Die Kläger wehren sich gegen einen Widerspruchsbescheid der ehemaligen Bezirksregierung Braunschweig, mit dem einem Widerspruch des Beigeladenen gegen eine Beseitigungsverfügung des Beklagten (der am 01.01.2005 Funktionsnachfolger der Bezirksregierung Braunschweig geworden ist) stattgegeben und die Verfügung aufgehoben wurde.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks M. Weg 4 in N. (Flurstück 81/5 der Flur 5), welches mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Dem Beigeladenen gehört das nur 271 m² große Grundstück M. Weg 6 (Flurstücke 78/5, 81/2 und 81/4 der Flur5) welches im Norden, Westen und Süden an das Grundstück der Kläger grenzt, also an drei Seiten von diesem eingerahmt wird. Auf den Grundstücken wurden in der 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts Doppelhaushälften errichtet. Die Haushälfte der Kläger wurde nach den Unterlagen des Beklagten mehrfach, zuletzt im Jahr1965 renoviert, wobei wohl im Bereich der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Erdgeschoss eine Brandwand errichtet wurde. Die Haushälfte des Beigeladenen stand auf der nördlichen (hier befindet sich der größengleiche Gegenbau der Kläger) und auf der westlichen Grundstücksgrenze und hielt zu der südlichen Grundstücksgrenze keinen Abstand von einer Gebäudehöhe ein. Die Grundstücke befinden sich jetzt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 031, Teilbereich 1 „O.“ des Flecken P., der allgemeines Wohngebiet und die Bebaubarkeit in offener Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern festsetzt. Der Bebauungsplan ist seit dem 15. November 2002 rechtswirksam.

Die Haushälfte auf dem Grundstück des Beigeladenen war seit 1993 unbewohnt; die früheren Bewohner hatten sie verwahrlosen lassen, wurden unter Betreuung gestellt und lebten fortan in einem Heim. Nach einem Gutachten des Architekten Dipl.-Ing. Q. R. aus dem Jahre 1994, welches für die Betreuungsstelle des Beklagten erstellt wurde, hatte das Haus keinen Verkehrswert mehr. Da die Abbruchkosten nach Meinung des Gutachters etwa gleichhoch waren wie der Grundstückswert, wurde versucht, das Grundstück für einen symbolischen Kaufpreis von 1.500,- DM zu verkaufen. Unter anderem wurde an die Kläger herangetreten, die jedoch auf einem vorherigen Abriss der abgängigen Haushälfte bestanden. Schließlich kaufte der Beigeladene - ein Handwerker - das Grundstück mit Kaufvertrag vom 28.04.1996, in dem es unter anderem heißt: „Der vorbezeichnete Grundbesitz ist mit einem abbruchreifen Gebäude bebaut. Das Gebäude weist erhebliche Mängel auf.“

Der Beigeladene gründete das Gebäude völlig neu, legte die Sohle des unteren Geschosses um ca. 50 cm tiefer, erneuerte die Umfassungswände, die Innenwände und zwei Geschossdecken. Teile der Außenwände - die jedoch keine tragende Funktion haben - blieben stehen, der Dachstuhl wurde verstärkt, und bis auf die Tieferlegung und den Anbau eines Balkons an der Südseite wurden die Außenmaße des Hauses nicht verändert. Auf der Grundstücksgrenze zu dem Gebäude der Kläger errichtete der Beigeladene eine durchgehende, 24 cm starke Wand aus Ziegeln; er durchtrennte mehrere bisher durchgehende Balken zwischen den Häusern. Ihm sind nach seiner eigenen Aufstellung zwischen 1996 und 2001 Baukosten in Höhe von rund 250.000,- DM entstanden.

Auf den Antrag vom 10.12.1996 erteilte der Beklagte dem Beigeladenen unter dem 18.04.1997 die Baugenehmigung für Sanierungs-, Umbau- und Unterfangensarbeiten an einem Wohnhaus und für den Neubau einer Garage. Der Beigeladene begann mit den Bauarbeiten und hatte sie an den Außenwänden Ende Juni 1997 bereits weitgehend durchgeführt. Die Kläger, die in Bayern leben, erfuhren nach ihren Angaben bei einem Besuch in D. am 25.06.1997 zufällig von dem Vorhaben des Beklagten und legten am selben Tage Widerspruch gegen die Baugenehmigung vom 18.04.1997 ein. Der Beklagte legte daraufhin den Bau wegen zahlreicher Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung zunächst still, erließ jedoch unter dem 21.07.1998 eine Nachtragsbaugenehmigung und befreite zugleich von dem gesetzlich einzuhaltenden Grenzabstand in westlicher, südlicher und südöstlicher Richtung. Der Beklagte ging nunmehr - wie er dem Beigeladenen in einem Schreiben vom 27.01.1998 ausführlich dargelegt hatte - davon aus, dass es sich nicht mehr um den Umbau eines vorhandenen - bestandsgeschützten - Gebäudes handelte, sondern dass die rechtliche Beurteilung entsprechend einem Neubau zu erfolgen habe. Die Kläger legten erneut Widerspruch ein, der erfolglos war.

Unter dem 06.08.1998 bemühten sich die Kläger um die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gegen die Baugenehmigung. Das erkennende Gericht lehnte den Antrag (2 B 2316/98) mit Beschluss vom 30.09.1998 mit der Begründung ab, das Vorhaben sei bereits im Rohbau durchgeführt und die Weiterführung der Bauarbeiten nicht geeignet, eine spätere gerichtliche Überprüfung der Baugenehmigung zu vereiteln oder zu erschweren. Es führte zugleich aus, der Ausgang des sich ggf. anschließenden Hauptsacheverfahrens sei offen; in der Sache dürfte jedenfalls außer Frage stehen, dass es sich bei dem Vorhaben des Beigeladenen nicht lediglich um Sanierungs-, Umbau- und Unterfassungsarbeiten an einem bestandsgeschützten Gebäude, sondern um einen faktischen Neubau handele. Das OVG Lüneburg ließ die Beschwerde gegen diesen Beschluss nicht zu (Beschluss vom 02.12.1998 - 1 M 4745/98 -).

Mit Urteil vom 02.05.2001 - 2 A 2206/99 - hob das erkennende Gericht - Einzelrichter - die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Beklagten vom 18.04.1997 in der Fassung der Änderungsgenehmigung vom 21.07.1998 auf, soweit damit Sanierungs-, Umbau- und Unterfangungsarbeiten an einem Wohnhaus genehmigt worden sind. Das Urteil ist im wesentlichen wie folgt begründet: angesichts der umfangreichen Veränderungen an dem Wohnhaus des Beigeladenen handele es sich um einen Neubau; diese Einschätzung des Beklagten habe sich durch die Augenscheinseinnahme des Gerichts bestätigt; mithin sei der Bestandsschutz für das vormals dort stehende Gebäude entfallen; die angefochtene Baugenehmigung verstoße mehrfach gegen Grenzabstandsvorschriften, und zwar an der nördlichen, der westlichen und der südlichen Grundstücksgrenze; die erfolgte Befreiung sei rechtswidrig, weil sie gegen nachbarschützende Vorschriften verstoße; der Umstand, dass das Grundstück des Beigeladenen praktisch nicht mit einem Einfamilienhaus bebaut werden könne, wenn die gesetzlichen Grenzabstände eingehalten würden, resultiere allein aus der Grundstücksgröße, und hierbei handele es sich durchaus um eine beabsichtigte Härte; die Kläger könnten darauf vertrauen, dass nach dem Abgang des alten Gebäudes auf dem Nachbargrundstück dort jedenfalls kein großvolumiges Gebäude wieder entstehen würde. Die weitergehende (gegen die Baugenehmigung für die Errichtung einer Garage und auf die Verpflichtung des Beklagten zur Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände gerichtete) Klage wies das Gericht ab. Das OVG Lüneburg lehnte mit Beschluss vom 12.07.2001 - 1 LA 2184/01 - den Antrag des Beigeladenen auf Zulassung der Berufung ab.

Mit Klage vor dem Landgericht Göttingen vom 10.01.2000 (8 O 12/00) haben die Kläger begehrt, dass der Beigeladene dieses und Beklagte jenes Verfahrens das Gebäude auf seinem Grundstück in erheblicher Weise verändert, dass er die Standsicherheit des Hauses der Kläger herstellt, Setzungsrisse beseitigt, die nördliche Grundstücksgrenze schall- und brandsicher gestaltet sowie eine Überbauung auf der südöstlichen Grenze beseitigt. Das Landgericht Göttingen hat den Beigeladenen mit Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 23.08.2000 verurteilt, die auf das Grundstück der Kläger mündende Dachentwässerung vom Wohnhaus des Beklagten zu beseitigen, die am Haus der Kläger entstandenen Setzungsrisse unter Beachtung des einheitlichen Putzes und Hausanstrichs und ggf. unter Widerherstellung derselben zu beseitigen sowie die nördliche, östliche und westliche sowie die südwestliche Grundstücksgrenze zum Grundstück der Kläger entsprechenden geltenden Vorschriften der NBauO schall- und brandsicher zu gestalten, diese Baumaßnahmen polizeilich abnehmen zu lassen und die Abnahme den Klägern gegenüber nachzuweisen. Im übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Berufung gegen dieses Urteil ist beim OLG Braunschweig unter 8 U 146/00 anhängig; das Berufungsverfahren ist bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Beseitigungsverfügung ausgesetzt.

Unter dem 20.07.2001 beantragten die Kläger ein Einschreiten gegen das oben beschriebene Gebäude des Beigeladenen bei dem Beklagten. Dieser erließ am 04.12.2001 eine Verfügung an den Beigeladenen, mit der die Beseitigung des Wohngebäudes M. Weg 6 in N. innerhalb von 3 Monaten nach Bestandskraft dieser Verfügung angeordnet und weiter verfügt wird, die bestehende gemeinsame Gebäudegrenzwand als Abschlusswand des Gebäudes M. Weg 4 so auszubilden, dass die Anforderungen an einen ausreichenden Brand- und Wärmeschutz sowie die Statik einschließlich des Gebäudes M. Weg 4 gewährleistet sind, und entsprechende Bauvorlagen sowie einen Statiknachweis vor Abbruch des Gebäudes M. Weg vorzulegen. Er drohte Zwangsgelder in unterschiedlicher Höhe (von insgesamt 10.500,- DM) an. Die Verfügung wird im wesentlichen wie folgt begründet: Durch das Gebäude des Beigeladenen würden gesetzlich vorgegebene Grenzabstände nicht nur geringfügig unterschritten werden; die Schutzfunktion der Grenzabstandsvorschriften der NBauO sei nicht mehr gewahrt; wegen der geringen Grundstücksgröße habe der Beigeladene nicht darauf vertrauen dürfen, es mit einem Wohnhaus bebauen zu dürfen; das Interesse der Kläger an der Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes würde überwiegen; ein Rückbau des Gebäudes - als milderes Mittel gegenüber dem Abriss - wäre weder wirtschaftlich sinnvoll noch hinsichtlich mangelnder Eignung des Resthauses zu Wohnzwecken vertretbar.

Mit seinem Widerspruch vom 22.12.2001 wies der Beigeladene darauf hin, dass das Gebäude der Kläger ebenfalls Grenzabstandsvorschriften nicht einhalten würde, dass die Kläger erst bei deutlich fortgeschrittenem Bautenstand sich um einstweiligen Rechtsschutz bemüht hätten und dass die Forderung nach der Herstellung einer gemeinsamen Gebäudegrenzwand nicht durch § 89 Abs. 2 NBauO gedeckt sei; dafür seien die Kläger verantwortlich.

Die Bezirksregierung Braunschweig bat zunächst den Beklagten, dem Widerspruch abzuhelfen. Da er dies nicht tat, erließ sie am 20.08.2003 den angefochtenen Widerspruchsbescheid, mit dem die Beseitigungsverfügung aufgehoben wird. Er wird im wesentlichen wie folgt begründet: Die Beseitigungsanordnung sei unverhältnismäßig; zwar sei die von dem Beigeladenen vorgenommene Baumaßnahme formell und materiell illegal, eine Ermessensreduzierung auf O (wie sie der Beklagte angenommen habe) ergebe sich jedoch nicht aus den Feststellungen des Verwaltungsgerichts, die Maßnahme sei rechtswidrig; es habe vielmehr eine umfassende Interessenabwägung stattzufinden, wobei sich ergebe, dass das Interesse des Bauherren das der Kläger überwiegen würde. Was die Einhaltung der Grenzabstände angehe, seien durch die Baumaßnahme keine tatsächlichen Veränderungen für die Kläger erfolgt; bei der Widerspruchseinlegung durch die Kläger sei der Rohbau bereits im wesentlichen fertiggestellt gewesen; der Beigeladene habe den Bau im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung errichtet und erhebliche Summen investiert; von Anfang an sei allerdings klar gewesen, dass die beabsichtigte Maßnahme einer Neuerrichtung gleichkommen und den Bestandsschutz sprengen würde; das habe der Beklagte jedoch verkannt und dem Beigeladenen das Bauen erlaubt; der Beigeladene sei auch nicht mutwillig von der ersten Baugenehmigung abgewichen; im Vertrauen auf die zweite Baugenehmigung habe er zudem weitere Investitionen vorgenommen; zwar seien gesetzliche Grenzabstände gegenüber dem westlich angrenzenden Grundstücksteil der Kläger unterschritten, die westliche Dachfläche und die Außenwand des Gebäudes seien aber nicht verändert worden; der Vertrauensschutz des Beigeladenen sei deshalb besonders hoch zu bewerten, weil ein Verlust des Bestandsschutzes bereits durch die zunächst zugestandenen Baumaßnahmen eingetreten sei; dieses Vertrauen dürfe auch nicht durch evtl. Amtshaftungsansprüche gegenüber dem Beklagten kompensiert werden, weil der Beigeladene auf dem Grundstück praktisch überhaupt kein Einfamilienhaus bauen dürfe. Brandschutzrechtliche Anforderungen ließen sich auch durch die Errichtung entsprechender Brandschutzwände verwirklichen; im Bezug auf Belüftung, Belichtung und Besonnung habe sich durch die Umbaumaßnahme des Beigeladenen der Zustand für die Kläger nicht verändert; infolge der Errichtung einer 24 cm dicken Mauerwerkswand und des Verschlusses der Fenster an der westlichen Grenzwand sei sogar eine Verbesserung für sie eingetreten. Die Standsicherheit des Restgebäudes (der Kläger) wäre bei einem Abriss stärker beeinträchtigt als es zur Zeit der Fall ist; die Ausbildung der südlichen Außenwand des Gebäudes der Kläger zu einer Grenzwand wäre nur unter einem Verstoß gegen § 4 Abs. 2 NBauO (nämlich teilweise auf dem Grundstück des Beigeladenen) möglich; es spreche vieles dafür, dass dann auch der Bestandsschutz für das Haus der Kläger entfalle, denn es sei nur als Teil eines Doppelhauses zulässig gewesen. Nach § 22 Abs. 2 BauNVO könnten in diesem Baugebiet Gebäude ohne weiteres als Doppelhäuser errichtet werden, was inzwischen auch der mittlerweile in Kraft getretene Bebauungsplan P. -N. Nr. 031, Teilbereich 1, ausdrücklich vorsehe; mithin wäre ein neues Doppelhaus an dieser Stelle zu genehmigen, so dass eine Verbesserung des städtebaulichen Zustandes durch den Abriss nicht eintrete; da baurechtmäßige Zustände durch den Abriss ebenfalls nicht hergestellt werden könnten, sei der Abriss mithin unverhältnismäßig.

Die Kläger haben am 22.09.2003 Klage erhoben. Sie machen geltend: Die Baugenehmigungen zugunsten des Beigeladenen seien formell und materiell illegal; die Beseitigungsanordnung sei die einzige geeignete Maßnahme, um baurechtmäßige Zustände herzustellen; das Ermessen des Beklagten sei auf Null reduziert gewesen; die Kläger seien zur Zeit in ihrem Recht auf ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung verletzt; sie hätten darauf vertrauen können, dass nach dem Abriss des Gebäudes kein großvolumiges neues Gebäude auf dem Grundstück des Beigeladenen entstehen würde; sie seien auch in ihrer freien Disposition im Hinblick auf zukünftige Bebauungen stark beeinträchtigt, weil sie höhere Grenzabstände gegenüber dem im Norden und im Westen auf der Grenze zu ihrem Grundstück stehenden Gebäude des Beigeladenen einzuhalten hätten. Der Beigeladene genieße dem gegenüber keinen Vertrauensschutz, weil er die Kläger nicht über sein Vorhaben informiert habe; sie hätten vielmehr erst anlässlich eines Aufenthalts in D. am 25.06.1997 davon erfahren und sofort reagiert; jedenfalls bis dahin habe der Kläger auf eigenes Risiko gebaut; außerdem sei er von der ihm zunächst erteilten Baugenehmigung abgewichen. Das Interesse der Kläger an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände überwiege, obwohl das Gebäude des Beigeladenen in nördlicher Richtung infolge des neuen Bebauungsplanes wohl nicht mehr gegen Grenzabstandsvorschriften verstoße; allerdings sei fraglich, ob hier wegen der Grenzbebauung auch an der westlichen Grundstücksgrenze noch von einer offenen Bauweise gesprochen werden könne; bleibe das Gebäude des Beigeladenen stehen, könnten die Kläger ihr eigenes Gebäude in Zukunft nicht nach modernen Maßstäben sanieren; da bei Doppelhäusern die gleiche Dachneigung vorgeschrieben sei, müssten sie das Gelände ggf. ebenfalls abgraben, was aber mit größeren Problemen verbunden sei. Seinen Schaden müsse sich der Beigeladene ggf. durch den Beklagten ausgleichen lassen (§ 48 Abs. 3 VwVfG), die Kläger seien dafür nicht verantwortlich, denn sie hätten zur Entstehung des Schadens nicht beigetragen, sondern seien stets rechtstreu gewesen. Der Beigeladene sei auch für die Standsicherheit des Hauses der Kläger in Anwendung von § 18 S. 3 NBauO verantwortlich, ihr Wohnhaus würde auch nach einem Abriss des von dem Beigeladenen errichteten Gebäudes ohne weites Bestandsschutz genießen.

Die Kläger beantragen,

den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 20.08.2003 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht geltend: das Interesse des Beigeladenen an dem Bestand des von ihm errichteten Wohnhauses würden das Interesse der Kläger an seiner Beseitigung überwiegen; in der Regel sei zwar wegen der sogenannten Folgenbeseitigungslast nach bestandskräftiger bzw. rechtskräftiger Aufhebung einer Baugenehmigung der Abriss des inkriminierten Gebäudes anzuordnen, hier würden jedoch Besonderheiten gelten: eine Verletzung von Grenzabstandsvorschriften liege nicht vor; der Beigeladene könne betreffend die südliche Grundstücksgrenze das Schmalseitenprivileg in Anspruch nehmen, was er mit dem Befreiungsantrag seinerzeit getan habe; im Westen müsse der First seines Gebäudes von der Grundstücksgrenze einen Abstand von 11 m halten, er halte aber tatsächlich nur 4,68 m Abstand ein; diese Unterschreitung des Mindestabstandes sei im Widerspruchsbescheid hinreichend gewürdigt und abgewogen worden; im Übrigen habe das auf dem Grundstück des Beigeladenen stehende Gebäude bei dem Grundstückserwerb durch ihn Bestandsschutz genossen, weil es noch einen geringen Restwert gehabt habe; der Beigeladene genieße auch Vertrauensschutz aufgrund seines von dem Beklagten genehmigten Baubeginns und erheblicher von ihm getätigter Investitionen; es werde bestritten, dass die Kläger erst verspätet von der Bautätigkeit erfahren hätten; im übrigen könne die Tatsache, dass sich die Kläger angeblich allenfalls sporadisch in D. aufhalten würden, sich nicht zum Nachteil für den Bauherren auswirken; schließlich sei durch die Umbaumaßnahme die Substanz des gesamten Gebäudes gestärkt worden. Bliebe die Doppelhaushälfte des Beigeladenen stehen, könnten die Kläger ihre eigene Doppelhaushälfte ohne weites sanieren oder einen Neubau errichten; Haushälften dürften auch versetzt an der Grenze errichtet werden.

Der Beigeladene beantragt ebenfalls,

die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich auf die Begründung des angefochtenen Widerspruchsbescheides, den Vortrag des Beklagten im Gerichtsverfahren und seinen eigenen Vortrag im Widerspruchsverfahren und führt ergänzend aus: Die Kläger würden aus einer Bebauungssituation heraus argumentieren, die objektiv eindeutig materiell rechtswidrig sei; der Bauschein vom 18.04.1997 sei ihnen seinerzeit zeitnah zugestellt worden; allerdings habe er nicht auf ihre Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren gedrungen, für ihn habe damals sein Architekt gehandelt. Im übrigen habe das Verwaltungsgericht den Eilantrag der Kläger abgelehnt, worin bereits der Vertrauensschutzgedanke zum Ausdruck komme; schließlich hätten die Kläger die Möglichkeit, ihre ggf. bestehenden Ansprüche zivilrechtlich durchzusetzen, was auch bereits geschehe; würde die Haushälfte des Beigeladenen abgerissen, sei das Gebäude der Kläger selbst baurechtswidrig, auch was die fehlende Brandwand an der Grenze angehe, für die sie selbst ordnungspflichtig seien; bei der zu überprüfenden Ermessensentscheidung sei schließlich zu berücksichtigen, dass sein Widerspruch gegen die Ablehnung einer Duldung seines Gebäudes noch nicht beschieden sei.

Wegen der weitern Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, auf die Verwaltungsvorgänge der ehemaligen Bezirksregierung Braunschweig und des Beklagten, auf den Vorgang des Flecken P. betreffend den Bebauungsplan Nr. 031 Teilbereich 1 sowie auf den Inhalt der Gerichtsakten 2 B 2316/98 und 2 A 2226/99 Bezug genommen. Die Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.