Entscheidungsgründe

I.

Der Kläger verlangt von der Beklagten, einem Architektenbüro, Schadensersatz aus einem Architektenvertrag wegen der Verteuerung eines Bauvorhabens.

Der Kläger beabsichtigte die Realisierung des Bauprojekts St. A...-Quartier in J...in zwei Bauteilen. Er beauftragte die Beklagte mündlich mit der Erbringung der Architektenleistungen zu allen Leistungsphasen der HOAI. Zur Unterstützung bei Finanzierungsfragen beauftragte der Kläger die Brüdern & E... GmbH. Nach verschiedenen Vorplanungen ab April 2009 vereinbarten die Parteien im August 2009 ein Pauschalhonorar von 410.000,00 € (Bauteil I) sowie 395.000 € (Bauteil II). Auf die Anlagen B 1 und B 2 (Anlagenband Beklagte) wird verwiesen. Von diesen Beträgen stehen 26.500,00 € für das Bauteil I und 6.000,00 € für das Bauteil II aus. Die jeweiligen Planungen wurden regelmäßig mittels Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Investitionsobjekts überprüft, wobei die Beklagte eingebunden war. In diesem Verlauf konkretisierte sich das Bauprojekt auf eine Gesamtanlage, die in zwei Bauteilen getrennt ausgeschrieben, berechnet und abgerechnet wurde. Der Bauteil I besteht aus einem SB-Markt mit Vorzone, Praxen und 31 Wohneinheiten. Der Bauteil II enthält einen Neubau von 5 Stadthäusern mit 16 Wohnungen, eine Tiefgarage mit 44 Einstellplätzen und einem Parkdeck. Beide Bauteile greifen ineinander über. Auf die Anlagen K 5 und K 6 (Anlagenband Kläger) wird verwiesen. Während aus dem Bauteil I Vermietungseinnahmen erzielt werden sollten, war in Bezug auf die Wohneinheiten in Bauteil II ein gewinnbringender Abverkauf geplant.

Bereits im November 2009 sowie November 2010 schloss der Kläger Mietverträge in Bezug auf den SB-Markt, die 31 Wohneinheiten (A...-Wohnheim) und ein weiteres Ladengeschäft (Bäcker) ab, wegen deren Inhalte auf die Anlagen K 12 - K 14 verwiesen wird. Auf die Bauanträge vom 02.08.2010 (Bauteil 2) und 27.05.2011 (Bauteil 1) erteilte die Stadt J...die Baugenehmigungen für das Bauvorhaben am 01.12.2011 (Bauteil 1) und 27.12.2010 (Bauteil 2). Nach der Vergabe der Arbeiten für die Baureifmachung wurden die Bauhauptarbeiten für den Bauteil II am 21.10.2010 an die Firma K... vergeben.

Zum Zwecke der Finanzierungsgespräche mit der L... erstellte die Beklagte Kostenzusammenstellungen für beide Bauteile vom 13.05.2011. Sie lauteten auf 5.197.369,63 € für den Bauteil I und auf 5.248.770,19 € für den Bauteil II. Wegen des genauen Inhalts der Kostenzusammenstellungen wird auf die Anlagen K 7 und K 8 (Anlagenband Kläger) verwiesen. Diese bildeten die Grundlage der Finanzierungsgespräche. Wegen des Inhalts dieser Gespräche, der Höhe der vom Kläger eingebrachten Eigenmittel, des Zuschusses der Stadt J... sowie der Darlehen der L... wird auf das Termsheet vom 06.07.2011 (Anlage K 9) Bezug genommen. Auf dessen Grundlage erhielt der Kläger Finanzierungszusagen, wegen derer auf die Anlagen K 10 und K 11 verwiesen wird. Diese Finanzierungszusagen waren daran gebunden, dass der Kläger von der Planung abweichende Baukosten aus Eigenmitteln zu finanzieren habe.

Die Grundsteinlegung für den Bauteil II erfolgte am 08.06.2011, der Abverkauf der Eigentumswohnungen begann ab dem 15.09.2011. Im Laufe des Bauvorhabens teilte die Beklagte dem Kläger lediglich geringfügige Kostenänderungen mit. Erst als im August 2013 die Gesamtanlage nahezu fertig gestellt war, erreichte ihn die Mitteilung, dass sich die Kosten für den Bauteil I um 697.698,78 € und für den Bauteil II um 523.868,05 € erhöht hätten. Auf die Anlagen K 17 und K 19 wird verwiesen. Der Kläger nahm daraufhin eine Umfinanzierung vor. Mittlerweile haben sich die Baukosten im Vergleich zu der Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 für den Bauteil I um 862.294,41 € und für den Bauteil II um 834.233,31 € erhöht, wobei die Auswertung für den Bauteil I noch nicht abgeschlossen ist. Auf die Anlagen K 44, K 45 und K 46 wird Bezug genommen.

Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, ihm sei neben den erhöhten Baukosten ein Schaden infolge der Umfinanzierung in Höhe von 427.947,00 € entstanden, weil er auf die Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 vertraut habe und diese zur Grundlage seiner Kalkulation in Bezug auf die Errichtung sowie Finanzierung der Immobilie einschließlich der Vermietung und Veräußerung gemacht habe. Diese Kostenzusammenstellung sei unzutreffend gewesen. Hätte er Kenntnis von Mehrkosten gehabt, hätte er das Bauvorhaben nicht oder jedenfalls anders errichtet. Eine Kompensation seines Schadens über die Erlösseite sei ihm nicht möglich gewesen. Für die Beklagte unvorhersehbare Mehrkosten, etwa durch Sonderwünsche seitens des Klägers, lägen nicht vor. Der Verkehrswert sei durch die erhöhten Baukosten nicht gesteigert worden.

Der Kläger hat vor dem Landgericht beantragt,

Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt,

Sie hat dazu vorgetragen, dass der Kläger auf die im Vergleich zu vorangegangen Kostenschätzungen niedrigere Kostenzusammenstellung gedrängt habe, obwohl ihm bewusst gewesen sei, dass das Bauvorhaben teurer würde. Ferner hätte der Kläger das Bauprojekt auch im Falle einer zutreffenden Kostenzusammenstellung realisiert. Überdies seien Teile der Mehrkosten für die Beklagte nicht vorhersehbar gewesen. Die übrigen Mehrkosten hätten zu einer Wertsteigerung geführt, die der Kläger sich anrechnen lassen müsse. Im Übrigen hat die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einem Betrag von 32.500,00 € erklärt, zu dem sie die Auffassung vertritt, er stünde ihr als restliches Honorar zu.

Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen und Begründung verwiesen wird, hat den Anspruch des Klägers mit seinem Urteil dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Zwar fehle es an einer Baukostengarantie der Beklagten, diese habe aber im Zuge der Übergabe der Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2013 mit dem Kläger deren Inhalte als Kostenobergrenze für die Errichtung des Bauwerks im Sinne einer Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart. Dies ergebe sich insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kenntnis der Beklagten davon, dass der Kläger diese Kostenzusammenstellungen zur Grundlage der Finanzierungsgespräche mit der finanzierenden Bank machen wollte. Weil dieser Kostenrahmen nicht eingehalten wurde, sei die Architektenleistung der Beklagten mangelhaft. Den Mangel habe die Beklagte zu vertreten und einer Fristsetzung des Klägers habe es nicht bedurft. Infolge der Pflichtverletzung sei dem Kläger ein Schaden entstanden, dessen Höhe sich derzeit nicht genau feststellen lasse, der aber in irgendeiner Höhe bestehe. Es stünde insbesondere fest, dass der Kläger das Bauvorhaben in Kenntnis einer zutreffenden Kostenschätzung durch die Beklagte nicht oder anders ausgeführt hätte. Vor dem Hintergrund der festgestellten Pflichtverletzung erübrigte sich die Feststellung, ob die Architektenleistung des Klägers im Zusammenhang mit einer Bausummenüberschreitung aus anderen Gesichtspunkten mangelhaft sei.

Gegen dieses Grundurteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Sie macht zunächst geltend, dass das Grundurteil verfahrensfehlerhaft ergangen sei, weil das Landgericht nicht alle Frage zum Anspruchsgrund aufgeklärt habe. Eine Pflichtverletzung der Beklagten stünde nicht fest. In diesem Zusammenhang hätte es der Aufklärung bedurft, inwieweit Mehrkosten unabhängig vom Verhalten der Beklagten entstanden seien. Im Übrigen sei der Vortrag des Klägers unschlüssig. Nichts Anderes gelte für das Vorbringen des Klägers zum Verschulden sowie zur Kausalität der Pflichtverletzung für einen vermeintlich eingetretenen Schaden. Darüber hinaus wiesen einzelne Tatsachen, welche die Tatbestandsmerkmale zum Haftungsgrund ausfüllen, eine so enge Verbindung mit den für die Berechnung des Schadens maßgeblichen Tatsachen auf, dass der Erlass des Grundurteils nicht zu einer Vorabentscheidung des Prozesses führe, sondern stattdessen zu dessen Verlängerung und Verteuerung beitrage, so dass der Erlass des Grundurteils auch unter Berücksichtigung der Prozessökonomie unzulässig gewesen sei. Überdies trügen die bisherigen Feststellungen auch die Einschätzung des Landgerichts nicht, dass der Eintritt eines Schadens beim Kläger wahrscheinlich sei. In diesem Zusammenhang seien ebenfalls zunächst Mehrkosten zu überprüfen, die unabhängig von der Architektenleistung entstanden sind, und es sei unberücksichtigt geblieben, dass der Kläger sich Wertsteigerungen, die infolge der Verteuerung des Objekts eingetreten seien, anrechnen zu lassen habe.

Auch sachlich-rechtlich weise das Urteil Fehler auf. Aus den Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2011 lasse sich keine Beschaffenheitsvereinbarung für eine Kostenobergrenze herleiten. Jedenfalls sei der Beklagten eine Toleranz zuzubilligen. Im Übrigen könne der Kläger sich auf die Kostenzusammenstellungen nicht berufen, weil ihm bewusst gewesen sei, dass das Großbauprojekt sich verteuern würde.

Im Übrigen wiederholt und vertieft die Beklagte ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Die Beklagte beantragt,

Der Kläger beantragt,

Er verteidigt das landgerichtliche Urteil und wiederholt sowie vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag.

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

A) Das angefochtene Urteil war auf den Hilfsantrag der Beklagten aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen. Das Verfahren des Landgerichts leidet an einem wesentlichen Mangel gem. § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO, der darin besteht, dass es unzulässigerweise ein Grundurteil erlassen hat. Auf diesem Verfahrensfehler beruht das Urteil des Landgerichts. Eine abschließende Entscheidung kann nur auf der Grundlage einer umfangreichen und aufwändigen Beweisaufnahme im Sinne des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO getroffen werden, deren Durchführung auf Grundlage einer Ermessensentscheidung des Senats dem Landgericht obliegt.

1. Das Landgericht hat durch ein Zwischenurteil über den Grund im Sinne des § 304 ZPO entschieden, obwohl der Erlass eines Grundurteils unter Zugrundelegung seiner materiell-rechtlichen Bewertung (vgl. BGH, NJW 2016, 2274 [BGH 22.01.2016 - V ZR 196/14]) in der vorliegenden Prozesssituation unzulässig war. Dies stellt einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO dar (vgl. Musielak in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Auflage, § 538 Rn.11; BGH, NJW 1996, 848, 850 [BGH 13.12.1995 - VIII ZR 61/95]; NJW 1990, 1366, 1367; NJW-RR 1989, 1149 [BGH 10.01.1989 - VI ZR 43/88]).

a) Eine Vorabentscheidung über den Grund des Anspruchs gem. § 304 Abs. 1 ZPO ist nur dann zulässig, wenn einerseits sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Fragen zur Entscheidung reif sind und andererseits nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner rechnerischen Höhe besteht, mithin für das Nachverfahren nichts als die Feststellung der Höhe des Anspruchs übrigbleibt (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 880 [BGH 08.12.2011 - VII ZR 12/09]).

Weitere Voraussetzung für den Erlass eines Grundurteils ist, dass die Entscheidung des Rechtsstreits sinnvoll in Grund- und Endurteil aufgeteilt werden kann. Dementsprechend ist es unzulässig, durch Grundurteil zu entscheiden, wenn die erheblichen Tatsachen für den Anspruchsgrund und die Anspruchshöhe annähernd identisch sind oder jedenfalls in einem so engen Zusammenhang stehen, dass die mit einem Grundurteil verbundene Trennung eher zur Verwirrung als zur Gliederung und zur Beschleunigung des Verfahrens beiträgt (vgl. BGH NJW-RR 1993, 91f [BGH 23.09.1992 - IV ZR 199/91]; Rensen in: Wieczorek/Schütze, 4. Auflage, ZPO, § 304 Rn.29; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 304 Rn.21; Musielak in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Auflage, § 304 Rn. 8; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 304 ZPO Rn.8).

Diese aufgezeigten Voraussetzungen für den Erlass eines Grundurteils waren nicht gegeben.

b) Zunächst hat das Landgericht in seinem Grundurteil nicht alle zum Anspruchsgrund gehörenden Punkte erledigt.

aa) Zum Grund des Anspruchs gehören auch durch die beklagte Partei geltend gemachte Aufrechnungsforderungen (vgl. Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 304 Rn.31; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 304 ZPO Rn.15).

Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung vom 23.09.2014, S.29 f., hilfsweise die Aufrechnung mit Honorarforderungen erklärt, die ihr ihrer Auffassung nach gegen den Kläger zustehen. Über diese hat das Landgericht nicht befunden. Es hätte zwar eine Verbindung von Grund- und Vorbehaltsurteil gem. §§ 304, 302 ZPO vornehmen (vgl. Rensen in: Wieczorek/Schütze, 4. Auflage, ZPO, § 304 Rn.38; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 304 Rn.31; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 304 ZPO Rn.15) oder in den Entscheidungsründen seines Grundurteils den Vorbehalt hinsichtlich der Aufrechnungsforderungen aufnehmen können (vgl. BGH NJW 2005, 1935, 1936 [BGH 16.12.2004 - IX ZR 295/00]), um die Aufrechnung dem Betragsverfahren vorzubehalten. Beides ist hingegen unterblieben. Vielmehr hat das Landgericht die Aufrechnungsforderungen sowohl im Tatbestand als auch in den Entscheidungsgründen übergangen. Neben dem Umstand, dass dies im Zuge des Erlasses eines Grundurteils verfahrensfehlerhaft ist, hätte die unterbliebene Bescheidung zur Konsequenz, dass die Aufrechnung der Beklagten im Betragsverfahren gem. § 318 ZPO nicht mehr berücksichtigt (vgl. BGH, NJW 1999, 2440, 2442 [BGH 24.03.1999 - VIII ZR 121/98]; NJW 1990, 1106, 1108; Rensen in: Wieczorek/Schütze, 4. Auflage, ZPO, § 304 Rn.73; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 304 ZPO Rn.33) und auch nicht mehr nachgeholt (vgl. BGH, MDR 1965, 822) werden könnte.

bb) Ferner gehört zum Anspruchsgrund die Ausgleichung von Schaden und Nutzen (Vorteilsausgleichung), welche ebenfalls dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben kann (vgl. Rensen in: Wieczorek/Schütze, 4. Auflage, ZPO, § 304 Rn.43; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 304 Rn.36; Musielak in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Auflage, § 304 Rn. 23). Ohne die Bescheidung der Vorteilsausgleichung müsste ein solcher Vorbehalt dem Urteil allerdings - und sei es durch dessen Auslegung - zu entnehmen sein. Das Landgericht hat über die Ausgleichung von Schaden und Nutzen weder entschieden noch sie vollumfänglich dem Betragsverfahren vorbehalten.

Die Entscheidung des Landgerichts hat die Problematik der Vorteilsausgleichung grundsätzlich erkannt und aufgegriffen. So ist in den Urteilsgründen in Bezug auf die erhöhten Baukosten ausdrücklich klargestellt, dass ein diesen Mehrkosten gegenüberstehender Wertzuwachs im Rahmen des Betragsverfahrens Berücksichtigung zu finden habe. Der diesbezüglichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes folgend (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 402, 403 [BGH 07.11.1996 - VII ZR 23/95]) hat es damit einen Vorbehalt für die Berücksichtigung der Vorteilsausgleichung im Betragsverfahren in Bezug auf die erhöhten Baukosten ausgesprochen. Allerdings fehlt dieser Vorbehalt, soweit die vom Kläger geltend gemachten Nachfinanzierungskosten betroffen sind. Denn insoweit hat das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen eine Abgrenzung zu den reinen Baukosten vorgenommen und ausgeführt, dass die Beklagte "zumindest anteilig für die geltend gemachten Finanzierungskosten haftet". Seine Formulierungen sind nur so auszulegen, dass das Landgericht den Vorbehalt in Bezug auf die Vorteilsausgleichgleichung für das Betragsverfahren ausschließlich auf die zusätzlichen reinen Baukosten beschränkt und die Möglichkeit einer Vorteilsausgleichung hinsichtlich der Finanzierungskosten verneint.

Demgegenüber ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch bei den geltend gemachten Kosten einer Nachfinanzierung zu überprüfen, ob diesen Vorteile gegenüberstehen, die es ganz oder teilweise ausschließen, einen Schaden anzunehmen (vgl. BGH, NJW 1994, 856, 857). Auch insoweit stellt sich der Erlass des Grundurteils als verfahrensfehlerhaft dar. Angesichts des nur begrenzt ausgesprochenen Vorbehalts käme der landgerichtlichen Entscheidung ebenfalls Bindungswirkung gem. § 318 ZPO zu.

c) Überdies verbot sich der Erlass eines Grundurteils, weil auch unter Zugrundelegung des materiell-rechtlichen Standpunktes des Landgerichts übereinstimmende Tatsachen sowohl für die zum Anspruchsgrund gehörende haftungsausfüllende Kausalität als auch für den die Anspruchshöhe betreffenden Schaden erheblich sind und eine getrennte Behandlung der Tatsachen verwirrend wäre und sich als prozessunökonomisch darstellt (vgl. BGH NJW-RR 1993, 91f [BGH 23.09.1992 - IV ZR 199/91]; Rensen in: Wieczorek/Schütze, 4. Auflage, ZPO, § 304 Rn.29; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 304 Rn.21; Musielak in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Auflage, § 304 Rn. 8; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 304 ZPO Rn.8).

aa) Das Landgericht hat die Grundlage der Pflichtverletzung der Beklagten darin gesehen, dass die Parteien einen verbindlichen Kostenrahmen beider Bauprojekte als Beschaffenheit des Architektenwerkes vereinbart haben, der in den Kostenzusammenstellungen der Beklagten vom 13.05.2011 zum Ausdruck kommt und letztlich überschritten wurde. Dieser Mangel im Architektenwerk der Beklagten sei ursächlich für einen derzeit in seinem Umfang noch nicht feststehenden Schaden, weil der Kläger bei zutreffender Information über die zu erwartenden Baukosten von dem Bauprojekt Abstand genommen oder es zumindest nicht in der geplanten Form weitergeführt hätte.

bb) Damit ist das Landgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Kläger darzulegende und zu beweisende Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für einen entstandenen Schaden sich daran bemisst, dass er als Bauherr bei einer richtigen Information über die Kostenentwicklung das Projekt nicht in der durchgeführten Form fortgeführt, sondern nicht oder anders gebaut hätte (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 851f; OLG Oldenburg, BauR 2013, 1712). Auch nach der Auffassung des Landgerichts ist der maßgebliche Anknüpfungspunkt für die Kausalitätsbetrachtung damit eine fiktive zutreffende Kostenmitteilung der Beklagten am 13.05.2011. Wenn diese vorliegt, schließt sich die Frage an, wie der Bauherr sich im Falle ihrer Kenntnis verhalten hätte.

Das hat das Landgericht allerdings aus den Augen verloren, indem es im Rahmen seiner Subsumtion des Tatbestandsmerkmals der Kausalität der Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden im Wege einer ex-post-Betrachtung lediglich auf die vereinbarte Kostengrenze einerseits sowie die tatsächlich entstandenen Baukosten andererseits abgestellt hat und so zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der Kläger das Bauprojekt in Kenntnis dieser Kosten nicht oder nicht in der Form durchgeführt hätte. Dieser Ansatz ist schon deswegen unzutreffend, weil die Kausalität der Pflichtverletzung für einen eingetretenen Schaden sich an der Frage bemisst, wie der Bauherr sich bei zutreffender Information aus der ex-ante-Sicht verhalten hätte. Zudem ist im Urteil des Landgerichts unberücksichtigt geblieben, dass tatsächlich entstandenen Baukosten nach dem streitigen Vortrag der Beklagten zumindest auch durch für sie unvorhersehbare Mehrkosten entstanden sein können.

Zu der maßgeblichen Tatsache, wie eine zutreffende Kostenermittlung am 13.05.2011 hätte aussehen müssen, hat das Landgericht keine Feststellungen getroffen. Das ist hingegen unerlässlich, weil der Kläger erst auf Grundlage einer zutreffenden Kostenzusammenstellung im Zeitpunkt des 13.05.2011 substantiiert zu dem hypothetischen Geschehensablauf vortragen kann, wie er sich bei deren Kenntnis verhalten hätte.

cc) Die damit auch aus der materiell-rechtlichen Sicht des Landgerichts erforderlichen Feststellungen zu der Kostenermittlung, die am 13.05.2011 tatsächlich zutreffend gewesen wäre, deren Ausbleiben im Übrigen einen eigenen Verfahrensfehler im Sinne des § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO darstellt, sind wiederum mit den notwendigen Feststellungen zum Schaden in so weiten Teilen identisch, dass die Entscheidung des Rechtsstreits nicht sinnvoll in Grund- und Endurteil aufgeteilt werden kann.

(1) Als Schadensersatz wegen der Überschreitung eines Kostenrahmens kommt nur dasjenige in Betracht, was infolge der unzutreffenden Kostenermittlung des Architekten als Vermögensnachteil entstanden ist (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14] Rn. 19; NJW 2013, 930 [BGH 22.11.2012 - VII ZR 200/10] Rn. 18; Beschluss vom 07. Februar 2013 - VII ZR 3/12 -, juris Rn. 16; NJW-RR 1997, 850, 851). Der Kläger macht als zu ersetzenden Schaden einerseits Finanzierungskosten und andererseits erhöhte Baukosten geltend. Sollten - wie von der Beklagten behauptet - unvorhergesehene Mehrkosten sowie Nachträge zu den erhöhten Baukosten geführt haben, wäre insoweit kein kausaler Schaden entstanden (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Auflage, Rn.2306; Retzlaff, BauR 2015, 1729, 1730; Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 131; BGH NJW 1994, 856, 857). Bereits in diesem Punkt überschneiden sich die notwendigen Tatsachenfeststellungen für den Schaden sowie für die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für diesen Schaden. Denn die im Hinblick auf die Kausalität mit sachverständiger Hilfe zu treffende Feststellung, welche Kostenermittlung am 13.05.2011 tatsächlich zutreffend gewesen wäre, wird inzident die Frage mit beantworten müssen, ob Baukostenerhöhungen durch unvorhergesehene Mehrkosten und Nachträge entstanden sind.

(2) Darüber hinaus bildet die abschließende Klärung der Frage, wie der Kläger sich in Kenntnis einer zutreffenden Kostenermittlung verhalten hätte, die Grundlage der Schadensberechnung. Auch dieser Umstand führt dazu, dass sowohl für die Frage der Kausalität als auch zur Ermittlung eines möglichen Schadens identische Tatsachen aufzuklären sind.

Das Landgericht hat in seinem Grundurteil offengelassen, ob der Kläger das Projekt abgebrochen oder in einer anderen Art und Weise fortgeführt hätte, und sich auf die Feststellung beschränkt, dass er es in Kenntnis einer zutreffenden Kostenermittlung zumindest nicht nach den ursprünglichen Plänen fortgeführt hätte. Allerdings hätte der Kläger zur Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals der haftungsausfüllenden Kausalität konkret vorzutragen und zu beweisen, wie er sich bei einer zutreffenden Kostenmitteilung in diesem Zeitpunkt verhalten hätte. Denn auch wenn der Bauherr insoweit einen hypothetischen Ablauf, nämlich tatsächlich nicht getroffene Entscheidungen zur Gestaltung des Bauvorhabens bei zutreffender Information über die entstehenden Kosten, darlegen muss, bedarf es eines spezifizierten Vortrages und dessen Beweises (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 851f [BGH 23.01.1997 - VII ZR 171/95]). Das umfasst auch die Kosten, die infolge des jeweiligen Verhaltens eingetreten wären (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage, Teil 12 Rn.789). Denn gerade die auch Plausibilitätserwägungen unterliegende Beurteilung der Frage, wie der Bauherr sich verhalten hätte, kann sachgemäß nur in Kenntnis der sich aus der ex-ante-Sicht ergebenden finanziellen Auswirkungen der hypothetischen Entscheidung erfolgen.

Deswegen müsste der Kläger nicht nur behaupten, dass er das Projekt aufgegeben oder verändert ausgeführt hätte, sondern konkret darlegen und den entsprechenden Beweis führen, wie er sich konkret verhalten hätte und welche Kosten diese Entscheidung für ihn aus der Sicht ex-ante nach sich gezogen hätte. Um den Kläger in die Lage zu versetzen, zu einer möglichen Änderung der Ausführung vortragen zu können, obliegt der Beklagten hingegen zunächst die Darlegung, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048, 1050 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14]).

Genau dieselben Tatsachen bedürfen für die Frage der Schadensberechnung zwingend der Beantwortung. Für die Ermittlung des Schadens ist die Vermögenslage ohne die Pflichtverletzung des Architekten mit derjenigen infolge der Pflichtverletzung zu vergleichen (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14] Rn. 19; NJW 2013, 930 [BGH 22.11.2012 - VII ZR 200/10] Rn. 18; Beschluss vom 07. Februar 2013 - VII ZR 3/12 -, juris Rn. 16; NJW-RR 1997, 850, 851 [BGH 23.01.1997 - VII ZR 171/95]). Stünde fest, dass der Kläger das Projekt in Kenntnis einer zutreffenden Kostenermittlung abgebrochen hätte, wäre für seine Vermögenslage ohne die Pflichtverletzung der finanzielle Verlust zu berücksichtigen, den der Kläger infolge des Abbruches erlitten hätte. Stellte sich heraus, dass der Kläger das Projekt in Kenntnis einer zutreffenden Kostenermittlung verändert ausgeführt hätte, wären die wirtschaftlichen Folgen dieser Entscheidung für die Schadensbemessung maßgebend. Die jeweilige Vermögenslage wäre mit derjenigen zu vergleichen, die nunmehr infolge der tatsächlichen Verwirklichung des Bauprojekts besteht.

d) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich die Bewertung des Landgerichts, dass der Eintritt eines Schadens beim Kläger wahrscheinlich ist, als nicht haltbar.

Ein Wahrscheinlichkeitsurteil über den Eintritt eines Schadens lässt sich nicht treffen, sofern beide Vermögenswerte der erforderlichen Differenzhypothese gänzlich unbekannt sind und darüber hinaus unklar ist, inwieweit Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung maßgeblich werden. So liegt es hier. Weder ist bislang die Vermögenslage des Klägers ohne eine Pflichtverletzung noch diejenige nach einer Pflichtverletzung der Beklagten geklärt. Überdies hat die Beklagte sich darauf berufen, dass eventuelle Einbußen des Klägers insgesamt kompensiert worden seien.

2. Das Urteil beruht auf dem Verfahrensmangel, dass das Landgericht ein unzulässiges Grundurteil erlassen hat. Es ist nicht auszuschließen, dass das Landgericht ohne den Erlass des unzulässigen Grundurteils zu einer abweichenden Entscheidung gelangt wäre.

3. Die genannten Mängel des erstinstanzlichen Verfahrens erfordern eine Zurückverweisung, weil zur Herbeiführung der Entscheidungsreife gerade wegen des Verfahrensmangels eine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme notwendig ist. Ohne den Erlass des unzulässigen Grundurteils wären Beweisaufnahmen u.a. zur Feststellung der am 13.05.2011 tatsächlich zutreffenden Kostenzusammenstellung, den finanziellen Kosten eines Abbruchs bzw. einer geänderten Ausführung des Bauprojekts sowie den weiteren Einzelheiten eines von dem Kläger behaupteten Schadens einschließlich möglicher Anknüpfungstatsachen für eine Vorteilsausgleichung erforderlich gewesen.

Der Senat hat sein Ermessen zu der Frage, ob er trotz des Vorliegens der Voraussetzungen von einer Aufhebung und Zurückverweisung absieht und selbst abschließend entscheidet mit dem Ergebnis ausgeübt, dass er das Grundurteil aufhebt und die Sache an das Landgericht zurückverweist. Die maßgebliche Erwägung ist in diesem Zusammenhang, dass der Rechtsstreit lediglich zum Anspruchsgrund beim Senat anhängig ist. Zwar könnte er den Rechtsstreit auch zur Höhe an sich ziehen, um ihn insgesamt zu entscheiden. Dagegen spricht allerdings, dass bislang die Tatsachen zum Anspruchsgrund überwiegend nicht und zur Anspruchshöhe überhaupt nicht festgestellt sind. Der Rechtstreit steht damit in Bezug auf die Tatsachenaufklärung ganz am Anfang. In dieser Konstellation wiegt der mit dem Ansichziehen des Verfahrens zur Anspruchshöhe verbundene Verlust einer Tatsacheninstanz besonders schwer. Das Interesse der Parteien an einer schnelleren Erledigung tritt in den Hintergrund, weil angesichts bislang nicht durchgeführter Beweisaufnahmen durch Einholung von Sachverständigengutachten nicht klar ist, dass sich das weitere Verfahren vor dem Senat überhaupt kürzer gestalten würde als dasjenige vor dem Landgericht.

b) Nicht zu folgen vermag der Senat demgegenüber der Auffassung des Landgerichts, dass im Zuge der Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2011 ein Kostenrahmen als Beschaffenheit des Architektenwerkes zwischen den Parteien vereinbart worden ist.

Die Voraussetzungen einer derartigen Vereinbarung hat der Bundesgerichtshof (vgl. grundlegend BGH, NZBau 2013, 386ff) sehr weit gefasst. Selbst einseitig seitens des Bauherrn geäußerte Kostenvorstellungen im Rahmen der Grundlagenplanungen können eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht (vgl. BGH, NZBau 2013, 386f). Auch im Laufe der Planung und damit nach Abschluss des Architektenvertrages durch den Bauherrn geäußerte Kostenvorstellungen können zur vereinbarten Beschaffenheit erwachsen (vgl. BGH NZBau 2013, 386f; Retzlaff, BauR 2015, 1729, 1732).

Diese Voraussetzungen sind allerdings nach Auffassung des Senats nicht gegeben. Aus dem bisherigen Vortrag des Klägers und der Vernehmung des Zeugen S... ist nicht ersichtlich, dass der Kläger der Beklagten gegenüber ausdrücklich oder konkludent Kostenvorstellungen geäußert hat, die das Projekt nicht überschreiten dürfe, und die Beklagte daraufhin die Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2011 erstellte. Vielmehr hat der Kläger vorgetragen, dass es sich bei dem Gesamtvorhaben um ein Investitionsobjekt zur Renditeerzielung handelte und die Entwicklung des Projekts fließend unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen erfolgte. Unter diesem Gesichtspunkt liegt es auf der Hand, dass der Kläger eine Grenze seiner finanziellen Aufwendungen für das Bauvorhaben nicht konkret oder auch nur ungefähr zum Ausdruck gebracht hat, weil diese auch in einem Abhängigkeitsverhältnis zu den Wirtschaftlichkeitsberechnungen gestanden haben.

Der Senat verkennt nicht, dass seit dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 15.01.2016 zwischen den Parteien unstreitig ist, dass die Beklagte dem Kläger die Kostenaufstellung vom 13.05.2011 in Kenntnis der Umstände übergeben hat, dass es sich um ein Renditeobjekt handelte und der Kläger auf Grundlage dieser Kostenaufstellung die Finanzierung des Bauprojekts mit der Bank vereinbaren wollte. Er hat auch die Äußerung des Geschäftsführers der Beklagten in demselben Termin zur mündlichen Verhandlung zur Kenntnis genommen, dass aus dessen Sicht angesichts des Zusammenhanges zwischen den Kostenaufstellungen sowie der Finanzierung auch über einen Kostenrahmen gesprochen wurde. Diese Umstände sind jedoch nicht geeignet, von einer Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen. Denn dafür ist eine Erklärung des Bauherrn erforderlich, die in irgendeiner Art zum Ausdruck bringt, ein bestimmter Maximalbetrag solle nicht überschritten werden (vgl. BGH NZBau 2013, 386 [BGH 21.03.2013 - VII ZR 230/11]). Daran fehlt es hingegen, wenn der Kläger als Bauherr lediglich Kostenzusammenstellungen entgegennimmt, ohne aber selbst eine Erklärung dazu abzugeben, dass ein bestimmter Kostenrahmen nicht überschritten werden soll. Für eine Vereinbarung einer Kostenobergrenze als Beschaffenheit des Architektenwerkes wäre hingegen erforderlich, dass der Kläger im Rahmen der Entgegennahme der Kostenzusammenstellungen zum Ausdruck gebracht hätte, dieser Betrag solle nicht überschritten werden und die Beklagte darauf geschwiegen oder sich dazu zustimmend geäußert hätte. Allein der Umstand, dass der Kläger die Kostenzusammenstellungen zur Grundlage der Finanzierungsgespräche machen wollte, stellt eine derartige Erklärung nicht dar.

c) Anknüpfungspunkt einer Pflichtverletzung der Beklagten in Bezug auf die Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 ist vielmehr die Verletzung einer Aufklärungspflicht.

aa) Wenn der Architekt Kostenermittlungen zu besonderen Zwecken wie der Finanzierung gegenüber dem Bauherrn bekannt macht, trifft ihn eine gesteigerte Aufklärungspflicht, falls diese Kostenangaben zu niedrig bzw. falsch sind, weil sie dann für die Investitionsentscheidung des Bauherrn ungeeignet sind (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 318, 320f; BauR 2013, 982; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 12. Teil Rn. 779; Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn.190; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Auflage, Rn. 2289). Wie bereits ausgeführt besteht zwischen den Parteien kein Streit darüber, dass die Beklagte dem Kläger die Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2011 in Kenntnis des Umstandes übergab, dass dieser sie als Grundlage für die Finanzierung benötigte.

Damit bestand im vorliegenden Fall eine entsprechende Aufklärungspflicht der Beklagten gegenüber dem Kläger. Diese ging dahin, dem Kläger eine nach dem aktuellen Planungsstand zutreffende Kostenzusammenstellung mitzuteilen und ihn darauf hinzuweisen, falls diese - aus welchen Gründen auch immer - zu niedrig angesetzt war (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 133; Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand 18.03.2018, § 650p Rn.120).

bb) Dass die Beklagte diese Aufklärungspflicht im vorliegenden Fall verletzt hat, liegt nahe, bedarf aber noch weiterer Aufklärung.

(1) Der Zeuge hat die Kostenaufstellung als aus seiner ex-ante-Sicht knappe Kalkulation beschrieben, die sich nachträglich, also aus der ex-post-Sicht, als unzutreffend erwiesen habe. Entscheidend für die Annahme einer Pflichtverletzung ist allerdings die sichere Feststellung, dass die Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 unter Berücksichtigung der damaligen Umstände - mithin aus der ex-ante-Sicht - tatsächlich unzutreffend war (vgl. Retzlaff, BauR 2015, 1729, 1730). Selbst wenn also in den Schriftsätzen der Beklagten anklingt und der Zeuge S... angegeben hat, dass sich die Kostenzusammenstellungen nachträglich als nicht realistisch erwiesen haben, wird die zutreffende Kostenangabe im Zeitpunkt des 13.05.2011 unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen aufzuklären und mit den durch die Beklagte tatsächlich abgegebenen Kostenaufstellungen zu vergleichen sein.

Das folgt zum einen daraus, dass die Beklagte und der Zeuge S... die Kostensteigerungen beispielsweise auch mit unvorhersehbaren nachträglichen Umständen wie Nachträgen, Mehrkosten durch Stundenlohnarbeiten und Änderungen der Planung begründet haben. Soweit die Kostenzusammenstellungen aus diesen Gründen unzutreffend waren, fehlte es an einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Deswegen können die tatsächlichen Baukosten auch nur dann ein Indiz für eine Pflichtverletzung darstellen, wenn das Bauvorhaben so wie im Schätzungszeitpunkt geplant ausgeführt worden ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 134). Zum anderen wird die zutreffende Kostenschätzung zum Zeitpunkt des 13.05.2011 maßgebliche Grundlage für die Beurteilung der Kausalität der Pflichtverletzung sowie die Schadensberechnung sein. Letztlich bedarf es damit der umfassenden Klärung, ob und inwieweit Kostensteigerungen im Vergleich zu den Kostenzusammenstellungen der Beklagten unter Berücksichtigung des damaligen Planungsstandes bereits am 13.05.2011 vorhersehbar waren. Für die sachverständige Begutachtung werden die Parteien sämtliche für den damals relevanten Planungsstand maßgeblichen Unterlagen beizubringen haben.

(2) Eine pauschale Toleranz dürfte die Beklagte nicht für sich in Anspruch nehmen können. Im Rahmen der Aufklärungspflichtverletzung während der Investitionsberatung gilt, dass der Maßstab für die Gewährung einer Toleranz sich nach den Anforderungen an die Kostenermittlung im Zeitpunkt ihrer Durchführung richtet (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 134). Grundsätzlich liegt also eine Pflichtverletzung nicht vor, wenn die Ungenauigkeit der Kostenermittlung Ausdruck einer auch bei pflichtgemäßem Verhalten nicht zu vermeidenden Ungenauigkeit ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 134), die sich je nach Planungsstand differenziert darstellen kann.

Allerdings sind stets die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Diese bestehen vorliegend darin, dass die Beklagte ihre Kostenzusammenstellung um die Formulierung "Die Kostenzusammenstellung ist durch die vorliegenden Submissionsergebnisse (Firmen K..., S...-Aufzüge, d... B..., H... u.a.) gesichert. Die Ausschreibungen für die restlichen Gewerke sind in Vorbereitung. Es sind keine erheblichen Abweichungen zu erwarten." ergänzt hat. Auf diese Zusicherung durfte sich der Kläger verlassen. Im Übrigen könnte zu berücksichtigen, dass - jedenfalls wenn es um eine Investitionsentscheidung geht - eine Kostenschätzung dann nicht pflichtgemäß ist, wenn die Risiken der Schätzungsgrundlage nicht offengelegt werden (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 135).

cc) Schließlich wird zu berücksichtigen sein, dass in Ausnahmefällen die dargestellte Aufklärungspflicht entfallen kann. Das ist namentlich der Fall, wenn der Besteller positive Kenntnis von den aufzuklärenden Umständen hat und darüber hinaus in der Lage ist, die Konsequenzen für die weitere Durchführung des Bauvorhabens selbständig zu erkennen (vgl. BGH NJW-RR 2005, 318, 320f [BGH 11.11.2004 - VII ZR 128/03]; Werner/Pastor a.a.O.).

Das bisherige Vorbringen der Beklagten, dem Kläger sei als erfahrenem Bauherren die Möglichkeit von Kostensteigerungen bewusst gewesen, dürfte zur Annahme eines derartigen Ausnahmefalles nicht ausreichen. Gleiches gilt für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe vor der Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 eine "fordernde Frage" nach Senkung der Baukosten gestellt, die dazu geführt habe, dass die angesetzten Baukosten pro Quadratmeter reduziert worden seien, ohne dass der Kläger von seinen architektonischen Wünschen abgerückt sei. Das lässt weder einen Rückschluss auf die positive Kenntnis des Klägers von einer möglichen Unrichtigkeit der Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 noch darauf zu, dass dem Kläger die damit verbundenen Konsequenzen für das Bauvorhaben bewusst gewesen wären. Erst recht stellt die Regelung des Falles einer unzureichenden Finanzierung in den Kreditvereinbarungen mit der L... kein tragfähiges Indiz dafür dar, dass der Kläger positive Kenntnis davon gehabt haben soll, dass die Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 nicht auskömmlich wäre. Die Verpflichtung, eine erforderlich werdende Nachfinanzierung mit Eigenmitteln zu bestreiten, lässt sich vielmehr mindestens genauso nachvollziehbar so deuten, dass der Kläger davon ausging, eine solche werde angesichts der Kostenzusammenstellung der Beklagten nicht erforderlich. Schließlich spricht auch die Aussage des Zeugen S... gegen einen fehlenden Aufklärungsbedarf des Klägers. Dieser hat nämlich angegeben, seinerzeit selbst davon ausgegangen zu sein, dass die Zahlen zwar knapp kalkuliert, aber einzuhalten seien. Warum der Kläger dann positive Kenntnis von einer gegenteiligen Einschätzung haben sollte, erschließt sich nicht.

Unerheblich für die Frage der Aufklärungspflichtverletzung dürfte es letztlich sein, ob die Beklagte Kenntnis von der Kalkulation des Klägers hatte.

d) Darüber hinaus wird das Landgericht - allerdings erst nach weiterem Vortrag des Klägers - zu beurteilen haben, ob weitere Pflichtverletzungen der Beklagten in der Zeit vor oder nach dem 13.05.2011 vorgelegen haben.

Das könnte insoweit relevant sein, als dass für jede einzelne Pflichtverletzung zu beurteilen ist, ob sie einen kausalen Schaden nach sich gezogen hat (vgl. Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 18.03.2018, § 650p Rn.106 und näher dazu unten Ziffer 7.). Für jede dieser Pflichtverletzungen wird eigenständig zu beurteilen sein, ob zugunsten der Beklagten Toleranzen durchgreifen, die im Falle einer Beschaffenheitsvereinbarung durch Vertragsauslegung zu ermitteln sind (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 851 [BGH 23.01.1997 - VII ZR 171/95]; Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn.129; Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 18.03.2018, § 650p Rn.110; a.A. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn.205), und sich bei anderen Fehlern nach dem Genauigkeitsgrad der geschuldeten Kostenermittlung (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 192) unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Vertrages (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn.134) richten. Es ist allerdings Sache des Klägers insoweit schlüssig vorzutragen. Dazu gehört das Vorbringen zu einer konkreten Pflichtverletzung, die eine bestimmte Kausalität zu einem konkreten Schaden aufweist. Die Darlegung einer Gemengelage, die letztlich zu der jetzigen Vermögenslage des Klägers führte, ist nicht ausreichend.

2. a) Zur Kausalität der Pflichtverletzung für einen eingetretenen Schaden hat der Kläger vorzutragen und seine Darlegungen zu beweisen. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Kläger sich insofern auf Beweiserleichterungen nicht berufen kann (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 852; OLG Oldenburg, BauR 2013, 1712; Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 138). Es entzieht sich jeder typisierenden Betrachtung, wie sich ein Bauherr verhält, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Baukosten aufgeklärt wird. Dessen Entscheidung ist von vielen unterschiedlichen individuellen Faktoren abhängig. Es ist deshalb auch etwa bei ganz erheblicher Kostenüberschreitung nicht ohne Weiteres davon auszugehen, dass bei pflichtgemäßer Aufklärung das Bauvorhaben unterblieben wäre. Daran hält der Senat trotz mitunter kritischer Stimmen in der Literatur (vgl. Retzlaff, BauR 2015, 1729, 1731 unter Hinweis auf BGH, BauR 2013, 1472; Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 18.03.2018, § 650p Rn.127 unter Hinweis auf BGH, BauR 2017, 268) fest.

Dementsprechend muss der Kläger spezifiziert vortragen, wie er sich bei einer zutreffenden Kostenmitteilung am 13.05.2011 tatsächlich verhalten hätte, und diesen Vortrag beweisen (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 850, 851f [BGH 23.01.1997 - VII ZR 171/95]). Das umfasst im vorliegenden Fall auch die Kosten, die infolge des jeweiligen Verhaltens eingetreten wären (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage, Teil 12 Rn.789). Die Beantwortung der Frage, wie der Kläger sich hypothetisch verhalten hätte, ist nämlich Plausibilitätserwägungen unterworfen. Sie kann deswegen sachgemäß nur in Kenntnis der finanziellen Auswirkungen der hypothetischen Entscheidung erfolgen. Mithin wird der Kläger nicht nur zu behaupten haben, dass er das Projekt aufgegeben oder verändert ausgeführt hätte, sondern darlegen und den entsprechenden Beweis führen müssen, wie er sich konkret verhalten hätte und welche Vermögenslage diese Entscheidung für ihn nach sich gezogen hätte. Das heißt also, es ist darzulegen, ob der Kläger nicht oder verändert gebaut hätte und welche Vermögenslage dies für ihn nach sich gezogen hätte.

b) Sollte der Kläger geltend machen, er hätte das Bauprojekt insgesamt abgebrochen, wäre er zum Vortrag, wie sich diese Entscheidung auf sein Vermögen ausgewirkt hätte, bereits jetzt in der Lage.

c) Die Ausführungen des Klägers erwecken hingegen eher den Eindruck, dass er eine veränderte Ausführung - wohl unter Abstandnahme von einzelnen Bauteilen - vorgenommen hätte. Mit Blick darauf, obliegt es zunächst der Beklagten, darzulegen, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048, 1050 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14]). Auch wenn der Kläger mithilfe eines Architekten dazu bereits vorgetragen hat, wird doch grundsätzlich der Kläger allein durch den Vortrag der Beklagten überhaupt in die Lage versetzt, zu der hypothetischen Variante vorzutragen, dass er das Bauprojekt verändert ausgeführt hätte, was deren sekundäre Darlegungslast rechtfertigt. Selbstredend ist es dem Kläger in diesem Zusammenhang nicht verwehrt, über die sekundäre Darlegungslast der Beklagten hinaus vorzutragen und diese Darlegung unter Beweis zu stellen. Nach entsprechendem Vortrag der Beklagten und evt. weiterem Sachvortrag des Klägers wird der Sachverhalt voraussichtlich unter Inanspruchnahme sachverständiger Hilfe aufzuklären sein. Soweit der Kläger eine veränderte Ausführung mit Teilabbruch behauptet, wird er auch die infolge des Teilabbruchs eintretende Vermögensentwicklung in seine Darlegungen einzubeziehen und letztlich zu beweisen haben.

Zweifel können im Übrigen auch an der an selber Stelle aufgestellten Behauptung des Klägers aufkommen, er hätte in Kenntnis der Kostenüberschreitung lediglich einen Supermarkt errichtet. Nach seinem eigenen Vorbringen an anderer Stelle ist das gesamte Bauprojekt im Bereich einer Brandruine mit Brennpunktcharakter errichtet worden. Dass dort ohne Umgebungsbebauung rentabel ein Supermarkt hätte errichtet und vermietet werden können, bedürfte jedenfalls einer vertieften Darlegung und angesichts des bereits erfolgten Bestreitens der Beklagten anschließend des Beweises.

In seinem Schriftsatz vom 10.10.2016 hat der Kläger schließlich ein anderes Alternativverhalten vorgetragen. Insoweit gelten die Ausführungen oben, dass der Kläger sich wird festlegen müssen und im Anschluss vorzutragen sowie zu beweisen hat, wie und mit welchen wirtschaftlichen Folgen er sich in Kenntnis einer Kostenschätzung, die am 13.05.2013 zutreffend gewesen wäre, verhalten hätte.

3. Für die Berechnung des Schadens stehen dem Kläger grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 193f; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage, 12. Teil Rn. 782 ff; Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 123ff). Neben der Vielzahl möglicher Schadensberechnungen sind diese auch immer von der konkret vorgeworfenen Pflichtverletzung abhängig (vgl. Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 18.03.2018, § 650p Rn.106). Der Senat kann nicht alle denkbaren Szenarien abarbeiten und würde damit auch der den Kläger treffenden Vortragslast vorgreifen. Deswegen beschränken sich die Ausführungen einerseits auf die maßgeblich vom Kläger vorgetragene und im landgerichtlichen Urteil behandelte Pflichtverletzung, dass die Kostenzusammenstellungen vom 13.05.2011 unzutreffend gewesen seien, und anderseits auf den von dem Kläger wohl als maßgeblich angesehenen Schaden, der seine Grundlage in einer unwirtschaftlichen Investitions- und Finanzierungsentscheidung hat.

Das gilt beispielsweise für die von Beklagtenseite als "unvorhersehbar" eingeordneten Kosten wie die Anordnung einer Sprinkleranlage durch die Baubehörde. Ob derartige Kosten von einem Architekten tatsächlich nicht kalkulierbar waren, wird ein Sachverständiger zu beantworten haben. Überdies können auch Mehrkosten durch Auftragsänderungen in diesen Bereich fallen. Sofern streitig ist, ob Änderungen seitens des Klägers angeordnet wurden, bedarf dies der vorrangigen Aufklärung, die teilweise durch die Vernehmung des Zeugen S... bereits begonnen hat. Überdies wird die Beklagte zu den einzelnen Mehrkosten konkret vorzutragen und Belege zusammenzustellen haben, soweit dies noch nicht ausreichend erfolgt ist, weil allein sie diese eigentlich dem Kläger zustehenden erforderlichen Informationen und Unterlagen besitzt. Sie trifft eine sekundäre Darlegungslast. Danach kann durch einen Sachverständigen geklärt werden, ob und in welcher Höhe Auftragsänderungen zu erhöhten Kosten geführt haben.

Sofern die im Rahmen der Pflichtverletzung angesprochene Toleranz durchgreifen sollte, ist in deren Umfang ebenfalls kein kausaler Schaden entstanden. Es fehlte insoweit im Übrigen schon an einer Pflichtverletzung.

b) Im Übrigen wird der Kläger zunächst seine Vermögenslage ohne oder mit abweichender Investitionsentscheidung darzulegen und zu beweisen haben (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 137; Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 12.03.2018, § 650p Rn.126). Das heißt, sobald Klarheit über die Frage besteht, wie die Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 zutreffend hätte ausfallen müssen, wird der Kläger sein hypothetisches Alternativverhalten darzulegen und zu beweisen haben.

(1) Sollte er darlegen und nachweisen, er hätte bei richtigem Verhalten des Architekten von einer Realisierung des Bauprojekts insgesamt Abstand genommen, wären im Rahmen der Ermittlung des Vermögensstandes ohne eine Pflichtverletzung eine Vielzahl an Aspekten zu berücksichtigen, die nur beispielhaft aufgezählt werden können. So wären sämtliche durch den Abbruch entstehenden Kosten etwa infolge erforderlicher Kündigungen bereits eingegangener Verpflichtungen zu berücksichtigen. Das Schicksal der im Eigentum des Klägers stehenden unbebauten Grundstücke und die wirtschaftliche Auswirkung auf das Vermögen des Klägers wäre zu klären und einzustellen. Gleiches gilt für den gewinnbringenden Einsatz des freigebliebenen Eigenkapitals einerseits und die unterbliebene Zinsverpflichtung andererseits (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 137; Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 12.03.2018, § 650p Rn.126), wobei die beiden letzten Aspekte sich die Waage halten können.

(2) Sofern der Kläger das Projekt verändert fortgeführt hätte, bedürfte es ebenfalls der Ermittlung des Vermögensstandes einschließlich des Grundstückswertes ohne eine Pflichtverletzung. Insoweit wären bei einer vom Kläger in den Raum gestellten teilweisen Abstandnahme von einzelnen Bauteilen zunächst die soeben genannten Aspekte zu berücksichtigen. Zusätzlich wäre in Bezug auf die veränderte Ausführung des Objekts zunächst nach den bereits im Rahmen der Kausalität beschriebenen Grundsätzen zu ermitteln, in welcher Form der Kläger Baukosten hätte ersparen können. Die Vermögenslage des Klägers ohne die Pflichtverletzung in Bezug auf die veränderte Ausführung dürfte sich dann in den infolge der veränderten Bauausführungen verringerten Baukosten abzüglich des Wertes des abgespeckten Gebäudes abbilden.

bb) Sodann wird der Kläger seine Vermögenslage infolge der Pflichtverletzung darzulegen und zu beweisen haben.

(1) Diese bemisst sich zunächst an den tatsächlich aufgewandten Baukosten. Überdies können die Kosten einer erforderlichen Umfinanzierung Anknüpfungspunkt für einen Schaden sein (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage, 12. Teil Rn. 786; Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 195). Dass der Kläger durch eine aus seinem Privatleben entspringende Situation Baukostensteigerungen nicht aus seinem Privatvermögen finanzieren zu können, sondern umfinanzieren musste, kann entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zu seinem Nachteil berücksichtigt werden.

Es ist allerdings als Ausdruck der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen, dass der zu Lasten des Klägers gehende Bauaufwand zu einer Wertsteigerung seiner Grundstücke geführt hat (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048, 1049 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14]; NJW 1994, 856). Insoweit könnte der Kläger sich eine Gegenrechnung des im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung (vgl. BGH, NJW-RR 1997, 402, 403 [BGH 07.11.1996 - VII ZR 23/95]) bestehenden Verkehrswertes des Bauprojektes von seinen tatsächlich investierten Baukosten gefallen lassen müssen.

Wegen beider Immobilienarten wird das Landgericht sich allerdings damit auseinanderzusetzen haben, ob der aus dem Grundsatz von Treu und Glauben entstandene Vorteilsausgleich dem Zweck des Ersatzanspruchs zuwiderläuft, also dem Geschädigten nicht mehr zuzumuten ist und den Schädiger unangemessen entlastet (vgl. BGH NJW-RR 1997, 402, 403 [BGH 07.11.1996 - VII ZR 23/95]). Die Anrechnung des Verkehrswertes dürfte nicht generell ausscheiden. In Betracht käme unter Umständen nur, dass auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Vermietung bzw. des Verkaufes der Einheiten abzustellen ist und nicht auf denjenigen im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung.

Die Gewerbeeinheiten wurden mit langfristigen Mietverträgen zu festen Konditionen vermietet und die Häuser veräußert, so dass der Kläger in beiden Fällen an Steigerungen der Verkehrswerte nicht mehr partizipieren konnte. Allerdings könnte ein Ausschluss der Vorteilsausgleichung hinsichtlich der vermieteten Objekte zweifelhaft sein, soweit Mietverträge zeitlich vor einer Pflichtverletzung der Beklagten am 13.05.2011 oder nach Kenntnis des Klägers von den eintretenden Mehrkosten abgeschlossen wurden. Immerhin stünde in diesem Fall die fehlende Teilnahme des Klägers an einer Wertsteigerung nicht mehr im Zusammenhang mit der Pflichtverletzung der Beklagten. In Bezug auf die Wohneinheiten könnte ein Ausschluss der Vorteilsausgleichung in Betracht kommen, soweit die Verkäufe nach Erstellung sowie Kenntnisnahme der fehlerhaften Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 und vor Kenntnisnahme der Kostensteigerungen veräußert wurden (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 26. November 2008 - 6 O 73/08 -, juris Rn.39f).

(b) Weil auch der Finanzierungsschaden einer möglichen Vorteilsausgleichung unterliegt, schlagen die Vorteile aus einem Wertzuwachs der Immobilie auch auf diesen durch (vgl. BGH, NJW 1994, 856; Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 195; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Auflage, Rn.2307).

(c) Im Übrigen wird der Kläger mit Blick auf den Finanzierungsschaden sowie die getätigten Mehraufwendungen gehalten sein, im Wege seiner sekundären Darlegungslast zu steuerlichen Vorteilen infolge seiner Aufwendungen vorzutragen haben (dazu im Einzelnen BGH, NJW-RR 2005, 318, 321 [BGH 11.11.2004 - VII ZR 128/03]).

4. Hinsichtlich einer mit der Kostenzusammenstellung vom 11.05.2013 im Zusammenhang stehenden Pflichtverletzung teilt der Senat die Einschätzung des Landgerichts zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung. Dass die Pflichtverletzung, wenn sie denn feststeht, schuldhaft erfolgte, liegt ebenfalls nahe.

5. Der Einwand der Beklagten, der Kläger müsse sich wegen eines Verstoßes gegen seine Schadensminderungspflicht anrechnen lassen, dass er leerstehende Geschäfts- bzw. Wohneinheiten nicht vermietet oder veräußert habe, dürfte nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht durchgreifen. Entscheidend ist der Vergleich der Vermögenslagen ohne und mit einer Pflichtverletzung. Der Kläger stellt nach dem Dafürhalten des Senats trotz der Vorlage der Anlage K 50 für seine jetzige Vermögenssituation infolge der Pflichtverletzung bislang immer noch auf den Wert der Gebäude ab, indem er behauptet den Baukostensteigerungen stünde kein Wertzuwachs gegenüber. Einen entgangenen Gewinn in Ansehung enttäuschter Renditeerwartungen macht er nicht geltend. Für den Wert seines Vermögens ist bei dieser Berechnungsmethode unerheblich, ob die Gebäude sich in seinem Eigentum befinden oder er sie zum Verkehrswert veräußert. Verkehrswertsteigerungen hat der Kläger sich grundsätzlich anrechnen zu lassen, es sei denn, es liegt ein Ausnahmetatbestand vor (s.o.). Der bislang geltend gemachte Finanzierungsschaden lässt sich durch eine Veräußerung der Objekte ebenfalls nicht verkleinern.

6. Ein Mitverschulden des Klägers kann der Senat nach dem bisherigen Sach- und Streitstand nicht erkennen.

Die Beklagte hat insoweit vorgebracht, dem Kläger sei als erfahrenem Bauherren die Möglichkeit von Kostensteigerungen bewusst gewesen. Das komme zum einen in der Finanzierungsvereinbarung mit der L... zum Ausdruck, die den Fall von Kostenüberschreitungen regele. Zum anderen habe gerade der Kläger vor der Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 eine "fordernde Frage" nach Senkung der Baukosten gestellt, die dazu geführt habe, dass die angesetzten Baukosten pro Quadratmeter reduziert worden wären, ohne dass der Kläger von seinen architektonischen Wünschen abgerückt sei.

Beides sind keine tragfähigen Indizien dafür dar, dass der Kläger selbst von der Unauskömmlichkeit der Kostenzusammenstellung vom 13.05.2011 ausging oder ausgehen musste. Die Verpflichtung, eine erforderlich werdende Nachfinanzierung mit Eigenmitteln zu bestreiten, lässt sich vielmehr mindestens genauso nachvollziehbar so deuten, dass der Kläger davon ausging, eine solche werde angesichts der Kostenzusammenstellung der Beklagten nicht erforderlich. Der an den Architekten herangetragene Wunsch nach Baukostensenkungen ist ebenfalls nicht mit der Erwartungshaltung beim Kläger verbunden, dass der Architekt daraufhin unzutreffende Kostenzusammenstellungen liefert. Schließlich spricht die Aussage des Zeugen S... dagegen, dass dem Kläger eine mögliche Kostensteigerung bewusst war. Der Zeuge hat nämlich angegeben, dass er als maßgeblicher Fachplaner seinerzeit selbst davon ausgegangen sei, dass die Zahlen zwar knapp kalkuliert, aber einzuhalten seien. Warum der Kläger dann zu einer gegenteiligen Einschätzung in der Lage gewesen sein sollte, erschließt sich nicht.

7. Der Kläger stellt u.a. in seinem Schriftsatz vom 26.03.2015 allgemein auf die Pflichten des Architekten im Bereich der Kostenkontrolle in den verschiedenen Leistungsphasen ab. Diese theoretischen Ausführungen sind zutreffend. Daraus könnten sich - gegebenenfalls nach Ergänzung des Vortrages - weitere Pflichtverletzungen der Beklagten ergeben. Überdies hat der Kläger in seinem Schriftsatz vom 16.07.2015 zu einzelnen Pflichtverletzungen der Beklagten vorgetragen. Beispielsweise scheint er davon auszugehen, auch aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten vom 14.12.2010 eine Pflichtverletzung ableiten zu können. Hielte der Kläger Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne einer Kostenobergrenze für gegeben, müsste er dazu genauso konkret vortragen.

Nicht absehbar ist hingegen, ob derartige denkbare Pflichtverletzungen ursächlich für einen Schaden des Klägers sind. Insoweit obläge es dem Kläger, die jeweilige Pflichtverletzung (bspw. Überschreiten einer Kostenobergrenze, die als Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart ist, Fehler im Rahmen geschuldeter Kostenschätzung oder fehlerhafte bzw. unterbliebene Aufklärung über Kostenentwicklungen), das sich daraus ergebende Verhalten des Klägers und den kausal durch die Pflichtverletzung eingetretenen Schaden jeweils selbständig vorzutragen und im Falle des Bestreitens zu beweisen (vgl. Kniffka/Zahn, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 18.03.2018, § 650p Rn.106). Denn zu verschiedenen Zeitpunkten begangene Pflichtverletzungen können unterschiedliche hypothetische Reaktionen des Klägers ausgelöst und schließlich zu differierenden Schäden geführt haben. An einer derartigen Zuordnung mangelt es im Vortrag des Klägers.

Deswegen wird er seinen Vortrag an diesen Grundsätzen ausrichten müssen, soweit er sich beispielsweise darauf bezieht, dass frühere Kostenaufstellungen als diejenige vom 13.05.2011 fehlerhaft waren oder zu bestimmten Zeiten keine geschuldeten Kostenberechnungen, Kostenfortschreibungen oder Kostenkontrollen vorgenommen wurden. Dabei darf die Vortragslast des Bauherrn an die Darlegung eines Fehlers des Architekten nicht überspannt werden (vgl. dazu Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 189f). Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte Kenntnis davon hatte, dass es sich um ein Renditeobjekt handelte, und deswegen den Kosten besondere Aufmerksamkeit zuzuwenden war (vgl. BGH, NJW 1975, 1657). Auf der anderen Seite wird für jede denkbare Pflichtverletzung einzeln zu bewerten sein, inwieweit eine Toleranz durchgreift (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 13. Auflage, Einl. Rn. 191f). In Bezug auf die Kausalität der Pflichtverletzung trifft den Architekten eine sekundäre Darlegungslast zu der Frage, wie Kosteneinsparungen möglich gewesen wären (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 1048, 1050 [BGH 21.05.2015 - VII ZR 190/14]). Der Kläger wird zu beachten haben, dass die Schadensberechnungen sich im Einzelnen angesichts der geltend gemachten Pflichtverletzung unterscheiden (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Auflage, § 633 Rn. 132, 137, 139). Im Übrigen trifft die Darlegungslast den Kläger.

C) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. Trotz des im Grunde fehlenden vollstreckungsfähigen Inhalts könnte aus dem Urteil die Vollstreckung insoweit betrieben werden, als erst die Vorlage eines für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils das Vollstreckungsorgan nach §§ 775 Nr. 1, 776 ZPO nötigt, eine eingeleitete Vollstreckung aus dem aufgehobenen Urteil einzustellen und getroffene Maßnahmen aufzuheben (vgl. OLG München, NZM 2002, 1032 [OLG Düsseldorf 30.08.2002 - 3 Wx 213/02]; Zöller/Heßler, ZPO 32. Aufl. § 538 Rn. 59).