244.1
Gegenstand und Inhalt des Gebots

244.1.1
Allgemeines

Auf Grund von § 177 können angeordnet werden:

1. a)
   ein Instandsetzungsgebot,
2. b)
   ein Modernisierungsgebot.

Beide Gebote können unabhängig voneinander oder in Kombination miteinander angeordnet werden.

244.1.2
Gegenstand des Gebots

Das Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot des § 177 bezieht sich auf bauliche Anlagen. Insoweit wird auf Nr. 243.1.2 verwiesen.

Für die Instandsetzung ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.

244.1.3
Instandsetzung

Instandsetzung i.S. von § 177 Abs. 1 und 3 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.

244.1.4
Modernisierung

Modernisierung i.S. von § 177 Abs. 1 und 2 ist die Beseitigung von Mißständen durch bauliche Maßnahmen. Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

• des Zuschnitts der Räume,
• der Belichtung und Belüftung,
• des Schallschutzes,
• der Energieversorgung,
• der sanitären Einrichtungen,
• der Beheizung,
• der Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen,
• der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen, Aufzüge).

Zur Modernisierung können ferner gehören:

• die Herstellung und Änderung von notwendigen Stellplätzen und Garagen,
• die Herstellung und Änderung von notwendigen nichtöffentlichen Spielplätzen.

Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.

244.2
Voraussetzungen

244.2.1
Bebauungsplan

Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist nicht vom Vorliegen eines Bebauungsplans abhängig. Es kann auch im nicht bebauten Innenbereich i.S. von § 34 und im Außenbereich nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 erlassen werden.

Die beabsichtigte Modernisierung und Instandsetzung dürfen aber nicht nach den §§ 29 bis 37 bebauungsrechtlich unzulässig sein.

244.2.2
Vorliegen von Mängeln im Falle der Instandsetzung

Ein Instandsetzungsgebot setzt das Vorliegen von Mängeln der baulichen Anlage voraus.

Mängel sind nach § 177 Abs. 3 insbesondere dann gegeben, wenn durch Abnutzung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter

• die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
• die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- und Ortsbild nicht unerheblich beeinträchtigt oder
• die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich zwar mängelfrei ist, jedoch nicht dem vorhandenen oder geplanten Straßen- und Ortsbild entspricht. Zur Instandsetzung kann deshalb auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören. Ohne Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob die betreffenden Mängel auf baurechtlich genehmigten Baumaßnahmen beruhen. Es braucht auch keine Verunstaltung i.S. von § 1 Abs. 3 und § 53 NBauO vorzuliegen.

Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).

244.2.3
Vorliegen von Mißständen im Falle der Modernisierung

Das Modernisierungsgebot setzt Mißstände der baulichen Anlage voraus.

Mißstände liegen nach § 177 Abs. 2 insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Dies trifft zu, falls Gesundheitsschädigungen im medizinischen Sinne wegen des Zustandes der baulichen Anlage zu befürchten sind; in diesem Fall ist eine Gefahr im polizeirechtlichen Sinne (§ 2 Nr. 1 Nds. SOG) gegeben. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gehen jedoch über den bloßen Schutz vor Krankheiten hinaus; gefordert wird ein Mindeststandard, der heute allgemein als selbstverständlich angesehen wird und der deshalb niemandem vorenthalten werden kann. Die Anforderungen können sich mit der technischen, wirtschaftlichen oder sozialen Entwicklung ändern. Eine obere Grenze bilden die für Neubaumaßnahmen bestehenden Anforderungen insbesondere des Bauordnungsrechts, des Gewerberechts und des Arbeitsstättenrechts.

244.2.4
Städtebauliche Gründe

Städtebauliche Gründe rechtfertigen ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot, wenn bauliche Mängel oder Mißstände in einer über den Einzelfall hinausgehenden Häufung innerhalb eines Gebiets auftreten, so daß das Entstehen städtebaulicher Mißstände i.S. von § 136 Abs. 2 Nr. 1 zu befürchten ist.

Im übrigen wird auf Nr. 243.2.2 verwiesen.

244.2.5
Möglichkeit der Modernisierung und Instandsetzung

Die Modernisierung oder Instandsetzung kann nach § 177 Abs. 1 Satz 1 nur angeordnet werden, soweit sie "möglich" ist. Sie muß daher nach öffentlichem Baurecht zulässig, bautechnisch durchführbar und wirtschaftlich vertretbar sein.

Im Regelfall sind die Modernisierung und Instandsetzung vertretbar, wenn

1. a)
   die modernisierte oder instandgesetzte bauliche Anlage noch für einen angemessenen Zeitraum, der in der Regel mindestens 30 Jahre umfassen soll, der vorgesehenen Nutzung dienen kann (Restnutzungsdauer),
2. b)
   die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Restnutzungsdauer wirtschaftlich vertretbar sind und in der Regel nicht mehr als die Kosten eines vergleichbaren Neubaues an gleicher Stelle betragen und
3. c)
   bei der Modernisierung ein Standard angestrebt wird, der den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

Abweichungen von den genannten Anforderungen können sich aus den örtlichen Verhältnissen und Zielvorstellungen ergeben.

Bei baulichen Anlagen, die wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben sollen (§ 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3), können die Kosten eines vergleichbaren Neubaues überschritten werden.

244.2.6
Zumutbarkeit

Die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahme ist keine Voraussetzung für die Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots. § 177 Abs. 4 sieht für den Fall der objektiven wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einen Rechtsanspruch auf Kostenerstattung vor.

244.3
Adressat

244.3.1
Eigentümer

Adressat des Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots ist der Eigentümer der baulichen Anlage, gegebenenfalls der Erbbauberechtigte (§ 200 Abs. 2).

244.3.2
Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte

Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 die angeordnete Modernisierung oder Instandsetzung zu dulden. Ihnen gegenüber ist erforderlichenfalls ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.

Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.

244.4
Anordnung

244.4.1
Zuständigkeit

Nr. 243.4.1 gilt entsprechend.

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, darf das Gebot nur mit Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde erlassen werden (§ 177 Abs. 3 Satz 2).

244.4.2
Erörterung und Beratung

Nr. 243.4.2 gilt entsprechend.

244.4.3
Form

Nr. 243.4.3 gilt entsprechend.

244.4.4
Bestimmtheit

Bei der Anordnung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots sind die angeordneten Maßnahmen genau zu bezeichnen (§ 177 Abs. 1 Satz 3).

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, sind die aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen im Bescheid oder in der Vereinbarung besonders zu bezeichnen (§ 177 Abs. 3 Satz 3).

244.5
Durchsetzung

Nr. 243.5.1 gilt entsprechend.

244.6
Kostentragung durch den Eigentümer

244.6.1
Allgemeines

Der Eigentümer hat die Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen des Gebäudes aufbringen kann (§ 177 Abs. 4).

Die Ermittlung der vom Eigentümer zu tragenden Kosten setzt voraus:

1. a)
   Feststellung der Kosten der Modernisierung und Instandsetzung,
2. b)
   Feststellung der nicht zu berücksichtigenden Kosten,
3. c)
   Feststellung der nach Modernisierung und Instandsetzung nachhaltig erzielbaren Erträge,
4. d)
   Feststellung der modernisierungs- und instandsetzungsbedingten laufenden Aufwendungen.

244.6.2
Kosten der Modernisierung und Instandsetzung

Zu den Kosten der Modernisierung und Instandsetzung können gehören:

1. a)
   Kosten für Voruntersuchungen (Modernisierungs- und Instandsetzungsgutachten, Bauvorentwurf und Kostenschätzung),
2. b)
   Kosten für Bauleistungen, einschließlich der Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers,
3. c)
   Baunebenkosten,
4. d)
   Kosten des Abbruchs nicht mehr verwertbarer Bauteile,
5. e)
   Kosten einer zusätzlichen Erschließung und Hausanschlußkosten,
6. f)
   Kosten für Außenanlagen, soweit die Maßnahmen durch die Modernisierung oder Instandsetzung bedingt sind,
7. g)
   Kosten für notwendige Stellplätze und Garagen,
8. h)
   Kosten für notwendige Spielplätze,
9. i)
   Ablösebeträge für notwendige Stellplätze, Garagen oder Spielplätze,
10. j)
    Kosten für den Zuerwerb von Grundstücken oder Grundstücksteilen oder für die Inanspruchnahme fremder Grundstücke, soweit dies zur Durchführung der Modernisierung erforderlich ist,
11. k)
    Miet- oder Pachtausfall für den Zeitraum der Modernisierung oder Instandsetzung abzüglich ersparter Aufwendungen.

244.6.3
Nicht zu berücksichtigende Kosten

Bei der Ermittlung der Kosten der Modernisierung und Instandsetzung sind nicht zu berücksichtigen:

1. a)
   Kosten, die der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet ist, selbst zu tragen (§ 177 Abs. 4 Satz 3 Alternative 1),
2. b)
   Kosten für unterlassene Instandsetzungen, wenn der Eigentümer nicht nachweisen kann, daß ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war (§ 177 Abs. 4 Satz 3 Alternative 2)
3. c)
   Kosten, soweit sie durch Zuschüsse anderer Stellen gedeckt werden. Darlehen sind mit ihrem Barwert zu berücksichtigen. Steuervergünstigungen zählen nicht zu den hiernach zu berücksichtigenden Zuschüssen.

244.6.4
Modernisierungs- und instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten

Nach Durchführung der Modernisierung oder Instandsetzung sind Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen, soweit sie zusätzlich durch die Modernisierung oder Instandsetzung entstehen.

Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten kommen in Betracht:

1. a)
   Betriebskosten
   Zusätzliche Betriebskosten können pauschal mit 0,50 DM/qm und Jahr angesetzt werden, sofern diese Kosten nicht durch Umlagen gedeckt werden können. Bei gewerblich genutzten Räumen können zusätzliche Betriebskosten nur in begründeten Ausnahmefällen angesetzt werden.
2. b)
   Instandhaltungskosten
   Zusätzliche laufende Instandhaltungskosten kommen in Betracht, soweit Einrichtungen und Anlagen neu geschaffen werden. Höchstens können 0,5 v.H. der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten angesetzt werden.
3. c)
   Mietausfallwagnis
   Als Mietausfallwagnis kann ein Betrag bis 1 v.H. des Gesamtertrages angesetzt werden. Bei eigengenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist ein zusätzliches Mietausfallwagnis nicht anzuerkennen.
4. d)
   Abschreibung
   Im Hinblick auf die Verpflichtung des Eigentümers zur Tilgung der Fremdmittel sowie auf die Abnutzung und sonstige Entwertung der durch die Modernisierung geschaffenen Verbesserungen kann eine Abschreibung gewährt werden. Aus Gründen der Vereinfachung der Berechnung (keine Unterscheidung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten und zwischen allgemeiner und besonderer Abschreibung) kann ein pauschalierter Abschreibungssatz von 1,5 v.H. aller Kosten angesetzt werden, soweit für diese nicht ein Zuschuß gewährt wird. Dieser Satz ist zu mindern, wenn der Anteil der Instandsetzungskosten an den gesamten Kosten offensichtlich erheblich überwiegt.

Zusätzliche Verwaltungskosten sind nicht zu berücksichtigen.

244.6.5
Modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten

Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten kommen in Betracht:

1. a)
   Eigenkapitalkosten
   Eigenkapitalkosten sind die Zinsen für Eigenleistungen. Die Zinsen für Eigenleistungen sind höchstens mit 4 v.H. anzusetzen.
   Als Eigenleistung ist ein Anteil von mindestens 15 v.H. der zu berücksichtigenden Modernisierungs- und Instandsetzungskosten anzusetzen. Eine Ausnahme gilt für Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen.
2. b)
   Fremdkapitalkosten
   Als Fremdkapitalkosten dürfen keine höheren als die marktüblichen Zinsen angesetzt werden.

244.6.6
Nachhaltig erzielbare Erträge

Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sind in der Regel die Erträge anzusetzen, die den ortsüblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum entsprechen. Vorhandene Mietspiegel sind zugrunde zu legen.

Bei preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel von der Bewilligungsmiete auszugehen. Dabei sind Abschläge vorzunehmen, soweit die modernisierte Wohnung nicht die Wohnqualität von Neubauwohnungen im sozialen Wohnungsbau erreicht.

Für Geschäftsraum und für sonstige gewerbliche Räume ist die ortsübliche Miete für vergleichbaren zur Vermietung anstehenden Geschäftsraum maßgebend.

Bei der Ertragsberechnung für Eigenheime und eigengenutzte Wohnungen ist von einer Miete auszugehen, die für Wohnhäuser bzw. Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (fiktive Miete). Für eigengenutzte Stellplätze gilt Entsprechendes.

Soweit bauliche Anlagen öffentlich genutzt werden, ist von den Erträgen auszugehen, die tatsächlich erzielbar sind.

Bei der Bemessung der erzielbaren Erträge sind gemäß § 177 Abs. 5 Halbsatz 2 die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen, wenn

• die Ziele und Zwecke von der Gemeinde beschlossen sind und
• rechtlich gegenüber dem Eigentümer und seinen Rechtsnachfolgern sichergestellt ist, daß die Ziele und Zwecke bei Vermietungen, Verpachtungen oder sonstigen Gebrauchsüberlassungen dauerhaft berücksichtigt werden.

244.7
Kostenerstattungsbetrag

244.7.1
Mehrertragsberechnung

Sind dem Eigentümer bei der Modernisierung oder Instandsetzung Kosten entstanden, die er nach Nr. 244.6 nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 zu erstatten (Kostenerstattungsbetrag), soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuß zu ihrer Deckung gewährt.

Der Kostenerstattungsbetrag wird ermittelt durch Berechnung auf der Grundlage des Jahresmehrertrages (Mehrertragsberechnung) durch die Gegenüberstellung

• der Erträge vor der Modernisierung oder Instandsetzung und
• der nach Durchführung der Modernisierung oder Instandsetzung nachhaltig erzielbaren Erträge.

Dabei bleiben Erträge vor der Modernisierung oder Instandsetzung außer Ansatz, soweit sie offensichtlich überhöht sind oder auf einer Nutzung beruhen, die zu den städtebaulichen Mißständen beigetragen hat.

Der Jahresmehrertrag dient der Deckung der zusätzlichen Bewirtschaftungskosten und der zusätzlichen Eigen- und Fremdkapitalkosten. Die aus dem Jahresmehrertrag verzinsbaren eigenen oder fremden Mittel sind der vom Eigentümer zu tragende Anteil an der Finanzierung der Kosten. Die Differenz zwischen diesem Kostenanteil und den Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung ist der Kostenerstattungsbetrag.

Die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages auf der Grundlage der Mehrertragsberechnung kann nach dem als Anlage abgedruckten Muster erfolgen.

244.7.2
Pauschalierung

Bei Abschluß einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsvereinbarung kann der Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine genaue Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der vor der Modernisierung oder Instandsetzung veranschlagten Kosten festgesetzt werden.

Zur Pauschalierung kann eine allgemeine Regelung der Gemeinde erlassen werden.