I.

Die Beteiligten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Verfahren, das nur eine von zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen bildet, geht es um die Frage der Abberufung des Verwalters.

Der derzeitige Verwalter hat in vergangenen Jahren, d. h. in der Zeit ab 1991, Jahresabrechnungen vorgelegt, die mehrfach, nachdem die Genehmigungsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beteiligten zu 3 angefochten worden sind, rechtskräftig für unwirksam erklärt wurden (5 T 586/95 LG Hildesheim vom 22. November 1995 betreffend die Jahresabrechnungen 91 und 93 Bl. 51 ff. d. A; 5 T 447/96 LG Hildesheim vom 14. Februar 1997 betreffend die Jahresabrechnung 1994 - Bl. 61 ff. d. A.). Insgesamt waren die Abrechnungen für 1991 bis 1996 nicht in Ordnung.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Oktober 1996 haben die Miteigentümer den Verwalter in Kenntnis des Umstandes, dass dessen Jahresabrechnungen für 1991 bis 1996 für unwirksam erklärt worden waren, mit großer Mehrheit bis Ende 1999 wieder gewählt, obwohl der Beteiligte zu 3 den Miteigentümern vor der Versammlung auf mehreren Seiten erhebliche Beanstandungen gegen die Amtsführung des Verwalters, die sich nicht nur auf die Jahresabrechnungen beschränkten, aufgelistet hatte.

Der Beteiligte zu 3 verlangt im vorliegenden Verfahren von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters und rechtfertigt dieses Begehren mit umfangreichen Vorwürfen gegen das Verhalten des Verwalters vor seiner Wiederwahl im Oktober 1996, zum Teil aber auch mit Beanstandungen an der Amtsführung, die sich nach dem Monat Oktober 1996 ereignet haben. Für die Zeit nach der Wiederwahl geht es insbesondere um drei Vorwürfe.

1.

Ein Mitarbeiter des Verwalters hat einen der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Betrag von 14.000 DM unterschlagen, der Verwalter hat diesen Schaden nebst Zinsen ausgeglichen, der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch zunächst nur mitgeteilt, es handele sich um Fehlbuchungen. Erst nach seiner Wiederwahl hat er die Miteigentümergemeinschaft darüber informiert, dass das Geld infolge von kriminellen Handlungen eines - wie er vorträgt inzwischen entlassenen - Mitarbeiters verschwunden sei.

2.

Der Antragsteller meint, der Verwalter verstoße bewusst gegen § 9 der Teilungserklärung, weil dort die Instandhaltung der Fenster den einzelnen Eigentümern zugewiesen sei, der Verwalter aber nach wie vor Fensterreparaturen der Gemeinschaft anlaste.

3.

Nachdem die Jahresabrechnung für 1991 bis 1997 für unwirksam erklärt worden waren, hat der Verwalter neue Jahresabrechnungen vorgelegt, die vom Amtsgericht Hildesheim in dem Verfahren 25 UR 11/98 wiederum für unwirksam erklärt worden sind. Bezüglich der Jahre 1991 bis 96 ist die Entscheidung rechtskräftig, der Verwalter sieht seinen Irrtum auch ein, für das Jahr 1997 ist Beschwerde eingelegt, über die das Landgericht noch nicht entschieden hat.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht hat ihm stattgegeben und zur Begründung darauf verwiesen, dass der Verwalter erneut für die Jahre 1991 bis 1996 fehlerhafte Abrechnungen vorgelegt habe, obwohl ihm zuvor in gerichtlichen Entscheidungen erläutert worden sei, wie abgerechnet werden müsse.

II.

Die gemäß den §§ 43, 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG zulässige weitere Beschwerde ist begründet.

1.

Offensichtlich nicht gerechtfertigt ist der Vorwurf, das Landgericht habe seine Entscheidung zum Nachteil der Beteiligten zu 1 und 2 auf einen noch nicht rechtskräftig geklärten Vorwurf gestützt, nämlich die erneute - und angeblich wiederum fehlerhafte - Abrechnung für das Jahr 1997, denn ausweislich der Gründe (S. 6) hat das Landgericht die Abrechnung für das Jahr 1997 seiner Entscheidung gerade nicht zugrunde gelegt. Soweit das Amtsgericht in dem bereits erwähnten Verfahren 25 UR II 11/98 die Abrechnungen für die Jahre 1991 und 1996 für nicht ordnungsgemäß erklärt und das Landgericht diese Beurteilung der angefochtenen Entscheidung zugrunde gelegt hat, ist dies deshalb nicht zu beanstanden, weil im Rechtsbeschwerdeverfahren davon auszugehen ist, dass die Entscheidung des Amtsgerichts bezüglich der Jahre 1991 bis 1996 gerade nicht angegriffen worden ist. Das ergibt sich aus S. 2 des Schriftsatzes der Beteiligten zu 1 vom 29. Dezember 1998 (Bl. 780 d. A.), in dem die Beanstandungen des Amtsgerichts für die Jahre 1991 bis 96 ausdrücklich als berechtigt bezeichnet werden.

2.

Unbegründet ist ferner der Vorwurf gegen das Landgericht, es habe, obwohl sein Beschluss noch anfechtbar sei, bereits die Abberufung ausgesprochen und einen Notverwalter eingesetzt. Das Landgericht hat vielmehr zu Recht sämtliche Anordnungen getroffen, die notwendig gewesen wären, wenn seine Entscheidung nicht mit einem Rechtsmittel angegriffen worden wäre. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft stets einen Verwalter haben muss, ohne den sie - von Ausnahme fällen abgesehen - nicht handlungsfähig ist, war es rechtlich sogar geboten, dass das Landgericht zugleich mit der Abberufung des bisherigen Verwalters einen Notverwalter für eine Übergangszeit eingesetzt hat, um der Eigentümergemeinschaft Gelegenheit zu geben, selbst einen Verwalter zu wählen.

3.

Der Senat vermag dem Landgericht jedoch nicht darin beizutreten, dass die Abberufung des Verwalters geboten ist.

a)

Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEGüber die Abberufung des Verwalters selbst. In der Regel wird deshalb ein Wohnungseigentümer zunächst einen Eigentümerbeschluss zu dieser Frage herbeiführen müssen (BayObLGZ 1965, 34, 40; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., Rdn. 149 zu § 126). Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer sogleich gegen die übrigen Miteigentümer eine gerichtliche Entscheidung auf Abberufung beantragen, wenn ihm die vorherige Anrufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann oder wenn sein Versuch, einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist (Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., Rdn. 189 zu § 26; ebenso/Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl. Rdn. 27 und 28 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).

Der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter, obwohl der Antragsteller seitenlange Vorwürfe direkt vor der Versammlung erhoben hatte, mit großer Mehrheit wiedergewählt hat, rechtfertigt das vorliegende Verfahren ohne den ersichtlich aussichtslosen Versuch, einen Mehrheitsbeschluss zur Abberufung in dieser Sache herbeizuführen.

b)

Dem Landgericht ist auch darin beizutreten, dass eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nur auf Tatsachen gestützt werden kann, die entweder nach dessen Bestellung entstanden oder jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft erst danach bekannt geworden sind (KG OLGZ 1974, 399 400; Bärmann/Pick/Merle a. a. O., Rdn. 153 zu § 26).

Es liegt auf der Hand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dann, wenn sie in Kenntnis beispielsweise der für unwirksam erklärten Jahresabrechnungen den Verwalter wieder wählt, ihn nicht später unter Berufung auf dieses Fehlverhalten wieder abberufen kann, denn ein derartiges Verfahren würde dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen. Für den Antragsteller gilt nichts Abweichendes, denn er hat die Wiederwahl des Verwalters nicht angefochten und nicht geltend gemacht, diese habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Allerdings wird sich sagen lassen, dass die Anforderungen an die Bejahung eines wichtigen Grundes dann geringer sind, wenn in der Vergangenheit erhebliche Pflichtverletzungen des Verwalters bejaht werden müssen und er dann nach der Wiederwahl sein Amt erneut nicht in korrekter Weise durchführt.

c)

Der Senat ist jedoch nicht der Auffassung, dass die bisherigen Vorfälle nach der Wiederwahl einen Anspruch des Antragstellers auf Abberufung des Verwalters rechtfertigten.

In diesem Zusammenhang ist zunächst in rechtlicher Hinsicht auf folgendes hinzuweisen. § 26 Abs. 1 WEG besagt zunächst nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen darf. Der wichtige Grund ist somit eine unerlässliche Mindestvoraussetzung für die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses im Sinne von § 26 Abs. 1 WEG. Selbst wenn jedoch ein wichtiger Grund vorliegt, ist damit noch nicht automatisch gesagt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dann den Verwalter auch abberufen muss. Ein Arbeitgeber, dem ein wichtiger Grund zur Kündigung eines Mitarbeiters zur Seite steht, mag sich durchaus entschließen, gleichwohl das Arbeitsverhältnis unter Berücksichtigung der bisherigen Betriebszugehörigkeit, der Leistungen sowie der Person des Mitarbeiters fortzusetzen. Deshalb darf auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, selbst wenn sie zur Kündigung aus wichtigem Grund zur Abberufung des Verwalters berechtigt ist, im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters und in Anbetracht der Ungewissheit, ob ein neuer Verwalter sachgerechter verfährt und nicht vielleicht lediglich teurer ist, von der Abberufung absehen. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung lässt sich deshalb nicht schon dann bejahen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Abberufung berechtigt wäre, sondern erst, wenn die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 u. 4 WEG entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und des Bundesgerichtshofes (NZM 1998, 955, 957) steht der Wohnungseigentümergemeinschaft bei ihren Entscheidungen ein Beurteilungsspielraum zu, weil das Gericht zwar zum Schutze der Minderheit aufgerufen ist, die Entscheidungen der Mehrheit aber in vertretbarem Rahmen respektieren soll. Anders ist es nur dann, wenn die Mehrheit den Verwalter abberuft und dieser sich dagegen wehrt, nur in diesem Fall ist lediglich zu prüfen, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt. Hier geht es dagegen um die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Abberufung gegen die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, die an dem Verwalter festhalten will.

d)

Auf der Grundlage des zuvor Gesagten lässt sich entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht feststellten, dass allein, die Abberufung des Verwalters als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden könnte, die Wiederwahl des Verwalters und das Festhalten der Gemeinschaft an ihm erscheint jedenfalls vertretbar, und zwar aus folgenden Gründen:

aa)

Berechtigt ist zwar der Vorwurf des Antragstellers, auch die erneuten Jahresabrechnungen für 1991 bis 1996 seien rechtskräftig für unwirksam erklärt worden. Dass sind sie ausweislich des Beschlusses des Amtsgerichts für die Jahre 1991 bis 1996 aber lediglich wegen eines formalen Mangels dahingehend, dass den Eigentümern nicht sämtliche Jahresabrechnungen vorgelegen haben. Ein Fehler, der im Bereich des menschlich verständlichen Irrtums liegt, gebietet aber nicht die Abberufung des Verwalters.

bb)

Bedenklich ist das Verhalten des Verwalters allerdings insofern, als er einen der Wohnungseigentümergemeinschaft entstandenen Verlust in Höhe von 14.000 DM durch kriminelles Verhalten eines seiner Mitarbeiter gegenüber den Eigentümern zunächst nur als Fehlbuchung bezeichnet und erst nach seiner Wiederwahl die Eigentümergemeinschaft von der Straftat informiert hat. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die über kriminelles Verhalten der Mitarbeiter des Verwalters informiert ist, wird normalerweise Anlass sehen, den Verwalter in Zukunft wesentlich schärfer zu kontrollieren. Sie könnte auch verständlicherweise nach dem Namen dieses Mitarbeiters fragen, um sicher zu sein, dass die Behauptung des Verwalters zutrifft, er sei inzwischen entlassen worden. Schließlich könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft Aufklärung darüber fordern, wie die Straftaten möglich geworden sind und welche Abhilfemaßnahmen der Verwalter getroffen hat, um derartiges in Zukunft zu verhindern. Da jedoch der Antragsteller nicht vorgetragen hat, dass er oder die Eigentümergemeinschaft derartige Kontroll- und Aufklärungsmöglichkeiten hätten wahrnehmen wollen und der Verwalter dem nicht entsprochen, sondern etwas verschleiert hätte, lässt sich ebenfalls nicht sagen, dass die nicht korrekte Information über die Art des Verlustes schon den Schluss rechtfertigt, allein die Abberufung des Verwalters sei noch mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu vereinbaren.

cc)

Was schließlich den Vorwurf des Antragstellers anbetrifft, die Verwaltung weigere sich auch nach ihrer Wiederwahl beharrlich, die Kosten der Fensterreparaturen den einzelnen Eigentümern in Rechnung zu stellen, und zwar entgegen § 9 der Teilungserklärung, so ist darauf hinzuweisen, dass die Teilungserklärung nach Auffassung des Senats nicht klar gefasst ist und die Rechtsansicht der Verwaltung jedenfalls nicht als vorwerfbar fehlerhaft angesehen werden kann.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Frage, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, in § 5 Abs. 1 und 2 des WEG zwingend geregelt ist und die Teilungserklärung davon nicht abweichen kann. Zulässig ist es allerdings - und dass war mit § 9 der Teilungserklärung offensichtlich auch gewollt - die Instandsetzungs- und Unterhaltungspflicht von im Gemeinschaftseigentum gehenden Teilen des Gebäudes gleichwohl den Sondereigentümern zu übertragen, wenn sie allein oder ganz überwiegend den Nutzen davon haben. Wenn es in § 9 Abs. 1 e. v. m. Abs. 2 b) der Teilungseklärung heißt, jeder Wohnungseigentümer habe die Fenster einschließlich der Rahmen und Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren auf eigene Kosten dauernd in gutem Zustand zu halten, so spricht das in der Tat dafür, dass die Instandhaltung (Anstrich) und auch die Reparaturen auf Kosten der Sondereigentümer erfolgen sollen, während es bei einem Ersatz der Fenster, weil davon in der Teilungserklärung nichts gesagt ist, bei der gesetzlichen Regelung bleiben soll und dessen Kosten der Gemeinschaft zur Last fallen. Wenn jedoch die Wohnungseigentümer seit 20 Jahren anders verfahren sind, ist es nicht Sache des Verwalters, bei einer undeutlich formulierten Teilungserklärung auf Wunsch eines Eigentümers gegen den Willen der Mehrheit eine abweichende Abrechnung einzuführen.

4.

Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat verwehrt, weil der Antragsteller sein Abberufungsverlangen auch auf die zweite Abrechnung für das Jahr 1997 gestützt hat, die vom Amtsgericht als erheblich fehlerhaft angesehen worden ist. Da das Landgericht sich folgerichtig mit dieser noch nicht rechtskräftig entschiedenen Frage nicht befasst hat, wird es nunmehr zu prüfen haben, ob sich unter Einbeziehung der zweiten Abrechnung für 1997 die Einschätzung rechtfertigen lässt, dass die Fehler der Verwaltung nach ihrer Wiederwahl unter Berücksichtigung des Beurteilungsspielraumes der Eigentümergemeinschaft so schwerwiegend sind, dass allein die Abberufung des Verwalters noch als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist.

5.

Was die Kostenentscheidung anbetrifft, so verweist der Senat darauf, dass die außergerichtlichen Auslagen grundsätzlich von jeder Partei selbst zu tragen sind und eine Erstattung nur dann in Betracht kommt, wenn der Antrag, das Verteidigungsvorbringen oder ein Rechtsmittel offensichtlich unbegründet ist (Senat, Nds. RpflG. 1998, 272).

6.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG für alle Instanzen auf 20.000 DM festgesetzt, denn es geht im vorliegenden Fall nicht um das Verwalterhonorar - der Verwalter ist nicht Partei -, sondern lediglich um die Frage, ob dem Antragsteller für einen überschaubaren Zeitraum die weitere Zusammenarbeit mit dem derzeitigen Verwalter zumutbar ist, bzw. da es auf das Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer ankommt, diesen ein neuer Verwalter für einen bestimmten Zeitraum auf gezwungen werden soll.