61.1
Ausübung durch Verwaltungsakt

61.1.1
Nach § 24 Abs. 4 Satz 1 wird das Vorkaufsrecht "durch Verwaltungsakt" ausgeübt. Adressat dieses Verwaltungsaktes ist der Veräußerer. Die Ausübungserklärung muß nach § 154 eine Rechtsbehelfsbelehrung enthalten. Da § 157 die Vorkaufsrechte nicht erwähnt, gelten für die Anfechtung die allgemeinen Vorschriften der Verwaltungsgerichtsordnung. Das Recht zur Anfechtung hat nicht nur der Veräußerer als Adressat der Ausübungserklärung, sondern auch der Käufer. Damit die Unanfechtbarkeit möglichst bald auch gegenüber dem Käufer eintritt, empfiehlt sich eine Zustellung der Ausübungserklärung mit Rechtsbehelfsbelehrung auch an ihn.

61.1.2
Eine Sonderregelung hinsichtlich der Anfechtung besteht bei der Ausübung zum Verkehrswert gemäß § 28a. Nach § 157 Abs. 1 können nämlich Verwaltungsakte nach § 28a nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Eines Vorverfahrens bedarf es nicht.

61.2
Sicherung des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht ist kein dingliches Recht. Das bedeutet, daß der gutgläubige Erwerber eines Rechts an einem Grundstück das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht gegen sich gelten zu lassen braucht.

Den Belangen der Gemeinde ist durch die Ausgestaltung des § 24 Abs. 4 und 5 Rechnung getragen worden. Insbesondere kann die Gemeinde nach Mitteilung des Kaufvertrages zur Sicherung ihres Übereignungsanspruchs die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch verlangen (§ 24 Abs. 4 Satz 3). Eine nach Eintragung der Vormerkung vorgenommene Belastung wäre dann im Hinblick auf § 883 BGB der Gemeinde gegenüber unwirksam.

61.3
Zeugnis der Gemeinde

Das Grundbuchamt darf bei allen Veräußerungen den Erwerber als neuen Eigentümer nur dann ins Grundbuch eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 24 Abs. 5 Satz 2). Die Gemeinde hat bei Nichtbestehen oder Nichtausübung des Vorkaufsrechts auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis auszustellen, das als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gilt. Schon vor Abschluß des Vertrags kann die Gemeinde eine Zusage auf Erteilung des Negativzeugnisses abgeben; in der Regel empfiehlt es sich jedoch, diese Zusage zu befristen und dahin einzuschränken, daß der endgültige Vertragsinhalt nicht abweicht.

61.4
Ausübungsfrist

Das Vorkaufsrecht kann nach § 24 Abs. 4 Satz 1 binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. Der Verkäufer ist dabei verpflichtet, den Inhalt des Vertrages unverzüglich der Gemeinde mitzuteilen, wobei die Mitteilung des Veräußerers durch die Mitteilung des Käufers ersetzt werden kann (§ 24 Abs. 5 Satz 1). Holt die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach Maßgabe des § 28a ein Gutachten des Gutachterausschusses ein, so wird die Frist bis zum Eingang des Gutachtens bei der Gemeinde unterbrochen (§ 28a Abs. 2 Satz 4 und 5).