Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von der Beklagten den 25 %-igen Erlass der für die Kalenderjahre 2008 und 2009 festgesetzten Grundsteuer gem. § 33 Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Klägerin ist eine K. -GmbH, die mit der Vermittlung von Grundstücksgeschäften sowie der Beteiligung und der Verwaltung an und von Grundstücken und Gesellschaften befasst ist. Als solche ist sie seit 2007 mit der Planung und Entwicklung einer Folgenutzung für den im Göttinger Ortsteil L. liegenden, rund 11 ha großen Gewerbestandort an der M. -N. -Straße, der ehemaligen Produktionsstätte des finnischen Verpackungsherstellers O., befasst. Wegen der Einzelheiten des e.g. Projektes der Klägerin wird auf deren Internetauftritt (www.indupark-weende.de) und den in den Verwaltungsakten der Beklagten enthaltenen Handelsregisterauszug (Bl. 96 Beiakte A) Bezug genommen.

Nachdem der finnische Konzern O. Ende 2006 seine Produktion im Werk L. endgültig eingestellt hatte und bis dato für zahlreiche Hallen der Produktionsstätte schon mehrmonatige Leerstände zu verzeichnen waren, erwarb die Klägerin durch notariellen Vertrag vom 29. Januar 2007 (UR-Nr. 104/2007 des Notars Dr. P. -Q.) von der O. -K. GmbH E. u.a.

1. das im Grundbuch des Amtsgerichts Göttingen von L., Bl. R., eingetragene Buchgrundstück der Größe von 96.503 m², bestehend aus 21 Flurstücken, darunter das bis 2011 unbebaute Flurstück S. der Flur x - ohne dieses Flurstück im Folgenden als Geschäftsgrundstück „M. -N. -Straße ... x“ bezeichnet -; wegen der laufenden Nummern des Bestandsverzeichnisses und der dazu gehörigen Flurstücke der Flur ... wird auf die Auflistung aus dem Liegenschaftsbuch (Bl. 43 GA), auf die Vorbemerkung des notariellen Kaufvertrages vom 29. Januar 2007 (Bl. 105 f. GA) und die Anlage K3 zum klägerischen Schriftsatz vom 17. Februar 2012 (Bl. 46 GA, dort Bl. 2 f.) verwiesen;

2. das Erbbaurecht an den beiden, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Göttingen von L. verzeichneten Grundstücken der Flur ..., Flurstück ... (Grundbuchblatt T.), das gegenwärtig als Parkfläche genutzt wird, sowie Flurstück U. (Grundbuchblatt V.), das - an der W. -X. -Straße gelegen - gegenwärtig als Gebäude- und Freifläche genutzt wird; im Folgenden als Geschäftsgrundstück „M. -N. -Straße ...“ bezeichnet.

Wegen der Lage der e.g. Grundstücke wird auf den als Beiakte D erfassten Auszug aus dem Liegenschaftskataster verwiesen, die dort mit gelber bzw. grüner Farbe kenntlich gemacht ist. Das Gewerbeareal besteht u.a. aus vermietbaren Flächen in Produktionshallen (30.920 m²), Bürogebäuden (1.950 m²), Kellerlagern (12.452 m²) und Kantinen bzw. Sozialräumen (1.230 m²) sowie befestigten Freiflächen (vermietbar 15.000 m²).

In dem notariellen Vertrag vom 29. Januar 2007 vereinbarten die Klägerin und die Verkäuferin u.a. einen symbolischen Kaufpreis von 1,00 €, daneben eine Herauszahlungsverpflichtung der Klägerin von höchstens 450.000,00 € für die Veräußerung der Grundstücke als Bauland oder die Vermietung der Flächen. Bei der Kalkulation des Kaufpreises berücksichtigten die Vertragsschließenden, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude erreicht und aufgrund der Gebäudestruktur, der Substanz und der ungünstigen Zufahrtsmöglichkeiten eine nachhaltige Vermietbarkeit nur schwer möglich sei. Daneben wurde eine Verpflichtung der Verkäuferin ausbedungen, sich bei Leerständen längstens bis zum 31. Dezember 2008 u.a. an den laufenden öffentlichen Lasten und Abgaben der veräußerten Grundstücke, insbesondere der Grundsteuer, bis zu einer Summe von 175.000,00 € zu beteiligen. Wegen der weiteren Einzelheiten der notariellen Übereinkunft wird auf den Vertrag vom 29. Januar 2007 (Bl. 104 ff. GA) Bezug genommen.

Nach dem Erwerb der ehemaligen Produktionsstätte fasste die Klägerin den Entschluss zur grundlegenden Umgestaltung und Umnutzung der erworbenen Flächen mit dem Ziel der Entwicklung von veräußerbaren Wohngrundstücken vorwiegend im östlichen und südlichen Bereich und der Beschränkung einer langfristigen gewerblichen Nutzung auf den westlichen Teil des Areals. Diese Bemühungen mündeten u.a. in einer Änderung des Flächennutzungsplans der Beklagten und in der Aufstellung des Bebauungsplans E. -L. Nr. ... „Südlich Y. -Z. -Straße“. Auf die diesbezüglichen, seit September 2007 gefassten Aufstellungs- bzw. Satzungsbeschlüsse der zuständigen Gremien der Beklagten und den zwischen ihr und der Klägerin im November 2011 geschlossenen Vorvertrag zum künftigen städtebaulichen Vertrag wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen (Bl. 39 ff., 75 ff., 151 ff. und 164 ff. GA). Zudem finanzierte die Klägerin einen städtebaulichen Entwurfsworkshop, um planerische Ideen für die Entwicklung des Geländes zu erhalten (Bl. 167 ff. GA).

Nach Übergang des Besitzes auf die Klägerin zum 1. Juli 2007 nahm die Beklagte die Veranlagung der Klägerin zur Grundsteuer für die streitbefangenen Grundstücke erstmals zum 1. Januar 2008 vor. Durch das Finanzamt E. erfolgte zuvor lediglich eine Zurechnungsfortschreibung; die Einheitswerte blieben unverändert.

Mit drei Bescheiden vom 28. Januar 2008 über Grundbesitzabgaben 2008 veranlagte die Beklagte die Klägerin

1. für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... x zu einer Grundsteuer B in Höhe von 82.896,08 €,
2. für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... zu einer Grundsteuer B in Höhe von 2.793,15 €,
3. für das unbebaute Grundstück, Flurstück S., zu einer Grundsteuer B in Höhe von 1.602,88 €.

Mit zwei Bescheiden vom 22. Januar 2009 über Grundbesitzabgaben 2009 setzte die Beklagte die Grundsteuer B für das Geschäftsgrundstück M. -N. -Straße ... x und für das damals unbebaute Grundstück, Flurstück S., zum Vorjahr unverändert fest.

Mit Schreiben vom 25. März 2008 und 30. März 2009 beantragte die Klägerin den 25 %-igen Erlass der Grundsteuer für die vorstehend bezeichneten Geschäftsgrundstücke mit dem Verweis auf deren schlechte Vermarktungsfähigkeit. Aufgrund der geringen Auslastung der vermietbaren Flächen des Gewerbeareals habe sie im Vermietungszeitraum 2008 einen Jahresrohertrag von weit unter 50 % gegenüber den ortsüblich erzielbaren Jahresrohmieten erlöst. Im gesamten Erlasszeitraum 2008 habe sie intensiv versucht, die leerstehenden Flächen durch folgende Vermietungsaktivitäten zu reduzieren: Anzeigenschaltung im Göttinger Tageblatt und in Internet-Immobilienbörsen, Einrichtung einer eigenen Homepage (s.o.), Einschaltung der Immobilienmakler Dr. AA. GmbH in AB. und Fa. AC. -Immobilien in E. sowie direkte Plakatierung am Gewerbeareal. Die von ihr erzielten Mieten lägen ca. 30 bis 40 % unter dem üblichen Mietpreisniveau. Die kalten Betriebskosten bewegten sich auf ortsüblichem Niveau. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schreiben vom 25. März 2008 (Bl. 9 f. Beiakte A) und vom 30. März 2009 nebst tabellarischer Übersichten (Bl. 18 ff. Beiakte A) Bezug genommen. Unter dem 18. Juli 2009 trug die Klägerin ergänzend vor, die Gebäude auf dem Werksgelände der Firma O. hätten bis August 2007 komplett leer gestanden. Ab September 2007 habe sie mit der Vermietung der Hallen begonnen. Im Laufe des Jahres 2008 sei es ihr gelungen, weitere Flächen zu vermieten.

Für das Steuerjahr 2009 beantragte die Klägerin unter dem 30. März 2010 für die o.g. Grundstücke den 25 %-igen Erlass der festgesetzten Grundsteuer im Wesentlichen unter Wiederholung und Aktualisierung ihres Vorbringens aus dem vorangegangenen Jahr und legte eine Aufstellung der vermieteten Gebäudeflächen und eine Übersicht zum Jahresrohmietertrag 2009 vor, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 60 ff. Beiakte A).

Mit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2011 lehnte die Beklagte die beiden Erlassanträge der Klägerin ab. Die in § 33 Abs. 1 GrStG genannten Voraussetzungen für einen teilweisen Erlass der Grundsteuer lägen nicht vor. Die Klägerin habe das gesamte Gewerbeareal im Jahr 2007 nahezu vollständig leerstehend erworben. Der Leerstand sei ihr vor dem Erwerb der Grundstücke ebenso bekannt gewesen wie die Dauer des Leerstandes, der schlechte Zustand und die enorme Größe des Objektes. Der Klägerin sei demnach die schlechte Ertragssituation der Grundstücke vor deren Erwerb bekannt gewesen. In Kenntnis derselben habe sie dennoch das Areal mit Blick auf die vorhandenen Chancen der späteren Ertragssteigerung durch Umgestaltung und Weiterveräußerung erworben. Deshalb habe sie die Minderung des Rohertrages im Vergleich zum Erwerb einer vollständig ausgelasteten Mietsache selbst zu vertreten. Zudem seien die von der Klägerin nachgewiesenen Vermietungsbemühungen in den beiden Erlasszeiträumen unzureichend. Es seien lediglich vier Anzeigen im Göttinger Tageblatt in der Zeit vom 19. Januar bis 7. Juni 2008 geschaltet worden. Inserate in der örtlichen und überregionalen Presse, in Fachzeitschriften des Handels, des Handwerkes und der freien Berufe seien vorwerfbar unterblieben. Der vorgelegte Schriftverkehr mit der Fa. AC. -Immobilien dokumentiere keine intensiven Vermietungsbemühungen. Es hätten mit den beauftragten Maklern vielmehr konkrete Arbeitsaufträge vereinbart werden müssen. Deren Umsetzung sei von der Klägerin regelmäßig zu überprüfen gewesen, um ggf. durch Maklerwechsel zeitnah reagieren zu können. Gerade weil der Klägerin bewusst gewesen sei, dass sich die Vermietung des 2007 erworbenen Objektes schwierig gestalte, sei eine stetige Ausweitung ihrer Vermietungsbemühungen in den Jahren 2008 und 2009 geboten gewesen. In der Zusammenschau habe die Klägerin nicht alles Zumutbare unternommen, um schnellstmöglich weitere Mieter für ihre Liegenschaft zu finden. Hinsichtlich des Flurstücks S. scheide ein Erlass der Grundsteuer von vorn herein aus, da § 33 GrStG einen solchen für unbebaute Grundstücke nicht vorsehe.

Hiergegen hat die Klägerin am 22. August 2011 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren verweist, dieses vertieft und ergänzend ausführt:

In den streitbefangenen beiden Jahren hätten die von ihr durch Vermietung freier Flächen des Gewerbeareals erzielten Erträge um mehr als 50 % unter dem „normalen Rohertrag“ gelegen, wie sich aus den beiden von ihr gefertigten Tabellen zur Vermarktungsentwicklung ergebe; insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die Anlagen K 4 und K 5 zum klägerischen Schriftsatz vom 17. Februar 2012 Bezug genommen. Die O. - K. -GmbH habe sich zwar gemäß Abschnitt IV. (Kostenerstattung) des notariellen Vertrages vom 29. Januar 2007 an den sog. Leerstandskosten, u.a. den ihr durch öffentliche Lasten und Abgaben (u.a. der Grundsteuer) entstandenen Betriebskosten, in Höhe von 175.000,- € beteiligt, dieser Betrag sei jedoch schon für das Jahr 2007 größtenteils aufgebraucht worden, sodass nur ein geringer Teil von etwa 20.000,- € auf das hier auch streitbefangene Jahr 2008 entfallen sei.

Sie als Vermieterin habe die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, denn sie habe die leer stehenden Hallen und sonstigen Räumlichkeiten innerhalb einer marktüblichen Preisspanne angeboten, sich seit 2007 intensiv um neue Mieter bemüht, insbesondere Mieterwünsche nach Umbauten an einzelnen Gebäudeteilen auf eigene Kosten stets erfüllt und im Einzelfall Preisnachlässe gewährt. Ihre Bemühungen habe sie gegenüber der Beklagten im Antragsverfahren hinreichend belegt. Die anfängliche Schaltung von Anzeigen in der örtlichen Tagespresse sei nicht zielführend gewesen, die Einstellung dieser Aktivität auf Rat des Immobilienmaklers AC. daher nicht vorwerfbar. Durch ihre übrigen Aktivitäten (Einschaltung von Maklern, Nutzung von Immobilienbörsen im Internet, eigener Internetauftritt und Werbung durch Banner am Objekt) habe sie erreicht, dass der Anteil der vermieteten Flächen sukzessive gesteigert worden sei. Nunmehr sei ihr eine erfolgreiche Zwischenvermietung aller freien Flächen des 2007 erworbenen Betriebsgeländes geglückt. Ihre mittelfristigen Pläne zur Umstrukturierung des Areals hätten im Übrigen einer Vermietung der freien Flächen in den streitbefangenen Jahren 2008 und 2009 nicht entgegengestanden; sie habe von Anfang an auch eine langfristige gewerbliche Nutzung teilweise durch Vermietung von Hallen beabsichtigt. Der Abschluss eines Mietvertrages sei an diesen Plänen zur Umstrukturierung, insbesondere der wohnbaulichen Erschließung des südlichen und östlichen Teils des Betriebsgeländes, nicht gescheitert; der anfängliche Leerstand der Objekte hierdurch nicht verursacht.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sei für den von ihr geltend gemachten Erlassanspruch unerheblich, ob sie sich beim Umbau des Areals verkalkuliert habe und daher zunächst erfolglos nach zahlenden Mietern Ausschau gehalten oder erst mit zeitlicher Verzögerung oder deutlichen Preisnachlässen Mieter gefunden habe. Für die Frage des Verschuldens der Ertragsminderung sei auch nicht erheblich, ob und wie lange mit Anlaufschwierigkeiten zu rechnen gewesen sei. Ein derartiges unternehmerisches Risiko betreffe nur eigengewerblich genutzte Grundstücke. Es gebe keine Unterscheidung zwischen typischen oder ungewöhnlichen, strukturell oder nicht strukturell bedingten, vorübergehenden oder dauerhaften Ertragseinbußen. Allein entscheidend sei, ob es zu einer Einnahmeminderung im Vergleich zur üblichen Miete gekommen sei.

Nachdem die Klägerin ihre Klage in der mündlichen Verhandlung insoweit zurückgenommen hat, als sie zunächst auch den Erlass der Grundsteuer für das damals unbebaute Grundstück, Flurstück S., und den Erlass der für das Grundstück M. -N. -Straße ... für das Steuerjahr 2009 festgesetzten Grundsteuer klageweise weiterverfolgt hat, beantragt sie nunmehr

die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 20. Juli 2011 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Grundstück M. -N. -Straße ... x in E. für die Jahre 2008 und 2009 sowie für das Grundstück M. -N. -Straße ... für das Jahr 2008 jeweils in Höhe von 25 Prozent zu erlassen,
für den Fall ihres Unterliegens die Berufung zuzulassen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide und ergänzt, die Klägerin plane die grundlegende Umstrukturierung des gesamten Gewerbeareals, u.a. den Abriss zahlreicher Gebäude (insbesondere ehemaliger Produktionshallen) und eine anschließende Neubebauung vorwiegend zu Wohnzwecken. Eine langfristige Nutzung des vorhandenen Gebäudebestandes zum Zwecke der Gewerberaummiete habe sie zum Zeitpunkt des Grunderwerbs nicht vorgesehen. Hinsichtlich des vorhandenen Gebäudebestandes werde nur das ehemalige Verwaltungsgebäude der Fa. O. erhalten bleiben; die Hallen im Bereich der geplanten Wohnbebauung müssten notwendigerweise abgebrochen werden. Obwohl sich die von der Klägerin vorgenommene Zwischenvermietung mittlerweile günstig entwickelt habe, bleibe es in der Gesamtbewertung des Projektes ein Umbau- und Sanierungsvorhaben größeren Ausmaßes. Der Klägerin sei beim Erwerb des Areals daher bewusst gewesen, dass Leerstand vorhanden war und in überwiegenden Bereichen aufgrund eigener Planvorstellungen weiterhin bestehe werde. Ziel der Klägerin sei hauptsächlich eine Veräußerung der vornehmlich zu Hausgrundstücken weiterentwickelten Flächen. Sie - die Beklagte - verweise wegen der Planungen der Klägerin auf deren jüngste Vorstellung im Rahmen des am 23. Januar 2013 durchgeführten Scoping-Termins sowie die Festsetzungen des Bebauungsplans E. -L. Nr. ... „Südlich Y. -Z. -Straße“ nebst dazugehöriger Teilpläne 1 „Nördlich Y. -Z. -Straße“ und 2. Auf die diesbezüglichen Aufstellungsbeschlüsse des Verwaltungsausschusses der Stadt E. vom 19. November 2007 und den Satzungsbeschluss des Rates der Stadt E. vom 11. November 2011 (Bl. 39 ff. und 75 ff. GA) sowie die Präsentation vom 23. Januar 2013 (Bl. 81 ff. GA) werde wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Für einen Grundsteuererlass sei es nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes und des Nds. Oberverwaltungsgerichtes erforderlich, dass die Ertragsminderung durch vorübergehende und atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand begründet sei. Vorübergehende und atypische Umstände seien vorliegend nicht ersichtlich, da es sich um die Vermietung einer großen, im Wesentlichen seit 2006 leerstehenden Gewerbefläche im Stadtgebiet handele, in dem in den streitbefangenen Steuerjahren kein Mangel an Lager- und Büroflächen existiert habe. Dass die vollständige oder überwiegende Vermietung dieses Areals in einzelnen Teilen weder sofort noch mittelfristig zu erzielen war, stelle angesichts der vorliegenden Umstände gerade einen typischen Fall dar. Gegen einen strukturell bedingten Leerstand sprächen insbesondere die von der Klägerin beabsichtigten Änderungen und Umstrukturierungen des Areals. Die Klägerin habe sich in Kenntnis der wirtschaftlichen Risiken angesichts der Entwicklungschancen bewusst für den Erwerb des Gewerbeareals entschieden. Sinn und Zweck des § 33 GrStG sprächen gegen eine Anwendung dieser Norm, sofern die Ertragsminderung auf eigenen Entscheidungen des Steuerschuldners beruhe, mithin durch ihm zurechenbares Verhalten hervorgerufen werde.

Jedenfalls habe die Klägerin in den streitbefangenen Jahren 2008 und 2009 nicht alle zumutbaren Maßnahmen zur Vermietung der freistehenden Flächen ergriffen. Je schwieriger sich die Vermietung eines Objektes darstelle, desto intensiver und nachhaltiger hätten die Maßnahmen zur Vermeidung einer Ertragsminderung ausfallen müssen. Hierfür genüge die Einrichtung und Pflege der wenig aussagekräftigen Homepage der Klägerin ebenso wenig wie die Einschaltung der Immobilienmakler. Die Klägerin habe auf die weitere Offerierung ihrer Vermietungsangebote in den Printmedien, insbesondere dem Göttinger Tageblatt, nicht verzichten dürfen, um ein möglichst breiten Interessentenkreis anzusprechen, da - anders als bei zielorientierter Suche nach Objekten im Internet und Kontaktaufnahme zu einem Makler - durch Zeitungsanzeigen auch Personen angesprochen würden, die zur Anmietung eines Objektes noch nicht entschlossen seien. Zudem garantiere bei Zeitungsanzeigen erst deren regelmäßige Schaltung die erhöhte Wahrscheinlichkeit des Erreichens eines breiten Interessentenkreises.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge (Beiakten A - D) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.