Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob Kosten für zusätzliche Leistungen in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind.

Mit notariellem Vertrag vom 29. Februar 2016 erwarb der Kläger ein Grundstück (Grundstückskaufvertrag) in A (Flur X, Flurstück X zur Größe von 714 qm, verzeichnet im Grundbuch von A Gemarkung A Blatt X, welches neu zu vermessen war und dann zur Größe von ca. 364 qm mit einem Doppelhaus als Ausbauhaus an dem Kläger veräußert wurde) von der B-GbR (Verkäuferin) zum Festpreis von 182.000 €.

Der Kaufpreis umfasste nach § 3 des Vertrages die Kosten für Grund und Boden sowie Kosten für die Einrichtung des Kaufobjektes einschließlich Architekten- und Statikergebühren. Im Kaufpreis waren inklusive

- Die 3-fach Verglasung UG = 0,6 mit warmer Kante

- Dachüberstände in Kunststoff weiß

- Fenster außen und von innen weiß

- Klinkerfassade

- Betonkerntreppe

- Rollläden im EG und OG

- 10 cm Perimeterdämmung unter der Sohle

- 14 cm Außenwanddämmung WLG 035

- Tondachziegel Jacobi Z10 edelschwarz

- Türfüllung weiß

Nach § 2 wurde das Grundstück als voll erschlossen zum Zwecke der Wohnbebauung veräußert. Mit der Zahlung des Kaufpreises sollten die Anliegerbeiträge für die erstmalige Erschließung des Grundstücks bezahlt sein. Anliegerbeiträge für zukünftige neue Erschließungsmaßnahmen sollten zu Lasten des Klägers gehen.

Bauweise, Größe und Ausstattung des Ausbauhauses richtete sich nach der beurkundeten Bau- und Leistungsbeschreibung Ausbauhaus 2015 (Baubeschreibung) vom 3. Juli 2015, die dem Grundstückskaufvertrag beigefügt wurde.

Nach der Baubeschreibung waren folgende Leistungen beschrieben (auszugsweise):

- 3.4. "Geschossdecke" bei ausgebautem Dachgeschoss wird die Erdgeschossdecke in Stahlbeton-Fertigteil (Filigrandecke) nach den statischen Erfordernissen mit glatter Unterschicht ausgeführt. Bei nicht ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden/Studio ist eine Holzbalkendecke vorgesehen. Deckenstärken bzw. Balkenstärken laut Statik. Geschosshöhe vom Fertigfußboden beträgt beim EFH oder DH ca. 2,46 m und beim Bungalow ca. 2,67 m.

3.4.1. In ausgebauten Dachgeschossen werden Deckenflächen und Schrägen mit Gipskarton oder Rigipsplatten verkleidet und mit 200 mm ISOVER WLG 035 nach ENEV isoliert, dies gilt nicht für den Spitzboden bzw. Studio. Die Wärmedämmung entspricht den geltenden Vorschriften. Preis für Spitzbodenisolierung auf Anfrage. Zum Spitzboden ist eine wärmegedämmte Einschubtreppe der Marke Dolle vorgesehen ca. 70/130 cm.

- 6.3. "Innentüren": Es werden Türen (mit Röhrenspanstegeinlage) und Zagen mit Rundkante einschließlich umlaufender Dichtung und Drückergarnitur in CPL weiß, Buche, Ahorn oder Eiche nach Vorgabe und Bemusterung Baumarkt eingebaut. Es stehen ca. 20 verschiedene Türvarianten zur Auswahl die bereits im Preis enthalten sind, dazu gehören zum Beispiel auch Kassettentüren. Bei der Innentür vom Hausanschlussraum wird von innen keine Zierbekleidung auf die Zarge gesetzt!

- 6.4. "Rollläden": Wenn vertraglich vereinbart, werden weiße Kunststoffrollläden im wärmegedämmten Rollladenkasten nach EnEV eingebaut. Erkerfenster, deckenhohe Fenster, Dreieckfenster, Dachflächenfenster, Übereckfenster und Fenster unter 1 m breite erhalten keine Rollläden.

- 19. "Hausanschlüsse GAS WASSER und EWE": Es werden die Anträge für Gas, Wasser und EWE auf den Bauherrn direkt gestellt. Die Anschlusskosten hat der Käufer zu tragen.

- 21. "Bauausführung": (...) Die Bau- und Leistungsbeschreibung und die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB Teil C), aktuelle Fassung, sind Vertragsbestandteil für alle Bauleistung, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wird. (...) Die Baugesellschaft als Generalunternehmer ist Ansprechpartner für alle Fragen, die Bauausführung, Terminierung der Gewerke, Abrechnung usw. betreffen.

Auf die notariellen Verträge vom 29. Februar 2016 und 3. Juli 2015 wird verwiesen.

Mit Schreiben vom 29. Februar 2016 zeigte der Notar gegenüber dem Beklagten die Veräußerung an.

Mit Bescheid vom 2. Juni 2016 setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer in Höhe von 9.100 € (182.000 € x 5 %) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) fest.

Mit Bescheid vom 14. Juni 2016 änderte der Beklagte den Bescheid vom 2. Juni 2016 gemäß § 164 Abs. 2 AO, da der Notar unter dem 27. Mai 2016 auf Nachfrage den Jahreswert für die neu einzutragenden Leitungsrechte mit einem Wert in Höhe von 30.000 € mitgeteilt hatte. Der Beklagte setzte die Grunderwerbsteuer in Höhe von 10.600 € (212.000 € x 5 %) fest. Der Vorbehalt der Nachprüfung blieb bestehen.

Unter dem 14. Januar 2019 forderte der Beklagte den Kläger auf mitzuteilen, ob weitere Leistungen bei dem Verkäufer in Auftrag gegeben wurden und bat um Übersendung einer Abschlussrechnung. Unter dem 28. Januar 2019 übersandte der Kläger Rechnungen der beauftragten Handwerker in Kopie. Hierbei handelte es sich sowohl um Rechnungen der Verkäuferin als auch um Rechnungen anderer Handwerksunternehmen.

Der Beklagte hob mit Bescheid vom 19. Februar 2019 den Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 Abs. 3 AO auf.

Weiterhin erließ er ebenfalls am 19. Februar 2019 einen gesonderten Bescheid über 978,00 € Grunderwerbsteuer (19.577 € x 5%) und unterwarf damit einen Teil der zusätzlichen Leistung der Grunderwerbsteuer. Hierbei berücksichtigte er lediglich die Rechnungen, die die Verkäuferin gestellt hatte. Konkret handelte es sich um folgende Leistungen:

Die folgenden Rechnungen der anderen Handwerksunternehmen berücksichtigte er nicht.

Hiergegen wandte sich der Kläger mit seinem Einspruch vom 6. März 2019.

Die Grunderwerbsteuer falle nur dann an, wenn es sich um Errichtungskosten handele, die laut Grundstückskaufvertrag dem Grunde nach geschuldet seien. Qualitätserhöhungen einer Leistung seien korrekterweise mit Grunderwerbsteuer zu belegen, allerdings keine Mehrleistungen die nach Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt worden seien. Es liege keine Verbindung zum Grundstückskaufvertrag vor, da die noch abgerechneten Leistungen gesondert vereinbart worden seien. Es handele sich daher auch bei den weiteren Aufträgen an den Veräußerer um eigennützige Erwerbsleistungen. Der Umstand, dass hier die gleichen Vertragsparteien im Grundstückskaufvertrag und im Vertrag über weitere Handwerkerleistungen vorlägen, könne nicht den notwendigen Zusammenhang für eine weitere, erwerbsteuerpflichtige Gegenleistung herstellen. Daneben seien von der Verkäuferin Kostenerstattungen angefordert worden, die nur deshalb zunächst von der Verkäuferin beauftragt worden seien, da die Versorger keinen Antrag des Endkunden akzeptieren würden. Hier liege kein Auftrag für eine Bauerrichtung vor.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Bescheid vom 6. September 2019 als unbegründet zurück.

Die Grunderwerbsteuer bemesse sich gemäß § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nach dem Wert der Gegenleistung. Zur Gegenleistung gehörten auch Leistungen, die nach dem maßgeblichen Gegenstand des Erwerbsvorgangs für einen noch von der Veräußererseite herzustellenden künftigen Zustand des Grundstücks aufzubringen seien.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung ergebe, werde zunächst durch den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bestimmt. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehörten auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewähre, zur Gegenleistung. Die Einbeziehung der zusätzlichen, nachträglichen Leistungen ziele auf die Erfassung der vollen Gegenleistung. Der durch die nachträglich gewährten Leistungen entstehende neue Steueranspruch setze voraus, dass es sich um eine nachträgliche Leistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG handele und diese mit dem vorausgegangenen Erwerbsvorgang in einem rechtlichen Zusammenhang stehe.

Die nachträgliche Leistung müsse für den Erwerb des Grundstücks erbracht worden sein. Sie könne auch einem Dritten zu gewähren sein. Der erforderliche Zusammenhang sei insbesondere gegeben, wenn im Zusammenhang mit einem einheitlichen Erwerbsgegenstand nachträgliche Leistungen (zum Beispiel für Sonderwünsche) gewährt werden würden oder sich die Verpflichtung zur Entrichtung eines weiteren Kaufpreises aufgrund der Verknüpfung des Grundstückskaufvertrages mit damit verbundenen anderen Verträgen und Vertragsbeteiligten ergebe.

Im Grundstückskaufvertrag vom 29. Februar 2016 sei in § 2 auf die Baubeschreibung Bezug genommen worden. Diese Baubeschreibung stelle unter Tz. 21 Bauausführung klar, dass die Baubeschreibung und die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB Teil C) aktuelle Fassung, Vertragsbestandteil für alle Bauleistung seien, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart werde.

Auf Wunsch des Klägers sei zum Teil durch nachträglich vereinbarte Leistungen von der Baubeschreibung abgewichen worden. So sei beispielsweise in der Baubeschreibung und im Kaufpreis der Einbau von weißen Kunststoffrollläden enthalten gewesen. Mit Rechnung vom 28. Juli 2016 seien Mehrkosten für den Einbau von E-Motoren für die Rollladenpanzer in Rechnung gestellt worden.

Im Übrigen seien weitere Gewerke von dem Kläger bei der Verkäuferin in Auftrag gegeben worden. So seien Pflasterarbeiten durchgeführt und Bodenbeläge und Fliesen durch die Verkäuferin verlegt worden. Diese Leistung würden zusätzliche, nachträgliche Leistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG darstellen und seien zu Recht der Grunderwerbsteuer unterworfen worden.

Die von dem Kläger von anderen Unternehmen vorgelegten Rechnungen seien aufgrund des fehlenden rechtlichen Zusammenhangs nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen worden.

Von der Verkäuferin in Rechnung gestellte Hausanschlusskosten gehörten ebenfalls zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Die Rechnungen der OOWV und der EWE Netz AG seien an die Verkäuferin adressiert, so dass die Verkäuferin Schuldnerin der Hausanschlusskosten sei. Die Kosten seien durch Rechnungsstellung auf den Kläger übertragen worden. Die Weitergabe der Kosten stelle hier eine Übernahme der Zahlungsverpflichtung der Verkäuferin dar und unterliege deshalb der Grunderwerbsteuer. Aus welchem Grund die Zahlungsverpflichtung der Hausanschlusskosten übernommen worden sei, sei hier nicht relevant.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Klage vom 24. September 2019.

Der Grundstückskaufvertrag sei Grundlage für die Festlegung der Bemessungsgrundlage. Dabei sei eindeutig im Grundstückskaufvertrag unter § 2 und § 3 geregelt, welche Leistungen die Verkäuferin zu erbringen habe. Der Verweis auf die Baubeschreibung in der Notarurkunde und der Verweis auf die VOB/C ergänze die Vereinbarung, dominiere diese allerdings nicht. Entscheidend seien die Punkte, die im Kaufvertrag aufgeführt worden seien.

Dabei werde unter § 3 Kaufpreis abschließend aufgezählt, welche Arbeiten die Verkäuferin zu erbringen habe.

- 3-fach Verglasung

- Dachüberstand Kunststoff weiß

- Fenster innen und außen weiß

- Klinkerfassade

- Betonkerntreppe

- Rollläden im EG und OG

- Perimeterdämmung

- Außenwanddämmung

- Tondachziegel

- Türfüllungen weiß

Diese Arbeiten und der Ausbaustand seien kaufvertraglich geschuldet und seien auch insbesondere wegen des KfW-Standards explizit auf diesen Ausbaustand begrenzt worden.

Welche Schlüsse der Beklagte aus dem Verweis auf die VOB/C ziehen möchte, bleibe unklar. Wenn damit von dem Beklagten angenommen werden solle, dass alle Bauleistungen der Verkäuferin unter die Pflichten des Kaufvertrags fallen sollten, so irre er. Der eigentliche Kaufvertrag bestimme den Vertragsinhalt und damit seien weitere Leistungen der Verkäuferin auch nicht Bestandteil des Kaufvertrages.

Dabei verkenne der Kläger nicht, dass bei einer Mehrvergütung für eine bereits vereinbarte Leistung die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage erhöht werde. Wäre damit beispielsweise für die geschuldeten Fenster in weiß eine Farbe mit Mehrpreis eingebaut worden, hätte es sich um eine Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehandelt. Eine solche zusätzliche Leistung liege allerdings gerade nicht vor. Es sei nach Kaufvertragsabschluss zwischen dem Kläger und der Verkäuferin vereinbart worden, dass E-Motoren an den bestehenden Rollläden montiert werden sollten. Daneben sei eine Rechnung für eine Lüftungsanlage, die an die Verkäuferin geschrieben worden sei, nur an den Kläger weiterberechnet worden. Eine Vertragsbeziehung habe es hierzu nicht gegeben, da die Rechnung direkt von dem Installateur an den Käufer hätte geschrieben werden müssen.

Es seien lediglich Fliesen, Bodenbeläge und Innentüren geliefert worden, die jeweils von anderen Unternehmen verbaut worden seien. Ein Bezug zum Grundstückskaufvertrag sei nicht zu erkennen, da der Kläger bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages absolut frei in seiner Entscheidung gewesen sei, die Leistungen vom Verkäufer in einem gesonderten Vertrag zu beziehen oder aber einen anderen Unternehmer zu beauftragen.

Der Beklagte konstruiere eine Verbindung der Leistungen, die von der Rechtsprechung gerade nicht gedeckt sei.

Bei den Erschließungskosten, sprich Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom sehe der Kaufvertrag vor, dass sämtliche Erschließungskosten, zu denen auch die vorgenannten Anschlusskosten gehörten, vom Käufer zu tragen seien. Nicht umsonst habe der Kläger diese Anschlusskosten, die nicht zum Bestandteil des Kaufvertrags gehörten, auf Aufforderung zur Kostenerstattung an die Verkäuferin gezahlt. Es seien von dem Käufer zu zahlende Anschlusskosten, die nicht Inhalt der vertraglichen Verpflichtung des Verkäufers gewesen seien.

Da allerdings die Versorger nur einen Antrag des jeweiligen Eigentümers, bis zur Fertigstellung des Ausbauhauses die Verkäuferin, akzeptiert hätten, habe die Verkäuferin den Antrag in ihrem Namen für den Kläger gestellt. Dies ändere jedoch nichts an dem Umstand, dass tatsächlich die Anschlüsse nicht zum Vertragsinhalt der Parteien zählen würden.

Es liege im Wesentlichen eine Fehlinterpretation der zivilrechtlichen Abmachung der Parteien vor, damit man überhaupt einen rechtlichen Zusammenhang zwischen dem Verkauf des Grundstücks mit Ausbauhaus und den nachträglich vereinbarten Leistungen konstruieren könne. Wie dargelegt seien die zu erbringenden Leistungen im Grundstückskaufvertrag festgelegt und es habe keine Vereinbarung, ein aufwändigeres Haus als "Generalunternehmer" zu erstellen, gegeben. Der zivilrechtliche Wille der Parteien trage den Vertrag und nicht eine überspitzte Auslegung einzelner, aus dem Zusammenhang gerissener, Formulierungen der Verträge.

Der Kläger beantragt,

Der Beklagte beantragt,

Unter Bezugnahme auf die Einspruchsentscheidung ergänzt er seinen Vortrag dahingehend, dass in Bezug auf den Grundstückskaufvertrag und die dort geschuldeten Gewerke der Verkäuferin als Generalunternehmerin noch weitere Leistungen der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen wären. Laut der Baubeschreibung schulde die Verkäuferin unter anderem eine Geschossdecke und Innentüren. Die Rechnungen der Firmen XX XX GmbH vom 24. Juli 2016 in Höhe von 4.100 € und der Firma XX XX und XXX GmbH vom 24. September 2016 in Höhe von 514 € seien zwar direkt an den Kläger adressiert, so dass der Beklagte bisher fälschlicherweise von einer Vereinbarung direkt mit dem Unternehmer ausgegangen sei. Da diese Gewerke vertraglich geschuldet gewesen seien, sei die Leistung an Dritte ebenfalls mit Grunderwerbsteuer zu belegen.