Die Klage ist unbegründet. Das Finanzamt hat dem Kläger zu Recht die Veräußerungsgewinne als Einkünfte i.S.v. § 23 EStG zugerechnet.

Das vom Kläger behauptete Treuhandverhältnis ist der Besteuerung nicht zugrunde zu legen.

1. Nach § 159 Abs. 1 AO muss derjenige, der behauptet, dass er Rechte, die auf seinen Namen lauten, nur als Treuhänder innehat, auf Verlangen nachweisen, wem die Rechte gehören. Anderenfalls ist das Finanzamt berechtigt, das Recht dem Steuerpflichtigen zuzurechnen. Nach der Rechtsprechung des BFH ist bei der Prüfung, ob ein Treuhandverhältnis vorliegt, ein strenger Maßstab anzulegen. Aus den schuldrechtlichen Vereinbarungen muss sich eindeutig ergeben, dass die mit der rechtlichen Inhaberstellung verbundene Verfügungsmacht im Innenverhältnis zugunsten des Treugebers in einem Maße eingeschränkt ist, dass die rechtliche Inhaberschaft als "leere Hülle" erscheint. Wesentliches inhaltliches Kriterium für eine von der Zivilrechtslage abweichende Zurechnung des Wirtschaftsguts ist daher die Weisungsbefugnis des Treugebers gegenüber dem Treuhänder und die damit korrespondierende Weisungsgebundenheit des Treuhänders gegenüber dem Treugeber. Hinzu muss - zumindest im Grundsatz - die Verpflichtung zur jederzeitigen Rückgabe des Treuguts kommen. Anders ausgedrückt muss der Treugeber das Treuhandverhältnis beherrschen. Kann er dies auf Grund der getroffenen Absprachen nicht, so besteht kein steuerlich anzuerkennendes Treuhandverhältnis. Mit diesen Anforderungen geht einher, dass das Treuhandverhältnis im Vorhinein klar und eindeutig vereinbart und dann auch vereinbarungsgemäß durchgeführt worden sein muss. Zur konsequenten Durchführung einer Treuhandabrede gehört auch die klare Trennung von Eigenvermögen und Treugut (Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 4. Oktober 2005, 13 K 31/03, 13 K 458/04).

2. Nach diesen Maßstäben können die von den Klägern behaupteten Treuhandvereinbarungen steuerlich nicht anerkannt werden.

a) Das Treuhandverhältnis beruht im Streitfall nicht auf ernstgemeinten, zivilrechtlich wirksam abgeschlossenen und klar nachweisbaren Vereinbarungen zwischen Treugeber und Treuhänder (vgl. hierzu BFH-Urteil in BStBl II 1998, 152 [BFH 15.07.1997 - VIII R 56/93]).

aa) Es fehlt schon an einer im Vorhinein klar und eindeutig vereinbarten Treuhandabrede. Es bleibt insbesondere offen, welche Art von Treuhand vorliegen soll, zu welchem Zeitpunkt über die jeweiligen Einnahmen abzurechnen sein soll und welche konkrete Ausgestaltung der Treuhand vereinbart wurde. Der Kläger hat dies - trotz des richterlichen Hinweises vom 16. März 2015 - nicht ausgeführt. Auch hat er nicht ausgeführt, ob er für den behaupteten treuhänderischen Erwerb eine (angemessene) Vergütung erhalten sollte.

Dahinstehen kann, ob eine Treuhandabrede auch mündlich getroffen werden kann (Drüen in Tipke/Kurse, Komm. zur AO, § 39 Rz. 40) und welche Voraussetzungen im Einzelnen hierzu erfüllt sein müssen. Denn auch, wenn man dies als zulässig erachtet, fehlt es im Streitfall an dem o.g. Erfordernis.

Die Behauptung des Klägers, die Beigeladene habe "wirtschaftlich gesehen... Eigentümerin" werden sollen (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom 9. Oktober 2015, GA Bl. 221), reicht für eine derartige, klar und eindeutige Abrede nicht aus. Vielmehr fehlen Angaben hinsichtlich der oben aufgeführten Umstände (Art und Ausgestaltung der Treuhand, Abrechnung etc.). Ob der Kläger sich, wie von ihm vorgetragen, ohne Vereinbarung eines Treuhandverhältnisses schadenersatzpflichtig machen würde ist für die Beurteilung, ob eine klare und eindeutig vereinbarte Treuhandabrede vorliegt, unbeachtlich.

bb) Für den behaupteten treuhänderischen Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums durch die Beigeladene war überdies und unabhängig von dem Erfordernis der klaren und eindeutigen Vereinbarung eine notarielle Form erforderlich, da § 311b BGB eine solche Form auch bei einem treuhändischen, finanzierten Erwerb einer Immobilie voraussetzt (OLG München v. 26. März 2015 23 U 3103/14). Der -- behauptete -- Treuhandvertrag und die Grundstückskaufverträge bedurften der notariellen Beurkundung, deren Fehlen gem. § 125 BGB die Nichtigkeit einer etwaigen Treuhandabrede nach sich zog. Eine Vereinbarung, die für sich allein nicht formbedürftig ist, muss nämlich dann notariell beurkundet werden, wenn sie mit einem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet (Jauernig, Komm. zum BGB, 15. Aufl. 2014, § 311b Rz. 17 ff.). Eine derartige Einheit ist dann anzunehmen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Die Einheitlichkeit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Rechtsgeschäfte unterschiedlichen Vertragstypen angehören und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiligt sind. Im Streitfall läge -- eine Treuhandabrede unterstellt -- für den Kläger in eigener Person und als Geschäftsführer der Beigeladenen unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsschließenden und ihres erklärten Willens mit Rücksicht auf die Verkehrssitte ein Verknüpfungswille hinsichtlich des Klägers und des Beigeladenen hinsichtlich der Grundstückskaufverträge einerseits und der behaupteten Treuhandabrede andererseits vor (vgl. auch BGH NJW 1987, 1069, 1070 [BGH 10.10.1986 - V ZR 247/85] m.w.N.). Insoweit würde die behauptete Treuhandabrede mit dem Grundstückskaufvertrag eine wirtschaftliche Einheit darstellen, zumal sie für die Beigeladene letztlich eine Erwerbspflicht begründen würde, für die § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB eine notarielle Beurkundung vorsieht.

Der Formmangel wurde auch nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.

Eine - für die Anerkennung des Treuhandverhältnisses erforderliche (s.o.) jederzeitige Verpflichtung zur Rückgabe des Treugutes durch den Kläger gegenüber der GmbH bestand vor diesem Hintergrund aufgrund der Unwirksamkeit einer - wie auch immer ausgestalteten - Abrede nicht.

c) Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit und der Ernsthaftigkeit einer Treuhandabrede gehen zudem zu Lasten des Stpfl. (BFH v. 15. Juli 1997 VIII R 56/93, BStBl. II 1998, 152; BFH v. 13. Oktober 1998 VIII R 61/96, BFH/NV 1999, 463). Der Senat hegt unter Würdigung der bekannten Gesamtumstände indes erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit einer klar und eindeutig vereinbarten Treuhandabrede, auch wenn dem Kläger zuzubilligen ist, dass die mit dem Objekt im Zusammenhang stehenden Einnahmen und Aufwendungen von vornherein bei der Beigeladenen buchhalterisch erfasst wurden.

d) Ist die Treuhandvereinbarung mangels klarer und eindeutiger Vereinbarung sowie überdies vor dem Hintergrund einer fehlenden zivilrechtlichen Wirksamkeit steuerrechtlich nicht anzuerkennen, so scheitert ihre steuerrechtliche Berücksichtigung ebenso im Rahmen der Prüfung des § 41 Abs. 1 AO.

Nach § 41 Abs. 1 Satz 1 AO ist die Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts für die Besteuerung allgemein unerheblich, soweit und solange die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis dieses Rechtsgeschäfts gleichwohl eintreten und bestehen lassen. Der BFH hat das Verhältnis von § 39 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO zu § 41 Abs. 1 AO für den Fall formunwirksamer Erwerbsgeschäfte geklärt (dazu BFH-Urteile vom 17. Februar 2004 VIII R 26/01, BStBl II 2004, 651, m.w.N.; vom 17. Februar 2004 VIII R 28/02, BStBl II 2005, 46 [BFH 17.02.2004 - VIII R 28/02]; ferner in BFH/NV 2006, 1819 [BFH 25.04.2006 - X R 57/04][BFH 25.04.2006 - X R 57/04] m.w.N.) und mehrfach anerkannt, dass die zivilrechtliche Formunwirksamkeit von Verträgen nach Maßgabe des § 41 Abs. 1 AO der im Rahmen der Gewinnermittlung nach § 17 Abs. 1 und 2 EStG zumindest erforderlichen Annahme wirtschaftlichen Eigentums an einem GmbH-Geschäftsanteil bei nicht nahe stehende Personen nicht zwingend entgegenstehen müsse und dies auch im Verhältnis zu § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO gelte. Indes sind Beigeladene und der Kläger im Streitfall nahe stehende Personen. Der Kläger hat, da der konkrete Inhalt der behaupteten Treuhandabrede unklar blieb, nicht nachgewiesen, dass er sich entsprechend dem Vereinbarten im Innenverhältnis tatsächlich verhalten und ein solcher Vertrag auch durchgeführt wurde. Den strengen Anforderungen, welche die Rechtsprechung stellt, um Verträge zwischen nahe stehenden Personen steuerrechtlich anzuerkennen, kann nur entsprechen, wer objektive Anhaltspunkte vorträgt (BFH vom 11. Mai 2010 IX R 19/09). Beweisanzeichen zur Ermittlung letztlich innerer Tatsachen können nur äußere Merkmale sein (vgl. dazu BFH-Beschluss vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751, unter C.IV.3.c bb, m.w.N.). Derartige äußere Merkmale, die die tatsächliche Durchführung einer Treuhandvereinbarung belegen, liegen schon deshalb nicht vor, weil unklar blieb, welchen Inhalt die behauptete Treuhandabrede aufgewiesen haben soll.

Überdies und unabhängig hiervon kann nach Auffassung des Senats eine zivilrechtlich unwirksame Treuhandabrede unter Angehörigen allenfalls in - im Streitfall nicht vorliegenden - Ausnahmefällen der Besteuerung zugrunde zu legen sein und bedarf überdies einer nachträglichen -- im Streitfall nicht erfolgten -- Heilung des Formmangels nach Entdeckung (BFH vom 4. Dezember 2007 VIII R 14/05).

e) Die tatsächliche Durchführung einer Treuhandabrede kann vor diesem Hintergrund nicht geprüft werden.

3. Der Senat war nicht dazu gehalten, Beweis durch Zeugenvernehmung erheben, wie vom Kläger beantragt (Sitzungsprotokoll).

a) Dem Beweisantrag, den Zeugen H., Mitarbeiter der Beigeladenen, dazu zu vernehmen, dass die Wüstenrot Bausparkasse Wert darauf gelegt hat, dass eine natürliche Person und nicht eine Kapitalgesellschaft Vertragspartner und Schuldner aus dem Finanzierungsvertrag sein sollte (Schriftsatz ...), musste nicht nachgegangen, da dieser Umstand als wahr unterstellt werden kann. Gleiches gilt hinsichtlich der Behauptung, dass die Wüstenrot mit der Alternative zur Darlehensgewährung an den Kläger in der Weise, dass der Kläger eine Bürgschaft zugunsten der Beigeladenen eingeht, bei der Wüstenrot nicht auf "Gegenliebe" gestoßen sei und der Kläger "Bauchschmerzen" gehabt habe, auf eine Bürgschaft auszuweichen (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom ...). Der Umstand, dass die Finanzierung durch den Kläger einfacher bzw. zweckmäßiger war als eine Finanzierung durch die Beigeladene, steht einer Nichtanerkennung des behaupteten Treuhandvertrages nicht entgegen.

b) Auch musste der Behauptung des Klägers nicht nachgegangen werden, dass "wirtschaftlich gesehen" die Beigeladene "Eigentümerin" der im Zwangsversteigerungsverfahren erworbenen Immobilie werden sollte und auch tatsächlich so verfahren wurde (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom ...). Ungeachtet dessen, ob diese -- auch rechtliche Aspekte beinhaltende Behauptung als solche -- einem Beweis zugänglich ist, ist der behaupteten Treuhandabrede nicht im Hinblick auf den Umstand, dass "wirtschaftlich gesehen..." die Beigeladene "Eigentümerin" war, die Anerkennung zu versagen, sondern deshalb, weil die Abrede inhaltlich nicht klar und eindeutig war und überdies zivilrechtlich keine Verpflichtung des Klägers gegenüber der GmbH bestand. Daher kommt es auch nicht darauf an und kann als wahr unterstellt werden, dass gegenüber den Mietern der drei Eigentumswohnungen eindeutig kommuniziert worden sein soll, dass "...ab dem Zeitpunkt des Zuschlages in der Zwangsversteigerung..." die Beigeladene "... in die Vermieterposition eingerückt" sein soll. Der Umstand, ob die Beigeladene als Vermieterin gegenüber den Mietern, ggf. auch durch den ehemaligen Eigentümer Hauschildt, "kommuniziert" wurde, vermag keine klare und eindeutige sowie zivilrechtlich wirksame Treuhandabrede zu begründen und kann vor diesem Hintergrund ebenso als wahr unterstellt werden. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Mieten auf dem Konto der Beigeladenen erfasst wurden. Ob hinsichtlich der Mieten verdeckte Einlagen des Klägers in das Vermögen der Beigeladenen vorliegen, kann für die hier relevante Beurteilung dahinstehen.

c) Ebenso ist unstreitig und kann als wahr unterstellt werden, dass die Mieten und Nebenkosten buchhalterisch und (zunächst) im Jahresabschluss der Beigeladenen erfasst wurden (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom ...). Die (fehlerhafte) steuerliche Beurteilung des wirtschaftlichen Eigentums vermag dieses nicht herzustellen. Die "Durchführung" eines (nicht eindeutig bestimmten) Treuhandverhältnisses reicht nicht für dessen Anerkennung aus.

d) Gleiches gilt schließlich hinsichtlich der durch den vorherigen Bevollmächtigten des Bevollmächtigten für den Kläger vorgetragenen Behauptung, dass die GmbH die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben hat und, dass der Verkauf der Immobilie durch die Beigeladene an einen Makler beauftragt worden sein worden ist (...). Auch diese Behauptung wird mithin als wahr unterstellt.

4. Das Vorbringen des Klägers, es läge jedenfalls eine verdeckte Einlage des Objekts in das Vermögen der Beigeladenen vor (Schriftsatz vom ...), führt zu keinem anderen Ergebnis. Entsprechend den obigen Ausführungen liegt hinsichtlich der veräußerten Wohnungen im Objekt "Y-Straße" keine Zuwendung eines einlagefähigen Vermögensvorteils in das Vermögen der Beigeladenen vor (vgl. auch R 40 KStR), da bloße Nutzungsvorteile nicht zu einer verdeckten Einlage der Vermögenssubstanz führen.

5. Der Beklagte hat die Einkünfte des Klägers aus privaten Veräußerungsgeschäften auch der Höhe nach zutreffend ermittelt.

a) Es war -- mangels Vorliegen eines anderweitigen, sachgerechten Aufteilungsmaßstabes -- zutreffend, die Anschaffungskosten der veräußerten im Wege einer Aufteilung nach dem Flächenverhältnis der Wohnungen zu ermitteln.

b) Der Beklagte hat den Ansatz eines Veräußerungsgewinnes für die "3. Wohnung" (Obergeschoss) nicht geltend gemacht. Eine diesbezügliche Berücksichtigung sowie eine Berücksichtigung etwaiger verdeckter Gewinnausschüttungen im Hinblick auf die von der Beigeladenen übernommenen Grundstücksaufwendungen scheidet im Hinblick auf das im gerichtlichen Verfahren geltende Verböserungsverbot (sog. reformatio in peius) aus.

c) Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) wurden nach Aktenlage ebenfalls zutreffend ermittelt. Da die Übergabe zum 1. November bzw. 1. Dezember 2012 erfolgen sollte und der jeweilige Kaufpreis vorher zu zahlen war, war die Erfassung der Gewinne im Streitjahr nach -- insoweit unbestrittener -- Aktenlage zutreffend.

6. Die Kostenfolge beruht auf § 135 FGO. Etwaige Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.