Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Die angefochtenen Bescheide erweisen sich als rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Beklagte ist zu dem zutreffenden Ergebnis gelangt, gemäß § 145 Abs. 2 BauGB die beantragte Genehmigung zu versagen.

Zunächst ist die Beklagte zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der bereits im Jahre 1997 notariell beurkundete Kaufvertrag der Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB unterliegt. Nach dieser Vorschrift bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Der hier umstrittene Vertrag ist nicht etwa deshalb genehmigungsfrei, weil die Sanierungssatzung der Beklagten, deren Rechtmäßigkeit im Übrigen nicht angezweifelt wird, am 13. Januar 2000 in Kraft getreten ist. Es entspricht nämlich allgemeiner Auffassung, dass nur vor dem Inkrafttreten wirksam abgeschlossene Rechtsgeschäfte von den Rechtswirkungen der Satzung nicht mehr erfasst werden (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 153 Anm. 88 unter Hinweis auf die zum Städtebauförderungsrecht ergangene Entscheidung des OVG Lüneburg vom 15.12.1977, NJW 1979, 1316, 1317, bestätigt durch das BVerwG, Urteil vom 21.08.1981 - 4 C 16.78 -, NJW 1982, 398 ff.). Diese Rechtsprechung steht auch im Einklang zu der in Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vertretenen Auffassung, die ebenfalls einen rechtswirksamen Kaufvertrag voraussetzt (vgl. BGHZ 110, 230 = NJW 1990, 1473; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 01.03.1996 - 3 S 13/94 - m.v.N., zitiert nach Juris). Der hier im Streit befindliche Kaufvertrag vom 12. Mai 1997 war am Tage des Inkrafttretens der Sanierungssatzung noch schwebend unwirksam. Denn er wurde von dem Vertreter der P. GmbH allein handelnd für beide Parteien vorbehaltlich der Genehmigung abgeschlossen. Die Parteien haben erst am 02. Februar 2000 dem Kaufvertrag vom 12. Mai 1997 zugestimmt. Erst an diesem Tage war der Vertrag damit wirksam geworden. Zu diesem Zeitpunkt war die sich aus § 144 Abs. 2 BauGB ergebende Genehmigungspflicht bereits entstanden. Erst zu diesem Zeitpunkt lagen auch die bürgerlich-rechtlichen Voraussetzungen vor, die insgesamt unter den Begriff "rechtsgeschäftliche Veräußerung" eines Grundstückes verstanden werden, wie er im § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB verwandt wird. Nach§§ 873, 925 BGB handelt es sich bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück um einen zweiaktigen Tatbestand, der sich aus Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang, die als dingliches Rechtsgeschäft bezeichnet werden kann, und der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch zusammensetzt. Dementsprechend wird auch für die Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB mit Recht als (rechtsgeschäftliche) Veräußerung das dingliche Erfüllungsgeschäft (§§ 873, 925 GBG) angesehen (vgl. Brügelmann/Neuhausen, BauGB, § 144 Rdnr. 17; Schrödter/Köhler, BauGB, § 144 Rdnr. 11). Die für den Eigentumsübergang erforderliche Grundbucheintragung ist nicht Bestandteil dieses von den Beteiligten abzuschließenden Rechtsgeschäfts, sondern muss zu diesem hinzu treten, um den Rechtsübergang zu bewirken. Danach kommt es entscheidend zwar nicht darauf an, wann die Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch tatsächlich vorliegen, auf die wirksame Auflassung ist jedoch bei der Frage der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abzustellen, weil kein Anlass besteht, den im Baugesetzbuch verwendeten Begriff der rechtsgeschäftlichen Veräußerung entgegen der bürgerlich-rechtlichen Unterscheidung zwischen rechtsgeschäftlicher Einigung und dem Eigentumsübergang durch Grundbucheintrag aufzufassen. Danach stand hier fest, dass sich die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit in dem Zeitpunkt stellte, als eine Einigung zwischen den Kaufvertragsparteien tatsächlich erfolgte. Dies war erst am 02. Februar 2000, also nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung der Fall.

Die Beklagte hat die somit erforderliche Genehmigung zu Recht versagt. Gemäß § 153 Abs. 2 BauGB liegt eine wesentliche Erschwernis der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Hieraus folgt, dass auch im privaten Grundstücksverkehr grundsätzlich kein höherer Kaufpreis vereinbart werden darf, als sich für das Grundstück unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen ergibt. Eine Überschreitung dieses Wertes ist nur insoweit zu genehmigen, als der Verkäufer oder der Voreigentümer durch eigene Aufwendungen die Werterhöhungen zulässigerweise selbst bewirkt hat. Für diesen Fall fingiert das Baugesetzbuch im Sinne einer unwiderleglichen Vermutung eine wesentliche Erschwerung der Sanierung (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.11.1978 - 4 C 56/76 -, NJW 1982, 398 ff.). Das Bundesverwaltungsgericht hat in dieser Entscheidung im Wege der verfassungskonformen Auslegung der früheren Vorschrift des § 15 Städtebauförderungsgesetz gefordert, dass der gemäß § 23 vereinbarte Gegenwert so lange nicht eine Versagung der Genehmigung rechtfertigt, wie nicht Werte vereinbart werden, die in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Gesetzgeber habe bewusst davon abgesehen, sich auf einen bestimmten Wert festzulegen und die Behörde zu verpflichten, jeweils Gutachten im Einzelfall einzuholen. Andererseits ergibt sich im vorliegenden Fall aus den vorgelegten Gutachtenüber Grundstücke in der Nachbarschaft des veräußerten Grundstückes für die Kammer zweifellos, dass der vereinbarte Verkaufspreis hier deutlich über dem Wert liegt, der im Rahmen der Genehmigung nach § 144 BauGB hingenommen werden muss. Im vorliegenden Fall handelt es sich nämlich um eine Größenordnung, die den Verkehrswert um etwa 100 % übersteigt. In der Rechtsprechung sind bislang Kaufpreisüberschreitungen als unwesentlicheÜberschreitung des sanierungs-unbeeinflussten Grundstückswertes qualifiziert worden, die sich im Rahmen von bis zu 10 % bewegt haben (vgl. die Nachweise bei Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 153 Anm. 123). Für den vorliegenden Fall bedarf es keiner genauen Festlegung des noch hinzunehmenden Wertes, weil jedenfalls der vorliegende Kaufvertrag keinesfalls genehmigungsfähig ist.