Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin für die beabsichtigte Klage Rechtsschutz zu gewähren. Die so genannte Baurisikoklausel des § 4 Abs. 1 k ARB 75 steht nicht entgegen. Danach bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen,

"...die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles stehen; "...

Die Ausschlussklausel des § 4 Abs. 1 k ARB 75 verfolgt den - auch für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer erkennbaren - Zweck, erfahrungsgemäß besonders kostenträchtige, im Kostenrisiko schwer überschaubare und kaum kalkulierbare rechtliche Streitigkeiten um bestimmte Baumaßnahmen und die sie unmittelbar begleitenden Vorgänge von der Versicherung auszunehmen.

Zum einen betrifft der Ausschluss danach nicht das, vom Baurisiko zu unterscheidende, mit der Anschaffung eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung verbundene Erwerbsrisiko (BGH VersR 2003, 454;  1994, 44; OLG Hamm VersR 82, 61;  83, 1182; OLG Köln r + s 97, 507; Böhme, ARB, 11. Aufl., § 4 Rn. 34 b; Harbauer/Maier, Rechtsschutzversicherung, 7. Aufl., ARB 75 § 4 Rn. 86; Prölss/Armbrüster, 27. Aufl., ARB 75 § 4 Rn. 20).

Zum anderen betrifft er aber auch nicht jede Baumaßnahme im weitesten Sinne. Renovierungsmaßnahmen an Altbauobjekten unterfallen nur dann dem Risikoausschluss, wenn es sich um baugenehmigungsbedürftige Veränderungen handelt. Innen und Außenanstriche, Erneuerungen von Heizungsanlagen, Fenstern und Dacheindeckungen etc. werden in der Regel mangels Baugenehmigungspflicht nicht vom Risikoausschluss erfasst. Das heißt, dass der Erwerber eines Altbaus grundsätzlich Versicherungsschutz auch dann genießt, wenn der Verkäufer zugleich zur Durchführung nicht genehmigungspflichtiger Sanierungsarbeiten verpflichtet ist. Dies gilt auch, wenn der auf die Sanierungsarbeiten entfallende Teil des Preises den auf das Grundstück und die Altbausubstanz entfallenden übersteigt - hier 3/4 zu 1/4.

Für eine andere Auslegung der Baurisikoklausel etwa in dem Sinne, dass in einem solchen Falle die Sanierung einer Neuerrichtung gleichzustellen wäre, ist kein Raum. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Allgemeine Versicherungsbedingungen so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs verstehen muss. Dabei kommt es auf die Verständnismöglichkeit eines Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse und damit - auch - auf seine Interessen an (BGHZ 84, 268, 272[BGH 16.06.1982 - IVa ZR 270/80];  123, 83, 85) [BGH 23.06.1993 - IV ZR 135/92]. Bei Risikoausschlüssen geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird, als der erkennbare Zweck der Klausel dies gebietet. Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise erfordert. Denn der durchschnittliche Versicherungsnehmer braucht nicht damit zu rechnen, dass er Lücken im Versicherungsschutz hat, ohne dass ihm diese hinreichend verdeutlicht werden (BGH VersR 2003, 454). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Klausel nach Auffassung des Senats nur so zu verstehen, dass nicht genehmigungspflichtige Renovierungsmaßnahmen gleich welchen Umfangs von der Baurisikoklausel grundsätzlich nicht erfasst werden.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Arbeiten als Teile eines Gesamtprojekts in einem unmittelbaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von diesem zu erwerben sind. in einem solchen Fall werden alle Arbeiten vom Risikoausschluss erfasst (OLG München ZfS 1986, 145; LG Coburg VersR 1997, 612[LG Coburg 01.12.1995 - 33 S 108/95]; Böhme, a.a.o., § 4 Rn. 34g; Harbauer/Maier, a.a.O., § 4 Rn. 96; Prölss/Armbrüster, a.a.o., § 4 Rn. 32). Voraussetzung ist aber stets, dass nicht nur ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit der Errichtung oder genehmigungspflichtige Veränderung irgendeines Gebäudes oder Gebäudeteils besteht, sondern das letztere auch dem Versicherungsnehmer gehören oder von ihm zu erwerben sind. Hätte somit die Klägerin z.B. eine der Dachgeschosswohnungen oder das gesamte Mietshaus erworben, so wäre die Beklagte wegen der in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit den übrigen Renovierungsarbeiten erfolgten Errichtung der zwei Dachgeschosswohnungen nicht einstandspflichtig. So liegt der zu entscheidende Fall allerdings nicht. Vielmehr hat die Klägerin lediglich eine bereits errichtete Wohnung im dritten Obergeschoss erworben. Alle an ihrem Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum durchgeführten Baumaßnahmen bedurften unstreitig keiner Baugenehmigung.

Baugenehmigungspflichtig war unstreitig nur die Errichtung der beiden im Sondereigentum Dritter stehenden Wohnungen im Dachgeschoss. Unter diesen Umständen fehlt es nach Auffassung des Senats an einem unmittelbaren Zusammenhang i.S.v. § 4 Abs. 1 k ARB 75.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.