Die Klage ist zulässig und hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die angegriffenen Steuerbescheide sind insoweit rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Für das Streitjahr 2001 ist ein Werbungskostenüberschuss, für das Streitjahr 2002 sind nur bestimmte Aufwendungen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

1.

Der Kläger hatte in den Streitjahren 2001 und 2002 wie in den vorangegangenen und folgenden Jahren aus dem Grundstück in X, B wegen Leerstands keinerlei Einnahmen. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst sind diejenigen Aufwendungen, bei denen objektiv ein Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs seit demUrteil vom 23. Oktober 1984 IX R 48/80, BStBl. II 1985, 453). Aufwendungen für ein leerstehendes Grundstück sind allerdings nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn im Veranlagungszeitraum die Absicht der Einkünfteerzielung bestand. Der Steuerpflichtige muss deshalb einen Enschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst und darf ihn nicht endgültig aufgegeben haben (BFH-Urteile vom 29. November 1983 VIII R 96/81, BStBl. II 1984, 303;vom 29. Juli 1986 IX R 206/84, BStB. II 1986, 747, Nr. 2 a der Gründe). Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften (BFH-Urteil vom 19. April 2005 IX R 10/04, BStBl. II 2005, 692). Etwas anderes gilt aber, wenn die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Absicht der Veräußerung des Grundstücks veranlasst sind, auch wenn der Steuerpflichtige sich um eine zwischenzeitliche Vermietung bemüht, Grund für den Leerstand aber die Verkaufsabsicht ist. Sie sind nicht als Werbungskosten abziehbar weil der - beabsichtigte - Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Vermögensgegenstands - abgesehen von den steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 22 Nr. 2. § 23 EStG - einen nicht steuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre darstellt. Steht das Grundstücks wegen einer beabsichtigten Veräußerung leer, hat der Steuerpflichtige keine Überschusserzielungsabsicht im Sinne der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 5. April 2005 IX R 48/04, BFH/NV 2005, 1299). Die Vermietungsabsicht und damit die Überschusserzielungsabsicht muss sich als innere Tatsache anhand objektiver Tatsachen feststellen lassen. Sie ist für jeden Veranlagungszeitraum gesondert zu beurteilen. Das Verhalten des Steuerpflichtigen in den Vor- und Folgejahren kann aber als Indiz für die Feststellung einer im maßgeblichen Veranlagungszeitraum vorliegenden Vermietungs- und Überschusserzielungsabsicht herangezogen werden. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige.

2.

Das Gericht geht im Ergebnis davon aus, dass im Streitjahr 2001 eine Vermietungsabsicht bestand.

Allerdings bestehen Zweifel, ob der Kläger 1996 das fragliche Grundstück mit der Absicht der langjährigen Vermietung oder Verpachtung erworben und in den Folgejahren die Vermietungs- oder Verpachtungsabsicht mit hinreichender Intensität verfolgt hat. Möglich wäre auch der Erwerb mit Veräußerungsabsicht. Der vergleichsweise geringe Kaufpreis von 35.000 DM für ein im Ortszentrum belegenes bebautes Grundstück von 3.020 qm Größe (ca. 11,60 DM/qm) spricht dafür, dass für die aufstehenden Gebäude kaum werthaltig waren. Für das gleichzeitig erworbene (Anm.: benachbarte) Grundstück A zur Größe von 5.000 qm, das nach Angaben des Klägers seinerzeit mit leerstehenden Fabrikgebäuden bebaut war und das er mit Abbruchabsicht erworben hat, zahlte er einen Preis von 25.000 DM (5 DM/qm). Diese Preise für planungs- und baurechtlich nutzbare Grundstücke erscheinen so niedrig, dass darin ein Indiz für die annähernde Wertlosigkeit der aufstehenden Gebäude gesehen werden kann. So hat der Kläger das Grundstück A seinem Plan zufolge später auch abgebrochen, dasselbe ist schließlich im Jahre 2003 mit der Bebauung des Grundstücks B geschehen. Es hat sich also herausgestellt, dass die Bebauung nicht nur eines, sondern beider Grundstücke nicht vermietbar war und daher aus Gründen der wirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke nur beseitigt werden konnte. Dies musste der Kläger schon 1996 erkennen, weil die einzige Mieterin trotz lebenslangen Wohnrechts aus der Grundstück B aufgrund des nicht mehr zeitgemäßen baulichen Zustands ihrer Wohnung bereits ausgezogen war. Die Vermietungsbemühungen durch den beauftragten Immobilienmakler ... scheiterten, weil - wie dieser in seinem Schreiben vom ... ausführte - ohne umfassenden Um- und Ausbau sowie Modernisierung keine Vermietungschance bestand. Die Aufwendung für einen Umbau und eine Sanierung hat der Kläger als zu hoch empfunden und hat von Baumaßnahmen abgesehen. Als Grund für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer gab der Kläger Anfang 1997 an, das Grundstück sei zustandbedingt nicht vermietbar. Aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus wäre der Erwerb des hier streitigen Grundstücks nur mit Veräußerungsabsicht sinnvoll gewesen. Denn ein als unvermietbar erkanntes Objekt kann in der Lebenswirklichkeit nicht ernsthaft mit dem Absicht, es vermieten zu wollen, erworben worden sein. Allerdings hat der Senat nicht zu beurteilen, welche Nutzung oder Verwertung eines Vermögensgegenstands sinnvoll ist, weil es den höchsten wirtschaftlichen Ertrag für den Steuerpflichtigen bietet. Er darf auch keine für den Kläger nachteiligen Folgen daraus ziehen, dass er nicht die ertragreichste Nutzung oder Verwertung gewählt hat. Jedoch muss die angegebene Absicht der Nutzung - hier die Vermietungsabsicht - nach der Lebenswirklichkeit plausibel sein. Für den Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks im Jahre 1996 vermag der Senat wegen der erkennbaren Unvermietbarkeit des Grundstücks bzw. einzelner Gebäudeteile aufgrund des baulichen Zustands eine solche Vermietungsabsicht nicht eindeutig festzustellen.

Für die behauptete Vermietungsabsicht in den Folgejahren spricht jedoch die Beauftragung des Bauplanungsbüros mit der Erstellung von Plänen für den Umbau und die Sanierung des Wohnbereichs. Hierfür hat der Kläger Aufwendungen in nicht unerheblicher Höhe getragen. Er hat unter dem 11. September 1998 eine Genehmigung zum Umbau von Wohnraum in zwei Wohneinheiten und zum Teilabriss von gewerblich genutzter Bauteile erhalten. Die Erwirkung einer solchen Genehmigung hat nur dann einen Sinn, wenn tatsächlich die Absicht besteht, nach dem Umbau Wohnraum zu vermieten. Möglicherweise hatte der Kläger bis einschließlich 2000 eine Verkaufsabsicht. Diese ist für die Streitentscheidung aber ohne Bedeutung, weil die Veranlagungszeiträume bis 2000 bestandskräftig abgeschlossen und nicht Gegenstand des Klageverfahrens sind.

Für das Streitjahr 2001 nimmt der Senat an, dass der Kläger die bis dahin nicht baulich veränderten Gebäude vermieten wollte. Die Firma Y bestätigt mit Schreiben vom ... das Vorbringen des Klägers, 2001 die Absicht gehabt zu haben, ihre Geschäftstätigkeit ausweiten und das Lager dezentralisieren und deshalb das Grundstück für 10 Jahre mit Verlängerungsoption mieten zu wollen. Wie die Firma Y ferner bestätigt, hat das Bauplanungsbüro Pläne für den Umbau des Gebäudes erstellt. Diese Pläne hat der Kläger dem Gericht vorgelegt. Aus ihnen geht insbesondere die Gestaltung des Saal der ehemaligen Gaststätte hervor, den die Firma als Lager nutzen wollte. Die Bauanzeige als Ergänzung zur Baugenehmigung hat er unter dem 10. Juli 2001 eingereicht. Das Schreiben des Landratsamts ... vom ... bestätigt die Vorlage der Pläne und den weiteren Ablauf des Verfahrens, das mit der Rückgabe der Anzeige und der Pläne aus verfahrensrechtlichen Gründen endete. Der Senat schließt aus diesem Vorgehen des Kläger in 2001, dass er einen ernsthaften Mietinteressenten hatte und die auf dessen Bedürfnisse und Vorgaben abgestimmte Pläne über Umbaumaßnahmen hat erstellen und zur behördlichen Genehmigung hat vorlegen lassen. Damit ist eine Vermietungsabsicht glaubhaft dargelegt. Dass sich diese im Laufe des Jahres aus betrieblichen Gründen der Firma Y zerschlagen hat, ändert an der bestehenden Absicht nichts. Das Gericht hat mangels gegenteiliger Erkenntnisse oder Anhaltspunkte keine Zweifel an der Richtigkeit der Bestätigung der Firma Y aus ....

Für das Streitjahr 2002 ist indes keine Vermietungsabsicht mehr feststellbar. Der Kläger hat erklärt, nach Scheitern der Vermietungspläne in 2001 etwa Anfang 2002 den Entschluss gefasst zu haben, das Gebäude abzubrechen. Dieser Entschluss wird bestätigt durch den am 8. März 2002 gestellten Antrag auf Abbruch des Gebäudes, der auch genehmigt wurde. Damit hat der Kläger eindeutig zu Ausdruck gebracht, dass er das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung nicht mehr vermieten wollte. Die vom Kläger behauptete Absicht, das Grundstück mit einer neuen Bebauung zu vermieten - hier mit einem noch zu erstellenden Einfamilienhaus - führt zu keinem anderen Ergebnis. Eine solche Absicht kann in aller Regel frühestens mit dem Umsetzen einer solchen Absicht, etwa durch Erstellen von Bauplänen oder Einholung von Genehmigungen, nach Außen hin eindeutig festgestellt werden. Erst in 2003 hat der Kläger einen Vorbescheid für die Errichtung eines Einfamilienhauses und Ende 2006 die Baugenehmigung erhalten. In 2002 sind keine Aktivitäten des Klägers vorgetragen oder aus den Akten ersichtlich, die auf eine Vermietung eines Einfamilienhauses hindeuten.

Fraglich ist indes, ob die für die steuerlich maßgebende Vermietungsabsicht diese mit der tatsächlichen Aufgabe oder erst mit dem Abbruch des Gebäudes Anfang 2003 endet. Der BFH hat in mehreren Entscheidungen zu der Frage Stellung genommen, ob Aufwendungen nach Auszug des Mieters und Aufgabe der Vermietungsabsicht noch der Vermietung zuzurechnen und daher als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Er hat ausgeführt, dass auch nach Aufgabe der Vermietungsabsicht entstandene Aufwendungen als Werbungskosten zu berücksichtigen sind, wenn sie in wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer früheren auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen oder während der Vermietungszeit entstanden sind (BFH-Urteil vom 29. Juli 1997 IX R 79/90, BFH/NV 1997, 850; BFH-Urteil vom 17. Dezember 2002 IX R 6/99, BFH/NV 2003, 610: Schönheitsreparaturen keine Werbungskosten bei anschließender Eigennutzung durch den Steuerpflichtigen; BFH-Urteil vom 11. März 2003 IX R 16/99, BFH/NV 2003, 1043 zu Reparaturaufwendungen; BFH-Urteil vom 5. April 2005 IX R 48/04, BFH/NV 2005, 1299: keine Werbungskosten bei Leerstand bei Verkaufsabsicht, Urteile jeweils mit weiteren Nachweisen). In diesen Entscheidungen ging es nicht um die Beantwortung der Frage, ob nach Auszug des Mieters noch eine Vermietungsabsicht bestand, sondern ob nach Aufgabe der Vermietungsabsicht noch nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden können (dazu unter 3.).

In seinemUrteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212 befasste sich der BFH mit der Frage, ob Abbruch- und Aufräumkosten eines ohne Abbruchabsicht erworbenen, später vermieteten, nach Auszug der Mieter abgebrochen Gebäudes und nach Neubebauung selbstgenutzten Gebäudes sofort abziehbare nachträgliche Werbungskosten sind. Er hat dies mit der Begründung bejaht, der Abbruch eines wirtschaftlich und technisch verbrauchten Gebäudes nach Vermietung stelle den "letzten Akt der Vermietertätigkeit" dar. Die Abbruchkosten ständen im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nachträgliche Werbungskosten seien Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer früheren, auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stünden. Der BFH stellt darauf ab, dass der Steuerpflichtige das Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt hatte. Er hat damit Aufwendungen, die nach Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden sind, als nachträgliche Werbungskosten anerkannt. In seinemUrteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16 hat er die Ausführungen in dem o.g. Urteil dahingehend klargestellt, dass Abrisskosten nicht bereits deshalb durch die Vermietung veranlasst sind, weil das Gebäude im Anschluss an die Vermietung als letzter Akt der Vermietungstätigkeit wegen baulicher Mängel abgerissen worden ist. Eine Veranlassung durch die Vermietung sei nur gegeben, wenn der Grund für den Abriss zumindest ganz überwiegend in der bisherigen Nutzung des alten Gebäudes zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegt.

Der BFH brauchte sich in beiden Entscheidungen nicht mit der Frage zu befassen, ob diese Grundsätze auch gelten, wenn der Steuerpflichtige zwar eine anhand objektiver Kriterien feststellbare Vermietungsabsicht hatte, das Grundstück aber wegen seines baulichen Zustands nie vermietet hatte. Den Urteilen ist daher nicht zu entnehmen, ob die steuerlich maßgebliche Vermietungsabsicht bis zum Abbruch des Gebäudes "als letzten Akt der Vermietungsabsicht" andauert und alle bis dahin entstandene Aufwendungen Werbungskosten sind oder ob zwar die Vermietungsabsicht verneint wird und nur die abgrenzbaren Abbruchkosten als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Der Senat vertritt die Auffassung, dass der BFH sich nur zu der Anerkennung von nachträglichen Werbungskosten geäußert hat. Das ergibt sich schon aus dem Sinn des Begriffes "nachträglich". Nachträgliche Werbungskosten können nur solche sein, die nach Ende der Vermietertätigkeit oder Aufgabe der (erfolglosen) Vermietungsabsicht entstanden sind. Bei vorliegender Vermietungsabsicht entstehen Werbungskosten nicht nachträglich, sondern während der Zeit der steuerrelevanten Einkünfteerzielungsabsicht. Auch in der Literatur werden Abbruchkosten als nachträgliche Werbungskosten diskutiert (zB. Lademann, EStG, § 21 Rz. 270; Littmann/Bitz/Pust, EStG § 21 Rz. 303; Hermann-Heuer-Raupach, EStG, KStG, § 21 Rz. 97). Der BFH hat in seinen Urteilen damit nicht den Grundsatz aufgestellt, bei einmal vorhandener Einkünfteerzielungsabsicht dauere diese bis zum Abbruch des wegen technischer Abnutzung nicht vermietbaren Gebäudes an. Eine solche Annahme würde zu Abgrenzungsproblemen führen, wenn der Abbruch lange Zeit nach endgültiger Aufgabe der Vermietungsabsicht durchgeführt werden würde. Der Senat bleibt daher bei dem Grundsatz, dass eine Vermietungsabsicht anhand objektiver Kriterien, die auf eine aktuelle oder künftige Vermietung gerichtet sind, festzustellen ist. Allein die Tatsache des Abbruchs des Gebäudes, auf das zuvor die Vermietungsabsicht gerichtet war, führt nicht zur Annahme einer abweichend von einer tatsächlich aufgegebenen zu einer im steuerlichen Sinne als fortbestehend geltenden Absicht. Ob im Streitfall die im Jahre 2003 entstanden Abbruchkosten nachträgliche Werbungskosten sind, ist hier nicht zu entscheiden.

3.

Für das Streitjahr 2001 können Werbungskosten und damit der Werbungskostenüberschuss mit nur 700 DM anerkannt werden. Die geltend gemachte Sonderabschreibung nach § 4 FördG in Höhe von 598 DM beruhten auf der Verteilung der Bauplanungskosten aus dem Jahre 1998 und betrifft eine nicht umgesetzte und damit jedenfalls 2001 nicht auf die Einkünfteerzielung gerichtete Baumaßnahme. Sie stehen daher mit der beabsichtigten Vermietung des Grundstücks nicht mehr in Zusammenhang. Die Anerkennung der übrigen Werbungskosten (AfA 500 DM und sonstiges 200 DM) begegnet keinen Bedenken.

Für das Streitjahr 2002 kann zwar mangels Einkünfteerzielungsabsicht ein Verlust nicht wie beantragt berücksichtigt werden. Allerdings sind abgrenzbare nachträgliche Werbungskosten anzuerkennen, die die Kläger auch geltend gemacht haben. Der Kläger hat im Streitjahr 2002 nach Ablehnung des Erlassantrags rückständige Grundsteuern für 1997 bis 2002 gezahlt. Die Steuern für 1997 bis 2000 stehen mit vom FA und für 2001 vom Gericht anerkannten Verlusten in wirtschaftlichen Zusammenhang, denn die Grundsteuer ist in den jeweiligen Veranlagungszeiträumen entstanden. Ausweislich des dem Gericht vorgelegten Grundsteuer- und Abgabenbescheid 2002 vom 28. Januar 2002 waren für 1997 bis 2001 insgesamt ... Euro rückständig, die der Kläger zusammen mit der Steuer für 2002 in Höhe von ... Euro, insgesamt ... Euro zahlte. Der im selben Jahr mit dem Vermerk "Grundsteuer B 1997 - 2001" gezahlte Betrag von ... Euro ist mit dem Bescheid nicht in Einklang zu bringen und kann nicht berücksichtigt werden. Als nachträgliche Werbungskosten werden ferner Gerichtskosten und andere Gebühren in Höhe von insgesamt ... Euro, die durch das Erlassverfahren verursacht wurden, anerkannt. Der Werbungskostenüberschuss beträgt ... Euro (... DM).

Die Berechnung der Steuern wird gem. § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO dem FA übertragen.

Die Kostenentscheidung folgt aus 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Soweit das FA während des Klageverfahrens dem Klagebegehren durch Anerkennung höherer Vorsorgeaufwendungen abgeholfen hat, ergibt sich keine anderweitige Kostentragung. Die Kläger haben insoweit die Klage nicht mutwillig erhoben. Streitig waren Vorsorgeaufwendungen in Höhe von insgesamt ... DM und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von insgesamt ... DM. Wegen der Vorsorgeaufwendungen haben die Kläger voll obsiegt, wegen der Einkünfte mit ... DM. Damit tragen die Kläger 23 v. H., das FA 77 v. H. der Kosten.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 1 und 3, § 155 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Zulassung der Revision beruht auf § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO; die Frage des Endes der Vermietungsabsicht bei Abbruch eines Gebäudes nach Aufgabe der Vermietungsabsicht hat grundsätzliche Bedeutung.