Die Klage, über die mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann (§ 101 Abs. 2 VwGO), ist zulässig, aber nicht begründet.

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht dabei nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Auf den hiernach zu entrichtenden Ausgleichsbetrag kann die Gemeinde gemäß § 154 Abs. 6 BauGB von dem betroffenen Eigentümer eine Vorauszahlung verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Soweit der Kläger bereits die grundsätzliche Berechtigung der Beklagten zur Erhebung von Vorauszahlungen bezweifelt, ist dieser Einwand unbegründet. Voraussetzung hierfür ist - im Hinblick darauf, dass es sich bei der Vorauszahlung letztlich um eine Art Abschlagszahlung auf den endgültigen Sanierungsausgleichsbetrag handelt - zunächst, dass die Sanierung (rechtlich) noch nicht abgeschlossen sein darf. Letzteres ist hier nicht der Fall. Die Stadt H. bzw. der in ihrem Auftrag handelnde Sanierungsträger hat im Vorfeld der streitigen Veranlagung zwar zum Ausdruck gebracht, dass die Sanierung in weiten Teilen des Sanierungsgebietes faktisch als beendet angesehen werde, gleichzeitig aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Sanierung noch nicht in allen Teilen des Sanierungsgebietes abgeschlossen sei. Demgemäß sind - worauf es rechtlich letztlich allein ankommt - Maßnahmen nach §§ 162, 163 BauGB (gänzliche oder teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung, Entlassung einzelner Grundstücke aus der Sanierung) jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Erlasses der hier angefochtenen Bescheide nicht durchgeführt worden. Im Übrigen setzt die Erhebung einer Vorauszahlung - lediglich - voraus, dass in dem Zeitpunkt, in dem die Gemeinde mit einem entsprechenden Verlangen an den Eigentümer herantritt, eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung zulässig ist. Die in § 154 Abs. 6 BauGB enthaltene Formulierung „sobald“ bezeichnet daher insoweit allein eine zeitliche Grenze (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Bd. I, Stand: Juni 2003, § 154 BauGB, Rn. 283, 284, 291 sowie - dies als selbstverständlich voraussetzend - Nds. OVG, B. v. 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, NVwZ-RR 1998, 582), setzt dagegen nicht zusätzlich voraus, dass eine bestimmte (erstmalige oder weitergehende) Grundstücksnutzung gerade erst durch die (bislang) durchgeführte Sanierung ermöglicht worden ist. Abgesehen davon wäre auch Letzteres hier der Fall, weil im Zuge der Sanierung u.a. die Bebauungspläne Nr. 1.1 und 27.2 aufgestellt worden sind, durch die die rechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeiten der - vor der Sanierung unbeplanten - Grundstücke des Klägers sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung geändert bzw. erweitert worden sind.

Soweit der Kläger weiter meint, eine Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag könne zumindest deshalb nicht verlangt werden, weil Art, Umfang und insbesondere Zeitpunkt der von der Stadt H. künftig noch für erforderlich gehaltenen weiteren Sanierungsmaßnahmen in keiner Weise absehbar seien, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden, weil § 154 Abs. 6 BauGB eine dem § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB vergleichbare Regelung - wonach eine Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag u.a. nur dann verlangt werden kann, wenn die endgültige Herstellung der Erschließungsanlage innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist - bzw. eine anderweitige zeitliche Begrenzung gerade nicht enthält. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 136 Abs. 1 BauGB. In dieser Vorschrift kommt zwar die Erwartung des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich „zügig“ durchzuführen sind; eine bestimmte zeitliche Grenze, bis zu der entsprechende Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sein müssen, lässt sich daraus jedoch so lange nicht ableiten, als der Gemeinde - wofür hier nichts ersichtlich ist - nicht vorzuwerfen ist, sie betreibe die Sanierung ohne schlüssiges Gesamtkonzept oder aus sonstigen Gründen unsachgemäß bzw. „missbräuchlich“ (vgl. BVerwG, U. v. 10.07.2003 - 4 CN 2.02 -). Abgesehen davon dürfte sich ein etwaiger Verstoß gegen das Gebot der „zügigen“ Sanierung ohnehin in erster Linie auf die Wirksamkeit der Sanierung (bzw. der zugrunde liegenden Sanierungssatzung) als solche, nicht dagegen auf die Frage auswirken, welche Bodenwertsteigerung ein bestimmtes Grundstück durch die bislang bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen erfahren hat. Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt zu beanstanden, dass der im Widerspruchsbescheid vom 07.06.2000 festgesetzte (reduzierte) Betrag von 27.740 DM der vom örtlichen Gutachterausschuss in den drei Einzelgutachten (insgesamt) ermittelten Bodenwerterhöhung der klägerischen Grundstücke entsprach und die Beklagte daher - zumindest aus damaliger Sicht - im Ergebnis 100 % des (vermutlich) endgültigen Sanierungsausgleichsbetrages als Vorauszahlung verlangt hat. Dies mag zwar insoweit nicht ganz konsequent erscheinen, als die Beklagte im Ausgangsbescheid vom 13.04.1999 lediglich 90 % der seinerzeit angenommenen Werterhöhung als Vorauszahlung gefordert hatte. Rechtlich ausgeschlossen ist eine derartige „volle“ Abschöpfung allerdings solange nicht, als der zu erwartende endgültige Sanierungsausgleichsbetrag der Höhe nach durch die geforderte Vorauszahlung nicht überschritten wird (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, aaO, Rn. 283, 293, 294; Nds. OVG, aaO); dafür ist hier jedoch - schon im Hinblick darauf, dass der Obere Gutachterausschuss für die Grundstücke des Klägers nunmehr eine insgesamt höhere Bodenwertsteigerung ermittelt hat - nichts ersichtlich.

Auch in der Sache ist der Kläger zu Recht zu Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag herangezogen worden, weil seine Grundstücke, die innerhalb des durch die Sanierungssatzung der Stadt H. förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegen, durch die Sanierung einen Sanierungsvorteil im Sinne des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB erfahren haben. Dieser resultiert zum einen aus der tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes durch die u.a. im angefochtenen Widerspruchsbescheid im Einzelnen genannten Sanierungsmaßnahmen - insbesondere auch durch die Schaffung einer Fußgängerzone im Bereich des Marktes (vgl. dazu B. der Kammer v. 29.11.1995 - 2 B 43-45/94 -; VG Bremen, U. v. 19.05.1993 - 1 A 153/89 -, GuG 1994, 59 m.w.N.) - , zum anderen aus der rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes durch die im Zuge der Sanierung aufgestellten Bebauungspläne Nr. 1.1 und 27.2, durch die die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke des Klägers sowohl hinsichtlich der Art der zulässigen Nutzung (Kerngebiet statt zuvor Mischgebiet) als auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (insbesondere Erhöhung der Geschossflächenzahl auf 2,0 bzw. 2,6) erheblich verändert bzw. erweitert worden ist. Einen entsprechenden Sanierungsvorteil bestreitet der Kläger - wie sein (letzter) Schriftsatz vom 25.08.2003 belegt - dem Grunde nach auch selbst nicht mehr.

Die gegen den Kläger (zuletzt auf insgesamt 27.740 DM) festgesetzten Vorauszahlungen sind auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Die nach §§ 154 Abs. 2 BauGB, 28 Abs. 3 WertV maßgeblichen Anfangs- und Endwerte sind nach § 28 i.V.m. § 7 Abs. 1 WertV (alternativ oder kumulativ) im Wege des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln, wobei im Rahmen des - auch im vorliegenden Verfahren angewandten - Vergleichswertverfahrens die Wertermittlung entweder durch die Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke (§ 13 Abs. 1 WertV) oder durch die Heranziehung geeigneter Bodenrichtwerte (§§ 13 Abs. 2 WertV, 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB) erfolgen kann. Letzteres hat hier auch der - von der Kammer mit der Erstattung entsprechender Sachverständigengutachten beauftragte - Obere Gutachterausschuss getan und die hieraus gewonnenen (Teil-)Ergebnisse sodann durch ergänzende und vergleichende Berechnungen anhand der von ihm für erzielbar gehaltenen Mieteinnahmen (sog. „Relation Bodenwert/Ladenmiete“) sowie des „Modells Niedersachsen“ - bei denen es sich ebenfalls um zulässige und in der Rechtsprechung als geeignet anerkannte Wertermittlungsmethoden handelt (vgl. u.a. Nds. OVG, U. v. 24.01.1992 - 1 L 46 u. 47/90 -; B. v. 13.03.1997, aaO; U. v. 30.05.2001 - 1 L 3318/00 -) - weiter modifiziert. Die insoweit erstellten Einzelgutachten enthalten schlüssige und nachvollziehbare Berechnungen bzw. Bewertungen und lassen die vom Gutachterausschuss für die Grundstücke des Klägers (nunmehr) angenommenen Bodenwertsteigerungen im Ergebnis als sachgerecht erscheinen. Auch der Kläger selbst hat in seinem Schriftsatz vom 25.08.2003 ausdrücklich eingeräumt, dass der Obere Gutachterausschuss seinen Bedenken gegen die zugrunde liegende Wertermittlung durch den örtlichen Gutachterausschuss „weitestgehend Rechnung getragen habe“; daraus ist zu schließen, dass er seine ursprünglichen, in der Klagebegründung erhobenen Einwände gegen die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - mit Ausnahme der nachfolgend zu erörternden Gesichtspunkte - nicht mehr aufrechterhält.

Soweit der Kläger die nunmehr ermittelten Anfangswerte für überhöht hält, erweist sich dieser Einwand als unbegründet. Der Obere Gutachterausschuss hat insoweit in erster Linie auf Untersuchungen von M. sowie des örtlichen Gutachterausschusses für den Bereich Emden/Aurich/Wittmund abgestellt, in denen - was im Grundsatz sachgerecht ist und auch vom Kläger nicht angezweifelt wird - für eine Vielzahl von niedersächsischen Städten eine Relation zwischen den dort ermittelten Bodenrichtwerten und den in den zentralen Geschäftsbereichen erzielbaren Ladenmieten hergestellt und mit einem bestimmten Vervielfältigungsfaktor versehen worden ist, der nach den Untersuchungen von M. in Kleinstädten (bis zu 16.000 Einwohnern) 12 - 30 bzw. in Fußgängerzonen durchschnittlich 18,5 und für den Bereich Esens/Wittmund nach den Ermittlungen des dortigen Gutachterausschusses 25 - 30 beträgt. Die darauf aufbauende Einschätzung des Gutachterausschusses, die für den Bereich Esens/Wittmund ermittelten Daten seien mit denen aus H. vergleichbar und rechtfertigten deshalb die Ansetzung des niedrigsten für den Bereich Esens/Wittmund ermittelten Faktors 25, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Wie sich aus der jeweils auf S. 15 der Einzelgutachten abgedruckten Tabelle ergibt, ist die Stadt H. sowohl hinsichtlich der Einwohnerzahl als auch hinsichtlich der für die jeweiligen Innenstadtbereiche ermittelten Bodenrichtwerte am ehesten mit den Städten Esens und Wittmund vergleichbar, während der Vervielfältigungsfaktor - bezogen auf solche Bodenrichtwerte, wie sie auch für den Innenstadtbereich von H. ermittelt worden sind (650 DM/m² bis hin zu 840 DM/m²) - schon bei „mittelgroßen“ Städten wie Aurich, Emden und Norden deutlich höher, nämlich bei 32 - 36 liegt; angesichts dessen ist die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einstufung grundsätzlich als eher „moderat“ anzusehen. Dem kann der Kläger nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Verhältnisse in Esens und Wittmund seien mit denen in H. deshalb nicht vergleichbar, weil Erstere in touristisch geprägten Gebieten mit erhöhter Kaufkraft lägen, was sich unmittelbar auf die Höhe der erzielbaren Geschäftsraummieten auswirke. Denn unabhängig davon, ob zumindest die Stadt Wittmund überhaupt als in besonderem Maße „touristisch geprägt“ anzusehen ist, kann jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, dass der insoweit mit besonderer Sachkunde ausgestattete Obere Gutachterausschuss derartige Wechselbeziehungen - wenn sie denn tatsächlich bestehen sollten - übersehen bzw. bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt hat. Im Übrigen liegt der für den Bereich Esens/Wittmund ermittelte Faktor (25 - 30) innerhalb dessen, was auch die umfassender angelegte Untersuchung von M. über die Verhältnisse in (anderen) niedersächsischen Kleinstädten ergeben hat (Faktor 12 - 30). Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang allein einen Faktor von 18,5 für angemessen hält, überzeugt dies schon deshalb nicht, weil dieser Faktor lediglich den sich aus der Untersuchung von M. für Kleinstädte mit Fußgängerzonen ergebenden Durchschnittswert darstellt und daher naturgemäß auch „Ausreißer nach unten“ einschließt. Abgesehen davon hat der Obere Gutachterausschuss die sich aus den vorgenannten Ertragsberechnungen ergebenden Anfangswerte (340 - 450 DM/m²) zusätzlich dadurch abgesichert, dass er verschiedene Verkaufsfälle sowohl aus dem Stadtgebiet von H. (Zeitraum 1987 - 1997) als auch aus anderen kleineren Städten im Regierungsbezirk Weser-Ems (Zeitraum 1991 - 2000) ausgewertet hat und dabei zu dem Ergebnis gekommen ist, dass in diesem Zeitraum auch bei geschäftlich genutzten Grundstücken eine erhebliche Preissteigerung zu verzeichnen gewesen sei und sich der durchschnittliche Bodenrichtwert für derartige, in zentralen Geschäftslagen gelegene Grundstücke mittlerweile um ca. 50 % auf 520 DM/m² - und damit deutlich mehr als für die Grundstücke des Klägers angenommen worden ist - erhöht habe. Anhaltspunkte dafür, dass diese Einschätzung unzutreffend ist, sind nicht ersichtlich und auch vom Kläger selbst nicht geltend gemacht worden.

Auch die für die Grundstücke des Klägers ermittelten Endwerte sind rechtlich nicht zu beanstanden. Insoweit hat der Obere Gutachterausschuss die prozentuale Bodenwertsteigerung jeweils in erster Linie auf der Grundlage des „Modells Niedersachsen“ ermittelt und in diesem Zusammenhang - ohne dass der Kläger dem im Einzelnen widersprochen hätte oder sonst Rechtsfehler erkennbar wären - die einzelnen Grundstücke in bestimmter Weise in den Klassifikationsrahmen dieses Modells eingestuft. Angesichts dessen kann der Kläger - unabhängig von der sachlichen Berechtigung dieses Einwands - nicht mit Erfolg geltend machen, die vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenwertsteigerung lasse sich nicht allein mit der Einrichtung einer Fußgängerzone im Innenstadtbereich von H. begründen. Denn diese (jeweils auf S. 18 der Gutachten) enthaltene Aussage des Gutachterausschusses stellt ersichtlich nicht die alleinige bzw. maßgebliche Begründung für die ermittelten Endwerte, sondern lediglich einen ergänzenden - die zuvor gewonnenen Ergebnisse quasi „absichernden“ - Hinweis darauf dar, dass sich die angenommene Bodenwertsteigerung nach den Untersuchungen von M. „auch schon“ mit der im Zuge der Sanierung geschaffenen Fußgängerzone begründen lasse.