I.

Der Antragsteller wendet sich gegen die mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung versehene Aufforderung der Antragsgegnerin, die Nutzung seines Grundstücks (insbesondere die Sauna- und die Angelhütte) an einen großen Personenkreis zur eigenständigen Fremdnutzung zu überlassen.

Auf dem streitigen Grundstück des Antragstellers genehmigte der Landkreis Neustadt 1962 die Errichtung eines Wochenendhauses (67,30 qm). Nachdem der Antragsteller im Jahre 2004 genehmigungslos mit dem Bau von zwei Nebengebäuden begonnen hatte, genehmigte die Antragsgegnerin eine Angelhütte (54 qm) und (auf einem anderen Standort als ausgeführt) eine Saunahütte (20 qm) mit Bescheid vom 03.06.2004. Unter dem 26.09.2005 genehmigte die Antragsgegnerin ein viertes Gebäude, eine Blockhütte zur Lagerung von Holz und Gartengeräten (60 qm), mit Bescheid vom 10.01.2006. Auf dem Grundstück befinden sich weiterhin ein Angelteich und ein Pool sowie bei einer Kontrolle der Antragsgegnerin im Oktober 2006 ein Festzelt sowie Schuppen.

Das Grundstück liegt in einem - laut Angaben der Beteiligten - Baugebiet nach § 34 BauGB, das im Flächennutzungsplan als Wochenendhausgebiet ausgewiesen ist.

Der Antragsteller betreibt den "Sloboda-Club", dessen Internet-Auftritt (bis zu seiner derzeitigen Unterbrechung) in kyrillischer Sprache für die Nutzung des Geländes u. a. mit entblößten weiblichen Oberkörpern und dem Besuch des Boxweltmeisters Nikolai Valuev wirbt. Für die Grundstücksnutzung wird auch in Zeitungen geworben, wie der Antragsteller am 29.08.2006 gegenüber der Antragsgegnerin einräumte. Anwohner im Wochenendhausgebiet erhoben den Vorwurf, in der von dem Antragsteller betriebenen "Russen-Sauna" werde der Prostitution nachgegangen, dies sei dem Besucherpublikum zu entnehmen; ferner werde das Grundstück Fremden für Feierlichkeiten überlassen. Der Antragsteller vermietet die Räumlichkeiten gelegentlich (lt. eigener Aufstellung im Jahre monatlicher Erlös 1276 EUR = 11.491 EUR : 9 Monate). Die Bereitstellung von Speisen, Personal und Veranstaltungen werden von anderen erbracht.

Mit Bescheid vom 06.11.2006 untersagte die Antragsgegnerin dem Antragsteller, die baulichen Anlagen auf seinem Grundstück (insbesondere die Sauna- und Angelhütte) an einen großen Personenkreis zur eigenständigen Fremdnutzung zu überlassen (1.), drohte dem Antragsteller ein Zwangsgeld für einen Verstoß gegen diese Verpflichtung an (2.) und versah die Verfügung (zu 1.) mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung, damit der Antragsteller für den Fall der weiteren ungenehmigten Nutzung keinen Vorteil gegenüber dem gesetzestreuen Bürger erhalte und die Nachbarn des Antragstellers nicht weiterhin in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Die Antragstellerin legte hiergegen unter dem 28.11.2006 Widerspruch ein, über den noch nicht entscheiden ist.

Am 12.12.2006 hat der Antragsteller um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Er ist der Auffassung, die Nutzungsintensivierung seines Grundstücks löse keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung aus und wäre überdies offensichtlich zu genehmigen als Einrichtung für Freizeitzwecke, die das Freizeitwohnen nicht störe.

Der Antragsteller beantragt,

Die Antragsgegnerin beantragt,

weil die Intensivierung der Nutzung des Grundstücks des Antragstellers genehmigungspflichtig sei. Gegenüber der genehmigten privaten Wochenendhausnutzung stelle die Ausrichtung von Feierlichkeiten im Sinne der (vom Antragsteller so bezeichneten) russisch-jüdischen Kulturpflege eine Nutzung dar, die bauordnungs- und -planungsrechtlich weitere Anforderungen stelle.

Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

II.

Der Antragstellerin begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. VwGO, soweit sie sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung wendet. Dagegen hat der Widerspruch gegen die gleichzeitig verfügte Zwangsgeldandrohung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 64 Abs. 4 NSOG kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung. Statthaft ist insoweit daher der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO. Die so verstandenen Anträge sind zulässig, können aber in der Sache keinen Erfolg haben.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung vom 06.11.2006 ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist bei der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen. Die Antragsgegnerin hat diese Vorschrift beachtet. Sie hat die entsprechende Anordnung damit begründet, dass auch im Falle des Widerspruchs ihre Anordnung sofort vollziehbar sein müsse, damit die Nachbarn des Antragstellers nicht weiterhin in ihren Rechten beeinträchtigt werden. Damit liegt eine auf den konkreten Einzelfall abgestellte, substantiierte und nicht lediglich formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses vor.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung hat in materieller Hinsicht Bestand. Für das Interesse des Betroffenen, einstweilen nicht dem Vollzug der behördlichen Maßnahmen ausgesetzt zu sein, sind zunächst die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs von Belang. Ein überwiegendes Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in der Regel anzunehmen, wenn die im Eilverfahren allein mögliche und gebotene summarische Überprüfung zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ergibt, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Ist der Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers nur dann, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht.

Nach diesen Grundsätzen unterliegt das private Interesse des Antragstellers, der Verfügung vom 06.11.2006 bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens einstweilen nicht nachkommen zu müssen, dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung der genannten Verfügung.

Die Nutzungsuntersagungsanordnung ist in der Sache offensichtlich rechtmäßig. Nach § 89 Abs. 1 Satz 1 NBauO kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn bauliche Anlagen dem öffentlichen Baurecht widersprechen, nach pflichtgemäßem Ermessen die Maßnahmen anordnen, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind; sie kann namentlich die Benutzung von baulichen Anlagen untersagen (Satz 2 Nr. 5).

Die gewerbliche Überlassung des Wochenendhausgrundstücks des Antragstellers zur eigenständigen Nutzung durch Fremde widerspricht dem öffentlichen Baurecht allein schon wegen des Fehlens der hierfür erforderlichen Baugenehmigung. Der Antragsteller bedarf für die hier streitige Nutzung einer Baugenehmigung (§ 68, § 69 NBauO). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die dem Antragsteller genehmigte eigene Nutzung seines Grundstücks zum Wohnen an Wochenenden auch die von ihm betriebene Überlassung des Grundstücks an Fremde für Feierlichkeiten im Rahmen der - vom Antrag so bezeichneten - russisch-jüdischen Kulturpflege abdecken könnte.

Die Genehmigung eines "Wochenendhauses" erfasst die Genehmigung des "Wohnens" am Wochenende.

Der für die bauplanungsrechtliche Einordnung eines Gebäudes als "Wohngebäude" maßgebliche Begriff des Wohnens ist gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. zur Abgrenzung zwischen Wohngebäuden und anderen, etwa als soziale Einrichtungen einzustufenden Nutzungsformen: BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56).

Dieser Zweckbestimmung (vgl. § 10 Abs. 3 BauNVO: "Wochenendhäuser") dürfte eine gewerbliche Nutzung als "Partyraum" oder - in der Diktion des Antragstellers - als "Sloboda-Club" für Veranstaltungen der russisch-jüdischen Kulturpflege bereits widersprechen, da sie den Bereich der für Wohnen typischen "Häuslichkeit" bereits verlässt. Wohnen bedeutet, dass der "Wohnende" sich in dem Wohngebäude einrichtet, es für seine eigene Häuslichkeit herrichtet und den häuslichen Wirkungskreis selbst organisiert. Hiermit in Konflikt gerät die gewerbliche Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte zu deren Verfügung und Ausgestaltung - oder auch die gewerbliche Nutzung des Wohnhauses für (jedenfalls regelmäßige) Feierlichkeiten (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 10, Rdn. 34). Insofern betrifft die Nutzungsuntersagung nicht einmal die gesamte dem "Wohnen" widersprechende Nutzung des Grundstücks, da sie dem Antragsteller die "Club-Nutzung" belässt, soweit er selbst daran teilhat. Dadurch wird aber nicht er, sondern werden allenfalls die Nachbarn des Antragstellers in ihren Rechten verletzt.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Antragsteller die Überlassung seines Grundstücks mit Gewinnerzielungsabsicht vornimmt. Angesichts der Tatsache, dass der Antragsteller nach der vorgelegten "betriebswirtschaftlichen Auswertung" dem Erlös für die Vermietung in 9 Monaten von 11.491 EUR Raumkosten, Fahrzeugkosten, Abschreibungen, Umsatzsteuerzahlungen und Zinsaufwands gegenüber stellt und ihm so ein Ertrag von "nur" 1855 EUR verbleibt, wird deutlich, dass die Raumvermietung weit über dasjenige hinausgeht, was den Bereich des häuslichen Wohnens ausmacht, sondern Geschäftstätigkeit des Antragstellers ist. Dafür spricht auch, dass der Antragsteller sein Grundstück im Internet und Zeitungsanzeigen für Feierlichkeiten anbietet bzw. angeboten hat.

Die vom Antragsteller betriebene zeitweise Überlassung seines Grundstücks an Fremde zur eigenständigen Nutzung des Grundstücks wirft, wie die Antragsgegnerin überzeugend ausführt, ganz neue Fragen zur bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung auf, die mit der Baugenehmigung für ein Wochenendhaus nicht abgedeckt ist, so dass das Gericht der Frage nicht nachzugehen hat, ob das Ausrichten von Feierlichkeiten z. B. in einer Angelhütte, einer Sauna oder einer Lagerhütte von deren Baugenehmigungen abgedeckt werden kann.

Nach ständiger Rechtsprechung des Nds. OVG, der sich die Kammer anschließt, darf die Bauaufsichtsbehörde regelmäßig ein Nutzungsverbot schon allein wegen eines Verstoßes gegen das formelle Baurecht, also wegen des Fehlens der erforderlichen Baugenehmigung, erlassen (vgl. nur OVG Lüneburg, Beschl. v. 08.05.87, NVwZ 1989, 170 [OVG Niedersachsen 08.05.1987 - 6 B 10/87] f. [OVG Niedersachsen 08.05.1987 - 6 B 10/87]). Die Notwendigkeit, vor Durchführung von genehmigungsbedürftigen Anlagen eine Baugenehmigung einzuholen (vgl. § 78 Abs. 1 NBauO), und die sich daraus ergebende Konsequenz, dass Anlagen, die gleichwohl formell baurechtswidrig errichtet sind, grundsätzlich nicht vor Erteilung der Genehmigung genutzt werden dürfen, findet ihre innere Rechtfertigung in der Aufgabe des formellen Baurechts, Gefahren für die Allgemeinheit durch - möglicherweise - materiell unzulässige Baumaßnahmen zu verhindern. Das Baugenehmigungsverfahren dient der Überprüfung in bauordnungsrechtlicher und bauplanungsrechtlicher Hinsicht und damit dem Schutz der Benutzer sowie der Umgebung. Auf die präventive Kontrolle von Baumaßnahmen kann grundsätzlich nicht verzichtet werden. Das Vorgehen des Antragstellers, die genehmigungsbedürftige Nutzung vorzunehmen, ohne einen Bauantrag zu stellen und die Genehmigung abzuwarten und dadurch vollendete Tatsachen zu schaffen, würde im Ergebnis dazu führen, dass die Baugenehmigungsbehörde im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes darlegen und glaubhaft machen müsste, dass ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung nicht besteht. Damit aber würde das Baugenehmigungsverfahren und die mit ihm verbundene präventive Kontrolle unterlaufen und geradezu ins Gegenteil verkehrt. Das Genehmigungsverfahren kann auch nicht etwa in das gerichtliche Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO verlagert werden. Hierfür ist es schon wegen seines Charakters als Eilverfahren ungeeignet. Es ist nicht seine Aufgabe, das Baugenehmigungsverfahren gleichsam vorwegzunehmen und die Einzelprüfungen in dieses Verfahren zu verlagern.

An der Beachtung und strikten Durchführung des formellen Baugenehmigungsverfahrens besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse, das soweit reicht, dass bis zum Abschluss des Genehmigungsverfahrens selbst mit materiell rechtmäßigen Baumaßnahmen nicht begonnen werden darf (vgl. § 78 Abs. 1 NBauO). Es erscheint nicht angängig, dem gesetzestreuen Bürger das Opfer der mit dem Genehmigungsverfahren zwangsweise verbundenen Verzögerung des Beginns mit der Baumaßnahme aufzuerlegen, demjenigen hingegen, der die Vorschriften über das Genehmigungsverfahren missachtet, von den entsprechenden Beschränkungen zu entbinden (vgl. OVG Lüneburg, BRS 16 Nr. 130). Gesonderter Ermessenserwägungen bedarf es daher grundsätzlich nicht.

Zwar mag es seltene Ausnahmefälle geben, in denen eine Durchbrechung des Grundsatzes, dass allein die formelle Baurechtswidrigkeit die Anordnung eines Nutzungsverbotes rechtfertigt, geboten ist. In Frage kommt u.a. gegebenenfalls der Fall, dass die materielle Legalität der Baumaßnahme ohne weiteres offensichtlich und außer Zweifel ist oder ein Vertrauensschutz besteht oder das Vorgehen ermessensfehlerhaft ist (OVG Lüneburg, a.a.O.). Im vorliegenden Fall sind solche Gründe, die ein Abweichen von der Regel als geboten erscheinen lassen könnten, nicht ersichtlich, wie die Antragsgegnerin in ihrem Schreiben vom 21.12.2006, auf das Bezug genommen wird, ausführt.

Die Nutzungsuntersagung ist auch nicht ermessenswidrig. Hinweise darauf, dass die Antragsgegnerin mit ihrem Vorgehen gegen den Antragsteller den Gleichheitssatz nicht wahrt, sind dem Gericht nicht ersichtlich.

Die aufschiebende Wirkung ist auch nicht anzuordnen, soweit sich der Widerspruch gegen die Androhung eines Zwangsgeldes richtet. Die Antragsgegnerin hat dem Antragsteller die beanstandete Nutzung mit sofortiger Wirkung untersagt. Die Verfügung entspricht den Anforderungen nach § 89 Abs. 4 NBauO i. V. m. § 70 Abs. 1 Satz 2 SOG.

Die Antragstellerin trägt nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens.