Die Berufung des Klägers ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da die dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigungen keine Rechte des Klägers verletzen.

Die sogenannte Zweiwohnungsklausel entfaltet schon deshalb keine dem Kläger günstigen Rechtswirkungen, weil sie bezogen auf dessen Grundstück nichtig ist und daher das für die Annahme von Nachbarschutz erforderliche Austauschverhältnis fehlt.

Grundlage dieser Festsetzungen konnte für das Grundstück des Klägers nur § 4 Abs. 4 BauNVO 1977 sein; denn der Bebauungsplanentwurf war vor Inkrafttreten des Baugesetzbuches (1. Juli 1987) öffentlich ausgelegt worden (vgl. § 233 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan Nr. 71 ist sogar schon im März 1987 rechtsverbindlich geworden. Damit ist auf ihn weiterhin § 9 BBauG anzuwenden. Diese Vorschrift enthielt eine § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB entsprechende Bestimmung nicht. Der damals geltende § 4 Abs. 4 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (i.d.F. vom 15. September 1977, BGBl. I S. 1763, geändert durch die Verordnung vom 19. Dezember 1986, BGBl. I S. 2665 - BauNVO 1977 -) stellte keine ausreichende Grundlage für eine Zweiwohnungsklausel dar, die - wie hier - das gesamte Plangebiet einschließt. Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut dieser Vorschrift, wonach nur "für bestimmte Teile des Gebiets" diese Festsetzung getroffen werden durfte. Das folgt außerdem aus einem Umkehrschluß aus § 3 Abs. 4 BauNVO 1977, der dies ausdrücklich sowohl für reine Wohngebiete insgesamt ("in dem Gebiet") als auch für bestimmte Teile davon zuließ (vgl. Urt. des Senats v. 6. September 1989 - 6 OVG A 253/88 - unter Hinweis auf OVG Lüneburg, Urt. v. 10. März 1989 - 1 C 10/88 -, BauR 1989, 436, 437). Die Zulässigkeit solcher Festsetzungen richtet sich allein nach diesen Vorschriften (leges speciales), die einen Rückgriff auf § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO 1977 (lex generalis) ausschlossen. Im übrigen stellten diese Absätze des § 1 BauNVO 1977 entgegen der Auffassung des Klägers keine ausreichende Grundlage für diese Art von Festsetzungen dar. Das führt (wegen des Rechtsgedankens aus § 139 BGB nur) zur Nichtigkeit dieser Festsetzung, (u.a.) soweit sie die Grundstücke des Klägers und der Klägerin des Parallelverfahrens 6 L 4229/92 betrifft.

Die Zweiwohnungsklausel ist auch durch die beiden nachfolgenden Änderungen des Bebauungsplans Nr. 71 nicht auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB für alle von ihm erfassten Grundstücke wirksam Planinhalt geworden. Denn diese Änderungen betreffen ausschließlich andere Teilbereiche des Bebauungsplanes, nicht aber das Grundstück des Klägers.

Die Zweiwohnungsklausel entfaltete aber auch im Falle ihrer Wirksamkeit keine dem Kläger günstigen Rechtswirkungen. Zwar hätte sie hier nachbarschützende Wirkungen (vgl. zum folgenden BVerwG, Beschl. v. 9. Oktober 1991 - 4 B 137.91 -, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 104; OVG Berlin, Beschl. v. 25. Februar 1988 - 2 S 1.88 -, BauR 1988, 454, 455 = BRS 48 Nr. 167). Denn als allein im Allgemeininteresse liegender Zweck kommt nur die Förderung von Wohnungseigentum im Sinne des Zweiten Wohnungsbauförderungsgesetzes in Betracht (vgl. OVG Bremen, Beschl. v. 5. April 1989 - 1 B 10/89 -, ZfBR 1989, 176, 177). Diesen Zweck verfolgte die Gemeinde Burgwedel bei Erlaß des Bebauungsplans offenbar nicht. Der Planbegründung zufolge (siehe insbesondere S. 3 zu Nr. 4.1) sollte der vorhandene, "wild" entstandene Baubestand - bei Einräumung bescheidener Erweiterungsmöglichkeiten - nur im wesentlichen erhalten werden, sollten also gerade nicht in einer ins Gewicht fallenden Weise neue Bauflächen ausgewiesen und dadurch der Wohnungsbau gefördert werden. Wesentliches, für die Annahme von Nachbarschutz streitendes Planungsziel war es, den vorhandenen Gebietscharakter zu erhalten, der durch eine großzügig aufgelockerte Bebauung bestimmt werde (vgl. S. 2 sowie S. 3 zu Nr. 4.2 der Planbegründung). Es spricht viel dafür, daß alle Planunterworfenen - jedenfalls in Anwendung der vom BVerwG im Urteil vom 16. September 1993 (- 4 C 28.91 -, NJW 1994, 1546 [BVerwG 16.09.1993 - 4 C 28/91]) entwickelten Grundsätze - durch die Festsetzung der Zweiwohnungsklausel befugt sein/werden sollten, Änderungen der den Gebietscharakter mitbestimmenden Art der Nutzung (vgl. BVerwG, Beschl. v. 9. März 1993 - 4 B 38.93 -, BauR 1993, 581, 582 [BVerwG 09.03.1993 - 4 B 38/93]; OVG Berlin, Beschl. v. 25. Februar 1988 - 2 S 1.88 -, BauR 1988, 454, 455) mit Rechtsmitteln entgegenzutreten.

Die angegriffene Nutzung verletzt(e) jedoch die Zweiwohnungsklausel nicht. Maßgeblich ist allein die zur Genehmigung gestellte, nicht die seit etwa dem Jahre 1991 tatsächlich ausgeübte Nutzung. (Diese tatsächliche Nutzung ist nicht dem Beherbergungsgewerbe zuzuordnen, sondern unter § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO - Anlage für soziale Zwecke - zu subsumieren; vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, Komm., 7. Aufl., § 3 Tz. 16.5 und 19.9; Brügelmann/Ziegler, § 3 BauNVO Rdnr. 35 unter Hinweis auf Hess. VGH BRS 49 Nr. 53. Die tatsächliche Nutzung gestattete es daher noch weniger, der Klage stattzugeben, weil es sich hierbei sogar um eine Regelnutzung des allgemeinen Wohngebiets handelt.)

Die streitigen Räume hat der Beigeladene durch die im Tatbestand zitierten Ausführungen in seinem Bauantrag für einen Zweck bestimmt, der die Begriffsmerkmale des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erfüllt. Danach liegt ein Beherbergungsbetrieb vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Gebrauch zur Verfügung gestellt werden, ohne daß diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (BVerwG, Beschl. v. 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, BRS 49 Nr. 66 = BauR 1989, 440). Appartments und damit Wohnungen wären die Zimmer nur dann, wenn sie nicht nur über Bad und WC, sondern auch noch über eine Küche verfügten (vgl. § 44 Abs. 4 Satz 1 NBauO). Das ist nach der Baubeschreibung und der genehmigten Bauzeichnung nicht der Fall. Etwas anderes gilt nur für das westlichste Appartment im sogenannten Blockhaus. Dort ist rechts hinten vor der Naßzelle ein Küchenblock eingezeichnet. Selbst wenn dies nicht nur eine Art unverbindlichen Einrichtungsvorschlag darstellte, wäre dies nur die zweite Wohnung auf dem Grundstück und stünde dies daher in Einklang mit der Zweiwohnungsklausel. Für die Annahme eines vom Kläger behaupteten Etikettenschwindels ausreichende Anhaltspunkte, auch andere Zimmer sollten so eingerichtet werden, bestehen nicht.

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger mit Blick auf § 15 BauNVO darauf, daß der genehmigte Beherbergungsbetrieb dem Gebietscharakter widerspreche. Maßgeblich sind dabei - jedenfalls im Ausgangspunkt - die Planfestsetzungen. Die Tatsache, daß im Plangebiet - das Grundstück des Beigeladenen ausgenommen - (mittlerweile) reine Wohnnutzung vorherrscht, führt nicht dazu, daß die Zulässigkeit des Vorhabens an § 3 BauNVO zu messen wäre. Die Festsetzung WA wird durch die tatsächliche Nutzung nicht unerheblich. Das gilt selbst dann, wenn eine Bauaufsichtsbehörde - anders als hier geschehen - das Planungsrecht in einer bestimmten, vom Inhalt des Bebauungsplanes abweichenden Weise gehandhabt hat. Selbst das gibt einem Bebauungsplan nicht kraft Gewohnheitsrecht einen von den Planfestsetzungen abweichenden Inhalt (vgl. BVerwG, Urt. v. 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369, 377 f.) [BVerwG 26.05.1978 - 4 c 9/77].

Die Festsetzung WA ist auch nicht durch die tatsächliche bauliche Entwicklung funktionslos geworden und durch die Festsetzung WR ersetzt worden. Obsolet können Planfestsetzungen nur dann werden, wenn die tatsächliche Bautätigkeit eine gegenüber den Planfestsetzungen völlig andersartige Entwicklung genommen hat, die eine Verwirklichung dieser Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausschließt und so erkennbar ist, daß ein in die Fortgeltung der Planfestsetzungen gesetztes Vertrauen Schutz nicht verdient (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. April 1977 - IV C 39.75 -, BVerwGE 54, 5, 8 ff.) [BVerwG 29.04.1977 - IV C 39/75]. Auch davon kann hier keine Rede sein. Selbst wenn zur Zeit alle im Planbereich liegenden Grundstücke ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt würden, schlösse das die Aufnahme sonstiger Regel- oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen nicht auf Dauer aus. Im übrigen liegt auch die zweite Voraussetzung nicht vor. Die Gemeinde Burgwedel hatte erst bei Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahre 1987 bekräftigt, Beherbergungsbetriebe seien im Plangebiet zulässig. Das schließt es aus, dann schon im Jahre 1991 anzunehmen, nun aber habe die bauliche Entwicklung endgültig und unumkehrbar eine von den Planfestsetzungen abweichende Richtung eingeschlagen, die jedem in die Fortgeltung des Planinhalts gesetzten Vertrauen den Boden entziehe.

Die streitentscheidende Frage kann sich daher nur dahin stellen, ob auch angesichts der im Ausgangspunkt maßgeblichen Planfestsetzung WA das Vorhaben des Beigeladenen wegen seiner Lage, seines Umfangs oder seiner Zweckbestimmung am vorgesehenen Ort nicht verwirklicht werden darf.

Allein der Art seiner Nutzung wegen kann der Kläger es nicht abwehren. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 152 [BVerwG 16.09.1993 - 4 C 28/91] = DVBl. 1994, 284) nur dann möglich, wenn das Vorhaben seiner Art nach im Plangebiet "vollständig" unzulässig ist. Das ist die genehmigte Nutzung nicht. Sie ist gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und damit nach dem Willen der planenden Gemeinde im allgemeinen Wohngebiet (zwar nur, aber immerhin) ausnahmsweise zulässig (vgl. Schrödter, BauGB, Komm., 5. Aufl., § 31 Rdnr. 3; Mampel, DVBl. 1994, 1053, 1058).

Die Zweiwohnungsklausel wäre - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch im Zusammenwirken mit § 15 BauNVO nicht dahin auszulegen, sie verbiete alle Nutzungen, die nicht Wohnnutzungen seien. Gegen diese Auslegung spricht schon die Festsetzung der Grundstücke als allgemeines, nicht aber als reines Wohngebiet. Dies war kein "Versehen", sondern bewußte Planung. Das ergibt sich unter anderem und insbesondere aus den Ausführungen auf S. 9 der Planbegründung. Dort hatte sich die Gemeinde Burgwedel mit dem vom damaligen Betreiber der "Heidehütte", einer Gaststätte und einem Beherbergungsbetrieb, vorgebrachten Einwand auseinanderzusetzen, die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 71 schnürten seine rechtmäßig ausgeübten Nutzungen ab. Die Gemeinde Burgwedel hat - wie im Tatbestand wiedergegeben - seinerzeit ausgeführt, Gaststätten und Beherbergungsbetrieb seien dort zulässig.

Ein unauflöslicher Widerspruch zur Festsetzung der Zweiwohnungsklausel liegt darin nicht. Denn diese gilt nur für den Fall, daß auf einem Grundstück ein Wohngebäude errichtet wird. Wird dagegen eine andere nach § 4 Abs. 2 BauNVO regelmäßig oder nach Abs. 3 dieser Vorschrift ausnahmsweise zulässige Nutzung gewählt, entfaltet diese Klausel gleichsam von vornherein Rechtswirkungen nicht.

Die angegriffene Baugenehmigung verletzt auch nicht § 15 BauNVO; allein diese Vorschrift könnte der Klage (noch) zum Erfolg verhelfen (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Komm., 4. Aufl., § 31 Rdnr. 66). Das Vorhaben widerspricht indes auch dann nicht nach Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, wenn man dabei die tatsächliche (reine) Wohnnutzung berücksichtigt (§ 15 BauNVO). Denn das Vorhaben wird nicht inmitten des Wohngebiets, sondern an dessen Rand errichtet. Das Grundstück kann zwar nur über den Jägerweg erreicht werden, welcher das Plangebiet etwa mittig von Süden nach Norden durchschneidet und erschließt. Die 10 Fremdenzimmer lösen aber schon ihrer geringen, gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO selbst in einem reinen Wohngebiet zulässigen Zahl nicht einen Zu- und Abgangsverkehr aus, der den ohnehin auf dieser Straße stattfindenden Anliegerverkehr so wesentlich verstärkt, daß dadurch der Gebietscharakter verändert würde. Im übrigen hat der Beigeladene in der mündlichen Verhandlung ohne substantiierten Widerspruch der übrigen Beteiligten dargelegt, er könne allenfalls mit einer Auslastung von 60 vom Hundert rechnen; der dadurch hervorgerufene Zu- und Abgangsverkehr bleibe deutlich hinter dem zurück, den die (nach der ursprünglichen Planung) auf seinem Grundstück zulässigen zwei Doppelhäuser bei Dauernutzung und (realistischen) zwei Kraftfahrzeugen je Familie verursachen würde.

Es verhilft der Klage auch nicht zum Erfolg, daß Anordnung und Zahl der Einstellplätze nicht Gegenstand der angegriffenen Baugenehmigung sind. Nachbarrechte könnten dadurch allenfalls dann nachteilig berührt werden, wenn schon jetzt verläßlich absehbar wäre, daß der ruhende Verkehr nach Lage der Dinge auf dem Baugrundstück nicht nachbarverträglich untergebracht werden könnte. Das Gegenteil ist nach den Feststellungen des früheren Berichterstatters und dem sich aus den zeichnerischen Unterlagen ergebenden Eindruck der Fall. Das Grundstück ist so groß, daß der ruhende Verkehr auf ihm so untergebracht werden kann, daß der Kläger als unmittelbarer Grundstücksnachbar dadurch nicht (wesentlich) beeinträchtigt werden wird. Die Zufahrt befindet sich an der seinem Grundstück und dem Wohngebiet insgesamt abgewandten Nordseite des Grundstücks (Seckhorn). Die Größe der Grundstücke im Plangebiet schließt es außerdem aus, daß die mit der Nutzung der Fremdenzimmer verbundenen Emissionen eine Intensität erreichen, die mit dem Gebietscharakter unvereinbar und den Nachbarn, namentlich dem Kläger gegenüber rücksichtslos ist.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3, 167 Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§§ 132 Abs. 2, 167 VwGO) bestehen nicht.

Beschluß

Die Entscheidung folgt aus § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.

Taegen

Claus

Fister