Die Klage ist unbegründet. Der Beklagte hat zu Recht in den Streitjahren keine Einkünfte der Kläger im Rahmen der GbR mehr festgestellt. Die GbR hat nämlich in den Streitjahren weder Vermietungseinkünfte noch Einkünfte aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel) erzielt.

1.

Da die GbR nach Veräußerung des Grundstücks Haus 1 im Jahre 1994 keine Mieteinnahmen mehr hatte, sind die danach weiterhin anfallenden Aufwendungen, insbesondere Schuldzinsen nicht als nachträgliche Werbungskosten abziehbar. Auf die hierzu ergangene ständige Rechtsprechung des BFH, z.B. BFH-Urteil vom 21. Dezember 1982, VIII R 48/82, BStBl. II 1983, 373, wird insoweit verwiesen. Zwar hatte die GbR in den Streitjahren noch das Grundstück Haus 3. Da dieses Grundstück jedoch bis auf die stehen gebliebene Fassade unbebaut war, standen die für dieses Grundstück angefallenen Aufwendungen nicht in konkreten Zusammenhang mit einer zukünftigen Vermietung. Im Gegenteil fehlte es der GbR an der finanziellen Möglichkeit, das Grundstück zu bebauen und zu vermieten. Sie versuchte in den Streitjahren lediglich, auf Betreiben der Banken, das Grundstück zu veräußern. Darüber, dass die Aufwendungen nicht im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, besteht zwischen den Beteiligten auch kein Streit mehr.

2.

Die Aufwendungen sind jedoch auch nicht als Betriebsausgaben im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels abziehbar.

Nach § 4 Abs. 4 EStG sind Betriebsausgaben diejenigen Aufwendungen die betrieblich veranlasst sind.

Die Aufwendungen sind nicht betrieblich veranlasst, weil die GbR in den Streitjahren keinen Gewerbebetrieb unterhielt. Nach § 15 Abs. 2 EStG ist unter einem Gewerbebetrieb jede selbstständige, nachhaltige Tätigkeit zu verstehen, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es darf sich dabei weder um die Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch um die Ausübung eines freien Berufs oder eine andere selbstständige Tätigkeit handeln und die Betätigung muss den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschritten haben.

Nach diesen Grundsätzen haben die Kläger mit der GbR in den Streitjahren keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Denn sie haben den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten. Eine private Vermögensverwaltung ist dann (noch) gegeben, wenn der Erwerb der Grundstücke lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit darstellt. Ein gewerblicher Grundstückshandel ist hingegen anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung die Umschichtung von Vermögenswerten und deren Verwertung als Vermögenssubstanz entscheidend in den Vordergrund treten (BFH-Urteil vom 18. Mai 1999, I R 118/97, BStBl. II 2000, 28). Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, und zwar nicht nur die der streitigen Veranlagungszeiträume, sondern die der gesamten überschaubaren Tätigkeit (BFH-Urteil vom 14. März 1989, VIII R 96/84, BFH/NV 1989, 784).

Zur Konkretisierung der Unterscheidung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung hat der VIII. Senat des BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Sie besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als 4 Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen sei, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte) im Vordergrund stehe (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001, GrS 1/98, BStBl. II 2002, 291).

Nach Berücksichtigung der Gesamtumstände stellt sich die Tätigkeit der GbR als Vermögensverwaltung dar. Die GbR war endgültig nur Eigentümerin von zwei Objekten, nämlich den Grundstücken Haus 1 und 3 geworden. Der Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundstück Haus 7 ist wegen Rücktritts vom Kaufvertrag wieder rückabgewickelt worden. Dabei kann dahin stehen, ob dies als Erwerb und Veräußerung eines Grundstücks anzusehen ist. Denn selbst bei Einbeziehung dieses Grundstücks in die Berechnung der Drei-Objekt-Grenze wäre der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung noch nicht überschritten. Jedenfalls sind, entgegen der Auffassung der Kläger, die für den Grundstückstausch mit der GmbH vorgesehenen Grundstücke Haus 2, 4 und 5 nicht mit in die Berechnung einzubeziehen. Denn dieser Grundstückstausch ist nicht durchgeführt worden. Der Vertrag wurde rückwirkend aufgehoben, ohne dass es zuvor zu Verfügungen hinsichtlich der Grundstücke gekommen war. Die rückwirkende Aufhebung des Grundstückstauschvertrags kann nicht als Erwerb und Veräußerung von jeweils drei Grundstücken angesehen werden. Das Grundstück Haus 3 hat die GbR zudem bis heute nicht veräußert.

Auch sind die der GmbH gehörenden Grundstücke nicht in die Betrachtung einzubeziehen. Zwar mag es sich aus Sicht der Kläger um ein "Gesamtprojekt" gehandelt haben. Bei der Frage, welche Grundstücke in die Berechnung der Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind, ist jedoch auf den einzelnen Rechtsträger abzustellen. Der unmittelbare Durchgriff durch eine Kapitalgesellschaft ist steuerrechtlich nicht zulässig (BFH-Urteil vom 18. März 2004, III R 25/02, BFHE nn). Danach hat die GbR die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten.

Das Nichtüberschreiten der Drei-Objekt-Grenze stellt ein Indiz für das Vorliegen nur privater Vermögensverwaltung dar. Nur auf Grund besonderer Umstände kann auch bei einer Veräußerung von weniger als 4 Objekten auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden. So kann beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird (vgl. Beschluss des Großen Senats vom 10. Dezember 2001, GrS 1/98, a.a.O. m. weiteren Beispielen). Auch kann in Ausnahmefällen bereits beim Ankauf zweier Grundstücke, der Bebauung mit zwei Supermärkten in Verkaufsabsicht und eine zeitnahe Veräußerung mit der Folge einer gewerblichen Wertschöpfung und damit eines Gewerbebetrieb vorliegen (BFH-Urteil vom 24. Januar 1996, X R 255/93, BStBl II 1996, 303), desgleichen der Ankauf eines Grundstücks, die Bebauung mit einem Sechsfamilienhaus in Veräußerungsabsicht und dessen zeitnahe Veräußerung (BFH-Urteil vom 14. Januar 1998, X R 1/96, BStBl II 1998, 346; vgl. auch BFH-Urteil vom 15. März 2000, X R 130/97, BFH/NV 2000, 1032).

Solche besonderen Umstände bzw. Ausnahmefälle sind im Streitfall aber nicht gegeben. Die Kläger waren als Freiberufler mit jeweils eigener Praxis weder in der Baubranche tätig noch dieser nahe stehend. Weiterhin waren sie auch auf Grund der räumlichen Entfernung zu ihren Bauvorhaben nur eingeschränkt in der Lage, den Bau zu betreuen. Durch den Erwerb und den Verkauf des Objektes Haus 1 haben die Kläger keine gewerbliche Wertschöpfung nach Art eines Bauunternehmers/Bauträgers betrieben. Nach dem Inhalt der von den Klägern selbst vorgelegten Projektdarstellung aus dem Januar 1994 sollten in dem Gebäude Büro-, Gewerbe- und Wohnflächen entstehen, die durch die GbR langfristig durch Vermietung genutzt werden sollten. Dies spricht gegen eine bereits anfänglich bestehende Absicht der Weiterveräußerung durch die Kläger. Im Gegenteil, diese Projektdarstellung ist ein Indiz dafür, dass die Kläger noch rund zwei Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks an ihrer - auch im Veranlagungsverfahren stets betonten - Absicht der Vermietung der erworbenen Objekte festhalten wollten.

Auch die Suche der Kläger nach Investoren in den Jahren 1993 und 1994 durch die Aufnahme weiterer GbR-Gesellschafter oder durch atypisch stille Beteiligte an der GmbH zeigt, dass die Kläger die Grundstücke gerade nicht veräußern wollten. Sie (und die gegebenenfalls aufgenommenen weiteren GbR-Gesellschafter) wollten vielmehr mit der GbR weiterhin im Rahmen von Vermietung und Verpachtung im Rahmen privater Vermögensverwaltung Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten betreiben. Die Renditeplanung der Kläger in der GbR war auf den Mietertrag im Verhältnis zu den Gesamtprojektkosten und nicht auf die Differenz der Veräußerungserlöse über die Baukosten ausgerichtet.

Die GbR veräußerte das Grundstück Haus 1 erst, nachdem die Aufnahme weiterer Gesellschafter zur Eigenkapitalverstärkung gescheitert war. Auch bot sie das Grundstück Haus 3 erst zur Veräußerung an, als die finanzierenden Banken dies verlangten. Das ab dem Jahre 1994 gegenüber der ursprünglichen Planung geänderte Verhalten der GbR beruhte nicht auf dem Entschluss, in Zukunft als gewerblicher Grundstückshändler am Markt auftreten zu wollen, sondern allein auf der finanziellen Zwangslage. Zu diesem Zeitpunkt konnte die GbR auch gar nicht mehr nach ihrem Willen Handel betreiben sondern lediglich die vorhandene Substanz (mit erheblichen Verlusten) verwerten.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.