I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 24 II "Industriegebiet nördlich der A. -Straße". Die Antragstellerin ist Eigentümerin des überwiegenden Teils des Plangeländes. Bei diesem handelt es sich um das Gelände einer Fertighausfirma, das die Antragstellerin im Januar 1994 nach dem Konkurs der dort ansässigen Firma im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben hat. Das Gebiet war durch den am 30. April 1970 beschlossenen Bebauungsplan Nr. 24 II 4. Änderung als Industriegebiet festgesetzt. Die auf dem Gelände vorhandenen Hallen sind an verschiedene Mieter vermietet und werden gewerblich in verschiedenster Weise genutzt.

Am 8. Februar 1994 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, den Bebauungsplan für das Gebiet zu ändern. Im Dezember 1995 stellte eine Verwalterfirma im Auftrag der Antragstellerin eine Bauvoranfrage für die Errichtung von großflächigem Einzelhandel. Mit Beschluss vom 12. März 1996 konkretisierte der Rat der Antragsgegnerin die Zielrichtung der geplanten Änderung des Bebauungsplans. Danach sollte das Gelände für kleingewerbliche Nutzer verfügbar gemacht werden und die Fläche durch Festsetzung eines höheren Maßes der baulichen Nutzung qualitativ verbessert werden. Gleichzeitig sollte eine bessere grünordnerische Einbindung der Gewerbeflächen in das Stadtbild vorbereitet werden, um das Gelände besser an das bereits vorhandene Wohngebiet anzupassen. Der Beschluss wurde am 15. März 1996 im Amtsblatt veröffentlicht.

Im Oktober 1996 beschloss der Rat eine Veränderungssperre für das Gebiet. Parallel dazu fanden Gespräche mit der Antragstellerin über die Planänderungen statt. Im August 1997 teilte die Antragstellerin mit, dass sie mit der von der Antragsgegnerin vorgeschlagenen Planvariante B einverstanden sei. Im Juni 1998 wurde die Veränderungssperre für ein Jahr verlängert. Gleichzeitig teilte die Antragstellerin mit, es habe sich für sie herausgestellt, dass die Planvariante B für sie wirtschaftlich nicht tragbar sei. Die Antragstellerin legte im Oktober 1998 einen eigenen Planentwurf vor, der für das Gelände im Anschluss an die nördlich vorhandene Wohnbebauung ein allgemeines Wohngebiet vorsah, daran anschließend ein Mischgebiet und im Süden angrenzend an die A. -Straße ein Gewerbegebiet. Ergänzend teilte sie mit, der bei Ausführung der Planvariante der Antragstellerin zu erwartende Verkaufserlös für die Grundstücke liege bei 9.161.600,-- DM gegenüber sonst zu erwartenden 3.657.900,-- DM. Im Januar 1999 fand eine frühzeitige Bürgerbeteiligung statt. Im März 1999 erhob die Antragstellerin Einwendungen gegen die Planvariante der Antragsgegnerin, insbesondere im Hinblick auf den vorgesehenen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 60 dB(A) und 45 dB(A) für eine gewerbliche Nutzung.

Am 24. März 1999 beschloss der Verwaltungsausschuss die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Am 16. April 1999, wiederholt am 23. April, wurde die öffentliche Auslegung für die Zeit vom 3. Mai bis 2. Juni 1999 öffentlich bekannt gemacht. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gab das Gewerbeaufsichtsamt eine Stellungnahme ab, wonach ein Gutachten zu den Lärmbelastungen erforderlich sei. Gleichzeitig erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 1. Juni 1999 Einwendungen und legte ihrerseits ein Lärmgutachten vor. Die Antragsgegnerin holte daraufhin ein Lärmgutachten ein, das am 1. September 1999 vorgelegt wurde. Am 7. Dezember 1999 beschloss die Antragsgegnerin den geänderten Entwurf des Bebauungsplans und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs.3 Satz 2 BauGB für zwei Wochen. Diese wurde für die Zeit vom 5. Januar bis 18. Januar 2000 am 24. Dezember 1999 bekannt gemacht. Am 29. Dezember 1999 stellte die Antragstellerin eine Bauvoranfrage für die Errichtung von verschiedenen Einzelhandelsgeschäften auf dem Gelände. Mit Schreiben vom 28. Januar 2000 erhob die Antragstellerin Einwendungen gegen den geänderten Entwurf. Am 27. Juni 2000 beschloss der Rat der Antragsgegnerin über die eingegangenen Anregungen und Bedenken und beschloss den Bebauungsplan Nr. 24 II 6. Änderung als Satzung. Am 28. Juli 2000 wurde der Bebauungsplan im Amtsblatt veröffentlicht.

Der Plan setzt zwei Drittel des Geländes im nördlichen Teil als eingeschränktes Gewerbegebiete und den südlichen Teil, angrenzend an die A. -Straße, als eingeschränktes Industriegebiet fest. Die textlichen Festsetzungen sehen für den nördlichen Teil des eingeschränkten Gewerbegebietes (GEe 2) flächenbezogene Schallleistungspegel von 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts vor, für das daran anschließende Gewerbegebiet (GEe 1) einen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts sowie für das südlich gelegene Industriegebiet (GIe) einen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 62 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts. Für das Industriegebiet werden durch die textliche Festsetzung Nr. 1 Tankstellen ausgeschlossen. Im gesamten Gebiet des Bebauungsplanes sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Ausnahmsweise zugelassen sind Einzelhandelshandelsbetriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen bzw. deren Ware im Zusammenhang mit einem Fertigungs- und Reparaturbetrieb angeboten wird, mit einer Verkaufsfläche bis maximal 300 qm. Im Nordwesten des Gebietes ist eine private Grünfläche vorgesehen. Zur Erschließung des Gebietes ist eine Privatstraße festgesetzt, die von der A. -Straße nach Norden bis an das GEe 2 heranführt sowie ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zur Erschließung der Randgebiete des Geländes.

Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin weist das Gebiet als Industriegebiet aus. Die Änderung des Flächennutzungsplanes war zum Zeitpunkt der Planaufstellung weit fortgeschritten, jedoch noch nicht beendet. Sie sieht die Darstellung von gewerblichen Bauflächen vor und unterscheidet nicht mehr zwischen Gewerbe- und Industriegebieten.

Am 23. Juli 2002 hat die Antragstellerin den Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie vorträgt, der Plan verstoße gegen das Abwägungsgebot. Die Aufteilung des Geländes in kleine Teilflächen, wie es das Anliegen des Planes sei, sei unwirtschaftlich. Die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel seien zu niedrig. Durch gewerbliche Nutzung könnten diese Werte nicht eingehalten werden, weswegen gewerbliche Nutzung dann nicht mehr möglich sei. Darüber hinaus könnten die Orientierungswerte für die nördlich angrenzende Wohnbebauung, die als reines Wohngebiet ausgewiesen sei, wegen der vorhandenen Vorbelastung ohnehin nicht eingehalten werden. Das im Verlauf der Planaufstellung angefertigte Schallgutachten berücksichtige nur den Bestand der derzeit vorhandenen Gewerbebetriebe ohne ihre Entwicklungsmöglichkeiten und lege fälschlicherweise die 16. BImSchV zu Grunde statt der hier anzuwendenden DIN 18005. Auch räume dieses Gutachten ein, dass durch die Vorbelastung die notwendigen Werte nicht erreichbar seien und die Belastung für die angrenzende Wohnbebauung durch die geplante Änderung noch höher werde. Die Behauptung der Antragsgegnerin unter Ziff. 6 der Planbegründung, die Orientierungswerte für Wohngebiete würden unterschritten, sei schlichtweg falsch. Es komme zu einer Überschreitung von bis zu 7 dB(A). Die Werte könnten nur dann eingehalten werden, wenn das Gebiet für Einzelhandel genutzt würde. Dieser sei aber ausgeschlossen, womit schon die Zweckbestimmung des Gebietes nicht gewahrt sei. Ein Ausschluss großflächigen Einzelhandels sei nicht begründet, weil die Innenstadt diesen faktisch nicht aufnehmen könne. Durch die festgesetzten Maßnahmen zur Grünordnung unter Ziffern 8, 10 und 12 werde die gewerbliche Nutzung des Geländes nochmals eingeschränkt. Die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche sei nicht städtebaulich begründet und schränke die Verwertung der Grundstücke zusätzlich ein.

Die Antragstellerin beantragt,

Die Antragsgegnerin beantragt,

Zur Begründung trägt sie vor: Der Plan sei erforderlich und stelle keine unzulässige Verhinderungsplanung dar, denn er suche eine neue Kompromissregelung für das in der Vergangenheit entstandene unzuträgliche Nebeneinander von Wohnen und gewerblicher Nutzung. Gleichzeitig solle der Plan durch eine zweckmäßigere Erschließung günstige Verhältnisse auch für kleinere Gewerbebetriebe schaffen sowie durch Grünfestsetzungen das wenig einladende Bild des aufgegebenen Industriekomplexes verbessern. Der Plan sei auch entgegen der Ansicht der Antragstellerin vollziehbar, was die Einhaltung der festgesetzten Immissionsbegrenzungen betreffe. Das Plangebiet sei Teil eines größeren Gewerbe- und Industrieviertels im Südosten des Gesamtstadtgebietes. Ein weiteres Vorrücken der Wohnnutzung nach Süden, wie es die Antragstellerin vorgeschlagen habe, würde die schon jetzt bestehende Gemengelage auch auf das Industriegebiet südlich der A. -Straße ausweiten. Eine Ausweisung für größere Einzelhandelsbetriebe verbiete sich, weil die Antragsgegnerin ihre Altstadt als lebendiges Zentrum mit vielfältigen Geschäften erhalten müsse und deshalb größere Einzelhandelsbetriebe nur an dafür besonders ausgewählten Standorten außerhalb der Altstadt zulassen könne. Die Festsetzung einer Erschließung durch Privatstraßen sei jedenfalls ordnungsgemäß abgewogen. Die Ausweisung einer öffentlichen Straße, deren Ausbau durch Beiträge zu finanzieren wäre, würde die Beteiligten mehr einengen und belasten als nötig. Eine Privatstraße könne durch die Anlieger selbst in ihrem Ausbaustandard bestimmt werden. Die schon vorhandene ausgebaute und asphaltierte Werkstraße könne weiter genutzt werden, was den voraussichtlichen Interessen der Nutzer möglichst gut entspreche. Zwar würden durch die Ausweisung auch des eingeschränkten Gewerbegebietes die Orientierungswerte durch die einwirkenden Lärmimmissionen in den reinen Wohngebieten überschritten, dies beruhe jedoch auf einer sorgfältigen und gerechten Interessenabwägung. Immerhin würden die Werte eingehalten, die für Dorf- und Mischgebiete gelten, in denen auch Wohnungen allgemein zulässig seien. Die Festsetzungen flächenbezogener Schallleistungspegel seien grundsätzlich nicht zu beanstanden. Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und die ausnahmsweise Zulassung bestimmter Einzelhandelsbetriebe sei ebenfalls nicht zu beanstanden, weil sie der Verwirklichung des städtebaulichen Konzepts der Antragsgegnerin entsprächen. Die Größenbegrenzung für die ausnahmsweise zulässigen Einzelhandelsbetriebe entspreche den Vorgaben, die das Bundesverwaltungsgericht aufgestellt habe. Die derzeit noch nicht völlig im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans stehenden Darstellungen des Flächennutzungsplans ständen dem Bebauungsplan insofern nicht entgegen, als dieser sich in das Grundkonzept des Flächennutzungsplanes einfüge, der an dieser Stelle Industrie- und Gewerbegebiete vorsehe. Im Übrigen werde die derzeit in der Aufstellung befindliche Änderung des Flächennutzungsplanes Darstellungen vorsehen, die dem Bebauungsplan voll und ganz entsprächen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen sowie auf das Ergebnis der Ortsbesichtigung am 29. April 2004.

II.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig, denn die Antragstellerin macht als Eigentümerin fast des gesamten Plangeländes geltend, dass die Antragsgegnerin bei der Änderung des Bebauungsplans Nr. 24 II das Abwägungsgebot zu ihren Lasten verletzt habe (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.9.1998 - 4 CN 2.98 -, DVBl. 1999, 100).

Der Antrag ist teilweise begründet.

Zweifel an der Erforderlichkeit des Planes gemäß § 1 Abs. 3 BauGB bestehen nicht. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde (BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999 - 4 BN 15/99 -, BRS 62 Nr. 19). "Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. ... Unzulässig ist lediglich ein Bebauungsplan, der aus zwingenden rechtlichen Gründen vollzugsunfähig ist oder auf unabsehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung bietet." (BVerwG, a.a.O.). Diesen Anforderungen genügt der Plan. Es handelt sich um ein Industriegelände, das von einem großen Betrieb genutzt wurde und seit dessen Konkurs brach lag. Die Antragstellerin, die das Gelände erworben hat, nutzt dies nicht wieder für einen einheitlichen Industriebetrieb in den Ausmaßen, wie es die Vorgängerfirma gewesen ist, die dort Fertighäuser produzierte. Vielmehr ist das Gelände in kleinen Einheiten vermietet und wird von verschiedensten Gewerbebetrieben genutzt. Nach den Angaben der Antragstellerin sind es ca. 30 verschiedene Betriebe. Die Antragsgegnerin hat dazu ausgeführt, dass es sich derzeit um Gewerbe handele, das die noch bestehende Ausweisung als Industriegebiet nicht ausnutze. Für die Planung einer Stadt sei ein solcher Zustand unbefriedigend. Durch die Änderung des Bebauungsplans solle ein erneuter Anstoß für die Reaktivierung und städtebaulich sinnvolle Weiterverwendung der hier vorhandenen Flächenreserven gegeben werden (Planbegründung Ziff. 1 S. 3). Zusätzlich biete die Änderung des Planes die Möglichkeit, die bereits seit langem bestehende Gemengelage zwischen dem im Norden an das Plangebiet angrenzenden reinen Wohngebiet und dem im Übrigen beiderseits der A. -Straße vorhandenen Industrie- und Gewerbegebiet wenigstens in Teilen zu entschärfen.

Der Flächennutzungsplan sah für das Gebiet zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan noch eine Gesamtausweisung als Industriegebiet vor. Trotzdem ergeben sich daraus jedenfalls im Hinblick auf § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB keine durchgreifenden Zweifel an der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes. Der Flächennutzungsplan sieht für den gesamten Bereich beiderseits der A. -Straße Industrie- und Gewerbeflächen vor. Der geänderte Bebauungsplan Nr. 24 sieht eine gewerbliche Nutzung vor, sodass die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Entwicklung nicht die Verschiebung der Grenze des Industriegebietes beeinträchtigt.

Der angegriffene Plan ist jedoch nicht in allen seinen Teilen Ergebnis einer gerechten Abwägung. Die maßgeblichen Grundsätze hierzu, die sich aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Dezember 1969 (- IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301) ergeben, lassen sich folgendermaßen zusammenfassen: Eine sachgerechte Abwägung muss überhaupt stattfinden. In diese muss eingestellt werden, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Dabei darf die Bedeutung der betroffenen privaten Belange nicht verkannt und muss der Ausgleich zwischen den von der Planung getroffenen öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen werden, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange im Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig die Zurückstellung eines anderen entscheidet.

Vor diesem Hintergrund ist der Ausschluss des Einzelhandels für das Gewerbegebiet nicht zu beanstanden. Der über innenstadtrelevante Sortimente hinausgehende generelle Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und die ausnahmsweise Zulassung von Einzelhandelsbetrieben zur Versorgung des Gebiets und als "Zusatzbetrieb" zu produzierendem Gewerbe ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO ermöglichen diese Festsetzungen, wenn sie aus städtebaulichen Gesichtspunkten gerechtfertigt sind (BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999 - 4 BN 15/99 -, BRS 62 Nr. 19; Beschl. v. 25.4.2002 - 4 BN 20/02 -, zitiert nach juris). Die Antragsgegnerin hat zur Begründung darauf verwiesen, dass in diesem Bereich ihres Stadtgebietes produzierendes Gewerbe bzw. Industrie angesiedelt sein solle, während andererseits der Einzelhandel in der Innenstadt sowie großflächige Einzelhandelsbetriebe an bestimmten anderen Standorten konzentriert sein sollen (S. 3 der Planbegründung). Damit sind ausreichende städtebauliche Gründe für diese Festsetzungen gegeben.

Die Begründung des Bebauungsplans berücksichtigt einerseits den innenstadtrelevanten Bereich des Warensortiments und andererseits den großflächigen Einzelhandel, erwähnt allerdings nicht sonstige Sortimente, die nicht auf Großflächigkeit angewiesen sind. Das könnte zwar zu der Annahme führen, tatsächlich gewollt sei nur der Ausschluss der in der Begründung aufgezählten - innenstadtrelevanten - Sortimente, während die in der Festsetzung gewählte umfassende Formulierung in dieser Konsequenz nicht gewollt und auch nicht vom Schluss des Rates umfasst ist. Die Gesamtumstände sprechen aber dafür, dass die gewählte Festsetzung auch in dieser Form und mit diesem Inhalt gewollt war. Zwar sind in der näheren Umgebung des Plangebietes bereits Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Das allein schließt jedoch nicht die Möglichkeit aus, ab einem bestimmten Zeitpunkt eine veränderte Planung zu beginnen. Die Antragsgegnerin hat in der Anfangsphase der Planung noch Gespräche hinsichtlich der Ansiedlung von Einzelhandel auch im Plangebiet geführt. Diese wurden jedoch mit Fortgang der Planung nicht weitergeführt bzw. nicht wieder aufgenommen. Aus dem im Jahr 1995 erstellten und 1997 ergänzten "Einzelhandelsgutachten" (B., Gutachten - Einzelhandel der Stadt C. - Zustandsanalyse/ Entwicklungsperspektiven -Beurteilung der geplanten Ansiedlung eines SB-Warenhauses, Hamburg D. 1995, Beiakte G), das die Antragsgegnerin eingeholt hat, ergibt sich vielmehr auch und gerade, dass die Konzentrierung des Einzelhandels an anderen eigens dafür ausgewählten Standorten eine Zielvorstellung der Antragsgegnerin war. Dagegen wird für den Bereich der A. -Straße die Vermischung von Werksverkehr und Individualverkehr als problematisch bezeichnet, die sich bei einer Öffnung dieses Gebiets für Einzelhandel neben den dort bereits ansässigen Betrieben des produzierenden Gewerbes ergeben würde (B. S. 57 u. 58). Das Gutachten und die darin angesprochenen Überlegungen sind nicht ausdrücklich Bestandteil der Planbegründung geworden. Jedoch wäre ein Fehler im Abwägungsvorgang, der sich aus der Beschränkung der Planbegründung auf die dort ausschließlich erwähnten Punkte ergibt (S. 11 ff. der Planbegründung) nicht relevant (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB), weil die Ausführungen des Gutachtens B., die sich die Antragsgegnerin zu Eigen gemacht hat, das Ergebnis tragen. Die Antragsgegnerin hätte ersichtlich keine andere Entscheidung getroffen.

Ein Gewerbegebiet verliert auch seine Zweckbestimmung nicht dadurch, dass Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden. Die ausnahmsweise Zulassung von Einzelhandel mit den im Plan aufgeführten Beschränkungen ist ebenfalls - ausreichend - städtebaulich begründet, wenn die Antragsgegnerin insoweit anführt, dass bestimmte Gewerbebetriebe die Möglichkeit eines Direktverkaufs und dafür Verkaufsflächen in untergeordnetem Umfang benötigen. Unerheblich ist insoweit, ob sich für eine derartige Nutzung aktuell ein dringender Bedarf konkret abzeichnet, denn die Planung soll künftige Entwicklungen vorbereiten und in die gewünschten Bahnen lenken. Unzulässig wäre ein Plan allenfalls dann, wenn sich absehen lässt, dass die gewünschte Entwicklung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht zu realisieren ist (BVerwG, Beschl. v. 11.5.1999, a.a.O.; Beschl. v. 25.4.2002, a.a.O.). Dafür bestehen aber keine Anhaltspunkte.

Der Plan ist im Ergebnis auch nicht hinsichtlich der Bewältigung der Lärmproblematik zu beanstanden. Die Antragstellerin hält insbesondere die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel für unzulässig. Diese sind im Ergebnis jedoch nicht zu beanstanden. Hauptanliegen des Planes ist, die insoweit bereits seit langer Zeit gegebene Gemengelage in Grenzen zu "entschärfen". Nördlich grenzt an das Plangebiet ein etwa gleichzeitig mit der Entstehung des Bebauungsplanes Nr. 24 als reines Wohngebiet ausgewiesenes Gebiet an. Dieses ist nicht nur den Lärmimmissionen, die aus dem Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 24 herrühren, ausgesetzt, sondern auch den Immissionen aus den im Übrigen angrenzenden Gewerbe- und Industriegebieten. Für dieses Wohngebiet können die Werte, die für ein reines Wohngebiet anzusetzen sind, auf keinen Fall eingehalten werden. Andererseits ist es durch seine Vorbelastung aber auch in seinem Schutzanspruch bereits herabgemindert (vgl. hierzu Entscheidung des Senats v. 23.9.1999 - 1 K 4666/97 -, BauR 2000, 528; Beschl. d. BVerwG v. 8.2.2000 - 4 BN 1/00 -; König/ Roeser/Stock, BauNVO 2. Aufl. § 15 Rdnr. 31 m.w.N. d. Rspr.). Zwar kann die Bildung eines Mittelwertes in diesen Fällen nicht schematisch rechnerisch ermittelt werden, jedoch müssen in einem vergleichbaren Gebiet sonst unzumutbare Umwelteinwirkungen teilweise toleriert werden, ohne dass allerdings die Grenze der Gesundheitsschädlichkeit überschritten werden dürfte (BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 N 6/88 -, ZfBR 1991, 120). Vor diesem Hintergrund ist es folglich nicht zu beanstanden, wenn die Antragsgegnerin sich an das von ihr eingeholte Schallgutachten hielt, wonach die jetzt getroffenen Festsetzungen zwar zu einer Erhöhung des vorhandenen Lärmpegels in dem angrenzenden Wohngebiet nachts um bis zu 1,3 dB(A) führen, diese Erhöhung sich jedoch im Bereich dessen bewegt, was subjektiv von Betroffenen nicht wahrnehmbar ist. Dieses Ergebnis ist nicht schon deshalb zu beanstanden, weil eine Verbesserung des derzeitigen Zustandes damit nicht erreicht wird. Denn es besteht kein Gebot der Verbesserung einer bestehenden Gemengelage (BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990, a.a.O.; vgl. Urt. des Sen. v. 23.9.1999, a.a.O. und dazu Beschl. des BVerwG v. 8.2.2000 - 4 BN 1.00 -). Mit den Festsetzungen des Plans wird zwar einerseits das angrenzende Wohngebiet bis an die Grenzen der Toleranz belastet, aber andererseits dem Gewerbegebiet nur so viel an Rücksichtnahme auf das Wohngebiet abverlangt, wie zwingend notwendig ist, sodass gleichzeitig die Möglichkeit der Nutzung erhalten bleibt.

Im Rahmen der Abwägung durfte die Antragsgegnerin dabei auch berücksichtigen, dass der bestehende Plan mit der Ausweisung eines direkt angrenzenden Industriegebiets auch unter Berücksichtigung des § 15 BauNVO eine erhebliche Belastung des reinen Wohngebietes ermöglichte und durch die jetzt getroffenen Festsetzungen die Lage verbessert wird. Die derzeit vorhandenen Nutzungen im Plangebiet des Plans Nr. 24 schöpfen die Möglichkeiten der Ausweisung nicht aus. Die Orientierung an deren Immissionen stellt daher für das angrenzende Wohngebiet bereits eine Verbesserung dar. Die im nördlichen Bereich des Plangebiets selbst vorhandenen Wohnhäuser gehörten seinerzeit als Musterhäuser zu der dort ansässigen Fertighausfirma, waren also auch in ihrer Funktion Teil des ausgewiesenen Industriegebietes und dementsprechend auch nicht mit dem Schutzanspruch eines Wohngebietes versehen. Da ihre heutige Nutzung als "selbstständige" Wohnhäuser nicht genehmigt ist, konnte die Antragsgegnerin diese Besonderheit auch in ihre Abwägung einbeziehen. Auch das Gewerbegebiet ist bis an die Grenzen des Zumutbaren belastet insofern, als die einzuhaltenden Werte der festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel eine Obergrenze für die Immissionen der Gewerbebetriebe darstellen, die nur Gewerbe mit begrenztem Geräuschpegel zulassen oder besondere Maßnahmen der Schalldämpfung erfordern. Andererseits ist aber die Nutzung für Gewerbe trotz aller notwendigen Rücksichtnahme weiterhin zugelassen.

Die Befürchtung der Antragstellerin, es werde sich kein Gewerbe finden, das sich in diesen engen Rahmen einpassen könne, sodass die Festsetzung eines Gewerbegebietes funktionslos sei, ist nicht gerechtfertigt. Einerseits bieten die Tageswerte über de tatsächliche Nutzung hinaus deutlichen Spielraum. Andererseits stehen Gewerbebetrieben, die auf Nachtbetrieb angewiesen sind, im Rahmen des § 15 BauNVO bei der konkreten Ausgestaltung ihres Betriebes ausreichende Möglichkeiten zur Verfügung, durch individuelle Schallschutzmaßnahmen den Anforderungen des Plans gerecht zu werden. Auf deren Festschreibung im Einzelnen durfte die Antragsgegnerin im Rahmen der planerischen Zurückhaltung verzichten (BVerwG, Urt. v. 18.9.2003 - 4 CN 3/02 -, NVwZ 04, 229).

Der von der Antragstellerin vorgelegte Vorschlag, der die Ausweisung eines Wohngebietes im Norden des Plangebietes vorsieht und zu einer größeren Entlastung des nördlich liegenden reinen Wohngebietes führt, wird der Gesamtsituation nicht gerecht. Die Ausweitung des Wohngebietes nach Süden würde dieses Gebiet durch die im Süden und Südosten angrenzenden weiteren Gewerbe- und Industriegebiete stärkeren Lärmimmissionen aussetzen, die nicht vernachlässigt werden können. Damit würde - im Verhältnis zu den benachbarten Gewerbe- und Industriegebieten - eine neue Gemengelage geschaffen bzw. die vorhandene Gemengelage verschärft. Diese Variante drängte sich daher nicht als die "einzig richtige Entscheidung" auf, die allein als Ergebnis einer gerechten Abwägung von der Antragsgegnerin hätte gewählt werden müssen. Im Rahmen ihrer planerischen Freiheit konnte die Antragsgegnerin deshalb einer anderen Planung den Vorzug geben.

Die Festsetzung ist auch nicht abwägungsfehlerhaft, weil sie nicht berücksichtigt, dass sich die Vermarktung des Geländes gegenüber der von der Antragstellerin vorgeschlagenen Planvariante unwirtschaftlicher darstellt. Die Antragsgegnerin ist nicht gehalten, die wirtschaftlichste Variante für eine Ausweisung zu wählen. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin diesen Punkt in ihrer Abwägungsentscheidung gesehen und ist in ihren Berechnungen zu wesentlich geringeren Unterschieden im Ergebnis gekommen als die von der Antragstellerin vorgelegten Berechnungen.

Die Festsetzung privater Grünflächen durch die Antragsgegnerin ist nicht zu beanstanden. Die Antragstellerin sieht insoweit eine nicht gerechtfertigte Einschränkung der Möglichkeit einer gewerblichen Nutzung auch dieser Flächen. Die Antragsgegnerin hat insoweit ausgeführt (Begründung S. 13), dass aus städtebaulichen Gründen der Grünanteil des Gebietes erhöht werden solle. Gerade auf dem aufgegebenen Industriegelände des Plangebietes herrsche ein großes Defizit an Grünstrukturen, das gemildert werden müsse. Die im Nordwesten festgesetzte private Grünfläche solle den dort vorhandenen Hausgarten in seinem Bestand sichern, sodass hier ein Grünbereich innerhalb der Bebauung erhalten werden könne, der die Bereiche auflockere und im Zusammenhang mit dem nördlich des Plangebietes gelegenen vorhandenen Park zur Klimaverbesserung innerhalb der Stadt führen könne. Die Antragsgegnerin hat sowohl die Belange der Grundstückseigentümer als auch die öffentlichen Belange in diesem Zusammenhang gesehen und ausreichend abgewogen. Die Eingriffe in die Nutzbarkeit der gewerblich genutzten Grundstücke sind angesichts der Größe der festgesetzten Grundfläche nicht so schwer wiegend, dass die Zurückstellung dieses Belangs gegenüber dem öffentlichen Interesse an einer Durchgrünung des Geländes allein deshalb zu einer Fehlgewichtung führt.

Der Plan ist jedoch zu beanstanden hinsichtlich der - auch von der Antragstellerin gerügten - Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche. Das Gelände grenzt im Süden an die A. -Straße an, die auch als überörtlicher Verkehrszubringer zur Autobahn dient. Da das Gelände bisher einheitlich von einem Industriebetrieb genutzt wurde, ist es im Inneren zwar durch eine Fahrstraße erschlossen, die in die A. -Straße mündet. Diese Straße stellte jedoch eine Werksstraße innerhalb des Gesamtareals dar. Die Planung hat den Verlauf dieser Werksstraße übernommen und als Privatstraße ausgewiesen. Die Antragsgegnerin führt zur Erschließung des Gebietes aus (Ziff. 8.2 S. 23 der Begründung), die bisher vorhandene unübersichtliche Verkehrserschließung werfe erhebliche Probleme auf und wirke als Hindernis für die Reaktivierung der teilweise brachgefallenen oder untergenutzten Flächen. Vor allem für Ortsfremde fehle es an einer übersichtlichen Verkehrsführung und Klarheit, welche Zufahrtsmöglichkeiten gegeben seien. Zur Lösung dieses Problems solle eine neue Straßenverkehrsfläche als Hauptzufahrt festgesetzt werden, die "bereits jetzt den Haupterschließungscharakter trägt und mit der ein großer Teil der Gewerbeflächen öffentlich erschlossen werden kann" (Begründung S. 23). Eine weitere Erschließung der an diese angrenzenden Grundstücke solle dann durch ein Gesamtkonzept der Anlieger erarbeitet werden. Für den Großteil des Gebietes ergebe sich eine Orientierung zur neu festgesetzten Erschließungsstraße, die einen eher repräsentativen Charakter haben soll und die Orientierung auf dem Gelände erleichtere, während die weiter hinten liegenden Erschließungen für Ladeverkehr vorgesehen seien. Die rückwärtigen Bereiche der zukünftigen Gewerbegrundstücke sollen durch private Überwegungsrechte erschlossen werden. Damit entstehe eine hierarchische Erschließungsstruktur als Basis für eine Neuordnung der Grundstücks- und Zufahrtsverhältnisse. Die Planung greife daher in weiten Teilen die vorhandene Erschließung auf, um so die Weiternutzung der bestehenden Gebäude zu ermöglichen. Diese Ausführungen tragen nicht die Entscheidung für eine Erschließung in Form einer privaten Verkehrsfläche.

Zwar ermöglicht § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB auch die Festsetzung privater Verkehrsflächen, jedoch ergibt sich aus der Begründung des Bebauungsplanes nicht, warum die Form der privaten Verkehrsfläche gewählt ist. Die festgesetzte Straße soll nach der Begründung vielmehr die im Inneren des Plangebietes liegenden Grundstücke durch eine "öffentliche" Erschließung an das übergeordnete Straßennetz anschließen und für Besucher leichter auffindbar machen sowie die Nutzung des Geländes für Gewerbe in kleinteiliger Form ermöglichen. Damit soll die Straße nicht nur den Eigentümern und Benutzern der angeschlossenen Grundstücke dienen, sondern einem weiteren und anonymen Benutzerkreis, der die jeweiligen Grundstücke aufsucht. Die Ausweisung einer privaten Verkehrsfläche wird aber gerechtfertigt durch die Beschränkung auf einen bestimmten oder zumindest bestimmbaren Benutzerkreis (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.10.1994 - 8 S 2223/94 -, BRS 56 Nr. 23). Zwar ist es richtig, dass das Gelände zum überwiegenden Teil derzeit - noch - ungeteilt im Eigentum eines Eigentümers steht. Da es jedoch gerade Anliegen des Bebauungsplanes ist (Begründung S. 3), die Aufteilung in kleine Flächen zu ermöglichen, steht die Ausweisung einer privaten Erschließungsstraße diesem Zweck entgegen. Abgesehen davon, dass die Ausbaukosten bei einer Privatstraße allein den Eigentümern auferlegt sind, werden auch Aufteilung und Nutzung des Geländes erschwert, wenn sich verschiedene Eigentümer über den Verlauf der Erschließung einigen müssen. Gerade dies läuft aber den Planvorstellungen der Antragsgegnerin zuwider, die eine Erleichterung der Nutzung des Geländes durch eine Vielzahl von kleineren Gewerbebetrieben anstrebt. Ob angesichts der Größe der gewerblich nutzbaren Flächen allein die Festsetzung einer Haupterschließungsstraße ausreicht und die "rückwärtigen" Flächen über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erschlossen werden können, erscheint zweifelhaft, bedarf hier aber keiner abschließenden Entscheidung. Für eine kleinteiligere gewerbliche Nutzung, wie sie die Antragsgegnerin nach der Begründung des angefochtenen Bebauungsplans beabsichtigt (Begründung S. 1) dürfte eine so "sparsame" Erschließung jedenfalls nicht förderlich sein.

Der festgestellte Abwägungsmangel, der jedenfalls auch das Abwägungsergebnis betrifft, führt jedoch nicht zur Nichtigkeit des Plans, weil er das zentrale Anliegen des Bebauungsplanes der Neuordnung des brachliegenden Industriegebietes nicht in Frage stellt und einer "Heilung" zugänglich ist. Andererseits ist die Frage der Erschließung für die Durchführung des Plans insgesamt von zentraler Bedeutung, sodass die Unwirksamkeit der Festsetzung der privaten Straße die Unwirksamkeit des ganzen Bebauungsplans nach sich zieht. Bis zur Behebung des festgestellten Mangels entfaltet der Bebauungsplan deshalb insgesamt keine Rechtswirkungen (§ 215 a Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Antragstellerin wesentliche Teile ihres Anliegens, den Bebauungsplan insgesamt zu verhindern, nicht hat durchsetzen können. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben.