Gründe

I.

Die Kläger nehmen die Beklagten wegen arglistiger Täuschung bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 02. Juni 2012 schlossen die Parteien einen Grundstückskaufvertrag über das in § 1 des Vertrages bezeichnete, mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück mit einer Größe von 1.237 m² zum Preis von € 355.000,00 einschließlich des in Anlage 1 des Kaufvertrages bezeichneten Inventars. Zur Haftung der Beklagten haben die Parteien in § 5 Nr. 1 des Kaufvertrages u. a. Folgendes vereinbart:

"Der Vertragsgegenstand wird in seiner gegenwärtigen, dem Käufer bekannten gebrauchten Beschaffenheit verkauft. Rechte des Käufers wegen Sachmängeln - z. B. wegen der Bodenbeschaffenheit, der Größe des Grundstücks, des Bauzustands des bestehenden Gebäudes und Anlagen und der Verwertbarkeit des Vertragsgegenstands für die Zwecke des Käufers - werden, außer für den Fall des Vorsatzes, ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm verborgene Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind; insbesondere auch keine Ablagerungen, Kontaminierungen oder Altlasten i. S. d. § 2 BBodschG."

Vor Abschluss des Kaufvertrages war den Klägern das Exposé der N. L. KG, W. überlassen worden. Darin sind eine Wohnfläche von 195 m², eine Nutzfläche von 80 m² und eine Grundstücksfläche von 1.235 m² ausgewiesen. Weiter heißt es darin u. a.:

"Ca. 550 qm vom Grundstück können wenn gewünscht geteilt und für € 55.000,-- verkauft werden.

Diese Angaben sind auf Veranlassung des Beklagten zu 2. in das Exposé aufgenommen worden.

Auf den Inhalt des Exposés wird im notariellen Kaufvertrag weder Bezug genommen noch ist dieses der Urkunde als Anlage beigefügt worden. Nach Abschluss des Kaufvertrages holten die Kläger ein Privatgutachten zur Bemessung der Wohnfläche ein, demzufolge diese lediglich 149,92 m² beträgt.

Des Weiteren stellte sich heraus, dass das seinerzeit zuständige Bauamt dem Beklagte zu 2. bereits mit Schreiben vom 08. April 1998 mitgeteilt hatte, dass dessen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides betreffend die Errichtung eines Wohnhauses in zweiter Reihe auf dem - nach damals geltendem Bebauungsplan im Außenbereich (§ 35 BauGB) belegenen - Grundstück nicht entsprochen werde. Nachdem im Jahr 2007 ein geänderter Bebauungsplan in Kraft getreten ist, liegt der betreffende Grundstücksteil nun im Innenbereich (§ 34 BauGB). Allerdings hat das zuständige Bauamt auf Nachfrage des Landgerichts mit Schreiben vom 14. Mai 2014 mitgeteilt, dass eine Bebauung des rückwärtigen - vermeintlich ab-teilbaren - Grundstückteils gleichwohl nicht genehmigungsfähig sei.

Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten sie sowohl über die Größe der Wohnfläche (149,92 m² statt 195 m²) als auch über die Möglichkeit der Bebaubarkeit des hinteren Grundstücksteils (550 m²) arglistig getäuscht. Anstatt des vereinbarten Kaufpreises von € 355.000,00 sei nur ein solcher in Höhe von € 250.000,00 gerechtfertigt, weshalb die nach dem höheren Kaufpreis berechneten Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbssteuer überhöht und ebenso wie die Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens (€ 1.047,20) von den Beklagten zu ersetzen seien.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige T. hat die Wohnfläche mit einer Größe von 149,57 m² und die Nutzfläche mit einer Größe von 96,81 m² durch Aufmaß und ferner die Verkehrswerte des Grundstücks unter Berücksichtigung einer Wohnfläche der Immobilie von 149,57 m² und 195 m² sowie bei unterstellter Bebaubarkeit und Nichtbebaubarkeit der hinteren Grundstücksfläche ermittelt.

Das Landgericht hat der Klage gegenüber dem Beklagten zu 2. in Höhe von € 39.107,26 stattgegeben und die Klage im Übrigen - gegenüber der Beklagten zu 1. vollumfänglich - abgewiesen.

Der Beklagte zu 2. sei den Klägern nach §§ 433, 434, 437 Nr. 3, 440, 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Die Zusagen über die Bebaubarkeit des Grundstücks und den zu erzielenden Kaufpreis sowie die Größe der Wohnfläche begründeten auf der Grundlage des Exposés eine erwartete Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, zu der der Beklagte zu 2. aber betreffend die Bebaubarkeit ins Blaue hinein und betreffend die Wohnfläche wider besseren Wissens falsche Angaben gemacht und deshalb arglistig gehandelt habe.

Aufgrund der fehlenden Bebaubarkeit errechne sich anhand der nach Ansicht des Landgerichts nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen T. eine Werteinbuße von € 29.000,00. Den Minderwert für die geringere Wohnfläche hat das Landgericht mit € 5.897,01 ermittelt, indem es den Verkehrswert bei fehlender Bebaubarkeit mit der tatsächlichen Wohnfläche zu dem Verkehrswert bei fehlender Bebaubarkeit mit der angegebenen Wohnfläche und dem Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt hat (LGU 11 f.).

Unter Berücksichtigung des niedrigeren Grundstückswertes errechne sich ein weiterer Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten zu 2. wegen der nach dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis berechneten Maklercourtage, Notar-kosten und Grunderwerbssteuer in Höhe von insgesamt € 4.210,25, sodass sich ein Anspruch der Kläger in Höhe von insgesamt € 39.107,26 (€ 29.000,00 + € 5.897,01 + € 4.210,25) errechne.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 ZPO auf das angefochtene Urteil verwiesen, welches der Beklagte zu 2. und die Kläger mit der Berufung angreifen.

Der Beklagte zu 2. ist weiterhin der Ansicht, dass die - nach seinem Vortrag im Übrigen zutreffenden - Angaben in dem Exposé nicht Inhalt des Kaufvertrages geworden sind. Die angegebene Wohnfläche ergebe sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Ausstattung und Nutzung (insbesondere der Kellerräume).

Die - nach Ansicht des Beklagten zu 2. notfalls verwaltungsgerichtlich zu erstreitende - Bebaubarkeit des rückwärtigen Grundstückteils sei eine vom Gericht zu beantwortende Rechtsfrage, die im Ergebnis zu bejahen sei. Diesbezüglich habe das Landgericht eine im Rahmen der Sachaufklärung gebotene Inaugenscheinnahme fehlerhaft unterlassen. Das Landgericht habe es bei der Entscheidung ferner unberücksichtigt gelassen, dass sich die Bebaubarkeit im Fall einer Bebauung nachteilig auf den Wert des verbleibenden Grundstücks auswirke, der höher liege, wenn sich auf dem hinteren Teil kein weiteres Wohnhaus befinde.

Er habe nicht arglistig gehandelt. Das Landgericht habe dazu geleisteten Vortrag jedoch unberücksichtigt gelassen und angebotenen Beweis nicht erhoben.

Darüber hinaus habe das Landgericht die Feststellungen des Sachverständigen unreflektiert und trotz von den Parteien erhobener Einwendungen - u. a. unter Missachtung der von dem Beklagten zu 2. zu dem Gutachten des Sachverständigen handschriftlich gefertigten Anmerkungen - ohne eingehende Prüfung übernommen, obwohl die Einholung eines Ergänzungsgutachtens nach § 412 ZPO angezeigt gewesen sei.

Der Beklagte zu 2. beantragt,

die Klage - unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Lüneburg vom 18. August 2015 (Az.: 4 O 147/13) - abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zu 2. zurückzuweisen

und

unter teilweiser Änderung des angefochtenen Urteils die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, den Klägern € 114.563,14 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Juli 2013 zu zahlen;

hilfsweise,

den Rechtsstreit unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht Lüneburg zurückzuverweisen.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagte zu 1. sich Erklärungen, Handlungen sowie eine unterbliebene Aufklärung des Beklagten zu 2. nach § 278 BGB bzw. § 166 BGB zurechnen lassen müsse, weshalb das Urteil des Landgerichts dahin zu ändern sei, dass die Beklagte zu 1. neben dem Beklagten zu 2. als Gesamtschuldnerin auf Schadensersatz hafte.

Soweit das Landgericht den Minderwert in Bezug auf die Bebaubarkeit des rückwärtigen Grundstückteils mit € 29.000,00 - gegenüber von ihnen geforderter € 30.000,00 - angesetzt habe, greifen die Kläger dies nicht an. Sie rügen allerdings, dass das Landgericht den Minderwert in Bezug auf die Wohnfläche entgegen der nach herrschender Rechtsprechung vorzunehmenden Methode fehlerhaft berechnet habe.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Sie verteidigen das Urteil hinsichtlich der Klagabweisung im Übrigen als richtig. Eine Zurechnung von Erklärungen des Beklagten zu 2. finde entgegen der Ansicht der Kläger nicht statt, weil dieser die Beklagte zu 1. bei der Veräußerung nicht vertreten habe.

II.

Die Berufungen des Beklagten zu 2. und der Kläger sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

Beide Rechtsmittel haben in der Sache teilweise - allerdings zunächst nur vorläufig hinsichtlich der Höhe des von den Klägern beanspruchten Betrages - Erfolg. Soweit die Kläger weiterhin eine Verurteilung der Beklagten zu 1. verfolgen, ist die Berufung unbegründet, weil Ansprüche gegen die Beklagte zu 1. nicht bestehen (dazu II. 1. c)).

Soweit sich der Beklagte zu 2. gegen die Verteilung dem Grunde nach richtet, hat sein Rechtsmittel deshalb keinen Erfolg, weil die Klage insoweit gerechtfertigt ist. Die Kläger haben gegen den Beklagten zu 2. Anspruch auf Minderung und Schadensersatz gemäß §§ 433, 434, 437 Nr. 2, 441 BGB bzw. §§ 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB. Auf den im Vertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Beklagte zu 2. nicht mit Erfolg berufen.

Zum Grund ist die Sache zur Entscheidung reif. Zur Schadenhöhe ist die Sache demgegenüber nicht entscheidungsreif, denn die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält im Hinblick auf die Höhe des ausgeurteilten Betrages einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger und der Beklagte zu 2. rügen zu Recht, dass die von ihnen gegen das Gutachten des Sachverständigen erhobenen Einwendungen vom Landgericht nicht umfassend berücksichtigt worden sind und deshalb eine unvollständige Beweiswürdigung vorliegt (dazu: 2.).

Auf den hilfsweise gestellten Antrag der Kläger ist die Sache gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des Anspruchs an das Landgericht zurückzuverweisen.

1. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 hinsichtlich der Wohnfläche und der Veräußerungsfähigkeit einer Teilfläche des Grundstücks als Bauland getroffen haben.

Aufgrund der Beschreibungen in dem Exposé hinsichtlich der Veräußerungsfähigkeit einer Teilfläche von 550 m² als Bauland und der Wohnfläche von 195 m² hat das Landgericht allerdings zutreffend einen Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB angenommen, weil die Käufer diese Beschaffenheit des Grundstücks aufgrund der betreffenden Angaben in dem Exposé erwarten durften. Auf den in § 5 des Kaufvertrages vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Beklagte zu 2. über dessen Wortlaut hinaus nach § 444 BGB deshalb nicht berufen, weil er die ihm bekannten Mängel arglistig verschwiegen hat.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH führt eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem Exposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 06. November 2015 - V ZR 78/14, ZIP 2016, 222). In dieser Entscheidung hat der BGH seine vorherige Rechtsprechung, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt (vgl. Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11, WuM 2012, 164), ausdrücklich aufgegeben.

Das Exposé und die darin enthaltenen Angaben - insbesondere zur Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes sowie zur Veräußerungsmöglichkeit einer Teilfläche als Bauland - finden in dem notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung. § 12 des Kaufvertrages enthält lediglich die Feststellung, dass der Abschluss des Kaufvertrages im Auftrag der Kläger ("der Käufer") durch die N. L. KG, W., vermittelt worden ist, die für Angaben der Beklagten ("des Verkäufers") zum Kaufobjekt nicht hafte. Dass die Kläger vor der Beurkundung ein Exposé erhalten haben und dessen Inhalt Gegenstand etwaiger Vereinbarungen zwischen den Parteien sei, wird dort nicht erwähnt, weshalb sich eine Beschaffenheitsvereinbarung nach der vorgenannten Rechtsprechung nicht annehmen lässt.

b) Allerdings betrifft die auf Veranlassung des Beklagten zu 2. in dem Exposé enthaltene Beschreibung, dass von dem Grundstück ca. 550 m² abgeteilt und als Bauland für € 55.000,00 verkauft werden könnten, die Beschaffenheit des Grundstücks, deren Vorhandensein die Käufer im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB bei Abschluss des Kaufvertrages erwarten konnten, die nach den Feststellungen des Landgerichts tatsächlich aber nicht besteht.

aa) Die Bestimmung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ist nur dann anwendbar, wenn weder eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt noch eine vertraglich vorausgesetzte Verwendung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB anzunehmen ist (Weidenkaff in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 434, Rn. 33). Das ist hier der Fall, denn die Parteien haben aus den dargelegten Gründen gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.

Das Exposé enthält auch keine Einschränkungen hinsichtlich der Bebaubarkeit der Teilfläche, etwa den Vorbehalt, dass die Veräußerungsfähigkeit von der Genehmigung der zuständigen Behörde abhängig sei. Die Anpreisung lässt sich - insbesondere wegen des ausgewiesenen (Mindest-) Kaufpreises - nicht anders verstehen, als dass die Veräußerung der Teilfläche als Bauland ohne Weiteres, insbesondere ohne behördlichen Widerstand zu dem ausgewiesenen Preis von € 55.000,00 möglich sei. Dies ist nach den Feststellungen des Landgerichts allerdings nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - der Fall.

Das zuständige Bauaufsichtsamt hat auf die Anfrage des Gerichts mit Schreiben vom 14. Mai 2014 vielmehr mitgeteilt, dass sich nach dortiger Einschätzung eine Bebauung des rückwärtigen Grundstückteils nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und das Vorhaben deshalb nicht genehmigungsfähig sei.

Es ist entgegen der Ansicht der Beklagten für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Bedeutung, ob die in dem Schreiben des zuständigen Bauaufsichtsamts vom 14. Mai 2014 geäußerte Rechtsauffassung zutreffend ist oder die Kläger letztlich auf dem Verwaltungsrechtsweg möglicherweise eine Baugenehmigung erstreiten könnten. Für das Landgericht bestand entgegen der Ansicht des Beklagten zu 2. deshalb keine Veranlassung für eine weitere Beweiserhebung durch Inaugenscheinnahme, weil die betreffende Anpreisung in dem Exposé ohne jede Einschränkung erfolgt ist und die Kläger sich deshalb auch nicht auf die möglicherweise zeit- und kostenintensive Beschreitung des Verwaltungsrechtswegs verweisen lassen müssen.

bb) Das Landgericht ist auch zutreffend und mit überzeugender Begründung davon ausgegangen, dass dem Beklagten zu 2. die fehlende Möglichkeit zur Veräußerung der Teilfläche als Bauland ohne behördlichen Widerstand bewusst war und er sich auf den in § 5 des Kaufvertrages vereinbarten Haftungsausschluss über dessen Wortlaut hinaus nach § 444 BGB deshalb nicht berufen kann, weil er den ihm bekannten Mängel arglistig verschwiegen hat.

Unstreitig war dem Beklagten zu 2. aufgrund der Mitteilung der seinerzeit zuständigen Behörde zu dessen Bauvoranfrage vom 08. Mai 1998 bekannt, dass bereits in der Vergangenheit - wenngleich unter anderen rechtlichen Voraussetzungen - Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit bestanden haben.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH handelt ein Verkäufer bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss seines Kontrahenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht (BGH, Urteil vom 29. Januar 1975 - VIII ZR 101/73, NJW 1975, 642; Urteil vom 07. Juli 2006 - VIII ZR 209/05, NJW 2006, 2839). Für den vorliegenden Fall gilt nicht deshalb etwas anderes, weil die Kläger nicht selbst nach der Bebaubarkeit gefragt haben. Diesbezüglich bedurfte es aufgrund der uneingeschränkten Anpreisung in dem Exposé keiner Nachfragen der Kläger. Der Beklagte zu 2. hat die Kläger im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen und bei der Beurkundung nicht auf etwaigen Widerstand des Bauaufsichtsamtes hingewiesen und diesen deshalb auch keinen Anlass für Nachfragen betreffend die Bebaubarkeit der Teilfläche gegeben.

Der Beklagte zu 2. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er deshalb von der Genehmigungsfähigkeit ausgegangen sei, weil im Jahr 2007 ein geänderter Bebauungsplan verabschiedet und umliegende Grundstücke danach bebaut worden seien. Der Beklagte zu 2. hat vor der Veräußerung beim zuständigen Bauaufsichtsamt keine neuen Erkundigungen hinsichtlich der Bebaubarkeit des hinteren Grundstückteils eingeholt. Da die betreffende Anpreisung nicht auf tatsächlichen Grundlagen beruhte, sind die Angaben des Beklagten zu 2. ins Blaue hinein und deshalb arglistig erfolgt.

Soweit der Beklagte zu 2. sich damit verteidigen will, einen - namentlich nicht benannten - Fachanwalt für Baurecht befragt zu haben, der ihm zugesichert habe, dass eine Baugenehmigung notfalls mit Erfolg vor dem Verwaltungsgericht erstritten werden könne, entlastet ihn dies nicht von dem Vorwurf arglistigen Verhaltens. Der Beklagte zu 2. hat den betreffenden Rechtsanwalt - trotz des Bestreitens der Kläger - weder als Zeugen benannten noch etwaige Schriftstücke vorgelegt, die eine entsprechende Auskunft des Rechtsanwaltes belegen würden.

b) Nichts anderes gilt in Bezug auf die in dem Exposé mit 195 m² ausgewiesene Wohnfläche. Auch insoweit ist das Landgericht zutreffend von einem Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgegangen, der dem Beklagten zu 2. bekannt war und über den er die Kläger arglistig nicht aufgeklärt hat.

Die in dem Exposé mit 195 m² ausgewiesene Wohnfläche lässt aus Sicht eines durchschnittlichen Käufers keine andere Erwartung zu, als dass die dortigen Angaben - möglicherweise unter Hinnahme gewisser Abweichungen - jedenfalls in etwa richtig sind. Das ist hier aber nicht der Fall.

aa) Der Sachverständige T. hat seiner Flächenberechnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu Grunde gelegt und im Rahmen seiner ergänzenden Anhörung vor dem Landgericht dazu angegeben, dass er diese wegen des Alters der Immobilie für einschlägig erachtet hat. Danach betrage die Wohnfläche 149,56 m². Das Landgericht hat die Feststellungen des Sachverständigen T. unter Berücksichtigung der von dem Beklagten zu 2. gegen die Wohnflächenberechnung erhobenen Einwendungen kritisch gewürdigt und in den Entscheidungsgründen dargelegt, weshalb es diese seiner Entscheidung zu Grunde gelegt hat.

Der Senat hat seiner Verhandlung und Entscheidung gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO die vom Landgericht festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Ob die erstinstanzliche Beweiswürdigung fehlerfrei ist, überprüft das Berufungsgericht allerdings darauf, ob gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze verstoßen wurde, ob sie in sich widersprüchlich ist oder Teile des Beweisergebnisses ungewürdigt lässt und die Würdigung des erstinstanzlichen Gerichts nicht nur als vertretbar, sondern darüber hinaus als sachlich überzeugend erscheint (vgl. etwa BGH, Urteil vom 09. März 2005 - VIII ZR 266/03, NJW 2005, 1583).

An diesen Voraussetzungen gemessen greifen die von dem Beklagten zu 2. erhobenen Einwendungen und die Rüge einer unzureichenden Beweiswürdigung durch das Landgericht nicht durch.

(1) Der Senat ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 06. November 2015 - V ZR 78/14 [Rn. 29], ZIP 2016, 222[BGH 06.11.2015 - V ZR 78/14] m. w. N.) weiterhin der Ansicht, dass sich für den Begriff "Wohnfläche" im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt hat, weshalb der Begriff grundsätzlich auslegungsbedürftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 13. März 2014 - 16 U 192/13 m. w. N.). Für das Mietrecht gilt grundsätzlich, dass die Wohnfläche nach der WoFlV - bzw. wenn diese nach ihrem Geltungszeitraum in Betracht kommt nach der Zweiten Berechnungsverordnung (BV) - zu berechnen ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2004, 2230).

Auch wenn der vorliegende Sachverhalt nicht dem Mietrecht, sondern dem Kaufrecht unterfällt, ist der vorstehende Grundsatz jedenfalls entsprechend anzuwenden, denn es besteht kein nachvollziehbarer Grund, weshalb dieser auf das Kaufrecht keine Anwendung finden kann. Dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beigemessen haben, wird von diesen nicht vorgetragen und ist auch nach den Umständen nicht ersichtlich.

(a) Soweit der Beklagte zu 2. sich darauf berufen hat, "zumindest zehn Makler" - von denen er drei als Zeugen benannt hat - hätten ihm bestätigt, dass es sich bei dem Raum im Keller "eindeutig um Wohnraum" handele, bestand für das Landgericht deshalb keine Veranlassung, über diese bestrittene Behauptung des Beklagten zu 2. Beweis zu erheben, weil sich sein erstinstanzlich erhobener Vortrag gerade nicht dazu verhielt, dass ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich sei, sondern vielmehr darauf gerichtet war, sich gegen den Arglistvorwurf zu verteidigen. Mit dem in der Berufung erstmals erhobenen Vortrag, dass ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich und die Berechnung des Sachverständigen T. deshalb fehlerhaft sei, ist der Beklagte zu 2. nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen.

(b) Wenngleich in dem Exposé keine Hinweise dazu enthalten sind, auf welche Weise die dort ausgewiesene Wohnfläche ermittelt worden ist, wofür grundsätzlich unterschiedliche Berechnungsmethoden bestehen, erweist sich die in dem Exposé mit 195 m² angegebene Wohnfläche nach keiner dieser Berechnungsmethoden als - auch nur annähernd - richtig. Dies deshalb, weil sich die Differenz vor allem daraus ergibt, dass der Beklagte zu 2. u. a. einen Kellerraum mit 30,80 m² in die Wohnflächenberechnung mit einbeziehen will. Anders als hinsichtlich der anteiligen Berücksichtigung der überdachten Terrasse bestehen in Bezug auf die Berücksichtigung des Kellerraumes und des Spitzbodens allerdings keine Berechnungstoleranzen.

Etwas anderes lässt sich entgegen dem Vortrag des Beklagten zu 2 auch nicht aus der zum Mietrecht ergangenen Rechtsprechung des BGH, insbesondere nicht aus der Entscheidung des BGH vom 23. Mai 2007, VIII ZR 231/06 (NJW 2007, 2624 [BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06]) herleiten. Die in der dortigen Entscheidung angenommene Berücksichtigung eines Hobbyraums bei der Berechnung der Wohnfläche ist auf den vorliegenden Sachverhalt deshalb nicht übertragbar, weil der betreffende Hobbyraum nicht im Keller lag. Die Grundflächen von Kellerräumen gehören nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit. a) WoFlV ebenso wie nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (BV) in der bis zum 31. Dezember 2003 geltenden Fassung allerdings nicht zur Wohnfläche. Für Bodenräume gilt nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit. d) WoFlV bzw. § 42 Abs. 4 Nr. 1 BV a. F. entsprechendes.

Zur Wohnfläche zählen auch solche Räume nicht, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen, § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV und § 42 Abs. 4 Nr. 3 BV. Allerdings müssen Aufenthaltsräume - also solche, die Wohnzwecken dienen können - gemäß § 43 Abs. 1 NBauO eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m aufweisen, welche die Kellerräume mit einer Höhe von 2,27 m allerdings unstreitig nicht erreichen.

(2) Die Entscheidung des Landgerichts begegnet auch insoweit keinen durchgreifenden Bedenken, als dieser die weiteren Feststellungen des Sachverständigen T. zur Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zugrunde liegen und die Terrasse danach nur mit 25 % berücksichtigt worden ist. Auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung kann zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden.

bb) Festzustellen ist damit, dass die Wohnfläche nicht 195 m², sondern lediglich 149,56 m² beträgt und in dem Exposé folglich um 45,44 m² (30 %) zu groß ausgewiesen worden ist.

Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. nur: Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, NJW 2016, 239), zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.

cc) Das Landgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass dem Beklagten zu 2. - der insbesondere ausweislich seiner handschriftlichen Anmerkungen zu dem Gutachten des Sachverständigen T. über entsprechende Sachkunde verfügt - bewusst war, dass die mit 195 m² im Exposé ausgewiesene Wohnfläche sich nur unter Einbeziehung der Kellerräume sowie des Spitzbodens errechnen lässt und er deshalb insoweit arglistig gegenüber den Klägern gehandelt hat, weshalb er sich nicht mit Erfolg auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den betreffenden Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 10. Juni 1983 - V ZR 292/81, juris und WM 1983, 990; Urteil vom 20. März 1987 - V ZR 27/86, NJW 1987, 2511; Urteil vom 07. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 999; Beschluss vom 08. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835.).

Auch in diesem Zusammenhang bestand für das Landgericht keine Veranlassung, dem vom Beklagten zu 2. angebotenen Beweis dafür nachzugehen, dass ihm "zumindest zehn Makler" bestätigt hätten, dass es sich bei dem Raum im Keller "eindeutig um Wohnraum" handele. Anlass dafür hätte möglicherweise dann bestanden, wenn der Beklagte zu 2. nicht über die bereits festgestellte Sachkunde verfügen würde. Dem Beklagten zu 2. sind die verschiedenen Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohnfläche ausweislich seiner bereits in Bezug genommenen handschriftlichen Anmerkungen durchaus geläufig, sodass er auch dann, wenn ihm entsprechende Angaben von verschiedenen Maklern gemacht worden wären, diese nicht ohne Weiteres weitergeben und die Wohnfläche deshalb auch nicht ohne Hinweise zu deren Ermittlung mit 195 m² in dem Exposé angeben durfte. Aufgrund seiner bestehenden Sachkunde war dem Beklagten zu 2. vielmehr bewusst, dass sich bei Anwendung der Wohnflächenverordnung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung eine weitaus geringere Wohnfläche errechnen lässt. Dieses Wissen hat der Beklagte zu 2. gegenüber den Klägern gleichwohl in Kenntnis dessen nicht offenbart, dass diese den Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätten, wenn ihnen bekannt gewesen wäre, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 149,56 m² beträgt.

c) Mit zutreffenden Gründen hat das Landgericht demgegenüber Ansprüche der Kläger auf Minderung und Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1. abgewiesen. Auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung kann zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden.

Umstände, aus denen sich Rückschlüsse auf eine etwaige Kenntnis der Beklagten zu 1. hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche und/oder der Bebaubarkeit der rückwärtigen Grundstücksfläche ziehen lassen, haben die Kläger nicht vorgetragen und ergeben sich auch nicht aus dem Inhalt der Akte.

Entgegen der Ansicht der Kläger muss sich die Beklagte zu 1. Erklärungen und das Verhalten des Beklagten zu 2. weder nach § 278 BGB noch nach § 166 BGB zurechnen lassen, denn bei Abschluss des Kaufvertrages ist der Beklagte zu 2. weder als Erfüllungsgehilfe der Beklagten zu 1. noch als deren Stellvertreter aufgetreten. Soweit das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung auf das Urteil des BGH vom 24. November 1995 - V ZR 40/94 (NJW 1996, 451) Bezug genommen hat, ergibt sich daraus für die Rechtsansicht der Kläger deshalb nichts Positives, weil dem dortigen Sachverhalt ein Streit um die Zurechnung des Verhaltens und der Erklärungen eines von dem Verkäufer beauftragten Maklers zugrunde lag. Auf den vorliegenden Sachverhalt lassen sich diese Grundsätze nicht übertragen.

2. Soweit danach Ansprüche der Kläger auf Minderung und Schadensersatz gegen den Beklagten zu 2. dem Grunde nach festzustellen sind, greift hinsichtlich deren Berechnung der Höhe nach allerdings die jeweils von den Klägern und dem Beklagten zu 2. erhobene Rüge einer unvollständigen Beweiswürdigung durch.

a) Die Kläger beanspruchen ausdrücklich "Schadensersatz", den sie in der Klageschrift danach berechnen, dass auf der Grundlage des Privatgutachtens H. vom 14. Dezember 2012 der Wertunterschied zwischen dem vermeintlich bebaubaren und dem tatsächlich nicht bebaubaren Grundstück mit ca. € 30.000,00 zu beziffern sei. Dieser Betrag sei von dem gezahlten Kaufpreis von € 355.000,00 in Abzug zu bringen.

Der Differenzbetrag von € 325.000,00 sei mit der tatsächlichen Wohnfläche von 150 m² zu multiplizieren und das Produkt durch die vermeintliche Wohnfläche von 195 m² zu dividieren, woraus sich als Quotient ein Betrag von € 250.000,00 errechne. Dieser Betrag sei wiederum von dem vorgenannten Differenzbetrag in Höhe von € 325.000,00 in Abzug zu bringen, womit sich als Schadensersatz aufgrund der geringeren Wohnfläche ein Betrag von € 75.000,00 ergebe.

Schon aus dieser Berechnung ergibt sich, dass die Kläger jedenfalls nicht nur Schadensersatz, sondern vielmehr Minderung des Kaufpreises und daneben Schadensersatz wegen des ihres Erachtens bei der Berechnung der Nebenkosten übersetzten Kaufpreises beanspruchen wollen. Dies ist bei der vorliegenden Sachverhaltsgestaltung zulässig, weil § 325 BGB es dem Käufer gestattet, Rücktritt und Schadensersatz zu verbinden und die Minderung an die Stelle des Rücktritts zu setzen (vgl. Westermann in: MünchKomm BGB, 7. Auflage 2016, § 441, Rn. 3).

Die Minderung ist zwar ein Gestaltungsrecht, welches der Käufer gegenüber dem Verkäufer ausüben muss; dies kann aber auch konkludent z. B. durch das Verlangen der Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises geschehen (vgl. Westermann a. a. O., Rn. 4 m. w. N.). Die Folgen einer bereits vorliegenden Überzahlung auf den später gekürzten Kaufpreis normiert § 441 Abs. 4 BGB ausdrücklich durch Gewährung eines Rückzahlungsanspruchs.

In diesem Sinne hat auch das Landgericht Lüneburg den Vortrag der Kläger jedenfalls teilweise gewertet und diesen hinsichtlich der geringeren Wohnfläche einen Anspruch auf Minderung nach §§ 433, 434, 437 Nr. 2, 441 BGB zugesprochen, während es den Anspruch wegen der fehlenden Bebaubarkeit auf Schadensersatz nach §§ 433, 434, 437 Nr. 3, 440, 281 BGB gestützt hat.

Wegen der fehlenden Bebaubarkeit des hinteren Grundstückteils hat das Landgericht den Klägern einen Betrag von € 29.000,00 als Schadensersatz zugesprochen, den es auf der Grundlage der von dem Sachverständigen T. ermittelten Verkehrswerte des Grundstücks bei unterstellter Bebaubarkeit in Höhe von € 325.000,00 (S. 35 f. des Gutachtens) und bei fehlender Bebaubarkeit in Höhe von € 296.000,00 (S. 34 f. des Gutachtens) errechnet hat. Zudem hat es den Klägern eine Minderung wegen der geringeren Wohnfläche zugesprochen, die das Landgericht unter Berücksichtigung der nach der Rechtsprechung des BGH dafür anzuwendenden Formel (BGH, Urteil vom 27. Mai 2011 - V ZR 122/10, NJW 2011, 2953) errechnet und in diese Formel ebenfalls die von den Sachverständigen T. dazu ermittelten Verkehrswerte eingestellt hat.

b) Allerdings hat sich das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung nicht umfassend mit den von den Parteien gegen die Berechnungen des Sachverständigen erhobenen Einwendungen auseinandergesetzt und diese in den Entscheidungsgründen auch nicht vollständig ausgeräumt.

Das Landgericht hätte den Sachverständigen entweder - über dessen mündliche Erläuterungen hinaus - zu einer ergänzenden Stellungnahme anhalten oder ein ergänzendes Gutachten nach § 412 ZPO einholen müssen. Indem es sich über die verbliebenen Einwendungen hinweggesetzt und diese in den Entscheidungsgründen nicht ausgeräumt hat, liegt eine unzulässige Beweisantizipation vor (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Januar 2001 - 1 BvR 2075/98, NJW-RR 2001, 1007).

aa) Die Beklagten hatten mit Schriftsatz vom 25. März 2015 unter anderem darauf verwiesen, dass der Sachverständige bei der Sachwertermittlung (S. 22 des Gutachtens) fehlerhaft den falschen Gebäudetyp 1.01 (Erdgeschoss, nicht unterkellert) nach der Sachwertrichtlinie (SW-RL) berücksichtigt habe, obwohl das Gebäude unterkellert ist und deshalb der Gebäudetyp 1.21 hätte zugrunde gelegt werden müssen. Die Beklagten haben ferner beanstandet, dass der Sachverständige für das Gebäude die Standardstufe mit 2,31 zu niedrig angesetzt habe, obwohl dieses tatsächlich nach Stufe 4 zu bemessen sei. Zudem sei das Gebäude nicht im Jahr 1989, sondern erst 1990 fertiggestellt worden, weshalb die Restnutzungsdauer mit 47 Jahren und die Gesamtnutzungsdauer mit 70 Jahren zu gering und tatsächlich mit 50 Jahren bzw. 75 Jahren zu berücksichtigen seien. Ferner sei die Alterswertminderung nach der SW-RL nicht mit 33 %, sondern mit lediglich 26,6 % zu berücksichtigen. Bei richtiger Anwendung der SW-RL ergebe sich gegenüber dem vom Sachverständigen T. berechneten Grundflächenpreis von € 759,00/m² ein solcher von € 1.059,00/m².

Die Beklagten haben ferner beanstandet, dass der Sachverständige bei der Ermittlung des Bodenwertes nicht den Bodenrichtwert der etwa 30 unmittelbar anliegenden Referenzgrundstücke, sondern durchschnittliche Bodenrichtwerte herangezogen und seine Berechnungen deshalb auf einen zu geringen Bodenrichtwert von € 98,00/m² (S. 17 des Gutachtens) gestützt habe, der tatsächlich mit € 123,00/m² anzusetzen sei.

Schließlich haben die Beklagten gerügt, dass der Sachverständige bei der Berücksichtigung der Marktanpassung (S. 23 des Gutachtens) fehlerhaft von einer Abwertung um 22 % ausgegangen sei, obwohl dem als Anlage B 8 überreichten Grundstücksmarktbericht 2014 eine erhebliche Preissteigerung zu entnehmen sei.

Soweit sich die Beklagten darüber hinaus auf handschriftliche Anmerkungen des Beklagten zu 2. in einer Kopie des Sachverständigen T. beziehen wollen, sind diese Anmerkungen deshalb unbeachtlich, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, sich etwaig entscheidungserheblichen Sachverhalt aus den handschriftlichen Anmerkungen in der genannten Anlage herauszusuchen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04. September 2000 - 1 BvR 142/96, juris; BGH, Beschluss vom 12. Juli 2008 - IX ZR 210/04, WM 2007, 1886 [BGH 12.07.2007 - IX ZR 210/04]; Urteil vom 11. April 2013 - VII ZR 44/12, juris; Beschluss vom 12. Dezember 2013 - IX ZR 299/13, juris).

bb) Die Kläger haben ihrerseits mit Schriftsatz vom 08. April 2015 unter Bezugnahme auf die von Ihnen eingeholte Stellungnahme des Privatgutachters H. vom 18. März 2015 Einwendungen gegen das Gutachten des Sachverständigen T. erhoben. Unter anderem haben sie gerügt, dass dem Sachverständigen mit dem Beweisbeschluss vom 15. Januar 2014 aufgegeben worden war, sich auch mit der Stellungnahme des Privatgutachters H. auseinanderzusetzen, was dieser in seinem Gutachten vom 04. Februar 2015 jedoch erkennbar nicht getan habe.

Unter Bezugnahme auf das Privatgutachten H. haben die Kläger ferner beanstandet, dass die von dem Sachverständigen T. bei seinen Berechnungen angesetzten Werte - z. B. die Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren, die Standardstufe und den Wert von € 14.000,00 für "besondere Bauteile" bei der Sachwertermittlung, den Faktor 0,93 für die Erschließung bei der Bodenwertermittlung - von diesem nicht erläutert oder nachvollziehbar dargelegt werden.

Sie haben ferner beanstandet, dass der Sachverständige T. nicht den Grundstücksmarktbericht der Jahre 2013 bzw. 2012, sondern den des Jahres 2014 berücksichtigt hat, der für den Bewertungsstichtag 02. Juni 2012 keine Relevanz habe, allerdings teilweise ganz andere Zahlen ausweise als der Grundstücksmarktbericht 2013. Der Bodenwert des ungeteilten Gesamtgrundstücks errechne sich nach dem Grundstücksmarktbericht 2013 auf lediglich € 108.000,00 gegenüber dem vom Sachverständigen T. fehlerhaft mit € 121.000,00 errechneten Betrag. Deshalb betrage auch der von dem Sachverständigen T. auf der Grundlage des Bodenwertes ermittelte Sachwert nicht € 340.000,00 (S. 26 des Gutachtens), sondern lediglich € 327.000,00. Zudem habe der Sachverständige bei der Marktanpassung - offenbar versehentlich - falsche Werte für die Zu- und Abschlagsfaktoren berücksichtigt, die dem Grundstücksmarktbericht 2014 entnommen seien. In dem von den Klägern in Bezug genommenen Privatgutachten H. werden weitere Einwendungen gegen die Berechnungen des Sachverständigen T. erhoben, aufgrund derer dessen Ergebnisse nicht tragfähig seien.

cc) In den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils werden die von den Parteien erhobenen Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten T. nicht vollständig und auch nicht durchweg überzeugend ausgeräumt.

Nach Einschätzung des Landgerichts sei es nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige Bodenrichtwertkarten herangezogen und daraus den Mittelwert von € 98,00 gebildet habe. Auf den Vortrag der Beklagten, dass sich der Bodenwert unter Berücksichtigung der etwa 30 unmittelbar anliegenden Referenzgrundstücke nach einem Betrag von € 123,00/m² berechne, ist das Landgericht nicht eingegangen. Die Berücksichtigung einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren sei nach den Ausführungen des Landgerichts deshalb nachvollziehbar, weil dieser eine Standardstufe von 2,31 bestimmt habe. Dagegen hatten die Beklagten jedoch eingewandt, dass die Standardstufe mit 2,31 zu niedrig angesetzt und tatsächlich mit 4 anzusetzen sei.

Dazu, dass nach dem Vortrag der Beklagten bei der Sachwertermittlung fehlerhaft den falschen Gebäudetyp 1.01 (Erdgeschoss, nicht unterkellert) anstelle des Gebäudetyps 1.21 und als Baujahr 1989 anstatt 1990 bzw. 1992 für die Garage berücksichtigt worden seien, hat der Sachverständige bei seiner Anhörung keine Stellung genommen und das Landgericht hat dies in den Entscheidungsgründen auch nicht aufgegriffen.

Die Kläger hatten insbesondere gerügt, dass der Sachverständige seinen Berechnungen fehlerhaft den Grundstücksmarktbericht 2014 zugrunde gelegt habe. Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens im Termin vom 30. Juni 2015 dazu angegeben, dass er davon ausgehe, den für das Jahr 2012 maßgeblichen Grundstücksmarktbericht herangezogen zu haben. Wenn in seinem schriftlichen Gutachten der Grundstücksmarktbericht 2014 genannt werde, so handele es sich seines Erachtens dabei um einen Schreibfehler. Insoweit ist den Ausführungen des Privatgutachters H. allerdings zu entnehmen, dass der überwiegende Teil der vom Sachverständigen T. in die Berechnungen eingestellten Werte dem Grundstücksmarktbericht 2014 entnommen sei, dessen Werte allerdings von demjenigen des Jahres 2013 abwichen. Auch zu diesem Einwand verhalten sich die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils nicht.

c) Der Senat kann auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens keine eigene Feststellung zur Höhe der Minderung und des Schadensersatzes treffen, denn dazu bedarf es einer umfangreichen Beweisaufnahme, weshalb die Sache gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des Anspruchs an das Landgericht zurückzuverweisen ist. Dabei wird das Landgericht zu prüfen haben, ob in Anbetracht der tatsächlich bereits feststehenden und der weiteren von beiden Parteien behaupteten zahlreichen handwerklichen bzw. inhaltlichen Mängel des Gutachtens T. die Einholung eines neuen Gutachtens eines anderen Gutachters angezeigt ist.

Soweit sich hinsichtlich der nach dem - gegebenenfalls geminderten - Kaufpreis zu berechnenden Notarkosten, Maklercourtage und Grunderwerbsteuer etwaige Überzahlungen der Kläger ergeben, können sie diese als Schadensersatz von dem Beklagte zu 2. zurückverlangen. Die Kosten für die Einholung des Privatgutachtens sind den Klägern als im Rahmen der Rechtsverfolgung notwendige Kosten zu erstatten.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 3, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 ZPO).