernommenen Maklers B., der erklärt hat, er hätte sein Bargebot von 10.000,00 DM im Versteigerungstermin nicht weiter erhöht, der auf Schadensersatz gerichteten Klage nur teilweise stattgegeben. Der - dem Grunde nach zu bejahende - Schadensersatzanspruch der Klägerin finde, so das Landgericht, seine Grenze im objektiven Wert des Hausgrundstücks. Soweit die Klägerin für den Rückerwerb vom Zeugen B. mehr als den objektiven Wert gezahlt habe, handele es sich um die Befriedigung eines Affektionsinteresses, die schadensrechtlich keine Berücksichtigung finden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit ihrer Berufung erstrebt die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 61.775,31 EUR. Sie vertritt die Auffassung, die Höhe des ihr zustehenden Schadensersatzes sei nicht auf den objektiven Wert des Hausgrundstücks begrenzt. Der Beklagte sei nach den Grundsätzen der Naturalrestitution vielmehr verpflichtet, ihr die Aufwendungen zum Rückerwerb des Hauses in voller Höhe zu erstatten, ebenfalls die von ihr gezahlte Nutzungsentschädigung sowie die entstandenen Grunderwerbsteuern und Anwaltskosten.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte beantragt,

sowie hilfsweise,

Er verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend, bei geschickter und nachdrücklicher geführten Verhandlungen wäre die Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises mit dem Zeugen B. möglich gewesen. Unabhängig hiervon seien die von der Klägerin aufgewandten Mittel zum Rückerwerb des Grundstücks unverhältnismäßig i. S. v. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf vollständigen Ausgleich des Schadens, der ihr durch die vom Beklagten verschuldete Versäumung des Versteigerungstermins entstanden ist.

1.

Der Beklagte hat - was zwischen den Parteien außer Streit steht - die ihm gegenüber der Klägerin aus dem Mandatsverhältnis bestehenden Pflichten verletzt. Der Beklagte war von der Klägerin beauftragt, mit dieser am Versteigerungstermin teilzunehmen, um das Hausgrundstück, in dem sie selbst mit ihren beiden Kindern wohnte, ersteigern zu können. In Unkenntnis der Gesetzeslage, nach der die sogenannte "Bieterstunde" gemäß § 73 Abs. 1 Satz 1 ZVG lediglich noch 30 Minuten beträgt, ist der Beklagte mit der Klägerin erst nach Beendigung der Bieterstunde erschienen; zu diesem Zeitpunkt hatte der Zeuge B. bereits bei einem Bargebot von 10.000,00 DM den Zuschlag für das Grundstück erhalten.

2.

Der Beklagte ist aufgrund der Schlechterfüllung des ihm erteilten Auftrags verpflichtet, der Klägerin den sich hieraus ergebenden Schaden zu ersetzen. Wiederherzustellen ist der wirtschaftliche Zustand, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde (BGH NJW 1985, 793 [BGH 04.12.1984 - VI ZR 225/82]), wobei die hypothetische Weiterentwicklung des früheren Zustandes zu berücksichtigen ist.

Aufgrund der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Zeuge B., der für das Hausgrundstück im Versteigerungstermin bei einem Bargebot von 10.000,00 DM den Zuschlag erhielt, sein Bargebot nicht erhöht hätte. Die gegen die Richtigkeit dieser Bekundungen des Zeugen B. sowie seine Glaubwürdigkeit im Berufungsverfahren vorgebrachten Gründe rechtfertigen keine erneute Vernehmung des Zeugen; insbesondere lässt sich aus dem Umstand, dass der Zeuge B. nach Erwerb des Objekts gegenüber der Klägerin einen nicht nur erheblich über seinem eigenen Einstandspreis, sondern auch einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis durchgesetzt hat, nichts für die Annahme herleiten, B. Aussage sei falsch. Der Beklagte verkennt insoweit die Interessenlage des Zeugen B., einem - wie er selbst ausführt - gewieften Immobilienmakler. Dieser hat, wie die langwierigen, zunächst über mehrere Wochen vom Beklagten selbst geführten Verhandlungen über einen Rückkauf des Hausgrundstücks belegen, die Situation der Klägerin, die als vorherige Miteigentümerin und Bewohnerin des Objekts ein nachhaltiges Interesse am Erhalt und - nach der Teilungsversteigerung - Rückerwerb des Grundstücks hatte, zutreffend erkannt und zu seinen Gunsten wirtschaftlich genutzt. Wäre die Klägerin im Versteigerungstermin - neben dem Zeugen B. - als Bieterin aufgetreten, wäre für B. unmittelbar deutlich gewesen, dass für ihn eine günstige Ersteigerung "gegen die Klägerin" nicht möglich sein würde. Mangels anderer Interessenten wäre daher jeder Versuch, selbst im Rahmen der Versteigerung zu günstigen Bedingungen den Zuschlag zu erlangen, um das Grundstück dann zu einem höheren Preis der Klägerin anzudienen, für B. erkennbar aussichtslos gewesen. Ein Mitbieten mit der Klägerin hätte dem Zeugen B. keine Möglichkeit zu einer gewinnbringenden Verwertung des Objekts verschafft. Seine Aussage, er hätte für diesem Fall sein Bargebot nicht weiter erhöht, ist damit durchaus nachvollziehbar.

3.

Der Schaden der Klägerin, der darauf beruht, dass sie, statt das Hausgrundstück im Wege der Teilungsversteigerung zu einem Bargebot von 10.001,00 DM zu erlangen, dieses durch den Kauf vom Makler B. erwerben musste, beläuft sich auf insgesamt 139.863,20 EUR (275.548,63 DM). Der Klägerin steht daher über den vom Landgericht zuerkannten Betrag hinaus ein Schadensersatzanspruch im Umfang von 61.775,31 EUR, wie er mit der Berufung geltend gemacht wird, zu.

a)

Ohne die Pflichtverletzung des Beklagten wäre für die Klägerin ein Erwerb des Hausgrundstücks in der Teilungsversteigerung zu einem Bargebot von 10.001,00 DM möglich gewesen. Unter Berücksichtigung der bestehenden Belastungen von 291.501,00 DM hätte sich der Aufwand der Klägerin mithin auf insgesamt 301.502,00 DM belaufen. Tatsächlich hat die Klägerin an den Zeugen B. 251.449,00 DM gezahlt sowie die bestehenden Belastungen von 291.501,00 DM übernommen, mithin 543.000,00 DM gezahlt. Hieraus ergibt sich ein Schaden der Klägerin von 241.498,00 DM.

b)

Als weitere Schadenspositionen sind zu berücksichtigen

- die von der Klägerin ausweislich des vorliegenden Bescheides vom 12. Dezember 2000 gezahlte Grunderwerbsteuer in Höhe von 8.802,00 DM; bei einem Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung wäre keine Grunderwerbsteuer erhoben worden, wie sich aus der vom Landgericht eingeholten schriftlichen Auskunft des Finanzamtes H. vom 17. Juni 2003 (Bl. 175 d. A.) ergibt;

• die bei einem Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht entstandenen Notarkosten; diese belaufen sich auf 2.287,98 DM;
• die an den Makler B. gezahlte Nutzungsentschädigung in Höhe von 11.830,00 DM, resultierend aus einem Betrag von täglich 70,00 DM Nutzungsentschädigung für insgesamt 169 Tage sowie
• die Kosten der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin für deren Tätigkeit im Rahmen des Rückerwerbs des Hausgrundstücks vom Makler B.; diese Kosten belaufen sich, berücksichtigt man, wie im Berufungsverfahren beansprucht, neben der Geschäftsgebühr lediglich eine 7,5/10Besprechungsgebühr nach § 118 Abs. 1 Nr. 1 BRAGO auf 9.130,65 DM.

4.

Der sich aus den genannten Einzelpositionen ergebende, sich auf insgesamt 139.863,20 EUR belaufende Schadensersatzanspruch der Klägerin ist in voller Höhe begründet. Die vom Landgericht vorgenommenen Kürzungen, die darauf beruhen, dass das Landgericht insgesamt den Schadensersatzanspruch der Klägerin auf der Grundlage eines Rückerwerbs des Grundstücks von 430.000,00 DM bemessen hat, sind nicht gerechtfertigt.

a)

Gemäß § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Ersatzpflichtige berechtigt, den Gläubiger in Geld zu entschädigen, wenn die eigentliche, aus § 249 Satz 1 BGB sich ergebende Verpflichtung zur Wiederherstellung eines wirtschaftlich gleichwertigen Zustandes nur mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist. Wann dies der Fall ist, wann also das Integritätsinteresse des Geschädigten ausnahmsweise hinter den wirtschaftlichen Interessen des Schädigers zurückstehen muss, ist unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen (BGH NJW 1970, 1110;  1988, 689),und zwar auch unter Einbeziehung immaterieller Gesichtspunkte zu ermitteln (dazu Oetker, NJW 1985, 345, 347f).

b)

Für Schadensersatzansprüche nach § 633 Abs. 2 BGB, der den Werkunternehmer zur Verweigerung der Mängelbeseitigung berechtigt, wenn diese einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert, hat die Rechtsprechung in Einzelfällen, in denen die Wiederherstellungskosten die entstandene Wertminderung um ein Vielfaches überstiegen (vgl. etwa OLG Hamm NJWRR 2001, 1390) die Berufung des Werkunternehmers auf die Unverhältnismäßigkeit anerkannt, wenn der Aufwand des Unternehmers zur Mangelbeseitigung in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem mit der Beseitigung der Mängel erzielbaren Erfolg führe.

c)

Für das Schadensersatzrecht hat der Bundesgerichtshof bei der Abwicklung von Kraftfahrzeugschäden in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass obgleich auch die Beschaffung eines Ersatzfahrzeugs einen Fall der Naturalrestitution darstellt - im Regelfall die zu erwartenden Reparaturkosten den Zeitwert des beschädigten Fahrzeugs um 30 % übersteigen dürfen (vgl. BGHZ 115, 364, 368f) [BGH 15.10.1991 - VI ZR 314/90]. Dabei wird das sogenannte Prognoserisiko zusätzlich dem Schädiger auferlegt.

d)

Unter Berücksichtigung dieser Umstände ist der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch, der, soweit der Rückerwerb des Hausgrundstücks betroffen ist, der Höhe nach den im landgerichtlichen Verfahren durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ermittelten Verkehrswert des Objekts, der 430.000,00 DM betrug, um ca. 26 % übersteigt, in vollem Umfang erstattungsfähig. Die zur Wiedergutmachung des Schadens erforderlichen Aufwendungen sind nicht unverhältnismäßig i. S. v. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB, zumal bei einem Vergleich der Kosten, die durch den Rückerwerb des Gebäudes entstanden sind, zu denjenigen, die beim Erwerb eines vergleichbaren Objekts zu erstatten wären, auch Umzugskosten, zudem evt. weitere Aufwendungen zur Anschaffung passender Einrichtungsgegenstände zusätzlich zu berücksichtigen wären.

Soweit der Bundesgerichtshof, wie ausgeführt, bei der Regulierung von Kfz-Schäden dem Geschädigten einen Anspruch auf Reparatur statt auf Naturalrestitution durch Ersatzbeschaffung auch in den Fällen zugesteht, in denen die Wiederherstellungskosten die der Ersatzbeschaffung um bis zu 30 % übersteigen, beruht dies auf dem Gesichtspunkt, dass die Reparatur des dem Geschädigten vertrauten Fahrzeugs dessen Integritätsinteresse regelmäßig in stärkerem Maße zu befriedigen vermag als eine Ersatzbeschaffung. Deshalb stehe es mit den Grundsätzen des Schadensrechts im Einklang, dass dem Geschädigten, der sich zu einer Reparatur entschließt und diese durchführt, auch Kosten der Instandsetzung dann zuerkannt werden, wenn der Aufwand für die Reparatur die einer Ersatzbeschaffung in Grenzen übersteigen (BGH, aaO, S. 367).

Diesen Gesichtspunkten ist im hier zu entscheidenden Fall besondere Bedeutung beizumessen. In weit aus stärkerem Maße als bei der Beschädigung eines Pkws, der regelmäßig - als massenhaft industriell gefertigte Ware - in nahezu gleicher Art vielfach auf dem Markt verfügbar ist, handelt es sich bei einem mit einem individuell gestalteten Einfamilienhaus bebauten Hausgrundstück um einen nach Lage, Ausstattung, Einrichtung und Nutzung nicht mehrfach verfügbaren Vermögensgegenstand. Am Erhalt eines solchen selbst bewohnten Einfamilienhauses besteht ein herausragendes Integritätsinteresse, das durch den Kauf eines anderen - wenn auch dem Verkehrswert nach gleichen - Objekts im Regelfall schon deshalb nicht vollständig ausgeglichen wird, weil hiermit die Nachteile, die sich durch den notwendigen Umzug und die Neueinrichtung in persönlicher Hinsicht ergeben, nicht berücksichtigt werden. Dieses Integritätsinteresse am eigenen Haus ist als besonderer Wert nicht nur im allgemeinen Bewusstsein verankert, sondern über die von der Verfassung gewährte Eigentumsgarantie hinaus in verschiedenen gesetzlichen Regelungsbereichen anerkannt: So gehört das selbstgenutzte Einfamilienhaus zum Schonvermögen nach dem Bundessozialhilfegesetz; der Bau und Erwerb eines Hauses werden steuerlich in vielfältiger Weise staatlich gefördert.

Bei der gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen gebührt daher dem Integritätsinteresse der Klägerin Vorrang vor dem Interesse des Schädigers an einer Begrenzung seiner Ersatzpflicht. Der Beklagte hat der Klägerin die Aufwendungen zu erstatten, die erforderlich sind, um den Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehenden würde.

5.

Auch die weiteren gegen die Höhe des Schadensersatzanspruchs geltend gemachten Einwendungen des Beklagten greifen nicht durch.

a)

Da die Klägerin berechtigt war, den Rückerwerb des Hausgrundstücks durchzusetzen, ist der Beklagte auch verpflichtet, die von der Klägerin für die Nutzung des Gebäudes bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu zahlende Entschädigung in vollem Umfang zu erstatten. Über die allgemeine Behauptung hinaus, die Klägerin habe das Haus zu spät und zu teuer erworben, sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die den gegenüber der Klägerin erhobenen Vorwurf, diese habe gegen ihre Pflicht zur Schadensminderung verstoßen, rechtfertigen könnten. Der Beklagte selbst hat zunächst über mehrere Wochen hinweg die Verhandlungen mit dem Makler B. geführt, ohne mit diesem zu einer günstigeren Einigung zu kommen. Der vom Beklagten zu substantiierende und gegebenfalls zu beweisende Vorwurf, die Klägerin habe das Haus zu spät und zu teuer zurückerworben, ist daher nicht gerechtfertigt.

b)

Die Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten, um die außergerichtlichen Verhandlungen mit dem Zeugen B. betreffend den Rückerwerb des Grundstücks zu führen, war erforderlich. Richtig ist zwar, dass im Regelfall schon wegen der Betreuung durch den amtierenden Notar beim Kauf eines Grundstücks die zusätzliche Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich ist. Der normale Grundstückskaufvertrag ist jedoch mit dem hier vorliegenden Sachverhalt, bei dem es vorrangig auch darum ging, die Verhandlungen mit dem Makler B. so zu führen, dass die aufgrund des abzuschließenden Kaufvertrages entstehenden Kosten im nachfolgenden Schadensersatzprozess als erstattungsfähig anerkannt wurden, nicht zu vergleichen. Die Schwierigkeit der hierbei auftretenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen ging weit über das hinaus, was üblicherweise beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu beachten ist. Die Einschaltung der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin in die Verhandlungen mit dem Makler B. waren daher erforderlich; die entstandenen Kosten sind zutreffend und in angemessener Höhe abgerechnet.

c)

Unstreitig erstattungsfähig sind die für den Rückerwerb entstandenen Notarkosten in Höhe von 2.287,98 DM sowie die von der Klägerin gezahlte Grunderwerbsteuer, die sich, wie aus dem vorgelegten Steuerbescheid erkennbar, auf 8.802,00 DM beläuft.

Insgesamt ergibt sich damit ein über den vom Landgericht zuerkannten Schaden hinausgehender Erstattungsbetrag in Höhe von 61.775,31 EUR.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB, die Kostenentscheidung aus §§ 91, 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen die Revision zuzulassen ist, sind nicht gegeben. Die Entscheidung des Senats betrifft einen ungewöhnlich gelagerten Einzelfall.